부동산시장

대출 조이기 나선 정부, 주담대 한도 제한 등 규제책 쏟아내 서울·지방 부동산 시장 양극화 심화 우려 악순환 끊어내려면 지방 다주택자 규제 완화해야 올해 하반기 전국 부동산 시장에 거대한 '지각변동'이 발생할 수 있다는 전망이 제기됐다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 마포구·성동구 등 서울 일부 지역 집값이 출렁이고, 지방 지역과 수도권 지역의 집값 양극화 현상이 한층 심화할 것이라는 분석이다.

기습적인 초강력 대출 규제, 당정 협의 없이 극비리에 추진 文정부 실패 '반면교사', 집값·소득 무관하게 대출 6억 제한 '서민 내 집 마련 봉쇄 vs. 투기 수요 억제 효과' 팽 이재명 정부 출범 이후 서울을 중심으로 수도권 집값이 급등하자, 금융당국이 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다.

빈집 증가 ‘규제 기반 해법’ 논의단기 프로젝트 그친 정부 주도 지역발전

신동아 등 중견 11곳 법정관리 신청 PF 위축·지방 미분양·공사비 상승 영향 실업률 증가·후방산업 전이 등 악순환 종합건설사가 하루에 1.8곳씩 문을 닫고 있다. 역대 최악이라던 지난해 수준을 훌쩍 뛰어넘었다. 급등한 공사비를 감당하기 힘든 상황에서 지방에 악성 미분양이 쌓여 가고 건설 경기 침체가 장기화하면서 돈줄이 막혔기 때문이다.

청약 제도 실질적 효용 사라져수요층 소득-분양가 괴리 심화

상승세 확산에 ‘영끌’ 수요 재점화가계대출 급증, 금융당국 긴급 개입

전년 대비 약 3,000가구 감소 팬데믹 시기인 2021년 이후 최저 영등포·서초·동작 등서 소규모 공급 서울 일반분양 물량 변동 추이/출처=부동산R114 올해 서울 아파트 일반분양 물량이 4년 만에 가장 적은 수준으로 떨어질 전망이다.

정책 설계와 실제 수요 간 괴리재정 한계로 매입 확대도 어려워

법정관리·폐업신고 등 건설업계 구조조정 확산 건설투자 4분기 연속 하락, 올해 마이너스 성장 건설경기 침체가 성장률 0.4%포인트 끌어내려 건설경기 침체가 장기화하면서 산업 전반에 위기감이 고조되고 있다. 올해 수주 실적이 있는 10대 건설사 중 ‘1조원 클럽’에 이름을 올린 곳은 7곳에 불과하고 시공능력 상위사 중에서도 신규 수주 실적이 전무한 사례가 적지 않다.

부동산 플랫폼 집토스 임대차 거래 분석 전세 사기 위험 부담 등으로 월세 선택 전세 종말 코앞, 월세 시대 도래 올해 단독·다가구 주택의 전세 거래 비중이 급감했다. 전셋값 상승과 전세사기 등으로 전세 수요가 감소하고, 안정적인 수익을 원하는 임대인과 단기 거주를 선호하는 임차인이 늘면서 월세로의 전환이 가속화되고 있는 것으로 풀이된다.

서울 중심으로 민간 아파트 분양가 치솟아 공사비 상승분 분양가에 고스란히 반영 서울 실수요자들, 경기·인천 등지로 '탈주' 민간 아파트 분양가가 상승 곡선을 그리고 있다. 원자재·인건비 등 건설 비용 부담이 확대되며 공사비 전반이 오른 결과다. 특히 서울 지역을 중심으로 분양가 상승세가 두드러지는 가운데, 치솟는 분양가를 견디지 못한 실수요자들은 서울을 외면하고 경기·인천 등 비교적 집값이 저렴한 지역으로 이동하고 있다.

임의경매 개시 결정 등기 신청, 전년 대비 27.5% 증가 혼합형 주담대 변동금리 전환으로 영끌족 '치명타' 노·도·강부터 강남까지 각지에서 경매 매물 급증 부동산 임의경매 건수가 급증하고 있는 것으로 확인됐다. 5년 전 집값 상승기에 서둘러 내 집 마련에 나섰던 '영끌족(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람)'들이 이자 부담을 견디지 못하고 줄줄이 무너지기 시작한 것이다.

강남까지 20분대 접근성으로 주목 기업 유입으로 인근 부동산 ‘들썩’ 향후 핵심 변수로는 교통·인프라 과천지식정보타운에 위치한 펄어비스의 신사옥 ‘홈 원’/사진=펄어비스  경기 과천이 넷마블, 펄어비스 등 주요 IT 기업의 사옥 이전지로 주목받고 있다.

건설사 미수금 1년 새 4조 증가 매출 채권 73% 지방에 집중 자금줄 끊겨 줄도산 위기 건설 경기 침체의 골이 깊어지는 가운데 지난해 국내 상위 20개 건설사의 공사 미수금이 15조원을 넘어선 것으로 나타났다. 불과 2년 새 4조원이나 늘어난 규모다. 지방 아파트와 지식산업센터 등 상업용 부동산을 중심으로 미분양이 늘어나면서 자금을 회수하지 못한 결과로 풀이된다.

상가 통매각에서 주거 통매각으로서울 ‘노른자’ 단지도 불황 앞 무력

지방 중심으로 준공 후 미분양 물량 급증 "돈 들어올 길 막혔다" 무너지는 건설업계 금융권·신탁사 등도 줄줄이 피해 다 짓고도 팔리지 않아 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 주택 물량이 11년 7개월 만에 최대 수준을 기록했다. 부동산 경기 침체로 인해 분양 시장 전반이 얼어붙은 결과다.

노원구 등 외곽지, 서울 집값 끌어내려 강남 3구·용산구는 여전히 '강세' 토허구역 재지정으로 시장 흐름 바뀔까 이달 서울 아파트의 상승 거래 비중(직전 거래가보다 높은 가격에 매매된 거래 비중)이 감소한 것으로 확인됐다. 노원구 등으로 대표되는 서울 외곽 지역에서 집값 하락세가 이어지며 시장 전반이 가라앉는 양상이다.

집값 상승기 지식산업센터 투자 급증 분양가 70~80% 대출에 전매제한 없어 부동산 시장 침체·공급 과잉에 공실 급증 평택 고덕신도시 지식산업센터 '부성타워'/사진=주식회사 부성디앤씨 과거 부동산 호황에 힘입어 아파트 대체 투자처로 불티나게 팔리던 지식산업센터가 대규모 공실에 몸살을 앓고 있다.

임대 수요 하락에 경매는 유찰 반복‘건물주=안정된 자산가’ 이미지 붕괴

“분양 일정=리스크” 인식 확산미분양 증가→자금 경색 악순환대형 건설사 ‘선별적 공급’ 시대 올해 1분기 전국 아파트 분양 물량이 16년 만에 가장 적은 수준을 기록한 것으로 파악됐다. 대내외 불확실성이 지속되자 많은 건설업체가 분양 일정을 조율하고 있기 때문이다. 특히 중소 건설업체들의 경우 자금 경색을 이유로 착공 후 공사가 중단되는 경우도 심심찮게 발생하고 있어 이 같은 분양 가뭄은 한동안 이어질 전망이다.