부동산 정책

올해 상반기 서울에서 거래된 아파트 중 증여가 차지하는 비중이 3년 반 만에 최저를 기록한 것으로 드러났다. 증여 관련 취득세가 오르며 커진 세금 부담이 주요 원인으로 지목되는 가운데, 지난해까지 폭락을 거듭하던 아파트 매매가가 최근 반등을 기록하자 '기회를 노려 제값에 팔겠다'는 심리가 확산하고 있는 것으로 풀이된다. 부동산 시장 꿈틀대자 증여 급감 14일 한국부동산원 통계정보시스템(R-ONE)에 따르면 올해 1월부터 6월까지 거래된 서울 아파트 4만4,783건 중 '증여'를 원인으로 하는 거래는 총 4,107건으로 9.2%를 차지했다. 이는 8.4%를 기록한 2019년 하반기 이후 가장 낮은 비중이다.

정부가 앞으로 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 한시적으로 완화하기로 했다. 전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난(전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 상황)’을 해소하기 위한 조치로 풀이된다. 올해 상반기 하락을 이어오던 전세 가격이 최근 서울 등 수도권을 중심으로 반등하면서 이번 정책과의 함께 역전세난이 해소될 수 있을지 관심이 모이고 있다.

e편한세상 용인한숲시티 6단지 개발 모습, 주:최근 실거래 기준 1개월 평균 4억1천만원/사진=구글 스트리트뷰 최근 경기도 부동산 시장에서 극명한 양극화 현상이 나타나고 있다. 특히 하남, 과천, 성남 등 경기 남부 지역과 양주, 동두천 등 북부 지역의 격차가 서울 강북과 강남의 차이보다 심각한 것으로 나타났다. 수도권광역급행철도(GTX)와 반도체 클러스터 등 두 가지 요인이 양극화의 원인으로 꼽힌다.

사진=freepik 세입자가 최장 4년을 살 수 있도록 하겠단 취지로 도입된 '계약갱신청구권' 제도가 역전세(전세 시세가 전세보증금보다 낮은 현상) 문제가 불거진 가운데 복병으로 등장했다. 세입자가 언제든 퇴거할 수 있도록 규정한 독소조항 때문이다. 임차인의 악용 가능성이 높은 반면 임대인의 권리는 누락된 법안인 만큼 시급한 법안 개정이 필요해 보인다.

서울 중랑구 중화동과 목동 일대 중화 재정비촉진지구/사진=서울시 서울 중랑구 중화동과 목동 일대에 지정된 중화 재정비촉진지구가 17년 만에 변경된다. 현재 사업이 진행 중인 중화1구역과 3구역을 제외한 나머지 구역을 모두 제척하겠단 계획이다. 구도심이 신축 아파트 대단지로 변모할 것으로 기대되면서 주민들의 마음도 설렘으로 가득차 있는 것으로 알려졌다.

지난달 전세 보증사고 금액이 역대 최고 수준을 기록했다. 부동산 시장이 완만한 회복세를 보이기 시작했음에도 불구, 수도권을 휩쓴 역전세난 현상이 좀처럼 해소되지 않았기 때문이다. 일각에서는 내년 상반기까지 역전세난에 따른 전세 시장 위기가 꾸준히 심화할 것이라는 비관적인 전망도 제기된다.

지난 1일간 '원희룡' 관련 키워드 클라우드/출처=MDSA R&D 6일 원희룡 국토교통부 장관이 김건희 여사 일가 특혜 의혹이 불거진 서울-양평 고속도로 사업을 전면 백지화하겠다고 나섰다. 김건희 여사 일가에 대한 특혜 의혹이 사실이 아닌 만큼 정치 생명을 걸고 대응하겠다는 것이다. 야당이 '김건희 고속도로 게이트 태스크포스(TF)’를 발족하고 양평 현장까지 방문하자 "(백지화가) 독단인 만큼, 장관 직을 걸겠다"고 밝히며 맞선 모습이다.

국토교통부가 지난 2월부터 6월까지 외국인 토지거래 불법 행위 단속을 위한 실거래 기획조사를 실시, 총 437건의 불법 행위를 적발했다. 지난 코로나19 팬데믹을 시작으로 외국인의 투기 목적 부동산 거래 문제가 심화하자, 국토부가 일괄적인 불법 행위자 색출 작업에 착수한 것이다. 조사 결과 위법의심행위자 중 절반 이상은 중국 국적 외국인 것으로 나타났다. 코로나19 팬데믹 전후로 급증한 중국인의 국내 토지 거래 대부분이 사실상 '투기 목적'이었다는 사실이 입증된 셈이다. 차후 국토부는 위법 의심 행위 유형에 따라 국세청, 경찰청, 관세청, 지방자치단체 등 관계기관에 통보해 범죄 수사, 과태료 등 후속 조치를 취할 예정이다.

정부가 첨단 산업단지 주거 지원을 위해 평택과 진주에 총 3.9만호 규모의 콤팩트시티를 건립하기로 했다. 첨단 산단 배후에 주거 여건을 조성함으로써 우수한 인재와 기업이 지역에 모여들 수 있는 여건을 높이겠다는 취지다.

코로나19 팬데믹 이후 전자상거래 증가 및 재택근무 확산에 따라 전 세계 상업용 부동산 시장이 침체에 들어섰다. 특히 공실률이 높아진 미국 상업용 부동산 리스크가 금융위기를 초래할 수 있다는 우려가 커지면서 장기적으로 국내 부동산 시장에까지 악영향을 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 다만 재택근무 확산이 더딘 국내 고용시장 특성을 고려할 때 공실률이 가파르게 증가하긴 어려울 것으로 보인다.

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 자금조달 구조를 바꾸기 위한 조치에 나섰다. 대표적으로 증권사의 보증을 통해 단기자금을 조달하는 방식에서 증권사가 직접 장기대출을 해주는 구조로 전환해 업계 건전성을 관리한다는 방침이다. 지난해 '레고랜드 사태' 같은 유동성 위기를 선제적으로 막기 위한 조치로 풀이되는 가운데, 부동산 시장과 증권 업계에 적지 않은 영향이 미칠 것으로 보인다. 일각에선 이 같은 정책이 지나치게 위험 회피적이라는 비판과 함께 본격적인 정책 시행에 따라 금융시장 경색이 더 악화될 수 있다는 우려도 나온다.

코로나19 팬데믹을 거치며 부동산은 급등과 급락을 반복하고 있다. 하지만 최근 경기침체와 기준금리 상승으로 인해 부동산 가격이 급락하던 중 지난 4월부터 전 세계적으로 소폭 상승세를 보이고 있다. 우리나라 역시 서울, 경기, 인천을 비롯한 수도권 지역의 아파트 가격 하락폭이 점차 좁아지고 있는 만큼, 예외가 아니다. 전문가들은 기준금리 동결과 주택 부족 심화로 인한 임대료 상승 등이 주요인이라고 지적한다.

사진=국토부 홈페이지 정부가 전세사기 피해자 특별법에 따라 경매로 나온 피해 주택을 우선 매수할 권한을 임차인에게 부여하고, 피해 주택 낙찰 시 4억원 한도 내에서 낙찰자금을 저리로 대출해 주기로 했다. 임대 거주를 원할 경우 한국토지주택공사(LH)에서 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 매입 후 공공임대주택으로 제공한다. 이번 특별법은 2년간 한시적으로 운영될 예정이며, 정부는 즉시 제정안을 발의하고 국회와 협의해 신속한 제도화를 추진 중이다. 다만 일각에선 지원 대상이 제한되는 한계를 두고 일부 피해자들이 특별법 혜택을 받지 못할 것으로 전망과 함께 근본적인 예방책이 부족하다고 지적했다.

우리나라의 부동산 보유세는 납세의무자가 보유하고 있는 주택 및 토지를 기준일 시점의 가치를 기준으로 부과하는 조세를 말한다. 이때 모든 과세 대상 부동산이 실제 기준시점에 거래돼 실시간 시장가치의 확인이 어렵기 때문에 부동산 보유세 부과 시 실거래가가 아닌 일정한 절차에 따라 정부가 결정한 대상 부동산의 공시가격에 의존할 수밖에 없다. 즉 일부 표준 부동산이 과소하게 선정되는 문제나 토지 특성의 적용 및 공시가격 현실화율 차이로 인한 동일 필지의 주택 및 토지 간 가격 역전 현상 등이 발생할 수 있다.

납세자에 대한 검증이 사실상 어려운 '부동산 공시가격'의 근거를 보다 상세히 제시해야 한다는 주장이 제기됨에 따라 국회예산정책처(이하 예정처)는 지난 24일 이 같은 내용이 담긴 '부동산 보유세 과세가격의 이슈 및 시사점' 보고서를 발간했다. 우리나라의 부동산 보유세는 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세 등으로 운영되고 있으며, 과세가격으로는 부동산 공시가격을 활용하고 있다. 즉 공시가격의 산정 규모에 따라 세부담 수준이 결정되는 것이다. 반면 해외 주요국의 부동산 보유세와 과세가격 운용 현황을 살펴보면 지방세로 과세하는 특징을 나타낸다.

세계의 주요국들은 부동산 과세가격 평가체계를 단일 운용하고 있지만 우리나라는 부동산 유형별로 각각 다른 과세가격 평가체계를 운용하고 있다. 주요국에서는 부동산 보유세의 과세주체인 지방정부의 산하기관 또는 별도의 독립적인 정부 기구 하에서 부동산 유형과 관계 없이 과세가격을 평가하고 있지만 우리나라는 표준 부동산, 개별 부동산, 공동주택별로 과세가격의 평가 주체가 다르기 때문이다.

국회예산정책처(이하 예정처)는 최근 공시가격의 상승 및 다주택자·법인 중심의 세부담 강화 정책으로 인하여 부동산 보유세(종합부동산세 및 재산세)가 2015년 10.7조원에서 2021년 21.1조원으로 6년 사이 약 2배가량 증가했다고 밝혔다. 특히 우리나라의 부동산 보유세는 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세 등으로 운영되고 있으며, 과세가격으로는 부동산 공시가격을 활용하고 있다. 즉 공시가격의 산정 규모에 따라 세부담 수준이 결정되는 것이다. 이에 예정처에서는 공시가격의 조사·평가(산정), 검증, 공시가격을 부동산 보유세 과세가격으로 활용하는 과정 가운데 이슈가 존재할 수밖에 없는 구조이므로, 개별 이슈에 대한 정책적인 개선 노력이 필요한 시점이라고 강조했다.

지난 7일간 '전세사기' 관련 키워드 클라우드/출처=데이터 사이언스 경영 연구소(MDSA R&D) 화성 동탄신도시 일대에 이른바 '깡통전세' 대란이 터지면서 전세 수요가 급감하고 있다. 동탄역 일대 부동산 중개업소 관계자들에 따르면 지난주 오피스텔 250채를 보유한 부부가 전세보증금 반환을 포기하겠다고 선언한 사건 탓에 전세 수요가 급격하게 얼어붙었다고 설명한다. 해당 부부는 전세보증금 반환이 불가능한 만큼 "경매에서 낙찰받으라"는 문자를 세입자들에게 돌린 후 잠적한 것으로 알려졌다.

사진=국토교통부 정부가 현행 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 관리‧감독체계를 손보겠다고 밝혔다. 그간 현행 리츠 관리체계가 다변화하는 리츠 시장의 변화를 따라가지 못하고, 형식적인 검사와 사후 처벌 위주의 관리라는 문제점이 꾸준히 제기되어 온 만큼 사후관리체계에서 사전관리체계로 전환하는 쪽으로 전반적인 제도 개편이 있을 것으로 보인다.

앞으로는 거주 중인 주택을 낙찰받은 전세사기 피해자도 청약 시 무주택자로 인정받게 된다. 국토교통부는 전세사기 피해자가 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건을 유지하는 내용을 담은 ‘주택공급규칙’ 개정안을 오는 7일부터 24일까지 입법예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 지난 2월 2일 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원 방안’의 후속 조치다. 기존에는 피해자가 주택 낙찰 과정에서 불가피하게 전세사기를 당했다고 하더라도 유주택자로 인정되며 그간 유지해온 무주택 청약 혜택이 소멸한다는 문제가 있었다. 하지만 이제는 전세사기 피해자에 해당될 경우 주택을 낙찰받은 뒤에도 무주택자 혜택을 그대로 유지하며 청약을 할 수 있게 됐다.