오피스텔 평균 전세금 작년보다 11.9%↑
월세 보증금은 1.7천만원 치솟아
'전세 사기' 충격이 임대차 시장 판도 바꿔

오피스텔의 전세금과 월세가 동시에 급등한 것으로 나타났다. 전세 보증금은 11.9%, 월세 보증금은 42% 치솟았다. 대규모 전세사기 사건이 잇따르면서 빌라 전·월세 수요가 오피스텔로 이동한 여파로 분석된다. 여기에 서울 아파트 공급 부족과 금리 인하, 정부의 규제 완화 등도 그간 얼어 붙었던 오피스텔 시장에 활기를 불어넣는 모습이다.

오피스텔 월세 보증금, 전년比 1,700만원 상승

3일 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 올해 1~10월 서울의 오피스텔 평균 전세 보증금은 2억4,713만원으로, 지난해 연간 평균 2억2,086만원 대비 11.9% 올랐다. 서울의 오피스텔 평균 전세 보증금은 △2021년 2억1,602만원 △2022년 2억2,497만원 △2023년 2억2,086만원 등으로 소폭의 등락을 보였지만 올해는 2,027만원이나 오른 것이다. 이 같은 흐름은 한국부동산원 통계에서도 확인된다. 월간 오피스텔 전세가격지수를 살펴보면 서울의 오피스텔 전세가격지수는 5월 99.69→6월 99.71→7월 99.73→8월 99.75→9월 99.78→10월 99.80 등으로 지속 상승세다.

올해 1~10월 월세 평균 보증금도 5,751만원으로, 지난해보다 42% 올랐다. 평균 월세 보증금은 △2021년 3,261만원 △2022년 3,614만원 △2023년 4,051만원으로 연간 오름폭이 350여 만~430여 만원 수준이었지만 올해는 1,700만원가량 급등했다.

특히 월세 보증금은 올해 들어 상승세를 지속하고 있는 양상이다. 올 1월만 해도 4,870만원이었으나 3월에는 5,716만원으로 5,000만원 선을 웃돈 이후 6월에 6,045만원을 기록했다. 10월에는 6,880만원까지 치솟았다. 월세 자체의 상승 폭도 가파른 추세다. 일례로 서울노원구 미륭미성삼호3차 전용 59㎡는 올해 2월 보증금 5,000만원, 임대료 67만원에 월세 계약이 체결됐으나 지난달에는 같은 보증금에 임대료가 90만원으로 올랐다. 서울 강서구 강서힐스테이트 전용 59㎡도 올해 1월 보증금 1억원, 170만원에서 지난달 보증금 1억원, 220만원까지 월세가 상승했다.

전세사기 우려에 오피스텔 수요 몰려

오피스텔 전·월세 보증금이 급등한 것은 전세 사기 우려에 따라 빌라 임차 수요가 오피스텔로 옮겨 갔기 때문이다. 2022년 말 대규모 전세 사기 피해가 일어나기 전까지만 해도 월세 거래 비중은 50%대로 전세와 비등했다. 2021년 6월 1일부터 주택임대차 계약 신고제가 시행됐다는 점을 고려, 2021년 6월부터 12월까지 월세 비중을 살펴보면 55.9% 수준이었다. 그런데 이 비율은 빠르게 증가해 올해 70% 가까이 급증했다. 다만 아파트 전·월세 거래 중 월세 비중은 올해 43.6%로 전세 사기 사태가 터지기 전인 2021년 6~12월 월세 비중 48.8%보다 오히려 감소했다. 아파트는 여전히 전세 선호도가 높은 반면 비아파트는 월세 선호도가 높은 상반된 현상이 나타나고 있는 셈이다.

아파트 전세가가 계속 오르는 것도 대체재인 오피스텔로의 수요 이동에 영향을 미쳤다. 부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난해 5월 넷째 주 이후 80주 연속 상승 중이다. 올해 11월 넷째 주까지 누적 상승률은 5.14%에 달한다. 이런 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 전세 보증금반환보증 가입 요건을 ‘전세 보증금이 공시가격의 112%를 초과하지 않는 경우’로 강화하는 방안을 추진하면 전세 보증금 보증 가입이 현재보다 까다로워져 월세 선호 현상이 더 심해질 것으로 전망된다.

투자 매력 커진 오피스텔, 수익률 5.41%

월세 수요가 늘자 오피스텔 수익률도 상승세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 오피스텔 수익률은 5.41%를 기록했다. 2020년 6월(5.44%) 이후 4년 4개월 만에 가장 높은 수치다. 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔 수익률은 5.84%에 이른다. 이에 따라 매매 거래량도 증가세를 나타내고 있다. 올해 1~8월 서울 오피스텔 거래량은 6,705건으로 전년 동기(5,576건) 대비 20.2%(1,129건) 늘었다.

1인 가구 증가도 도심 오피스텔 매매 수요를 뒷받침하고 있다. 통계청에 따르면 2022년 기준 1인 가구는 750만2,350가구로, 전체 가구의 34.5%에 달했다. 2030년에는 40%에 육박할 것으로 예상된다. 반면 오피스텔 신규 공급은 급감하고 있다. 부동산R114에 의하면 올해 오피스텔 입주 예정 물량은 3,073실로 집계됐다. 지난해(1만4,305실)의 4분의 1 수준이자, 2011년(3,052실) 후 가장 적은 수준이다. 내년 입주 물량은 1,803실 수준으로 예상된다.

정부가 지난해 발코니 설치에 이어 올해 바닥난방 제한까지 폐지하는 등 규제가 모두 사라진 것도 오피스텔 시장에 활기를 불어 넣고 있다. 그동안 전용 120㎡를 초과하는 오피스텔은 바닥 난방을 할 수 없었지만 국토교통부는 이 같은 규제를 모두 폐지하기로 했다. 또 레지던스가 오피스텔로 쉽게 전환할 수 있도록 복도 폭, 주차장 관련 규제도 완화했다.

각종 세제 혜택도 오피스텔 투자를 부추기는 요소다. 정부는 올해 1월 발표한 ‘1·10 부동산 대책’에서 올해와 내년 준공하는 전용면적 60㎥ 이하 소형 신축 오피스텔, 빌라 등을 살 때 취득세를 최대 50% 감면해 주기로 했다. 취득세와 양도세, 종합부동산세를 산정할 때 주택 수에서도 빼준다. 세제 혜택을 받기 위해선 매매가 기준 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하 조건을 충족해야 한다.

이런 가운데 글로벌 부동산 투자 회사들이 국내 오피스텔 임대시장에 진출할 조짐도 포착되고 있다. 우리나라는 전세라는 독특한 임대시장으로 인해 글로벌 투자사들의 오피스텔 시장 진출이 제한됐으나 월세 수요가 확대되면서 흐름이 바뀌는 분위기다. 세계 3대 부동산 개발 업체 중 한 곳인 미국 하인스는 연내 서울 신촌 일대에 임대 오피스텔을 매입할 예정이다.

규제 강화에 돈줄 막힌 수분양자들
분양가 낮춰도 거래 감소세
내년에도 '대출 절벽' 이어져

대출 규제 강화로 인해 자금 조달이 어려워진 일부 수분양자들이 급매로 분양권 매물을 내놓는 사례가 증가하고 있다. 분양가보다 저렴한 가격에 분양권(청약 당첨을 통해 취득한 신축 아파트 입주 권한)을 내놓는 이른바 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 매물도 어렵지 않게 확인할 수 있다.

서울 신축 단지, 7,000만원 마피 분양권 등장

27일 주택업계에 따르면 내년 11월 준공 예정인 서울 강북구 ‘한화포레나 미아’ 전용 80㎡ 저층 매물이 최저 10억2,642만원에 나와 있다. 같은 평형 최고 분양가(10억8,416만원)보다 약 6,000만원 낮은 가격이다. 전용 84㎡에도 2,000만원의 마피가 형성됐다. 서울 동대문구에 있는 '신설동역 자이르네' 아파트 전용 42m² 분양권의 마피는 7,000만원 수준에서 지난 16일 기준 1억6,900만원까지 올랐다.

서울 강북구 ‘엘리프미아역’(2026년 8월 입주) 전용 74㎡, 서울 구로구 ‘호반써밋 개봉’(이달 입주) 전용 59㎡, 관악구 ‘서울대벤처타운역푸르지오’(2025년 8월 입주) 전용 84㎡ 분양권도 각각 9억8,672억원, 7억7,000만원, 9억8,880만원에 새로운 집주인을 구하고 있다.

이처럼 마피 분양권 물건이 시장에 쏟아지는 원인으로는 강력한 대출 규제가 지목된다. 지난 9월부터 스트레스 DSR(총부채금원리금상환비율) 2단계 제도가 시행된 데다 시중 은행까지 신축 아파트에 대한 대출을 옥죄고 있기 때문이다. 이에 돈줄이 막혀 잔금 마련이 어려워진 집주인들이 손해를 보더라도 매물 정리에 나서고 있다.

경기·인천서도 분양가보다 낮은 매물 잇따라

경기 지역도 서울과 비슷한 상황이다. 내년 6월 입주 예정인 부천시 소사본동 '힐스테이트소사역' 전용 84㎡ 분양권은 1,000만~2,000만원대 마피가 붙었다. 최근 등록된 해당면적 매물가격은 8억6,695만원으로 분양가와 발코니확장비 등을 합친 공급가격 8억8,695만원보다 2,000만원 낮았다. 서울 접근성과 49층 초고층 프리미엄을 내세웠던 힐스테이트소사역은 2021년 12월 진행한 1순위청약에서 경쟁률 12.3대 1을 기록, 전유형 마감에 성공한 바 있다. 하지만 입주를 8개월 앞둔 시점에 대출 규제 직격탄을 맞으며 마피 신세를 면치 못하고 있는 모습이다.

내달 입주를 시작하는 광명시 광명동 '트리우스 광명' 전용 84㎡도 최대 5,000만원의 마피가 붙었다. 광명2R구역을 재개발한 이 단지는 대우건설·롯데건설·현대엔지니어링 10대 건설사 3곳이 시공사로 참여한 데다 규모도 3,344가구에 달해 지난해 중층을 11억1,910만원에 분양했으나, 현재는 5,000만원 적은 10억6,910만원부터 매물이 나와있다.

서울 접근성이 상대적으로 떨어지는 인천은 분양권 가격이 더 낮게 형성돼 있다. 연수구 송도동에 위치한 '힐스테이트레이크송도4차' 전용 84㎡ 분양권은 마피가 최대 7,000만원까지 붙었다. 바로 옆 '송도자이더스타'와 '송도럭스오션SK뷰' 전용 84㎡도 공급가보다 최대 5,000만원 낮은 가격에 올라와 있다. 인천 서구 검단신도시에 공급된 '힐스테이트검단포레스트' 전용 84㎡는 3,700만원 마피가 붙었다.

내년 고강도 추가 대출 규제 예고

분양권 시장이 얼어붙으면서 공급을 계획 중인 건설사들의 고민도 깊어지고 있다. 한 대형건설사 관계자는 "가격을 낮춘 마피 매물이 늘어날수록 신규 분양단지 메리트는 떨어질 수밖에 없다"며 "서울에서도 핵심 입지가 아닌 이상 단기간 내 완판은 어려워 3개월 이상 장기플랜으로 분양 전략을 짜고 있다"고 말했다.

분양권 시장 한파는 내년에도 이어질 전망이다. 스트레스 DSR 3단계 규제가 적용될 예정이라 차주들의 대출 한도가 더욱 줄어들 수 있기 때문이다. 예컨대 3단계에선 연봉 5,000만원의 직장인이 4.5% 금리로 주택담보대출(30년 만기)을 빌릴 때 기존보다 대출 한도가 2,300만원 줄어든다. 또 3단계 도입 시 기본 스트레스금리의 반영 비율이 100%로 늘어나고 규제 적용 대상도 2금융권의 모든 대출로 확대된다.

이는 매수심리 위축으로 이어질 공산이 크다. 부동산R114 설문조사에 따르면 수도권 중심지 위주로 오른 매매가격 부담감과 대출 규제 강화 기조가 주된 요인으로 작용해 내년 주택 매수심리가 얼어붙을 가능성이 있다. 즉 ‘내 집 마련’을 포기하고 세입자로서 사는 삶을 택하는 이들 비율이 증가해 집값 하락을 더욱 부추길 수 있다는 얘기다.

KB 선도아파트 50지수 상승률 ‘반토막’
아파트 매수심리도 21주만에 100아래로 떨어져
“내년 하반기 금리인하·입주급감 체감 전망”

정부의 대출규제가 강화되면서 부동산 매매시장의 냉기가 서울 주요 지역까지 번지고 있다. 강남, 용산, 성수 등의 지역에서는 전고가 대비 10억원 이상 낮은 가격에 거래가 체결됐다. 시장은 금리 인하를 체감할 수 있는 시기까지는 매매시장의 침체가 계속 이어질 것으로 보고 있다.

강남·용산·성수 하락 거래

25일 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 최근 한 달간 거래된 서울 아파트 중 가장 하락폭이 컸던 곳은 용산구 이촌동 ‘래미안첼리투스’였다. 전용 124㎡가 지난달 24일 40억5,000만원(13층)에 거래됐다. 이는 지난 6월에 거래가인 53억5,000만원(43층)에 비해 13억원(24%) 떨어진 것이다. 층수 차이를 감안하더라도 하락폭이 상당히 큰 수준이다.

강남구에서도 큰 폭 하락한 거래가 있었다. 청담동 동양파라곤 전용 전용 171㎡은 지난 7월 59억5,000만원(8층)에 팔렸지만, 지난달 28일에는 50억원(6층)에 거래됐다. 집값이 석 달 만에 9억5,000만원(15%) 내려간 것이다.

젊은 층들에게 인기 있는 성수동 트리마제도 마찬가지다. 전용 152㎡가 지난달 28일 57억원(4층)에 거래됐는데, 이는 2022년 5월 거래가인 65억원(25층) 대비 8억원(12%) 떨어진 수준이다. 얼마 전 입주한 강동구 둔촌동 올림파크포레온 전용 96㎡ 중에서도 석 달 만에 7억1,000만원(26%) 하락한 거래가 있었다.

매매가격 전망지수도 하락 전환

서울 아파트의 거래가격 흐름을 볼 수 있는 지수도 하락 전환했다. KB부동산의 11월 월간 주택통계(이달 11일 기준)에 따르면 서울의 매매가격 전망지수는 94로 집계됐다. KB부동산 가격 전망지수는 전국 6,000여 공인중개사를 대상으로 해당 지역 가격이 상승할 것인지 하락할 것인지를 설문조사해 0∼200 범위 지수로 나타낸 것으로, 지수가 100을 초과할수록 상승을 예상하는 비중이 높다는 의미고 100 이하면 그 반대 상황이다.

서울 매매가격 전망지수는 지난 5월 102를 기록하며 100선을 넘은 이후 6월 114, 7월 127, 8월 124, 9월 110, 10월 101등 줄곧 100을 웃돌았으나 7개월만에 100선 아래로 떨어졌다. 울산(107)과 전북(100)은 100을 웃돌았지만 경기(92), 인천(93), 광주(85), 전남(87), 대구(88), 경북(89) 등 나머지 지역은 모두 100을 밑돌았다. 앞서 한국부동산원 조사에서도 지난 9월 서울 아파트 실거래가지수가 0.01% 하락하며 9개월 만에 처음으로 하락 전환했다.

KB부동산의 이번 조사에선 전국 대장 아파트의 가격 오름세가 둔화하는 모습도 감지됐다. 전국 아파트단지 중 시가총액(가구 수×가격) 상위 50개 단지의 시가총액 지수와 변동률을 보여주는 'KB부동산 선도아파트 50지수'는 전달 대비 0.63% 오르며 지난 3월 이후 9개월 연속 상승했으나 상승폭은 줄었다. 지난 3월 0.01%였던 선도아파트 50지수 상승률은 4월 0.12%, 5월 0.40%, 6월 0.63%에서 7월(2.25%), 8월(2.46%), 9월(2.16%)에는 2%대에 달했다.

그러나 지난달 1.09%에 이어 이달 0.63%로 오름폭이 둔화했다. 선도아파트 50지수는 전체 단지보다 가격 변동에 영향을 더 민감하게 나타내 전체 시장을 선험적으로 살펴보는 데 유용하다. 이 지수에는 서초구 반포동의 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 송파구 가락동의 헬리오시티, 잠실동의 잠실엘스, 강남구 대치동의 은마아파트 등이 포함된다.

서울 아파트 매수심리 '99.9' 찬바람

매수 심리도 5주 연속 하락세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주(이달 18일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 99.9로 전주(100.3) 대비 0.4포인트(p) 하락했다. 해당 지수는 10월 셋째 주를 시작으로 5주 연속 하락세다. 매매수급지수가 100 아래를 기록한 것은 지난 6월 4주 이래로 21주 만이다. 매매수급지수는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 기준선(100)보다 수치가 높을수록 시장에 집을 '팔려는' 사람보다 '사려는' 사람이 더 많다는 의미다.

지난주 강남 지역 매매수급지수는 101.2로 지난주(101.2)와 동일했고, 강북 지역은 98.6으로 전주(99.3) 대비 0.7p 하락했다. 권역별로는 강남 3구(강남·서초·송파구)가 속한 '동남권'이 100.9로 전주(100.9)와 동일했다. 영등포·양천·강서구가 속한 '서남권'도 전주와 같은 101.4를 기록했다.

강북에서는 종로·용산·중구 등이 속한 '도심권'이 102.4로 전주(102.6) 대비 0.2p 하락했다. 마포·은평·서대문구 등이 포함된 서북권은 101.5로 전주(101.2)보다 0.3p 올랐다. 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 속한 동북권은 96.8로 전주(98.1)보다 1.3p 낮아졌다. 전국 매매수급지수는 93.5로 전주(93.8)보다 0.3p 하락했다. 수도권(97.5→97.0)도 지난주보다 0.5p, 지방(90.4→90.3)은 지난주보다 0.1p 내렸다.

올 여름까지만 해도 고공행진 하던 서울 집값과 매수심리가 주춤하는 이유는 지난 9월부터 시작된 정부의 대출규제 때문이다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계와 더불어 유주택자에 대한 주택담보·전세자금대출 제한 등 대출의 문턱이 대폭 높아져서다. 한국은행이 지난달 11일 기준금리를 기존 3.50%에서 3.25%로 인하했지만, 아직까지 시장에서는 체감하지 못하는 이유기도 하다.

시장에서는 내년 상반기까지는 서울 부동산도 침체된 분위기를 벗어나기 어렵다는 전망이 팽배하다. 서울 강남권과 한강변 일대를 제외하고는 하반기는 돼야 개선된 가능성이 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 “내년은 금리인하를 체감할 수 있고, 입주량이 줄어드는 하반기에 거래량, 가격 등에서 활기를 띨 것으로 보인다”면서 “내년 스트레스DSR 3단계 도입이나 금융권의 가계대출 규제가 변수가 될 수도 있다”고 했다.

명동 임대료 1㎡당 1천만원 ‘훌쩍’
50% 넘던 공실률도 6.8%로 감소
상권 양극화에 홍대·이대 ‘찬바람’

팬데믹의 직격탄을 맞아 시름하던 명동 상권이 되살아난 모습이다. 외국인 관광객이 늘며 상가 공실 대부분이 해소됐고, 그 결과 전 세계 주요 도시 상권 중 9번째 비싼 임대료를 기록하게 됐다. 반면 서울에서 명동을 제외한 여타 주요 상권은 여전히 더딘 회복세를 나타냈다. 이에 시장에선 상권 양극화가 갈수록 심화할 것이란 우려가 커지고 있다.

명동 상가 임대료 세계 9위

22일 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(C&W)에 따르면 명동의 연평균 임대료(이하 1㎡당 기준)는 1,031만9,652원으로 전 세계 138개 주요 도시 상권 중 9번째로 높았다. 이는 지난해와 같은 순위로, 임대료는 3% 상승했다.

1위는 이탈리아 밀라노의 비아 몬테나폴레오네 상권이다. 해당 지역의 임대료는 지난해보다 11% 상승한 3,070만3,966원으로, 조사가 시작된 이래 유럽이 1위를 차지한 것은 이번이 처음이다. 리테일러(소매상)들의 수요 지속에 유로화 가치 상승이 맞물리며 임대료를 밀어 올린 것으로 풀이된다.

지난해 임대료 1위를 기록했던 미국 뉴욕의 어퍼 5번가 상권은 지난해와 동일한 2,999만8,989원의 임대료를 기록하면서 2위로 내려앉았다. 3위는 영국 런던의 뉴 본드 스트리트( 2,642만9,110원)로 지난해보다 13% 올랐다. 이어 홍콩 침사추이(2,410만4,188원), 프랑스 파리 샹젤리제(1,922만9,352원), 일본 도쿄 긴자(1,778만9,401원) 등 순을 보였다. 도쿄의 경우 지난해보다 임대료가 25% 뛰면서 전 세계 상권 중 가장 큰 임대료 상승폭을 그렸다.

조사 대상 138개 상권 중 1년 전보다 임대료가 오른 곳은 79곳으로, 약 57% 지역이 임대료를 올렸다. 특히 북미(8.5%)의 상승률이 가장 높게 나타났으며, 이어 유럽(3.5%), 아시아·태평양(3.1%) 순이었다. 로버트 트래버스 C&W EMEA(유럽·중동·아프리카) 리테일 부문 책임자는 이같은 임대료 상승의 원인으로 오프라인 매장 확대를 꼽았다. 그는 “상당수 브랜드가 소비자의 관심을 끌기 위해 최상위 상권에 오프라인 매장을 두 배가량 확대했다”면서 “고객과의 연결을 중요시하는 리테일러가 늘면서 기꺼이 높은 임대료를 지불하는 사례도 많아졌다”고 설명했다.

지난해 방한 외국인 1,103만 명

명동은 코로나19 팬데믹 당시 서울 주요 상권 중 가장 큰 타격을 입은 지역이다. 2019년 4.5%에 불과했던 명동 공실률은 2020년 23.2%로 늘었고, 2022년에는 52.5%까지 치솟았다. 명동 상가 중 절반 이상이 비어 있었다는 의미다. 명동의 분위기가 달라진 건 외국인 관광객이 늘어난 지난해부터다. 한국관광공사에 따르면 지난해 한국을 찾은 외국인 관광객은 1,103만 명으로 전년 대비 245% 증가했다. 특히 명동을 방문한 외국인은 홍대의 2배, 이 외 상권과 비교하면 무려 10배가량 차이를 보였다. 그 결과 올해 2분기 명동 공실률은 6.8%까지 떨어졌다.

서울 6대 상권(명동·강남·홍대·가로수길·한남 및 이태원·청담) 가운데 신규 매장이 가장 많이 들어선 곳도 명동이다. C&W는 “명동은 지난해 글로벌 대형 브랜드들이 잇따라 문을 연 데 이어 최근까지 비어 있던 소형 공실도 화장품, 잡화점 등으로 채워졌다”고 말했다. 무려 7년간 공실로 골머리를 앓던 대형 쇼핑센터 밀리오레도 패션, 뷰티, 식음 브랜드가 대거 입점하며 활기를 띠고 있다는 게 C&W의 설명이다.

반면 여타 상권은 여전히 더딘 회복세를 나타냈다. 특히 가로수길 상권의 공실률은 39.4%를 기록하며 지난해 36.5%에서 2.9%p 뛰었다. 같은 기간 청담 상권 공실률 또한 17.4%에서 16.3%로 1.1%p 늘었다. 이밖에 강남 상권은 20.0%, 한남 및 이태원은 11.5%의 공실률을 보이며 각각 전년 동기 대비 0.8%p, 1.7%p 증가했다. C&W는 “여행객들의 트렌드가 단체 관광에서 개별 관광으로 변하고 있어 해당 수요를 충족시키기 위한 노력이 더욱 중요해질 것”이라고 조언했다.

5곳 중 1곳 공실, 젊음의 거리가 어쩌다

전국으로 범위를 확대해 보면 이같은 상권 양극화는 더 선명하게 드러난다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 전국 소규모 상가(2층 이하·연면적 330㎡ 이하) 공실률은 8.01%로 팬데믹 기간이었던 2020년 1분기(5.6%)와 2022년 1분기(6.4%)보다 높게 나타났다. 임대료도 하락세다. 같은 기간 전국 소규모 상가 임대가격지수는 98.69로 1년 전인 2023년 2분기(99.11)와 비교해 0.42p 떨어졌다.

이는 소비 회복세가 무점포 소매업과 대형마트 등을 중심으로 나타난 데 따른 결과로 분석된다. 실제로 한국경영자총협회에 의하면 올해 상반기 기준 전년 대비 소매판매액지수 증가율은 무점포 소매(7.7%)와 대형마트(5.2%) 등에서 높게 나타났지만, 전문소매점(-3.1%)과 슈퍼마켓 및 잡화점(-1.9%)은 부진을 면치 못했다.

높은 공실률로 시름하는 소규모 상가를 가장 잘 확인할 수 있는 곳은 대학가다. 한때 ‘핫플(핫 플레이스)의 대명사’로 불리던 홍대 상권이 대표적이다. 올해 2분기 홍대·합정 지역 상가 공실률은 12.2%로 전년 동기(5.7%) 대비 2배 넘게 상승했다. 홍대 인근 상가 공실률은 코로나19가 한창이던 2022년 1~4분기 각각 10%대를 웃돌다 지난해 잠시 주춤하더니, 올해 1분기 11.1%를 기록하며 다시 오름세를 시작했다.

이대·신촌은 사태가 훨씬 심각하다. 해당 지역의 올해 초 공실률은 18.3%를 기록하며 지난해 2분기(9.0%)와 비교해 2배 수준으로 치솟았다. 상가 다섯 곳 중 한 곳은 비어 있는 셈이다. 이와 관련해 이화여대 인근 한 부동산중개업소 관계자는 “보증금을 엄청 내려도 공실은 계속 늘고 있다”며 “팬데믹 끝나고 점포가 좀 차긴 했는데, 장사가 안 돼서 그냥 버티고들 있는 모습”이라고 분위기를 전했다. 이어 “폐업을 하고 싶어도 계약 기간 때문에 울며 겨자 먹기로 문을 여는 점포들이 많다”고 덧붙였다.

서울 부동산 개발 PF 속속 성공
시장 금리 인하로 투자 심리 회복
'사업 지연 부담' 시공사들, 직접 자금 공급 나서

현대건설이 서울 ‘이수역 힐스테이트’ 조성을 위해 4,400억원의 본프로젝트파이낸싱(PF)을 조달했다. 시장 금리 인하로 서울 핵심 지역에 대한 투자 심리가 늘어났고, 주요 증권사들도 부동산 부실 PF 손실 우려에서 어느 정도 벗어나면서 자금 공급을 재개하는 모습이다.

사당3동 지주택, PF 조달

22일 건설업계에 따르면 이수역 힐스테이트는 사당3동지역주택조합 공동주택 개발사업으로 들어선다. 서울 동작구 사당동 155-4 일대 3만4,353㎡ 부지에 지하 4층~지상 25층, 11개동, 927가구 공동주택을 짓는다. 4·7호선 이수역과 7호선 남성역이 가깝다. 현대건설이 시공하고 사당3동지역주택조합이 시행한다. 총사업비는 9,060억원이며 대지비와 공사비가 각각 4,610억원, 2,669억원이다.

조합은 공사비 확보를 위해 최근 하나증권, 삼성증권 등 5개 증권사가 참여하는 대주단과 4,400억원 한도의 본PF 약정을 체결했다. 더블역세권 입지라 미분양 리스크와 채무불이행(디폴트) 가능성이 작아 PF 딜이 성사된 것으로 알려졌다. 또 현대건설이 본PF 만기 전까지 준공하겠다는 책임준공과 미이행시 일반보증을 약정하며 대주들의 참여를 이끈 것으로 전해진다.

대출 구성은 트랜치A1 3,200억원, 트랜치A2 750억원, 트랜치B 450억원 등이다. 증권사들은 유동화전문회사(SPC)를 설립하고 유동화증권을 발행해 대출금을 충당한다. 대주별 SPC와 유동화 한도는 △라이트제일차(하나증권, 1,400억원) △딥블루제일차(삼성증권, 1,200억원) △멀티플제일차(유안타증권, 500억원) △에이스제일차(대신증권, 500억원) △케이더블유투금제일차(키움증권, 350억원) △에프엔사당제일차(삼성증권, 300억원) △더씨엘제이차(교보증권, 150억원) 등이다.

조달금 전액은 자산유동화전자단기사채(ABSTB)로 발행된다. ABSTB 발행일은 15일이며 만기일은 2028년 8월 15일이다. 이 기간 1~3개월 단위로 최소 16회에서 최대 46회 롤오버(만기연장)된다. 증권사들은 각각 주관하는 ABSTB의 미매각 상황이 발생하더라도 사모사채 매입, 대출채권 매입, 자금보충을 약정해 차환이 이어지도록 했다. 금리는 발행일 기준 A1 등급의 3개월물 단기사채 금리는 3.77%지만 담보가 없는 PF 대출인 점을 감안해 5% 수준에서 설정됐을 것으로 보인다. 현대건설은 이번 PF를 통해 공사비를 확보했으며 다음 달 착공해 2028년 2월 준공 목표로 공사를 진행한다.

후순위 PF 책임지는 시공사들

지난달 말에는 서울 강남 지역에 건설되는 하이엔드 주거시설인 ‘에테르노 압구정 개발사업’이 3,250억원 규모의 본 PF 조달에 성공했다. 후순위 대출 전체를 증권사가 아닌 시공사가 책임지는 조건이다. 후순위 대출에 대해 신용보강을 제공해 미상환 위험을 줄인 것이다. 에테르노 압구정은 지하 6층, 지상 15층 규모의 공동주택 29세대를 건설하는 사업으로, 오는 2028년 준공될 예정이다.

이밖에 한화 건설부문이 추진하고 있는 서울역북부역세권개발사업도 지난달 2조1,050억원의 PF 조달에 성공하면서 착공을 눈앞에 뒀고, 롯데건설이 시공사인 마곡 MICE 복합단지 개발사업은 1조3,000억원 규모의 리파이낸싱(자금재조달)을 진행했다.

서울은 주택 건설 이외의 개발사업에도 자금이 돌고 있다. 가산동 지식산업센터가 대표적이다. 지난달 서울 가산동 LG전자 부지(B부지) 지식산업센터 개발 사업은 4,200억원 규모의 PF 조달로 본 궤도에 올랐다. 현대건설이 시공사로 참여해 지하 5층, 지상 20층 규모의 지식산업센터와 업무시설 등을 개발할 예정이다.

증권사, 본PF 참여 유인 축소

부동산 PF에서 시공사가 직접 후순위 대출에 책임지는 경우가 늘어난 데는 그간 후순위 대출을 책임졌던 증권사의 자금 공급 역할이 크게 축소된 영향이 크다. 그간 손실 위험이 높은 후순위 대출에 중소형 증권사가 주로 자금을 공급해 왔는데, 기존의 부동산 PF가 부실화되면서 추가 자금 공급이 여의치 않아진 분위기다. 여기에 시공사 입장에서도 사업이 오랜 기간 지연되는 것보다 분양에 나서는 것이 낫다는 판단이 작용한 것으로 분석된다.

이런 가운데 금융당국이 PF 수수료 부과 대상을 용역수행 대가로 한정하는 방안을 추진하고 있어 증권사가 사업에 참여할 유인이 더 적어질 것이란 우려가 나온다. 현재 PF 수수료는 주선이나 자문 등 PF금융 취급 시 금융회사가 수행하는 용역의 용역 수행 대가 외에도 신용위험 부담 대가와 개발이익 공유 목적 등이 혼재돼 있다. 금융 당국은 이 수수료 부과 대상을 용역 수행 대가로 제한하려는 것이다.

당국은 우선 PF금융에 수반하는 용역이나 서비스 대가에 한해 수수료를 부과한다. 용역 제공이 없는 페널티 수수료나 만기 연장 수수료 등은 폐지하고 주선·자문수수료와 같이 만기 연장 때 용역을 제공하지 않으면서 반복적으로 거둬들이는 수수료의 부과도 제한한다. 또 PF금융 실행·만기연장 등에 따른 신용위험 상승분을 대출금리에 반영하도록 할 예정이다.

금융사들의 개발이익 공유는 수수료 수취가 아닌 지분(Equity) 참여 확대 등 정상적인 방법으로 공유하는 쪽도 유도할 계획이다. 아울러 수수료 부과체계도 정비해 현재 32개에 달하는 수수료 항목을 11개로 통합·단순화하기로 했다. 이를 통해 수수료 관련 신뢰도 및 비교가능성을 제고하겠다는 것이다.

문제는 수수료 부담이 줄면 금융회사 입장에서는 수익이 줄어들게 된다는 점이다. 금융회사가 PF 사업장에 자금을 댈 유인이 줄어드는 것도 이 때문이다. 이에 정부는 금융사에도 인센티브를 부여하기로 했지만, 금융권에서는 수수료가 줄어들면 금융회사의 사업 참여도가 떨어질 것이라는 목소리가 여전히 크다. 한 PF업계 관계자는 “건설 시장은 더 어려워졌는데 수수료를 제한하면 리스크는 높고 수익률은 떨어져 자금을 조달하려는 금융사가 없어질 수 있다”며 “장기적으로 주택 공급 부족을 우려해야 할 상황”이라고 말했다.

서울 아파트 매매 매물 9만274건
통계 집계 이래 최대치, 관망세에 매물 적체
강북·광명선 신축 마피 매물 잇따라

서울과 인천, 경기 등 수도권에서 아파트 매물이 가파르게 쌓이고 있다. 정부의 대출 규제 강화와 경기 침체 우려 확산 등으로 거래가 잠기고 있다는 분석이 나온다. 수도권 일부 지역에서는 하락 거래도 잇따르고 있다.

서울 아파트 매물 3년만에 최다

21일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 9만274건으로 집계됐다. 서울 아파트 매물이 9만 건을 넘긴 것은 관련 통계가 집계된 2021년 11월 이후 3년 만에 처음이다. 인천과 경기 매물도 각각 3만9,257건, 16만8,227건으로 나타났다. 역대 최대 규모다. 지역별로는 서울에서 강남구(8,332건), 서초구(7,646건) 등에 가장 많은 물량이 몰렸다. 올해 초와 비교하면 두 지역 모두 30%가량 증가했다. 인천에서는 연수구(8,725건)와 서구(8,243건), 경기에선 평택(1만1,802건)과 남양주(9,491건) 등의 매물이 많았다.

정부의 대출 규제 강화로 거래가 얼어붙자 매물이 소화되지 못하고 있다는 게 전문가들의 설명이다. 대외 경제 불확실성과 경기 침체 우려 등도 부담을 키우는 요소다. 국토교통부에 따르면 서울 아파트 거래량은 올해 7월 9,188건으로 정점을 기록한 후 9월에 3,101건으로 쪼그라들었다. 10월에는 3,417건으로 소폭 반등했지만 올해 2분기에 나타났던 거래량 급등에 비하면 절반 이하로 줄어든 상태다. 같은 기간 경기는 1만5,847건에서 8,065건으로, 인천은 3,323건에서 1,865건으로 급감했다.

아파트 거래량 감소는 아파트 최고가 거래 비중에도 영향을 미쳤다. 10월 최고가 거래가 가장 많이 감소한 지역은 서초구(22건)로, 전월 대비(53건) 58%로 절반 이상 감소했다. 이어 은평구(54%), 중랑구(36%), 금천구(33%), 노원구(29%) 순으로 감소했다.

매매심리도 '꽁꽁'

수요자들의 심리가 얼어붙으면서 서울을 비롯한 수도권의 각종 주택 매매 지표도 하락세로 돌아섰다. 국토연구원 부동산시장연구센터의 '2024년 10월 부동산시장 소비자심리조사'에 따르면 10월 수도권 주택 매매시장 소비심리 지수는 전월 대비 8.0포인트(p) 하락한 113.1로 6개월 만에 보합 국면에 들었다.

부동산 소비자심리지수는 부동산 중개업소와 일반 가구를 대상으로 설문 조사해 소비자의 행태 변화 및 인지 수준을 0~200의 숫자로 수치화한 것이다. 수치가 95 미만이면 하강 국면, 95~115 미만이면 보합, 115 이상이면 상승 국면으로 구분한다. 매매 심리가 보합 국면에 진입한 것은 주택 가격이 상승 또는 하락이 아닌 현상을 유지하면서 안정적인 국면에 진입할 것이란 전망이 많다는 의미다.

서울도 전월 대비 8.7p 하락한 117.7로 보합 진입을 목전에 뒀다. 서울의 주택매매 소비심리는 올 들어 꾸준히 상승해 7월 140.6으로 정점을 찍은 뒤 8월(-0.1p), 9월(-14.7p)에 이어 3개월째 내림세다. 경기는 111.2로 전월(119.5)보다 8.3p, 인천은 109.5로 전월(116.1)보다 6.6p 각각 내리며 한발 먼저 보합에 진입했다.

국토연구원이 서울의 중개업소들을 대상으로 한 조사에서도 '주택 매도자보다 매수자가 많다'는 응답은 5.0%(훨씬 많다 0.4%, 다소 많다 4.6%)에 그쳤지만, '매도자가 더 많다'(다소 많다 49.0%, 훨씬 많다 23.1%)가 72.1%로 더 많았다. '매매 거래가 전월 대비 감소했다'는 응답도 47.1%(다소 감소 34.6%, 매우 감소 12.5%)로 절반에 육박했다. '증가했다'는 응답은 7.0%(다소 증가 7.0%, 매우 증가 0%)에 불과했다.

7,000만원 마피도 등장

신축 아파트 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 분양권 매물도 속출하고 있다. 다음 달 입주를 앞둔 경기 광명시 ‘트리우스 광명’ 분양·입주권에는 1,000만~3,000만원의 마피가 붙었다. 전용면적 84㎡(10층)는 분양가보다 3,000만원 낮은 10억 8,910만원에 매물이 올라왔다. 전용 102㎡도 분양가보다 3,000만원 낮은 12억1,600만원에 주인을 찾고 있다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “분양가보다 5,000만원 낮은 금액에도 거래가 가능하다”며 “웃돈을 포기한 매물도 점차 마피로 돌아서는 분위기”라고 전했다.

서울 신축 아파트에서도 마피 매물이 등장했다. 내년 11월 입주 예정인 강북구 ‘한화포레나미아’ 전용 80㎡는 분양가보다 5,000만~7,000만원 낮은 금액에 급매로 나왔다. 2022년 10월 분양한 이 단지의 분양가는 전용 84㎡ 기준 11억5,000만원이다. 이는 시세보다 2억~3억원 높은 수준이다. 이에 계약자의 절반 이상이 이탈했고 1년 넘게 미분양으로 남아 있다 겨우 완판된 바 있다.

'얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 신조어까지 만들어냈던 수도권 신축 아파트의 인기가 꺾인 것 역시 대출규제가 강화되면서 잔금을 마련하지 못하는 집주인들이 늘어난 결과로 풀이된다. 매매 거래 급감 속에 재건축 호재가 있는 구축 아파트보다 신축 단지의 가격 하락 폭이 더 커질 것이라는 전망마저 나온다.

약세 못 면하는 수도권 아파트
삼성전자 부진 따라 고덕신도시도 먹구름
평택 아파트 7곳 중 6곳은 청약 미달되기도

대출 규제와 매수 심리 위축이 심해지자 경매시장에서 인기 투자처인 수도권 아파트가 약세를 면치 못하고 있다. 일부 지역에선 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 70%대인 사례도 속출하는 모양새다.

평택 아파트 낙찰가율, 불과 77.7%

11일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난달 경기 아파트 낙찰가율은 87.4%로 두 달 연속 하락했다. 구체적으로 경기 용인 처인구 마평동 A아파트 전용 84㎡는 최근 감정가 2억6,200만원의 73.6%인 1억9,200만원에 팔렸고, 남양주 화도읍 B아파트 84㎡는 지난달 2억3,900만원에 매각됐다. 낙찰가율은 71.6%에 머물렀다. 두 곳 모두 경기 낙찰가율 평균(87.4%)을 밑도는 가격이다.

입지가 좋은 새 아파트도 예외가 아니다. 평택 내에서 주거 선호도가 높은 고덕국제신도시 C아파트 전용 84㎡는 지난달 28일 감정가(6억4,500만원)의 77.7%인 5억1,000만원에 팔렸다. 한때 최고가가 7억2,000여만원(2022년 1월)이었던 물건이다. 이처럼 낙찰가율이 내리는 추세지만 여러 차례 유찰된 물건은 시중 급매보다 저렴한 만큼, 저가 매수세가 계속 유입될 것으로 전망된다. 경기 의정부 장암동 D아파트 전용 42㎡는 지난 6일 감정가(2억1,800만원)의 73.4%인 1억6,000만원에 매각됐는데, 응찰자만 40여 명이 몰렸다.

삼성 후광 약해지자 평택 집값도 줄하락

원래 수도권 아파트는 경매 시장에서 안전자산으로 꼽혀 입찰 경쟁률과 낙찰가율이 높은 편이었다. 하지만 올해 9월부터 시중은행이 대출 규모를 줄이는 등 시장 여건이 악화하자 수도권 일대 아파트도 매수세가 위축되는 분위기다. 특히 평택시의 경우 대출 규제에 더해 삼성전자의 부진이 악재로 작용했다. 그간 평택 경제를 뒷받침하던 삼성전자 평택캠퍼스 반도체 공장이 가동을 중단하는 초유의 결정을 내리면서 지역 부동산 시장으로 흘러들어오는 돈줄도 막힌 것이다.

업계에 따르면 삼성전자는 평택캠퍼스 P2, P3 공장의 파운드리 생산 설비를 30% 이상 셧다운한 데 이어, 올해 연말까지 이 비율을 50%까지 늘릴 예정인 것으로 파악됐다. 삼성전자 파운드리 사업부가 엔비디아, AMD, 퀄컴 등 대형 빅테크 고객사 확보에 어려움을 겪으면서 올해 3분기 조단위 적자를 내는 바람에 원가 절감에 나선 것으로 풀이된다.

삼성전자의 경쟁력이 낮아지자 평택 집값도 날개 없이 추락하고 있다. 실제로 올해 분양한 평택시 아파트 7곳 중 한 곳을 빼곤 모두 청약에서 미달을 기록하며 처참한 성적을 보였다. 미분양 물량도 경기도 내에서 가장 많다. 서울을 중심으로 경기 지역에서 집값 폭락 이후 회복세를 보이는 곳이 늘고 있는 추세지만 평택만은 예외인 셈이다.

죽백동 우미린레이크파크의 경우 2021년 10월만 해도 84㎡ 매물이 6억원에 거래됐으나 올해 8월 3억9,000만원으로 절반 가까이 하락했다. 현재 나와 있는 매물 호가도 시세와 비슷한 3억8,000만원~4억 초반에 형성돼 있다. 고덕동의 고덕파라곤의 상황도 다르지 않다. 84㎡가 올해 8월 6억9,000만원에 거래됐는데, 이는 2021년 11월 9억6,000만원 대비 30% 하락한 금액이다. 평택시는 부동산 폭등기에 삼성전자 반도체 공장, GTX 등 갖가지 호재로 갭투자와 투기 수요가 몰렸던 곳이지만, 현재는 평택에서 가장 집값이 비싼 고덕신도시 아파트조차 힘을 쓰지 못하는 모습이다.

호재에도 미동 없는 거제 부동산 시장

문제는 앞으로도 평택 집값이 오르기 쉽지 않다는 점이다. 부동산 전문가들이 첫손에 꼽는 이유는 공급 과잉이다. 평택에는 하반기부터 내년까지 공급 물량이 줄줄이 대기 중이다. 연간 적정 물량을 뛰어넘어 내년까지 1만3,000여 가구가 예정돼 있는데 이런 추세라면 미분양 적체 장기화에 따른 부작용이 불가피하다. 집값 상승 동력이 약해질 수밖에 없다는 얘기다.

또한 전문가들은 향후 삼성전자 반도체 부문이 반등에 성공한다고 해도 주변 집값까지 덩달아 반등한다는 보장은 없다고 입을 모은다. 거제도 부동산 시장이 그 근거다. 조선업이 호황일 당시 고공행진하던 거제도 집값은 조선사들의 실적 부진과 함께 추락한 상태다. 최근 들어 조선업 수주 물량이 늘고, 대우조선해양이 한화그룹에 인수되는 등 호재가 발생하고 있으나, 부동산 시장은 미동도 하지 않고 있다. 거제 아주동의 한 공인중개사무소 관계자는 “외지인이 들어오다 보니 현장에서 가까운 곳에 있는 원룸이나 오피스텔 정도는 거래가 이뤄지고 있으나 아파트 시장은 급매도 문의가 거의 없다”며 “부동산 경기 좋았을 때 투자목적으로 아파트를 사뒀던 다주택자가 급매로라도 처분하고 싶어서 내놓고는 있지만 반응이 없다”고 말했다.

고현동 공인중개사무소 관계자도 “거제에서도 제일 좋은 아파트로 꼽히는 게 e편한세상거제유로아일랜드하고 e편한세상거제유로스카이인데 유로아일랜드는 아직도 100가구 정도가 비어 있다”면서 “조선업 호황 소식이 들렸을 때 기대감을 가지고 샀던 사람들이 감당하기가 어려워지자 마피(마이너스 프리미엄)를 감수하고서라도 내놓고 있지만 아파트에 사람이 안 들어오니 상가에 입점하려는 수요도 없다”고 전했다. 실제 2014년까지만 해도 16만8,000명에 달했던 현장 인력은 2021년쯤 절반 가까이 줄었다. 노동 강도가 세고 위험이 큰 데도 임금을 동결하는 등 충분한 보상이 이뤄지지 못하자 주요 인력들이 다른 사업장으로 빠져나간 것이다.