10월 신규취급액 기준 코픽스 '3.97%', 신잔액·잔액기준 코픽스도 모두 상승
올해 상반기 이후 달라진 금융 환경에 변동금리 차주들 ‘울상’
예금 만기 앞둔 은행권서 은행채 발행 늘리고 수신금리 올린 탓

은행권 주택담보대출 변동금리의 기준으로 활용되는 신규 자금조달비용지수(COFIX·코픽스)가 두 달 연속 큰 폭으로 올랐다. 올해 상반기까지만해도 금리인상이 곧 끝날 거란 기대감에 변동금리를 유지하는 기존 대출자들이 많았지만, 지난 6월 이후 미 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 추가 인상 가능성이 높아지면서 국내 시장금리도 재차 오름세로 전환했다. 당분간 고금리가 유지될 거란 전망이 지배적인 가운데 변동금리로 주담대를 받은 차주나, 받을 예정인 차주의 이자 부담이 더욱 확대될 것으로 보인다.

코픽스 지수에 연동하는 주담대 변동금리도 일제히 ‘상승’

15일 은행연합회에 따르면 10월 ‘신규 취급액 기준 코픽스’는 전월(3.82%)보다 0.15%p 상승한 3.97%로 집계됐다. 이는 지난해 12월 이후 최고치로 4%대 진입을 눈앞에 뒀다. 월별 기준으로 보면 지난 7~8월 정기예금 금리 하락 등의 영향으로 연속 하락이 이어졌지만, 지난 9월 전달보다 0.16%p 오르면서 상승세로 전환했다.

시차를 두고 반영되는 ‘잔액 기준 코픽스’도 3.88%에서 3.9%로 0.02%p 올랐고, ‘신잔액 기준 코픽스’ 역시 0.04%p 올라 3.33%로 상승했다. 신규 취급액 기준 코픽스와 잔액 기준 코픽스에는 정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 양도성예금증서, 환매조건부채권매도, 표지어음매출, 금융채(후순위채·전환사채 제외)가 포함되며, 신잔액 기준 코픽스는 여기에 기타 예수금, 기타 차입금과 결제성자금 등이 추가로 포함된다.

코픽스는 NH농협·신한·우리·SC제일·하나·기업·KB국민·한국씨티은행 등 국내 8개 은행의 자금조달 금리를 가중 평균해 산출한 금리로, 주로 은행이 실제 취급한 예·적금 등 수신금리와 은행채 금리 등이 반영된다. 이날 공개된 코픽스 지수에 따라 이 금리에 연동하는 주담대 상품의 금리도 오르게 된다. KB국민은행은 신규 코픽스 지수를 반영해 16일부터 주담대 변동금리 상단을 5.68%에서 5.83%로, 우리은행의 경우 6.14%에서 6.29%로 0.15%p씩 인상한다. 나머지 은행들도 일제히 금리를 올릴 전망이다.

은행권 관계자는 “지난해만 해도 신규취급액 기준 코픽스보다 신잔액 기준 코픽스가 상대적으로 더 낮아 신잔액 기준 코픽스를 많이 선택한 소비자들이 많았다”면서도 “그러나 최근 신잔액 기준 코픽스가 크게 상승한 데 이어 대내외 경제 변수에 따라 높아진 불확실성에 금리인하 시점을 예상해 신규취급액 기준 코픽스를 선택하기도 어려운 상황”이라고 설명했다.

연내 금리인하 기대감에 변동금리 택했던 신규 차주 多

올 초만해도 금리인상이 곧 끝날 거란 기대감에 변동금리를 유지하는 기존 대출자들이 많았다. 실제로 올해 1월 12일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난해 11월 기준 예금은행 변동금리 대출 비중은 76.8%였다. 안심전환대출을 통해 가계대출에서 변동금리 비중을 낮추려는 정부의 시도가 있었음에도 여전히 변동금리 비중이 높았던 셈이다.

변동금리를 택한 신규 대출자 비중은 올해 상반기까지 지속 늘어났다. 한국은행에 따르면 5월 가계대출 신규취급액 기준 변동금리 대출 비중은 47.1%로 전월보다 3.4%포인트 증가해 두 달 연속 상승했다. 당시 고정금리와 변동금리의 차이가 크지 않지 않고, 장기적으로는 금리가 하락할 거란 전망이 공감을 얻으면서 주담대 변동금리를 선택하는 신규 차주가 늘었던 것으로 보인다.

실제로 이 같은 전망은 올해 상반기까지는 맞아떨어졌다. 신규 취급액 기준 코픽스는 지난해 12월 고점을 찍은 뒤로 올해 5월까지 연달아 하락했다. 그러나 지난 6월 미국 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연준이 기준금리 추가 인상을 시사하면서부터 국내 코픽스도 반등을 시작했다. 여기에 한은마저 한·미 금리차 등 기준금리 인상 압박이 커질 것이라는 관측을 내놓자 시장에선 금리 인하가 올해 안에 이뤄질 것이라는 기대감이 크게 약해졌다.

코픽스 증가 추세 원인과 그 영향

코픽스가 연중 최고치를 새로 쓰며 오름세를 이어가는 이유는 은행권이 은행채 발행을 늘리고, 재예치를 위해 수신 금리를 올린 영향으로 풀이된다. 시중은행들이 최근 만기가 돌아오는 고금리 정기예금에 대한 상환금 마련을 위해 은행채 발행을 늘리면서 금리가 상승한 것이다.

14일 금융투자협회에 따르면 10월 은행채 순발행액은 7조5,393억원이었다. 이는 올 들어서 월별 기준 가장 많은 규모로, 지난해 같은 기간(1조7,600억원)과 비교하면 76% 가까이 급증한 수준이다. 전월(4조6,800억원)대비로도 37.9%나 늘었다. 순발행액은 은행채 발행액에서 상환액을 뺀 규모로, 순발행을 기록했다는 것은 은행채 발행 규모가 상환 규모를 넘어섰다는 뜻이다.

발행 규모가 늘자 금리도 크게 뛰었다. 은행권에 따르면 지난달 말 은행채(무보증·AAA) 5년 만기 금리는 4.810%로 집계됐다. 불과 5개월 전 3.8~3.9%대였던 것보다 1%p 이상 치솟은 셈이다. 같은 기간 신용대출 금리에 영향을 미치는 은행채(무보증·AAA) 6월물 금리도 4.081%로 연중 최고치를 찍었다.

정부가 ‘상생 금융’을 강조하는 가운데 코픽스가 오름세를 보이자 은행권은 혼란스러운 상황에 놓이게 됐다. 앞서 “서민들의 이자 부담을 줄여달라”고 강조한 윤석열 대통령의 압박에 이날 4대 은행(KB국민·신한·우리·하나)은 주담대 고정형 주력 상품 금리를 지난주보다 상하단을 각각 0.07%포인트, 0.85%포인트 낮춘 4.14~5.62%로 내렸다. 그러나 불과 지난달까지만 해도 대출 부담을 줄이라는 가계대출 억제 정책에 대출금리를 끌어올린 바 있다.

이와 관련해 국내 한 시중은행 관계자는 “코픽스 금리가 오르면서 정부 지침에 맞춰 상생금융 방안을 준비 중인 은행들은 미묘한 상황에 놓이게 됐다”면서 “당분간 정부의 주문에 맞춰 일시적으로 금리 상승폭을 제한할 순 있겠으나 시장금리가 계속 오른다면 지금의 비정상적인 금리 구조를 계속 유지하긴 어려울 것”이라고 전망했다.

'나 홀로 디플레이션' 위기감 느끼는 中 
中 금융 당국, PSL을 통한 1조 위안 규모 유동성 공급
전문가들, 긴급 유동성 공급이 부동산 경기 살릴 수 있을까에 대해선 의문

중국이 부동산 경기를 살리기 위해 천문학적인 자금을 투입할 것이라는 보도가 나왔다. 보도에 따르면 이번 자금 지원은 가계의 주택 구매를 촉진하는 데 쓰일 예정이다. 앞서 중국 정부는 부동산 경기 침체를 우려해 주택담보대출 금리 인하, 주택 구매 제한 완화 등의 경기 부양책들을 펼친 바 있으나, 중국 경제는 여전히 디플레이션 압박을 벗어나지 못하고 있는 형국이다.

이런 가운데 중국 정부의 이번 유동성 공급이 부동산 경기를 회복시킬 수 있을 지에 대해선 대부분 전문가들이 고개를 내젓고 있다. 앞선 부양책들과 마찬가지로, 이번 조처는 일시적인 부동산 수요만 끌어올릴 뿐 시장 분위기를 근본적으로 변화시키진 못할 것이라는 지적이다.

대규모 경기 부양 나서는 중국 정부

14일(현지 시간) 블룸버그 등 외신 보도에 따르면 중국 정부가 저가 주택 프로그램과 마을 보수 등에 1조 위안(약 179조7,606억원) 규모의 금융 지원을 할 계획이다. 재개발 관련 대출 지원 등으로 자국민들의 주택 수요를 키우겠다는 취지다.

전문가들은 이번 지원이 중국 인민은행이 국책은행 등을 통해 장기 대출을 지원해 주는 프로그램인 담보보완대출(PSL)을 통할 가능성이 높다고 보고 있다. PSL를 통해 저금리로 대출을 받은 개발사들이 판자촌 등 개발 대상 지역의 토지를 지방정부에서 사들이는 한편, 오래된 집들을 철거하면서 원주민들에게 보조금을 지급해 주택 구매 수요를 늘리겠다는 구상이다.

이뿐만 아니라 중국 금융당국의 지급준비율(지준율) 인하 전망도 커지고 있다. 중국 언론 매체인 증권시보는 14일 "연말 전 지준율을 인하할 필요가 있다"고 강조했다. 금주(11월 13~17일) 8,500억 위안(약 154조원)을 포함해 연말까지 1조 위안 이상의 중기유동성지원창구(MLF)가 만기를 맞는 만큼, 지준율 인하를 통해 현재 신용 경색이 우려되는 시중 은행에 유동성을 공급해야 한다는 설명이다.

갖가지 경기부양책에도 회복될 조짐 보이지 않는 중국 경제

중국 정부가 이처럼 대규모 경기 부양책을 펼치는 건, 그만큼 자국 경제 상황이 악화 일로를 걷고 있기 때문이다. 앞서 중국 정부는 대형 부동산 업체 업체인 헝다와 비구이위안이 디폴트(채무불이행)에 빠지자, 해당 현상이 경기 침체로 확대될 것을 우려해 주담대 금리 인하, 주택 구매 제한 완화 등 갖가지 경기부양책을 펼쳤으나 경제는 현재까지도 좀처럼 회복될 조짐이 보이지 않고 있는 상태다.

특히 중국에선 이달 11일까지 최대 쇼핑 축제인 광군제가 진행된 데다 지난달엔 중국 최대 명절인 국경절 연휴도 지냈음에도 불구, 당초 기대만큼의 내수 활성화 효과는 거두지 못했다는 분석이 전문가들 사이에선 지배적이다. 이와 관련해 블룸버그는 13일(현지 시각) 노무라홀딩스의 데이터를 인용해 "올해 광군제 기간 매출 증가율은 2.1%로 전년(14%)보다 훨씬 낮은 수준을 기록했다"고 밝혔다. 골드만삭스도 "10월 소매 판매는 전년 동월 대비 6.2% 증가했으나 월간 판매량을 연간으로 환산한 연율 기준으로는 0.5% 줄어든 수준"이라고 분석했다.

중국의 경제지표도 이달 들어 하락세를 보이고 있다. 10월 제조업 구매자관리자지수(PMI)는 49.5로 경기 위축 국면임을 나타냈고, 10월 소비자물가지수(CPI)는 전년 동월 대비 0.2% 하락하면서 다시 마이너스 국면으로 돌아섰다. 올해 경기 회복 속도를 끌어올리기 위해 중국 당국은 지난 3월과 9월 두 번에 걸쳐 지준율을 인하하면서 1조 위안 규모의 중장기 자금을 공급한 데다, 6월과 8월에는 정책금리인 MLF 금리를 낮춰 사실상 기준금리에 해당하는 대출우대금리(LPR) 인하를 유도했지만, 이와 무색하게 중국은 부진한 내수 흐름을 이어가고 있는 것이다.

중국 내수 시장 악화는 금융 경제로 전이되는 모습이다. 인민은행이 13일 발표한 바에 따르면 10월 신규 대출 규모는 7,384억 위안(약 132조5,447억원)으로, 전년 동기 대비 10.9% 증가하면서 시장 전망치(6,550억 위안)를 웃돌았으나 직전월(2조3,100억 위안) 대비로는 68.03% 급감했다. 가계 신용 수요도 크게 위축됐다. 지난달 신규 대출 중 가계 대출은 전월 대비 346억 위안 감소했다. 소비가 위축되니 대출을 받을 필요도 없어진 것이다.

중국 경제가 탄력을 잃으면서 해외 투자자들의 이탈도 가속화하고 있다. 중국 증시는 올해 들어 외국인 이탈로 크게 하락했다. 올해 3분기 중국의 외국인직접투자(FDI)는 118억 달러(약 15조,7000억원) 적자를 기록하면서 관련 집계를 시작한 1998년 이후 처음 마이너스를 기록했다.

"디플레이션 막겠다"지만, 긴급 유동성 공급은 근본적인 해결책 아냐

이에 디플레이션(물가 하락과 경기 침체가 동반하는 것)만큼은 막고자 하는 중국 정부가 결국 1조 위안을 투입하는 등 추가적인 부양 정책 강화에 나섰다는 설명이다. 인플레이션 대비 디플레이션 국면은 훨씬 더 빠져나오기 어려운 만큼, 중국 정부의 이번 조처는 대규모 재정 지출을 불사하고서라도 디플레이션을 잡겠다는 것이다.

미래에 물가가 내릴 것으로 생각하면 가계는 소비를 줄이고, 이에 기업들도 재고가 쌓이면서 생산을 줄이게 되고, 종국적으로 기업의 고용도 줄면서 가계의 소득이 줄어드는 악순환의 고리가 형성된다. 이는 잃어버린 30년으로 대변되는 심각한 장기 불황, 즉 일본의 디플레이션 사례에서도 확인할 수 있다. 당시 일본은 금리가 이미 낮아질 대로 낮아진 제로금리였던 만큼 금리를 더 내리는 게 불가능해 통화정책을 사용할 수 없었다. 이에 어떻게든 경기 침체를 탈피하기 위해 일본 정부는 도로나 교량 건설 등 공공인프라에 천문학적인 자금을 쏟아부었으나, 결국 자국 수요가 충분히 늘지 않아 재정적자만 키우고 장기침체 국면에 빠진 바 있다.

다만 전문가들 사이에선 중국의 이번 유동성 공급을 통한 경기 부양책이 부동산을 포함한 실물 경제에 근본적인 활기를 불어넣어 주진 못할 것이라는 우려가 나온다. 지난 9월 초 중국 정부가 부동산 경기 부양책으로 내놓은 '생애 첫 주택' 자격 완화 조치가 대표적인 예다. 중국 정부의 자격 완화 조치 시행 이후 한 달 동안 베이징의 신규 주택 거래 건수는 5,117건으로 한 달 전보다 39.2% 증가하는 등 부동산 시장 회복 분위기가 감지됐었다. 그러나 시행 한 달 만에 주택 매수가 눈에 띄게 줄었고, 현재는 하루 24시간 운영하던 분양 사무소 접수처도 거의 문을 닫은 상태다. 일시적으로 주택 교체를 원했던 수요가 몰렸으나, 이후 시장에서 아파트 분양가가 더욱 떨어질 것이라는 기대가 생기면서 관망세가 늘었다는 평이다. 즉 한 달간의 '반짝' 효과가 있었을 뿐 시장 분위기를 완전히 바꿔놓지는 못한 것이다.

엔화 팔고 달러화 사는 ‘엔 캐리 트레이드’, 엔화 약세의 주범
수출 기업 이익은 증가한 반면, 석유류 등 수입 물가 상승에 서민들은 부담
한편 국내선 ‘엔테크’ 활발, 엔화 환전액 전년 동기 대비 4배 이상 늘어

일본 엔화 가치가 올해 들어 가장 낮은 수준까지 떨어지면서 최저치 돌파를 눈앞에 두고 있다. 고금리 장기화에 따른 긴축 기조를 유지하는 미국과 소위 ‘돈 풀기’를 고수하는 일본의 상반된 통화정책에 따라 미·일 금리차가 확대된 영향이다. 이 같은 역대급 엔저 현상은 일본의 각 경제 주체에 엇갈린 영향을 주고 있다. 엔화 가치 하락에 일본 수출 기업들은 수혜를 누리고 있지만, 석유 원자재를 비롯한 수입 물가 상승에 서민들은 고통을 느끼고 있다.

1990년대 이후 '슈퍼 엔저' 눈앞에 둔 일본

13일(현지 시간) 미 뉴욕 외환시장에서 엔·달러 환율은 달러당 151.92엔까지 상승하며 지난해 최고치(151.94엔)에 근접했다. 이 수준을 넘어서면 달러화에 대한 엔화 가치는 1990년 이후 약 33년 만의 최저로 떨어지게 된다. 다음날 도쿄 외환시장에서 151.6엔대에 거래되며 소폭 하락했지만, 지난주 심리적 저항선인 150엔을 돌파한 뒤로 엔화 가치 반등은 나오지 않고 있다.

엔화 약세의 주범으론 미국과 일본의 금리 차(엔 캐리 트레이드)가 꼽힌다. 최근 미국 국채금리가 4% 중후반대로 올라서자 금리가 낮은 엔화를 팔고, 금리가 높은 달러를 사는 거래가 활발해지면서 엔저가 심화된 것이다. 여기에 미 연방준비제도(Fed)가 현재 수준의 고금리 기조를 길게 끌고 가려는 의도도 내비치고 있어 엔 캐리 트레이드가 장기화할 것으로 보인다.

미국의 고금리 장기화 전망에 일본 중앙은행(BOJ)은 지난달 말 10년물 국채 금리 상승을 사실상 허용하는 정책을 내놓은 바 있다. 그러나 글로벌 금융시장에서 심리적 저항선으로 여겨지던 달러당 150엔 선이 무너지면서 엔·달러 환율이 재차 상승 중이다. 여기에 무역·해외투자 외화자금이 일본으로 돌아오지 못하는 점도 엔저 현상을 심화하는 요인으로 꼽힌다. 니혼게이자이신문은 “수출 기업 가운데 최근 엔저로 인해 자금을 외화로 보유하는 경우가 늘었다”며 “일본보다 성장 기대가 큰 해외에 자금이 머물게 되면 엔저가 더 장기화할 가능성을 배제하기 어렵다”고 분석했다.

수출 기업은 웃지만, 서민들에겐 부담만 키우는 ‘엔저’

엔저 현상은 경기 침체에 빠진 경제를 되살리려는 일본 정부 의도에 따라 발생한 측면도 있다. 엔화 가치 하락에 따른 수출 기업의 경쟁력을 바탕으로 기업 투자 확대와 임금 상승효과를 확대하고, 늘어난 소비를 통해 경제 성장을 이끌겠다는 구상이다.

그러나 수출 기업들이 투자나 인건비 등 내수 활성화에 소극적으로 나오면서 일본 정부의 예상과 달리 경기 회복이 더디게 나타나고 있다. 특히 가파른 엔저 여파로 수입 물가가 급격히 오르는 등 오히려 국내 소비자 부담이 커졌다는 비판이 나온다. 니혼게이자이는 “당초 엔저 현상이 일본 경제에 도움이 된다는 견해를 바탕으로 당국이 일정 부분 엔화 가치 하락을 용인했지만, 최근 수출은 늘지 않는 반면 수입 물가는 크게 오르고 있어 엔저로 인한 효과에 부정적인 견해가 더 많다”고 설명했다.

이날 스즈키 슌이치 일본 재무상도 “추가경정예산이나 경제대책으로 엔화 약세에 따른 마이너스 영향을 완화하면서 긍정적 효과를 극대화하는 것이 중요할 것으로 보인다”고 언급하며 이 같은 문제의식에 어느 정도 공감을 드러냈다.

역대급 엔저에 엔화예금으로 몰리는 국내 자금

한편 기록적인 엔저에 국내 금융시장에선 엔화 투자가 활발히 이뤄지고 있다. 같은 날 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행 엔화예금 잔액은 지난 9일 기준 1조1,090억 엔(약 9조5,606억원)으로 집계됐다. 지난달 1조 엔을 넘긴 이후 열흘 만에 1,000억 엔(약 8,621억원)이상 증가한 셈이다.

4대 은행의 엔화예금은 올해 4월까지 지속 감소세를 보였으나 5월부터 꾸준히 증가하고 있다. 지난 4월 엔화예금 잔액(5,789억엔)과 비교하면 사실상 거의 2배 가까이 증가했다. 특히 엔저 현상이 정점에 달했던 지난달 올해 처음 1조 엔을 넘어선 뒤로 증가세가 지속되고 있다.

시중은행에서 취급하는 대다수 엔화예금 상품의 이자율이 0%대임에도 엔화예금이 늘어난 이유는 역대급 엔저 현상에 따른 환차익을 기대하는 수요가 급증했기 때문이다. 원‧엔 재정환율은 지난 6일 100엔당 867.38원을 기록하며 2008년 글로벌 금융위기 이후 최저 수준까지 떨어졌다.

아울러 엔화 환전액도 큰 폭으로 증가했다. 지난달 말 기준 5대 은행의 엔화 매도액은 약 3,138억 엔(약 2조7,053억원)으로 전년 동기 4배 가까이 늘었다. 이 역시 엔저 현상에 따라 일본 여행 수요가 급증했기 때문으로 풀이된다. 실제로 한국관광데이터랩에 따르면 지난 9월 일본을 방문한 국내 관광객 수는 58만 명으로 전년 대비 1,640%나 증가했다.

공매도 전면 금지에 개인투자자들은 '반색', 전문가들은 '우려'
공매도 활용하는 이유는, 공매도로'만' 투자하지 않기 때문
금융 당국의 공매도 금지 조처가 오히려 우리 증시 변동성 키운다?

지난주 금융당국이 공매도 전면 금지를 '깜짝 발표'했다. 이에 1,400만 명의 개인투자자들은 크게 반기는 분위기다. 특히 공매도 금지 발표 이후 첫 거래일이었던 지난 7일 코스피, 코스닥 지수 상승 폭은 역대 1위를 기록했으며, 그간 공매도에 시달렸던 이차전지주들도 일제히 반등했다. 다만 증권가에선 이는 단기적 현상일 뿐, 공매도 전면 금지가 투자 전략의 다양성을 해치는 것은 물론 우리 증시의 변동성을 크게 확대할 것으로 보고 있다.

최대 수익은 제한적, 손실은 무한대 '공매도'

공매도란 주식을 갖고 있지 않은 상태에서 매도 주문을 내는 거래 방식이다. 개인투자자가 공매도를 하려면, 증권사로부터 주식을 빌리고 팔아서 주가 하락에 베팅하고, 나중에 주식을 사서 증권사에 갚아야 한다. 이를 '차입 공매도'라고 한다. 일반적인 주식 투자와 반대로 공매도는 주가가 내려가야 이득을 보는 구조다. 가령 삼성전자 주식 1주를 7만원에 공매도 했다면, 다음날 삼성전자 주가가 6만원으로 떨어지면 6만원에 매수해 빌린 주식을 갚는다. 반면 7만원에 공매도한 삼성전자 주식이 8만원으로 오르면 투자자는 해당 주식을 8만원에 사서 증권사에 주식을 갚아야 한다. 1만원 손해를 보는 것이다.

공매도의 최대 수익은 제한적이지만, 손실은 무한대다. 가령 삼성전자 주식이 10만원이라면, 공매도했을 때 주가는 아무리 내려가도 0원 아래로 떨어지지 않는다. 즉 주당 10만원에 베팅한 만큼의 공매도 수익이 최대인 것이다. 그러나 현재 10만원의 주가가 내릴 것으로 예측하고 공매도에 베팅했는데, 실상 주가는 무한대로 올라갈 가능성도 존재한다.

그럼에도 공매도하는 이유는

위와 같은 이유로 대부분의 기관 투자자들은 주식 투자에 공매도만 활용하지는 않는다. 특히 헤지펀드(Hedge fund) 업계에선 공매도와 관련해 가장 흔하게 사용하는 전략이 있는데, 바로 롱숏 에퀴티(Long-Short Equity) 전략이다. 롱숏 에퀴티 전략이란 밸류에이션을 통해 고평가된 주식은 공매도하고 저평가된 주식은 매수함으로써 시장의 움직임에서 오는 리스크를 상쇄하고 오로지 투자자의 역량, 즉 주식 밸류에이션의 실력에 따른 수익만을 추구하는 것을 의미한다.

물론 장기적인 관점에서 주가는 우상향한다는 믿음이 시장의 저변에 깔려있는 만큼, 대부분의 헤지펀드는 롱숏 에퀴티를 쓰더라도 롱(Long), 즉 매수를 더 많이 하면서 시장 움직임에 대한 노출을 부분적으로 가져가는 것이 일반적이다. 그런데 극단적으로 롱과 숏의 비율을 동일하게 맞춰 펀드를 운용하는 전략도 있는데, 이를 마켓 뉴트럴(Market-Neutral) 전략이라고 한다. 이를 이용하는 펀드들은 시장 리스크를 완벽하게 헤지하고, 순수하게 밸류에이션에서만 오는 수익을 추구한다고 볼 수 있다.

또한 보유하고 있는 주식의 주가가 떨어질 것으로 예상될 때 해당 주식을 매도하지 않고 이익만 취하기 위해 공매도를 활용할 수도 있다. 현물인 주식은 매수 포지션을 유지한 채, 공매도로 주식 선물 상품에 대한 매도 포지션을 동시에 잡는 것이다. 가령 선물 가격이 코스피 지수보다 고평가됐다고 판단될 경우 선물 공매도를 통해 이익을 취할 수 있다. 이 경우 주식을 소유한 상태에서 시세차익만 취할 수 있다는 장점이 있지만, 시간에 따라 이자 비용이 비싸지는 만큼 최대한 단기간에 비용을 넘는 이익을 내야 한다. 증권사로부터 주식을 빌리면 이자율과 매매수수료가 각각 붙는데, 통상 증권사들이 제공하는 대주 이자율은 최소 2.5~4%에서 기간에 따라 8~12%까지 다르게 적용된다.

공매도 금지가 되레 주식 시장 안정성 해친다

다만 특정 종목의 주가 하락이 예상되는 주식을 빌려 매도한 뒤 주가가 떨어질 때 매수 청산해 차익을 얻는 공매도의 특성상, 공매도 제도가 주가에 하방 압력을 제공한다는 지적도 일각에선 제기된다. 그러나 공매도가 주가 하락을 유발한다는 실증적 근거는 없는 상태다. 되레 과거 우리나라의 사례를 돌이켜 보면, 공매도 금지가 주식 가격의 변동성을 확대하는 것은 물론, 주가의 하방 압력을 부자연스럽게 제한함으로써 주식의 공정가격 형성을 막았다는 게 금융 업계의 중론이다.

실제로 지난 9월 자본시장연구원이 발표한 '공매도 규제효과분석'에 따르면 코로나19 팬데믹 기간 시행됐던 공매도 전면 금지 정책은 결국 국내 주식시장의 가격효율성을 저해하고 시장거래도 위축시킨 것으로 분석됐다. 공매도 금지 이전에는 상위 20% 종목이 하위 80%보다 전반적으로 가격효율성과 유동성은 높고 변동성은 낮았으나, 공매도 금지 이후에는 두 그룹 간 차이가 줄거나 되레 역전된 것이다.

올해 연달아 터진 주가조작 사건도 결국 근본적으로는 공매도 제도가 국내 주식 시장에서 금지됐기 때문에 발생한 것이라는 지적도 잇따른다. 올해 4월 발생한 라덕연 주가조작 사태 관련주가 대표적인 사례다. 대성홀딩스, 서울가스, 삼천리 등 14개 라덕연 관련 종목은 2020년 당시 대비 5배는 우습게 뛰며 엄청난 고점을 기록했다가, 주가조작이 적발된 직후 해당 종목들 대부분 주가조작 전으로 시세가 돌아왔다. 이를 두고 전문가들은 주가의 이상 과열을 제한하는 공매도 기능은 금지된 채 반대 기능을 신용거래에만 허용해 주가조작이 한층 용이한 환경이 조성됐다고 보고 있다. 이와 관련해 한 금융 업계 관계자는 "공매도가 들어올 수 있다는 심적 부담이 있으면 세력들이 마음 놓고 작전을 펼치기 어렵다"며 "현재의 경우에도 금융 당국의 기습적인 공매도 전면 금지로 인해 향후 주가 거품이 심히 우려되는 상황"이라고 말했다.

골드만삭스 “내년 인하 1회”, 모건스탠리 “내년 총 1.75%p 인하”
최근 연준의 점도표 상으론 내년 금리 인하 ‘1~2차례’ 예상
‘중동 사태’ 등으로 향후 연준 통화정책 운용방향 불확실성 높아져

월가의 대형은행들이 내년 미 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인하 개시 시점과 인하 폭에 대한 전망을 내놨다. 그간 강도 높은 긴축에 경기가 위축되자 금리인하가 필요하다는 데는 대체로 공감하는 분위기지만, 구체적인 인하 개시 시점이나 인하 폭에 대해선 의견이 극명하게 갈리고 있다. 연방기금금리(FFR) 선물시장에선 내년 6월 연준이 기준금리 인하를 시작해 약 3차례 금리 인하에 나설 거란 전망이 우세한 가운데, 지난 9월 연준이 점도표에 제시한 금리 전망과 유사한 흐름이 나타나고 있다.

월가 금리 전망, ‘인하 개시 시점 및 인하 폭’ 차이

13일(현지 시간) 블룸버그에 따르면 향후 연준의 금리 인하 시기와 속도를 두고 월가의 주요 은행인 골드만삭스와 모건스탠리의 전망이 다르게 나타났다. 골드만삭스는 내년 4분기가 돼서야 연준의 금리 인하가 시작될 것으로 보는 반면, 모건스탠리는 내년 6월 금리 인하를 시작해 이후 모든 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 금리 인하를 단행할 것으로 전망했다.

구체적으로 골드만삭스는 연준이 2024년 4분기에 기준금리를 처음으로 0.25%포인트 인하하고, 이후 2026년 중반까지 분기당 한 차례씩 총 1.75%포인트를 인하할 것으로 전망했다. 이 경우 2026년 중반 연방기금금리는 3.50~3.75%로 낮아지는데, 이는 지난 9월 FOMC에서 연준이 밝힌 전망보다 매파적인 예측이다.

반면 내년부터 연준이 큰 폭의 기준금리 인하에 나설 것으로 예측한 모건스탠리는 2025년 말 기준금리가 2.375%까지 떨어질 것으로 내다봤다. 지난 12일 엘렌 젠트너 모건스탠리 수석 이코노미스트는 보고서를 통해 “고금리 장기화에 따라 3분기부터 경제성장률이 지속적으로 낮아지고 있다”며 “연준이 연착륙에 성공할 것이라는 견해가 아직 유효하지만, 경제성장이 약화함에 따라 침체 우려가 가중될 것”이라고 지적했다.

스위스 최대 투자은행 UBS도 미국 경제가 2분기부터 경기 침체에 빠질 것이라는 전망과 함께 이르면 내년 3월 금리 인하가 시작될 것으로 보고 있다. UBS의 바누 바웨자 수석 전략가는 “내년 말 금리가 2.5~2.75%로 떨어지고, 2025년 초에는 1.25%까지 하락할 것”이라며 “인플레이션이 빠르게 정상화하면서 내년 3월이면 실질금리가 매우 높을 것”이라고 분석했다.

월가와 연준의 ‘동상이몽’

연준은 지난해 3월부터 올해 5월까지 10회 연속 기준금리를 5.00%포인트 인상한 바 있다. 이후 7월 한 차례 0.25%포인트 인상한 뒤 지난 1일 FOMC에서 연방기금금리 목표치를 5.25%~5.50%로 동결했다. 11회 기준금리 인상을 이어온 연준은 현재 2001년 1월 이후 22년 만에 가장 높은 수준의 금리를 유지 중이다.

앞서 연준은 올해 말 기준금리가 5.6%를 기록할 것으로 전망했다. 지난 9월 연준의 기준금리 전망을 보여주는 점도표에 따르면 올해 말 예상되는 기준금리는 5.50%~5.75%로 지금보다 0.25%포인트 높다. 당시 전망치를 제시한 19명의 위원 가운데 12명이 올해 0.25%포인트 1회 인상을, 나머지 7명이 동결을 예상했다.

그러나 지난 9월 FOMC 정례회의 후 공개된 경제전망요약(SEP)에 따르면 연준은 내년 말 기준금리를 3.9%로 제시했다. 연준 역시 몇 차례 금리 인하를 예상하고는 있으나, 모건스탠리나 UBS가 예상하는 것보단 높은 수준의 금리가 지속될 것으로 보고 있는 셈이다.

연준 위원들이 월가의 전망보다 완화적 통화정책을 펼칠 가능성을 낮게 보는 배경엔 견고한 미국 경제 상황에 있다. 지난 9월 SEP에 따르면 연준의 내년 국내총생산(GDP) 성장률 전망은 기존 6월 전망 1.1%에서 1.5%로 상승했다. 실제로 미국의 3분기 GDP 성장률은 최근 4.9%로 집계됐으며, 당시 연준은 설명을 통해 “최근 지표들은 3분기에 경제활동이 강한 속도로 확장됐음을 시사한다”고 평가했다.

빠르게 조정되는 시장의 기대

미국 금리선물 시장은 연준의 금리 전망과 유사한 흐름을 보이고 있다. 시카고상업거래소(CME) 페드워치(FedWatch)에 따르면 연방기금금리 선물시장은 내년 6월 연준이 기준금리 인하를 시작해 약 3차례 인하에 나설 것으로 보고 있다. 그렇게 될 경우 연방기금금리는 4.50~4.75%로 낮아진다.

시장의 전망은 UBS와 모건스탠리가 예상하는 인하폭의 약 4분의 1 수준으로 비교적 매파적이지만, 내년도 한 차례 기준금리 인하를 예상한 골드만삭스나 연준의 전망과는 유사하다. 6월 이후 계속 상향 조정되는 연준의 정책금리 전망에 맞춰 시장도 기대를 빠르게 조정하고 있는 셈이다.

미국 10년물 국채금리도 이 같은 조정된 시장의 기대를 반영하며 아직 4% 중반대에 머물고 있다. 이날 투자전문 매체 마켓워치에 따르면 미국 10년물 국채금리는 뉴욕 전장 대비 1.09bp 오른 4.6558%를 기록했다. 미국 국채공급 증가 우려가 더해지면서 5% 수준까지 높아졌지만, 최근 들어 숨 고르기에 나선 모양새다.

특히 연준 일부 위원들이 10년물 국채금리의 향방이 연준의 통화정책에 영향을 줄 가능성을 언급하자 시장 참여자들의 관심이 미국 10년물 국채금리에 쏠리고 있다. 지난달 9일 로리 로건 댈러스 연준 총재는 “기간 프리미엄 상승으로 인해 장기 금리가 높은 수준을 유지할 경우 추가 긴축 필요성이 낮아질 수 있다”고 언급했다. 다만 최근 사태가 악화된 이스라엘·하마스 전쟁으로 인해 향후 물가 및 성장 전망 경로가 변화를 겪을 것으로 예상되는 만큼 연준의 통화정책 경로의 불확실성도 한층 높아질 것으로 보인다.

올 1~3분기 전국에서 아파트 가장 많이 매입한 연령층은 다름 아닌 30대
전문가들 "30대들이 다시금 '영끌'하는 건 부동산 경기 부양책에서 비롯됐다"
20·30세대 중심으로 가계 대출 폭증하고 있는 가운데 연체율도 눈에 띄게 늘어

30대들의 '영끌(영혼까지 끌어모은 대출)'에 다시금 불씨가 지펴지는 모습이다. 그간 전국에서 아파트를 가장 많이 매입한 연령층은 40대로 집계됐으나, 올 1~3분기 들어선 30대가 아파트 최다 매수의 연령층에 올라선 것으로 확인됐다. 이는 30대 연령층의 아파트 매수세가 잠시 잦아들었던 지난해와는 사뭇 상반된 모습이다.

전문가들은 이같은 현상은 올해 초부터 정부의 부동산 관련 규제가 완화된 데다, 최근엔 집값까지 오르면서 30대들 사이에서 '지금 아니면 안 된다'는 심리가 크게 작용했기 때문이라고 보고 있다. 한편 이에 따라 가계 부채도 폭증하면서 업계 안팎으로 우려의 목소리가 높아지고 있다.

30대들의 아직 끝나지 않은 '영끌'?

12일 국내 부동산 업계에 따르면 올해 3분기까지(1~9월)의 전국 아파트 거래량 총 31만6,603건의 매매 거래 가운데 30대가 사들인 건수는 총 8만5,701건으로 전체의 27.1%를 기록했다. 이는 40대의 매입 비중 25.9%(8만2,077건)를 웃돈다.

전국 아파트 1~9월 거래에서 30대 거래 비중이 40대를 넘어선 건 정부가 연령대별 아파트 거래 현황 통계를 공개한 2019년 1월 이후 처음이다. 지난해 1~9월 전국 아파트 거래 비중은 30대가 22.4%, 40대가 24%로 40대가 더 컸다. 연간 거래량으로 봐도 2019년 이후 올해 들어 처음 30대가 역전할 가능성이 커진 상태다. 지난해 30대의 전국 아파트 매입 비중은 22.4%, 40대는 24.1%였다.

다만 최근 금융당국이 가계부채 관리에 나서고 고금리 기조를 유지하면서, 상대적으로 주택 매수 자금이 부족해 영끌로 집을 사는 30대 연령층의 최근 아파트 매수세도 결국 사그라들 가능성이 높다는 게 건설 업계의 중론이다. 시중은행 주택담보대출 변동금리 상단은 이미 7%를 넘어선 데다 부동산 대출 상품도 축소되고 있는 상황이다. 특히 지난 9월 말 특례보금자리론 일반형 대출은 시중 판매가 중단됐다.

지난해와는 사뭇 상반된 모습

이는 지난해의 추세와는 사뭇 상반된다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 전국 아파트 매매 거래량 29만8,581건 가운데 매입자가 20·30세대인 경우는 8만4,835건으로 전체의 28.4%를 차지했다. 이는 전년(2021년) 대비 2.6% 포인트 감소한 수준이다. 앞서 20·30세대 아파트 매입 비율은 2019년 28.3%에서 2020년은 29.2%, 2021년에는 31.5로 높아진 바 있다. 2020~2021년 당시만 해도 저금리와 풍부한 유동성 등으로 MZ세대의 주택 매수는 적극적이었으나, 지난해부터 시작된 고강도 긴축으로 인한 금리 상승과 대출 규제 강화에 따라 매수세가 한풀 꺾이면서 30% 밑으로까지 떨어졌다.

그런데 올해 들어 이처럼 30대 중심으로 다시금 영끌 추세에 불씨가 지펴지고 있는 건, 올해 초부터 시작된 정부의 부동산 부양 정책에서 기인한 것이라는 게 금융 업계의 중론이다. 앞서 윤석열 대통령은 "청년층의 내 집 마련을 돕고, 금리인상기에 취약 차주의 월 상환액 부담을 줄여주겠다"는 취지로 '50년 주담대' 상품 도입을 추진한 바 있다. 그러나 50년 주담대가 당초 '상생 금융' 취지와 달리 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회의 수단이 되면서, 일각에선 50년 주담대가 가계 대출을 끌어올리는 원흉이 된 것 아니냐는 지적이 잇따르고 있는 실정이다.

여기에 인건비와 자잿값 인상으로 아파트 분양가가 치솟은 데다 신축 아파트 공급 부족 우려까지 확산하면서 결국 30대 중심으로 내 집 마련 수요자들이 일제히 구매에 나섰다는 분석이다. 실제 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 실거래가 지수는 올해 1월부터 8월까지 누적 기준 12.4%가량 오르며 지난해 하락분(-22.2%)의 과반을 회복한 것으로 나타났다. 집값이 천정부지로 오르고 있는 가운데, 대출 규제가 완화된 지금이 아니면 집을 사지 못할 것 같다는 생각에 30대들이 일제히 레버리지를 끌어 집을 매수한 것이다.

'고금리에도 영끌', 가계 대출 심화로 이어져

이렇다 보니 가계 대출 규모는 이미 우려스러운 수준으로 접어드는 상태다. 지난 10월 금감원이 발표한 '2022년 6월~2023년 7월 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH) 및 6대 증권사(한국투자, 미래에셋, 삼성, NH투자, 키움, 메리츠)의 취급핵 현황'에 따르면, 지난 1년여간 담보 및 신용대출과 주식 융자 신규취급액은 476조938억원에 달했다.

특히 주택 구매를 위한 대출이 대폭 늘은 것으로 나타났다. 신규 주담대는 2022년 하반기에 60조7,759억원, 2023년 7월 101조694억원으로 1년 사이 40조2,935억원이나 불어났다. 여기에 21조2,230억원의 신용대출도 더해졌다. 작년 하반기부터 올해까지 영끌에 61조5,165억원이 동원된 것이다.

신규 부채도 작년 대비 올해 1.5배 가량 늘었다. 대출과 주식 신규취급액은 2022년 하반기 186조3,494억원에서 2023년 상반기(7월 포함)는 289조7,444억원으로 무려 103조원 이상 뛰었다. 동 기간 주담대는 60조7,759억원에서 101조649억원으로 증가했다.

한편 전체 부채의 약 28%는 청년층인 20·30세대가 낸 것으로 나타났다. 2022년 하반기 53조6,066억원, 2023년 상반기 80조2,027억원으로 지난 1년간 청년이 낸 빚은 113조8,093억원에 달했다. 앞서 언급했듯 이들은 집을 사는 데 가장 많은 빚을 낸 것으로 집계됐다. 1년 동안 청년층은 75조4,604억원의 주담대, 8조4,888억원의 신용대출을 받았다.

문제는 신규대출액이 늘면서 연체액도 크게 증가했다는 점이다. 2022년 하반기 1조1,764억원이었던 연체 잔액은 2023년 7월 1조7,474억원으로 5,710억원 늘었다. 이 중 주담대에서 4,069억원으로 가장 큰 규모의 연체가 발생했고, 주식 신용 융자에서 779억원이 증가했다. 특히 20·30세대의 연체액은 지난해 3,524억원에서 올해 7월 4,940억원으로 1,416억원 증가했다.

공매도 금지 조치 일주일, 투자처 찾아 갈팡질팡하는 투자자들
'패닉 상황' 아님에도 무작정 금지? 코스피 반짝 상승 이후 재차 미끄러져
PBS 사업 직격탄 맞은 증권사, 외국인들은 국내 증시 손 뗀다

지난 6일 공매도 전면 금지 조치가 발표된 이후 증권 시장의 변동성이 커지고 있다. 개인 투자자들의 기대와 달리 공매도 금지 이후로도 증시가 좀처럼 맥을 추지 못하면서다. '글로벌 위기'가 아닌 이례적인 시기에 공매도 전면 금지 조치가 시행된 가운데, 업계에서는 각종 증권사·운용사의 수입 감소 및 차후 외국인 투자자의 자금 유입 위축에 대한 우려를 드러내고 있다.

"어디에 투자해야 하나" 쏟아지는 의견들

전문가들은 이번 공매도 전면 금지가 경제 위기에 따른 것이 아닌 만큼, 우선 단기적 수급에 집중해야 한다고 분석한다. 특히 공매도 금지 이후 숏커버링(환매수) 수급이 일시적으로 증가한 종목을 주목할 필요가 있다는 조언이다. 실제 공매도 전면 금지 소식이 전해진 지난 6일, 코스피 시장에서는 올해 공매도 투자자의 주요 목표였던 이차전지 주가가 반짝 급등한 바 있다.

중장기적으로는 실적이 개선세에 접어든 기업들에 베팅해야 한다는 분석에 힘이 실린다. 외국인과 개인 투자자 수급이 제한된 가운데, 펀더멘털에 따라 주가가 움직일 가능성이 크기 때문이다. 김동원 KB증권 리서치본부장은 정보기술(IT) 대형주 중에서 공매도 비중이 높으며, 내년 실적이 개선될 것으로 전망되는 LG디스플레이, LG이노텍, 삼성전기 등을 추천했다.

현대차증권은 12개월 선행 영업이익 추정치가 개선되는 업종으로 공매도 집중도가 높았던 디스플레이, 호텔레저, 반도체, 건강관리 등 업종을 꼽았다. 이재선 현대차증권 연구원은 “기초 체력이 부재한 상황에서 단순히 공매도 잔액이 높은 업종이 주도주가 될 가능성은 낮다”며 “공매도 집중도가 높은 코스피200 내 업종 중에서는 디스플레이와 호텔레저, 코스닥150 내에서는 반도체, 건강관리가 영업이익 추정치가 상향 조정되고 있다”고 설명했다.

곽병열 리딩투자증권 연구원은 주가수익비율(PER) 저평가 업종에 대한 낙관적 전망을 제시했다. 3분기 말 대비 PER이 저평가된 업종은 조선, 하드웨어, 자동차부품, 반도체, 미디어 등이다. 그는 “특히 최근 1개월간 PER 저평가가 커졌지만, 증권사의 목표 주가가 상향된 종목군을 추천한다”며 “아모레G, 포스코인터내셔널, 에스엠, 넥센타이어, 현대위아 등이 투자 매력도가 크다”고 짚었다.

위험성 크니까 무조건 막는다? 실제 효과는 지지부진

공매도는 운용이 어렵고 위험성이 큰 투자법이다. 일본에는 ‘주식을 살 땐 집 날릴 각오를, 공매도할 땐 목숨을 걸 각오를 해라(買いは家まで空売りは命まで)’라는 증시 격언이 있을 정도다. 투자의 귀재로 통하는 워런 버핏 버크셔 해서웨이 이사회 의장 겸 CEO도 개인 투자자들에게 (장기적으로 우상향하는 증시에서) 공매도는 절대 하지 말라고 강조한 바 있다.

공매도의 위험성은 주식 매수와 비교하면 쉽게 이해할 수 있다. 주식은 주가 상승에 따라 기대 수익이 끝없이 증가하며, 최악의 경우에도 원금만을 잃게 된다. 하지만 공매도는 기대 수익이 100%에 그치는 반면 손실은 무한히 증가할 수 있다. 공매도한 주식의 주가가 상승할 경우 공매도 투자자는 기한 내에 손실 자금을 채워 넣어야 한다. 주가 상승세가 가파를수록 손실 역시 기하급수적으로 커진다.

지금껏 정부가 공매도를 금지하고 나선 것은 2008년 금융위기, 2011년 유럽 재정 위기, 2020년 코로나19 팬데믹 쇼크 등 주식시장이 극도로 불안정할 때뿐이었다. 시장이 '패닉 상태'일 경우 공매도 금지 조치는 급락한 지수의 바닥을 다지는 역할을 한다. 하지만 요즘처럼 특별한 리스크 없이 매크로 환경이 증시를 좌우하는 경우, 이렇다 할 증시 부양 효과는 나타나지 않을 가능성이 크다. 실제 코스피는 공매도 전면 금지 조치가 시행된 지난 6일 하루 '반짝 상승'한 뒤 다시금 미끄러지고 있다. 공매도 금지 첫날인 6일 2,500을 넘겼던 코스피는 10일 오전엔 2,400 밑으로 빠졌고, 13일 오전까지 2,400 초반 선에서 유지되고 있다.

증권사 위기감 고조, 짐 싸는 외국인 투자자들

공매도 금지로 인해 증권사의 프라임브로커리지서비스(PBS) 사업은 '직격탄'을 맞게 됐다. PBS는 증권사가 헤지펀드 등의 원활한 투자를 지원하는 금융 서비스로, PBS 사업을 영위하는 증권사는 고객사에 주식의 대여나 중개, 대출, 자문 등을 제공하게 된다. 우리나라의 경우 자기자본 3조원 이상의 종합금융투자사업자 9곳만이 PBS 사업을 운영 중이다.

이들은 이번 공매도 금지로 주요 PBS 사업인 주식 대차 서비스를 중단하게 됐다. 신규 대차 수요가 급감하고, 기존 고객의 숏(매도) 포지션 청산이 이어질 경우 증권사로 돌아오는 대차 수수료는 감소할 수밖에 없다. 하지만 업계에서는 각 증권사가 해외주식 대차 거래 등 PBS 사업 포트폴리오를 다변화한 만큼, 공매도 금지로 중대한 타격을 입지는 않을 것이란 분석도 제기된다.

일각에선 오히려 단기적인 영향보다 중장기적인 영향이 클 수 있다는 전망도 나온다. 코로나19 팬데믹 당시에는 세계 각국이 나란히 공매도를 금지했지만, 이번에는 우리나라만이 불법성·불공정성을 이유로 공매도를 금지한 상황이다. 이에 외국인 투자자들은 이번 공매도 조치를 계기로 한국 시장에 실망해 속속 포지션을 정리하고 있다. 당장의 증권사 수수료 감소보다도 외국인 투자자의 장기적인 자금 이탈을 우려해야 한다는 의미다.

서울 아파트 전세 평균 가격 ‘5억7,920만원’, 4개월 연속 상승세
비아파트 전세 거래 수요 급감에 따라 '아파트 전세 쏠림 현상' 심화
수도권 아파트 전세가 상승 뒤엔 '한남 3구역' 등 재개발 단지 대규모 이주도 맞물려

10월 서울 아파트 전세 쏠림 현상이 4개월 연속 이어지고 있다. 실수요자들이 매매시장을 관망하는 분위기로 돌아서면서 전세 시장 분위기가 달라진 것이다. 여기에 정부 규제로 인한 다세대, 연립 등 비(非)아파트에 대한 수요 급감과 더불어 서울 재개발 사업 최대어인 한남 3구역의 본격적인 이주 시작 등이 맞물리면서 아파트 전세 수요가 확대됐다. 전문가들은 당분간 수도권 아파트 전세 시장의 상승세가 지속될 것으로 보고 있다.

서울 주요 아파트 단지의 '전세 실거래'가 크게 올라

7일 KB부동산에 따르면 10월 서울 아파트 전세 평균 가격은 5억7,920만원으로 집계됐다. 지난해 6월까진 하락세가 이어졌다가 올해 7월(5억6,980만원) 상승 전환한 이후 4개월 연속 상승세가 지속되고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에서도 이달 6일 기준 수도권 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.20% 오르며 지난 5월 이후 6개월째 상승세가 이어지고 있다. 지난주(0.19%)보다 상승 폭이 확대됐으며, 전국 아파트 전세 가격도 0.12%로 16주 연속 상승했다.

서울 주요 단지들의 전세 실거래가도 크게 올랐다. 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 개포동 개포자이프레지던스 전용면적 84㎡는 이달 초 14억원에 전세 계약이 체결됐다. 올 초만 해도 9억원대 전세 매물이 나왔던 단지였지만 불과 7~9개월 만에 최고가를 경신했다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡도 지난달 최고가인 20억원에 전세 계약이 이뤄졌다.

전세가 상승의 원인은 달라진 매매시장 분위기에 있다. 실제로 집값 상승세가 주춤해지며 실수요자들의 관망 분위기가 뚜렷하다. 한국부동산원은 “금리 인상 우려 및 매매 시장의 불확실성 등으로 실수요자들의 전세 선호가 지속되는 가운데 역세권 및 대단지 등 정주 여건이 양호한 지역 위주로 임차 수요가 이어지며 상승 폭이 확대됐다”고 분석했다.

다세대·연립주택 등 '비(非)아파트' 전세 수요는 급감

수도권 아파트 전세 시장의 상승세가 이어지는 원인으로 다세대·연립주택, 오피스텔, 생활형숙박시설(생숙) 등 비아파트 전세 거래 수요 감소가 거론된다. 전세사기 사태 및 까다로워진 전세보증 가입 조건 등 정부 규제로 아파트 쏠림 현상이 심화됐다는 것이다. 실제로 7일 부동산 정보 플랫폼 '다방'에 따르면 아파트 소형 평형 전세 거래량은 지난해 12월부터 연립·다세대 전세 거래량을 역전했다. 해당 현상이 올해 내내 지속되면서 지난달 말 기준 연립·다세대 소형 평형 전세 거래량(3,393건)이 집계를 시작한 2020년 이후 가장 낮은 수치를 기록하기도 했다.

이에 비아파트 임대인들은 정부의 관련 규제 완화를 촉구하는 단체행동에 나서고 있다. 전국비아파트총연맹은 이날 서울 종로구 광화문빌딩에서 기자회견을 열고 “비아파트 임대차 시장 정책은 임대인·임차인 모두에게 고통을 주고 있다”면서 생숙 관련 제도 개선을 비롯해 전세 보증 제도의 기준 완화, 오피스텔에 대한 다주택자 중과세 배제 등 정부 대책을 요구했다. 전국비아파트총연맹은 다세대, 연립 등 임대인들이 모인 전국임대인연합회, 오피스텔 소유주 단체인 전국오피스텔협의회, 생활형숙박시설 소유주 모임인 전국레지던스연합회 등으로 결성된 단체다.

강희창 전국임대인연합회 총무도 “정부가 전세보증 가입 조건을 까다롭게 변경하면서 사실상 비아파트 시세를 떨어뜨려 적게는 1,000만원, 많게는 1억원 역전세가 발생하고 있다”며 “전세보증 가입 기준을 상향 조정하고 세입자 전세금 반환을 위한 임대인 대출 규제를 추가로 완화해 줘야 한다”고 강조했다.

본격적으로 이주 시작한 ‘한남 3구역’, 전세 시장의 또 다른 변수

서울 주요 재개발·재건축 사업지의 이주가 시작된 것도 서울 아파트 전세 시장 상승세의 또 다른 원인으로 지목된다. 이주가 시작된 대표적인 지역은 총 사업비 7조원 서울 재개발 사업 최대어로 꼽히는 한남 3구역이다. 지난달 30일 서울 용산구 한남동과 보광동에 위치한 한남3재정비촉진구역에선 정비사업 시행을 위한 주민 이주가 시작됐다. 이는 2003년 11월 한남뉴타운지구가 지정된 이후 23년 만으로, 이주 대상은 관리처분계획인가 기준 총 8,300여 가구에 달한다.

대규모 세대의 이주가 시작되면서 인근의 한남 4구역이나 한남 5구역 등으로 이사를 하려는 수요도 늘어나고 있다. 한남동의 한 부동산중개업체 관계자는 “2주 전 보광동의 20평 이하 연립주택이 2억 초반에 전세로 계약됐다”면서 “올해 초 비슷한 매물이 2억원 이하, 석 달 전에만 해도 2억원을 간신히 넘었던 걸 고려하면 전세가 상승 폭이 가파르다”고 설명했다.

이 밖에도 동빙고동의 한 연립주택(전용면적 74㎡)도 지난해 2월 2억1,000만원이었던 전세가가 지난달 10일 2억5,000만원으로 크게 올랐으며, 한남4구역에 속하는 보광동의 한 연립주택(전용면적 54㎡)도 같은 기간 2억3,000만원이던 전세가 호가도 이달 2억5,000만원까지 상승했다.

전문가들은 수도권 아파트 전세 쏠림 현상이 한남 3구역의 이주와 맞물리면서 이 당분간 계속될 것으로 내다봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “과거 헬리오시티의 이주가 당시의 전반적인 전세가 회복세와 맞물려 인근의 전세가가 크게 오른 사례가 있다”면서 “한남 3구역의 경우 재건축이 아닌 재개발이지만 현재 전세시장이 회복세를 보이고 있고 대규모라는 점에서 동일한 만큼 같은 방향으로 움직일 가능성이 크다”고 설명했다.

연준 "인플레이션 속도 느려진 것 맞지만 물가 안정 목표인 2%대 진입은 갈 길 멀다"
반면 금융시장은 통화 긴축 끝난 건 물론, 내년부턴 금리 인하할 것이란 기대감 생긴 모습
그간 금리 인상 의견 100%였던 금통위서도 조금씩 통화 정책 완화 언급되기 시작

제롬 파월 미 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 긴축 종료는 시기상조라는 입장을 분명히 했다. 최근 인플레이션 상승 속도가 둔화하는 등 경제 개선 움직임이 보이는 것은 사실이나, 여전히 연준의 물가 안정 목표인 2%대 진입은 요원한 상황이라는 것이다. 다만 업계에선 내년 미국 대통령 선거를 앞둔 만큼, 연준이 추가적인 금리 인상 정책을 펼치긴 어려울 것으로 보고 있다. 나아가 현재의 누적 긴축 효과가 지속해서 이어진다면, 내년엔 결국 금리 인하로 통화 정책의 방향이 돌아설 것이라는 예측에도 힘이 실리는 분위기다.

파월 의장, "경제 지표 개선됐으나 긴축 종료는 시기상조다"

9일(현지 시각) 파월 의장은 이날 워싱턴 DC에서 열린 국제통화기금(IMF) 콘퍼런스에서 "연방공개시장위원회(FOMC)는 물가 안정 목표인 인플레이션율 2%를 위한 긴축적 통화정책 기조를 유지하는 데 최선을 다하고 있다"면서도 "우리가 그런 정책 기조를 달성했는지를 확신하긴 어렵다"고 말했다. 파월 의장은 지난 2년에 걸쳐 기준금리 인상을 통한 매파적 태도(긴축정책)를 유지했고, 이날도 크게 달라지지 않은 입장을 내비쳤다.

연준은 지난해 3월부터 통화 긴축을 본격적으로 시작하면서 현재까지 기준금리를 5.25~5.5%까지 끌어내렸는데, 이같은 긴축 기조로 미국의 근원 개인소비지출(PCE)은 2022년 2월 5.3%에서 올해 9월 3.7%까지 내렸다. 파월 의장은 이에 대해 "이런 진전은 만족하지만, 인플레이션을 2%까지 낮추는 과정은 아직 요원하다"며 "최근 몇 개월간 양호했던 경제 지표로 인해 오도될(misled) 위험과 과도한 긴축의 위험 모두를 해결하기 위해 신중하게 통화 정책을 펼칠 것"이라고 강조했다.

이어 "팬데믹이 초래한 수요와 공급 왜곡이 완화되면서 인플레이션이 하락하는 데 중요한 역할을 하고 있다"며 "공급망 회복이 광범위하게 지속되고 있지만, 얼마나 추가적인 개선이 더 이뤄질지는 분명하지 않다"고 부연했다. 그러면서 "만일 공급망 개선이 충분하지 않을 경우, 인플레이션을 낮추기 위해선 결국 총수요를 억제하는 긴축 통화정책의 역할이 더 커질 수 있다"고 예측했다.

뉴욕 증시는 파월 의장의 발언을 매파적으로 해석하며 즉각 하락했다. 이날 다우지수는 0.65%, 나스닥은 0.94% 내렸다. 글로벌 자산의 벤치마크 역할을 하는 미국채 10년물 금리도 재차 4.6%대로 상승하면서 증시에 부담을 안겼다.

시장에선 '내년 금리 인하' 가능성에 힘 실려

지난달 말 FOMC 발언 때와 마찬가지로, 이번 콘퍼런스에서 파월은 명시적으로 "긴축 행보를 종료하겠다"고 밝히지는 않았다. 그러나 시장에선 연준이 사실상 금리 인상을 멈췄고, 추후 금리 인하를 통해 시중 통화량을 늘려갈 것으로 전망하고 있다.

9일 미국 시카고상품거래소 페드워치(Fedwatch)를 보면, 연방기금금리 선물시장 참여자들은 다음 달 FOMC 회의에서 연준이 기준금리를 현재 수준인 5.25~5.50%로 동결할 가능성을 90.7%로 내다보고 있다. 0.25%포인트 인상 예측은 9.3%에 불과하다. 여기에 더해 내년 6월 금리 인하에도 기대를 걸고 있다. 이들은 내년 6월 정책금리가 40.5%의 확률로 0.25%포인트 내릴 것으로 예측하고 있다.

실제 최소 내년부터는 금리 인하로 연준이 통화 정책을 바꿀 것으로 분석된다. 그 이유는 크게 두 가지로, 첫 번째는 미국은 내년 11월 대통령 선거를 앞둔 만큼, 통화 정책으로 인해 대선에 영향을 미치는 것을 최소화하기 위해서라도 금리 인상은 다소 신중할 것이라는 설명이다. 선거를 앞두고 금융시장에 부담을 줄 수 있는 무리한 정책은 억제하고 최소 내년 상반기부터는 가급적 경제 부양을 목표로 금리 인하를 추진할 가능성이 높다는 것이다.

두 번째로는 이번 연설에서 파월 의장도 언급했듯, 2022년 중반 이후 인플레이션이 완만해지고 있다는 점이다. 즉 연준도 금융시장의 긴축 효과를 인정한 만큼, 지금까지 누적된 통화 긴축 정책의 효과가 만약 2024년까지 이어져 연준의 인플레이션 목표치인 2%에 가까워진다면 금리를 정상화하려는 요구에 따라 통화정책은 완화될 것이라는 예측이다.

국내에서도 통화 정책 완화 조짐 엿보여

연준의 통화 정책 완화 조짐이 엿보이고 있는 가운데, 그간 만장일치로 기준 금리 인상 가능성을 열어놔야 한다는 입장을 내비쳐 왔던 한국은행 금융통화위원회에서도 '금리 완화' 키워드가 언급되기 시작한 모습이다. 지난 10월 금통위에서 금리 인하 가능성을 언급한 소수 의견이 나오면서다. 금통위에서 금리 완화가 언급된 것은 지난 2021년 8월 긴축에 처음 돌입한 이후 처음이다. 역사적으로 봐도 금통위에서 소수의견이 등장하면 이르면 다음달, 늦어도 4~5개월 후에는 소수의견이 주장한 방향대로 통화 정책이 바뀌는 일이 자주 나타났다.

9일 한은이 공개한 '2023년 제19차 금융통화위원회 의사록'에 따르면 지난달 금통위는 기준금리를 연 3.5%에서 동결했지만, 세부적으로는 금통위원들의 의견이 엇갈린 것으로 나타났다. 5명은 유가 불확실에 따른 고물가와 주요국의 긴축 우려에 우리나라 또한 금리 인상으로 대응해야 한다는 시각을 보인 반면, 완화를 거론한 1명은 현재 국내 경제의 경우 물가 압력과 경기 하방 위험이 상충하고 있는 만큼 금리 인상과 인하 가능성을 모두 열어놔야 한다는 의견을 내비쳤다.

완화를 언급한 위원은 "국제유가 추가 상승 가능성과 민간 소비 회복세 약화, 글로벌 긴축 기조 장기화 등에 따른 수출 약화 가능성 등 경제 하방 압력이 우세하다"며 "국내외 금융시장과 성장 및 물가 추이를 주의 깊게 살피면서 추가 긴축 또는 완화 여부를 결정하는 것이 바람직하다"고 주장했다. 즉 최근 이-팔 전쟁 등으로 인한 유가 불확실성이 인플레이션을 높이기보다는, 되레 수요를 억눌러 경기 회복을 저해시킬 수 있다고 본 것이다. 아울러 글로벌 긴축 기조의 경우에도 주요국들의 경기 부진으로 작용하면서 우리나라 성장에도 걸림돌로 작용할 것으로 내다봤다.

실제 국내 경기 부진에 대한 우려는 상당히 높아진 분위기다. 같은 날 국책 연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 '하반기 경제 전망'을 통해 올해 성장률 전망치를 지난 8월 전망보다 0.1% 포인트 낮춘 1.4%로 조정했다. 내년 예상치도 2.2%로 1%포인트 내렸다. 유가 역시 당초 예측과 달리 안정세를 보이며 인플레이션 부담을 덜고 있는 상태다. 이-팔 전쟁에도 불구, 미국과 중국 경기 둔화 가능성으로 인해 원유 수요가 줄 것이란 전망이 시장에 퍼지면서다. 8일(현지시간) 뉴욕상업거래소에 따르면 12월 인도 부텍사스산원유(WTI)는 배럴당 75.33달러로 전장보다 2.04달러(2.64%) 하락했다. 이날 종가는 지난 7월 17일 이후 최저치에 해당한다.

10월 가계대출 6.3조 늘어, 증가폭 전월 2.2배 달해
금융당국 “9월 길었던 연휴 기간 등으로 일시적으로 급증한 탓”
IMF 등 국내 가계부채 문제 경고하는 해외 기관 늘어

10월 금융권 가계대출 증가폭이 2021년 9월 이후 최대치를 기록했다. 증가세도 지난 4월 이후 7개월 연속 이어지는 가운데 올해 4월부터 10월까지 은행권 가계부채 잔액이 무려 26.1조원 가까이 증가했다. 금융당국은 누적 잔액이 1,086조6,000억원으로 사상 최고치를 기록한 상황에도 가계부채가 안정적으로 관리되고 있다는 입장만 반복하고 있어 비판이 거세다.

올해 4~10월 가계부채 ‘26.1조원’ 증가

8일 금융위원회에 따르면 10월 금융권 가계대출은 6조3,000억원 늘어나며 증가하며 2년 1개월 만에 최대치를 기록했다. 이는 지난달 증가폭(2조4,000억원)보다 2.2배 늘어난 수치다. 가계대출은 지난 4월 이후 7개월 연속 증가 중인 가운데 이 기간 늘어난 금액만 26조원에 달하는 것으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 2조2,000억원의 10배가 넘는 수준이다. 이로써 한국은행이 파악한 올해 10월 은행권 가계대출 잔액은 1,086조6,000억원으로 사상 최고치를 경신했다.

가계대출 증가폭을 키운 주범으로 꼽히는 주택담보대출은 같은 기간 35조원 가까이 늘었다. 8월 6조6,000억원으로 정점을 찍은 후 9월(5조7,000억원)과 10월(5조2,000억원) 증가폭이 소폭 둔화하는 추세지만, 주택경기회복과 맞물려 반등할 거란 전망도 나온다.

금융당국은 지표상 가계대출 증가세가 계속되고 있음에도 가계부채가 안정적으로 관리되고 있다는 주장을 내놨다. 금융위 관계자는 “올해 4~10월 증가폭은 월평균 3조7,000억원으로 과거 9년간 평균 증가폭 7조4,000억원의 절반 수준”이라며 “현 정부 들어서 가계부채 총량이 감소했고, 연간 가계부채 증가율도 0% 수준으로 가계부채는 안정적으로 관리되고 있다”고 설명했다.

가계대출 증가세가 꺾이지 않는 근본적인 원인

금융당국은 지난 9월 이후 길었던 연휴 기간을 가계대출 증가 요인으로 꼽았다. 금융위 관계자는 “지난 9월에 추석 상여금 등으로 신용대출 상환이 많아 기저효과가 크게 나타났다”며 “특히 10월 연휴 기간에 소비가 늘었고, 이사철 비용, 공모주 청약 등 일시적 자금 수요로 신용대출이 증가로 전환한 것으로 보인다”고 설명했다.

그러나 사상 최고치를 거듭 경신해 가는 가계부채는 우리나라 경제의 구조적인 문제와 연관이 더 깊다. 인구 밀도가 세계 최고 수준으로 과밀된 수도권 주택은 항상 공급이 부족한 국내 최고 우량자산으로 손꼽힌다. 이 때문에 대다수 국민이 이 지역 부동산 자산에 투자하기 위해 대출을 활용하는 게 열중하고 있다. 미흡한 사회보장제도와 경직된 노동시장으로 대표되는 사회경제구조에서 개인이 택할 수 있는 매우 합리적인 선택인 셈이다.

주식시장에 대한 신뢰와 선호도가 높지 않은 점도 레버리지를 활용한 부동산 투자에 적극적인 이유다. 한국 가계의 평균 비금융자산 비중은 2021년 기준 64%로 미국(29%), 영국(46%), 일본(37%) 등 주요 선진국과 비교하면 가장 높다. 이는 우리나라 주식시장에 분할상장과 저배당같이 주주 이익에 관심을 갖지 않는 관행이 뿌리 깊은 탓이다.

정부의 부동산 정책이 번번이 바뀌는 점도 가계대출 증가 원인 중 하나로 꼽힌다. 국민은 정부의 부동산 규제가 언제든지 바뀔 수 있다고 예상하며, 정권의 성향과 경기 상황에 따라 부동산 투자 기회를 모색한다. 일관되지 않은 정책들은 정부 정책에 대한 신뢰 상실로 이어졌고, 이는 결국 대출을 통한 부동산 시장의 투기화를 이끄는 주요 동력이 됐다.

IMF “한국 GDP 대비 가계부채, OECD 국가 가운데 매우 높은 수준”

해외에서도 우리나라 가계부채 문제에 대한 우려를 표하고 있다. 국제통화기금(IMF)은 지난달 29일 ‘최근 아시아태평양 지역 경제 전망’을 통해 “가처분소득 대비 평균 160%에 달하는 한국의 가계부채는 OECD 상위 그룹 가운데서도 꽤 높은 수준에 속한다”고 지적했다. 토머스 헬블링 IMF 아태 부국장은 “가계부채 증가에 따른 위험을 관리하기 위해 거시 건전성 정책을 수립할 필요가 있다”며 “가계가 리스크를 관리할 수 있게끔 유지하고 가계자산의 질을 보장하는 것이 중요하다”고 설명했다.

국제금융협회(IIF) 조사에서도 올해 1분기 기준 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 102.2%로, 일본(65.2%), 유로 지역(55.8%), 홍콩(95.1%), 영국(81.6%), 미국(73.0) 등 주요국 가운데서 가장 높은 수준인 것으로 나타났다.

글로벌 금융권도 과도한 가계부채를 우리나라 은행권 신용도의 발목을 잡을 가장 큰 위험 요인으로 지목했다. 국제 신용평가사 피치는 지난달 20일 서울에서 개최된 '국내 금융기관의 신용등급 전망 패널토의'에서 “은행의 자체 신용도를 평가할 때 제일 먼저 은행업의 영업 환경이 좋아졌는지 나빠졌는지를 살펴본다”며 “한국 경제를 신용도 측면에서 살펴볼 때 가계부채를 가장 큰 문제로 보고 있다”고 전했다.

피치의 아시아·태평양 은행신용등급을 담당하는 장혜규 상무는 “요즘 시기에 관찰되는 게 가계부채가 늘어나면 늘어날수록 급여에서 이자를 많이 지출하게 돼 소비 여력이 떨어진다는 것”이라며 “은행이 가계대출뿐 아니라 기업대출 등도 취급하고 있는 만큼 전반적인 영업 환경에서 가장 큰 취약점으로 작용하는 게 가계부채고, 앞으로도 그럴 여지가 있다”고 지적했다.