고가 아파트 수요 회복세는 미미
9억원 이하 신축 찾기 ‘하늘의 별 따기’
특례 보금자리론 공백 메꾸는 데는 성공

높은 수준의 금리 환경 속에서 부동산 시장이 느린 회복의 기미를 보이는 가운데 9억원(약 68만 달러) 이하 아파트의 거래량이 소폭 증가한 것으로 나타났다. 지난해 선풍적 인기를 끈 특례 보금자리론이 종료되며 시장의 침체를 가속할 것이라는 전망과는 다소 동떨어진 모습으로, 지난 1월 시행된 신생아 특례대출이 일정 수준 성과를 거두고 있다는 분석이 나온다.

서울 9억원 이하 아파트 거래 57.7%

11일 국토교통부 실거래가 시스템과 서울부동산정보광장에 따르면 이달 7일까지 신고된 2월 서울 아파트 거래 1,653건 가운데 매매 금액이 9억원 이하인 거래는 954건으로 전체의 57.7%를 차지했다. 1월 9억원 이하 아파트 거래 비중이 55.1%였던 점을 감안하면 한 달 사이 2.6%p 증가한 수치다. 7일까지 신고를 완료한 3월 거래는 67건으로, 이 중 9억원 이하 아파트의 거래 비중은 70.1%에 달했다.

이처럼 9억원 이하 아파트의 거래 비중이 점차 늘어나는 것과 관련해 업계에서는 지난 1월 29일 시행된 신생아 특례대출과 시장 경색에 따른 저가 급매물 소화 등이 맞물린 결과로 풀이했다. 금리 인하 시점이 미뤄지며 고가 아파트에 대한 수요는 회복의 기미를 보이지 않고 있지만, 정책 금융을 이용할 수 있는 9억원 이하 아파트에 수요가 집중됐다는 설명이다. 여기에 지난해 하반기부터 이어진 시장의 가격조정 효과로 저가 급매물에 대한 수요가 대거 유입됐다는 점도 시장에 적지 않은 영향을 미친 것으로 분석된다.

이같은 9억원 이하 아파트에 대한 수요 증가는 경매 시장에서도 확인할 수 있다. 경·공매 정보 분석 기관 지지옥션에 따르면 수도권에서 경매에 나온 9억원 이하 아파트의 평균 응찰자 수는 2월 11.12명으로 전월(9.86명) 대비 12.7% 늘었다. 반면 9억원 초과 아파트의 평균 응찰자는 9.46명으로 전월(12.93명)과 비교해 26.8% 줄었다.

정책 자금 활용해 신축 들어가려면 서울 벗어나야

신생아 특례대출은 2023년 1월 1일 이후 출생한 아이가 있는 가구를 대상으로 9억원 이하 아파트 구입 시 최대 5억원까지 낮은 금리로 지원해 주는 제도다. 부부 합산 소득은 1억3,000만원 이하여야 하며, 무주택 가구가 대상이다. 금리는 소득이나 대출 기간, 우대금리 등에 따라 연 1.6%~3.3%가 적용된다. 이같은 신생아 특례대출은 새로운 주택 매입뿐만 아니라 기존 주택담보대출의 대환 가능성까지 열어두며 혜택의 문을 넓혔다.

다만 일각에서는 시장의 현실을 반영하지 못한 정책이라는 지적이 제기된다. 2021년 최고점을 찍은 수도권 아파트 가격이 느린 회복세를 보이고는 있지만, 서울에서 9억원 이하 아파트를 찾기는 쉽지 않다는 것이다. 특히 치솟는 공사비로 분양가 상승세가 이어지면서 신축 아파트 중 9억원 이하의 아파트를 찾기란 ‘하늘의 별 따기’에 가깝다는 게 시장의 주된 반응이다.

실제로 서울부동산정보광장에 의하면 서울에서 가장 집값이 저렴한 노원·도봉·강북구를 제외한 나머지 지역에서 준공 5년 이내 신축 아파트가 9억원을 넘지 않는 곳은 성북구와 은평구, 서대문구뿐이다. 이와 관련해 한 업계 관계자는 “서울은 9억원 이하 신축 아파트를 찾기가 힘든 데다, 가격대가 낮으면 입지 조건 등이 열악한 경우가 많은 편”이라며 “국평(전용면적 84㎡) 구매를 고민하는 수요자들은 서울보다는 수도권 지역으로 눈을 돌리는 추세”라고 설명했다.

고금리에 발목 잡힌 시장, 더딘 회복세

지난해 1월부터 한시적으로 운영되던 특례 보금자리론이 올해 1월 29일 전면 중단되며 거래 급감으로 이어질 것을 우려했던 시장에서는 한숨 돌리는 분위기다. 지난해 10월 금융위원회가 집값 상승과 가계대출의 급격한 증가를 이유로 6억원 초과 9억원 이하 주택에 대한 일반형 특례 보금자리론 접수를 중단하면서 시장이 한차례 냉각된 바 있기 때문이다.

주택을 새로 구입하거나 기존 주담대를 갈아타면서 4%대 고정금리로 자금을 차용할 수 있는 특례 보금자리론은 주택 가격과 소득, 만기 등에 따라 연 4.65∼5.05%의 기본 금리가 적용되지만, 최대 0.9%p의 우대 금리를 적용해 3%대 후반의 금리를 적용받을 수 있어 수요자들의 높은 관심을 받았다. 지난해 1월 30일 공급된 특례 보금자리론 접수에는 불과 이틀 만에 5조8,542억원(약 45억 달러) 규모의 신청이 몰렸다.

하지만 일반형 특례 보금자리론이 중단되자 거래는 급격히 얼어붙었다. 지난해 9월 6,938건을 기록한 서울 아파트 거래 건수는 일반형 특례 보금자리론이 중단된 10월에는 6,605건, 11월 6,135건, 12월 6,005건으로 꾸준히 감소했다. 여기에 올해 1월 29일에는 6억원 미만 주택에 대한 특례 보금자리론까지 중단되며 시장의 우려를 키웠다. 기존 보금자리론이 부활하긴 했지만, 부동산 시장 전반이 침체한 가운데 보금자리론 이용 요건도 까다로워지면서 신청 수요 급감으로 이어졌다.

이같은 상황에서 시행된 신생아 특례대출은 9억원 미만 아파트에 대한 수요 회복에 일정 수준 성과를 보이긴 했지만, 그 효과는 다소 제한적일 것이라는 게 전문가들의 주된 견해다. 일부 정책 자금을 제외하면 여전히 높은 수준의 금리가 이어지고 있는 데다, 집값 또한 뚜렷한 상승세를 타지 못하고 있다는 지적이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “시장이 전반적으로 가계부채 관리 차원에서 대출을 축소하는 분위기”라고 짚으며 “고금리에 대한 수요자들의 피로감이 누적된 상태라 시장 활성기의 거래량을 되찾기까지는 상당한 시간이 걸릴 전망”이라고 내다봤다.