서울 주요 업무 권역 내 오피스 빌딩의 가격 상승세가 지속되면서 주요 빌딩의 3.3㎡(1평)당 거래가격이 4,000만원을 웃돌 것이란 분석이 제기됐다. 서울 전체 평균 임대료 또한 꾸준히 올라 3.3㎡당 10만원을 목전에 두고 있다. 변수로는 중장기적 공급 물량이 꼽히는 가운데, 오피스 빌딩이 높은 공실률로 시름한 물류센터의 전철을 밟을 수 있다는 우려 또한 고개를 들고 있다.

지난해 전국 분양시장에서 10대 대형 건설사의 공급 비중이 전체의 절반에 달하는 것으로 조사됐다. 서울의 경우 10가구 중 8가구가 대형 건설사 분양이었다. 이에 업계에서는 청약시장에 이어 건설시장에서도 양극화가 심화되고 있다는 지적이 나온다.

서울시 강서구 가양동 CJ부지 개발 사업이 자금 조달을 완료하고 사업이 본격적인 궤도에 올랐다. 올해 초 공사에 착수해 2029년 완공하는 일정으로 지식산업센터를 비롯해 업무시설, 근린생활시설이 포함돼 향후 강서구의 신경제축이 될 것으로 기대된다. 그동안 부동산 경기 침체와 금리 상승으로 시행사들이 자금 조달에 어려움을 겪어왔으나 최근 금리 인하 흐름 속에 관망세를 보이던 자금들이 우량 대형 사업장을 중심으로 유입됨에 따라 용산 유엔사부지 개발 사업 등 서울시 내 대규모 개발 프로젝트에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

미국과 유럽의 상업용 부동산 가격이 급락하면서 해외 부동산에 투자한 국내 투자자들의 손실 우려가 커지고 있다. 만기가 도래한 해외 부동산 펀드의 손실이 이어지고 있어서다. 자산운용사들은 손실 확정을 막기 위해 만기 연장으로 버티기에 돌입했지만, 무조건적인 만기 연장은 부실을 이연하는 것일 뿐이란 지적이 나온다.

중국의 부동산 시장이 각종 부양 조치의 영향으로 회복세를 보이고 있다. 다만 일부 전문가 사이에선 이러한 회복세가 지속될지에 대한 회의적인 시각도 나온다.

서울 빌라(연립·다세대) 임대 시장에서 월세 비중이 눈에 띄게 확대된 것으로 확인됐다. 잇따르는 전세사기 사건으로 인해 임차인 사이에서 '전세 포비아(공포증)'가 확산한 가운데, △전세보증금반환보증 가입 요건 강화 △대출 규제 강화 △고금리 장기화 등 악재가 겹치며 전세 공급과 수요가 나란히 감소하는 양상이다.

국내 기업들이 리츠(REITs·부동산투자회사) 설립에 발벗고 나서고 있다. 부동산을 전체 매각하는 것보다 리츠에 편입시켜 주주 자리를 지키는 한편 손쉽게 현금을 쥘 수 있어서다.

오피스텔의 전세금과 월세가 동시에 급등한 것으로 나타났다. 전세 보증금은 11.9%, 월세 보증금은 42% 치솟았다. 대규모 전세사기 사건이 잇따르면서 빌라 전·월세 수요가 오피스텔로 이동한 여파로 분석된다. 여기에 서울 아파트 공급 부족과 금리 인하, 정부의 규제 완화 등도 그간 얼어 붙었던 오피스텔 시장에 활기를 불어넣는 모습이다.

대출 규제 강화로 인해 자금 조달이 어려워진 일부 수분양자들이 급매로 분양권 매물을 내놓는 사례가 늫고 있다. 분양가보다 저렴한 가격에 분양권(청약 당첨을 통해 취득한 신축 아파트 입주 권한)을 내놓는 이른바 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 매물도 어렵지 않게 확인할 수 있다.

KB 선도아파트 50지수 상승률 ‘반토막’
아파트 매수심리도 21주만에 100아래로 떨어져
“내년 하반기 금리인하·입주급감 체감 전망”

정부의 대출규제가 강화되면서 부동산 매매시장의 냉기가 서울 주요 지역까지 번지고 있다. 강남, 용산, 성수 등의 지역에서는 전고가 대비 10억원 이상 낮은 가격에 거래가 체결됐다.

팬데믹의 직격탄을 맞아 시름하던 명동 상권이 되살아난 모습이다. 외국인 관광객이 늘며 상가 공실 대부분이 해소되고, 그 결과 전 세계 주요 도시 상권 중 9번째 비싼 임대료를 기록한 것이다. 반면 서울에서 명동을 제외한 여타 주요 상권은 여전히 더딘 회복세를 나타냈다.

현대건설이 서울 ‘이수역 힐스테이트’ 조성을 위해 4,400억원의 본프로젝트파이낸싱(PF)을 조달했다. 시장 금리 인하로 서울 핵심 지역에 대한 투자 심리가 늘어났고, 주요 증권사들도 부동산 부실 PF 손실 우려에서 어느 정도 벗어나면서 자금 공급을 재개하는 모습이다.

서울과 인천, 경기 등 수도권에서 아파트 매물이 가파르게 쌓이고 있다. 정부의 대출 규제 강화와 경기 침체 우려 확산 등으로 거래가 잠기고 있다는 분석이 나온다. 수도권 일부 지역에서는 하락 거래도 잇따르고 있다.

약세 못 면하는 수도권 아파트
삼성전자 부진 따라 고덕신도시도 먹구름
평택 아파트 7곳 중 6곳은 청약 미달되기도

대출 규제와 매수 심리 위축이 심해지자 경매시장에서 인기 투자처인 수도권 아파트가 약세를 면치 못하고 있다. 일부 지역에선 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 70%대인 사례도 속출하는 모양새다.

9월 서울 아파트 매매건수 3,000건에 그칠 듯
단기급등 피로감·강도 높은 대출규제 맞물려
대출 규제 속 중저가·초고가 아파트 매매만 활발

연중 활기를 띠던 서울 아파트 매매 시장이 빠른 속도로 얼어붙고 있다. 거래량은 물론 가격 변동률도 보합 수준을 나타내는 모습이다. 그간 가파르게 오른 집값에 대한 피로감과 더불어 강도 높은 대출 규제가 배경으로 지목된다.

유동성 마련 위해 부동산 매각 나서는 기업들
부동산 자산 유동화로 재무구조 개선, '마통' 효과도
자산 고가 매입에 일반 주주만 냉가슴, “리츠가 설거지용이냐”

상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 신규 자산 편입에 속도를 내고 있다. 하지만 이 과정에서 대규모 유상증자를 진행해 주가가 급락하는 일이 반복되면서 리츠 투자자들의 불만이 거세지고 있다. 주주들이 불만을 갖는 포인트는 상장 리츠가 계열사의 천덕꾸러기 같은 부동산을 ‘비싼 값’에 매입해 온다는 점이다. 안정적인 배당을 받고자 투자했는데, 잦은 유증이 되려 기업에 돈을 빌려주는 꼴이 됐다는 하소연도 나온다.

'금리 인하 단비' 오피스텔, 매매지수 바닥 다져
전세사기 여파에 월세족 늘고, 정부도 지원책 확대
“최근 고점 회복한 아파트와 키맞추기 현상”

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 빅컷(기준금리 0.5%포인트 인하) 단행에 이어 한국은행이 3년여 만에 기준금리를 내리면서, 전세사기 사건으로 투자 시장에서 외면받았던 서울 오피스텔 시장에도 변화가 감지되고 있다. 아파트와 가격 차가 벌어지며 투자 매력이 높아졌다는 분석이다.

아파트 거래량 8월 6천 건에서 9월 2천 건으로 감소
9월 서울 아파트 매물도 2.2% 줄어, 적체 현상 뚜렷

서울 아파트 거래량, 강력한 대출 규제에 하락세 
코픽스 내려가며 미끄러지는 시중은행 금리, 당국 대처 '변수'

매매 후 미등기 전체 건수 486건, "허위 거래 활용한 '집값 띄우기' 자행한 것"
허위 거래 반복 시 부작용 우려 커, 실거래가에 대한 시장 불신 확산할 수도
여전한 솜방망이 처벌, 허위 거래 적발해도 '3,000만원 이하 과태료'에 그쳐

최근 3년간 아파트를 매입한 후 등기하지 않아 과태료 처분을 받은 사례가 191건으로 집계됐다. 서울시가 적발한 부동산 거래 관련 위법행위도 1,017건에 달했다.