2년간 하락세 지속한 서울 오피스텔, 상승세로 전환
서울 주요 지역 아파트값 상승에 저렴한 오피스텔로 수요 몰려
오피스텔 분양시장 장기 침체 영향으로 공급 물량도 부족

정부 규제 등 영향으로 지난 2년간 하락세를 지속해 온 서울 오피스텔 매매가격이 최근 상승세로 전환했다. 서울 아파트값이 연달아 오르면서 그 대체제로 오피스텔을 찾는 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.

8월 서울 오피스텔 매매가격지수 0.03% 상승

23일 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 2022년 8월 이후 23개월간의 하락세를 마치고 지난 7월 보합세(0.00%)로 돌아선 뒤 8월 전달 대비 0.03% 상승했다. 권역별로 보면 영등포·양천·동작·강서구 등이 있는 서남권(0.09%), 마포·서대문·은평구 등이 위치한 서북권(0.06%), 노원·도봉·강북구 등이 있는 동북권(0.03%)에서 오피스텔 매매가격이 전달 대비 상승했다. 반면 용산·종로·중구가 있는 도심권(-0.01%)과 강남 3구(강남·서초·송파구)가 있는 동남권(-0.06%)은 하락했다.

면적별로는 전용면적 40㎡ 이하와 40∼60㎡의 오피스텔은 각각 0.03%, 60∼85㎡는 0.02% 상승한 반면 85㎡ 초과 오피스텔은 0.10% 하락했다. 소형 오피스텔 위주로 가격이 상승했단 의미다.

서울과 달리 경기와 인천 지역의 경우 매물 적체가 심화하며 8월 큰 폭으로 가격이 하락했다. 경기 지역은 -0.11%에서 -0.12%로, 인천은 -0.23%에서 -0.28%로 하락 폭이 확대됐다. 지방 시장도 마찬가지였다. 부산(-0.16%→-0.28%), 대구(-0.34%→-0.60%), 광주(-0.28%→-0.39%) 등 대부분의 지역에서 가격 하락 폭이 증가하며 전반적인 하락세를 보였다.

아파트값 급등에 따른 풍선 효과

침체를 겪던 서울 오피스텔 매매가격이 갑작스러운 상승세에 돌입한 데 대해 부동산 업계에선 "최근 서울 주요 지역 아파트값이 급등한 데 따른 풍선 효과"라는 분석이 나온다. 통상 주거용 오피스텔은 중소형 아파트나 빌라(다세대·연립) 등에서 수요층 이동이 가능한 '대체재'의 성격을 갖고 있다고 평가된다. 즉 아파트 가격이 오르면서 상대적으로 저렴한 오피스텔로 수요가 옮겨간 게 이번 가격 상승의 원인이라는 것이다.

일각에선 한국토지주택공사(LH)가 서울에 비아파트를 매입임대한 게 오피스텔 가격 상승의 원인이라는 의견도 있다. 업계에 따르면 LH는 올해 연초 계획 대비 2만7,000호 늘어난 총 5만 호 이상의 신축 매입임대주택 매입을 추진 중이다. 내년까지 매입하는 신축 주택을 합하면 총 10만 호를 넘는 규모다. 아파트보다 공급이 빠른 비아파트를 공급해 전세사기 이후 무너진 빌라, 주거용 오피스텔 등 시장을 정상화하겠다는 게 LH의 취지지만, 오히려 LH의 매입임대가 시장 수요를 충당하는 결과를 낳아 오피스텔 가격 상승을 견인했을 수 있다는 게 이들의 주장이다.

2020년부터 침체의 늪 빠진 오피스텔, "그만큼 공급 물량 줄어"

한편으론 오피스텔 분양시장이 수년째 침체의 늪을 벗어나지 못한 탓에 공급 물량 자체가 줄어든 게 가격 상승의 배경이라는 주장이 나오기도 한다. 당초 오피스텔은 주택시장 상승기에 아파트 대체재로 큰 인기를 끌었다. 아파트 가격이 크게 상승하자 자금력이 상대적으로 부족한 청년층을 중심으로 도심에서 생활할 수 있는 대안으로서 오피스텔 공급이 크게 늘어난 것이다.

그런데 2020년 정부가 오피스텔을 주택 수에 포함하는 등 규제 정책을 내놓으면서 오피스텔 분양시장은 급격히 침체하기 시작했다. 해당 규제로 오피스텔은 건축법에 따라 취득세를 아파트보다 높은 4.6%를 내는 데다, 주택담보대출 금리도 높고 정책금융상품 혜택도 받지 못하는 건물이 됐다. 오피스텔의 주 수요층이던 청년층이 오피스텔을 분양받을 이유가 사라진 셈이다.

이렇다 보니 오피스텔 공급 물량도 크게 줄었다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 1월부터 9월까지 서울에서 분양된 오피스텔은 총 1,085호실에 불과했다. 2020년 같은 기간 분양된 오피스텔이 4,012호실이었음을 고려하면 무려 73%나 급감한 수준이다.

서울 주요 대학가 인근 오피스텔 월세 '천정부지'
공급 부족·유학생 수요·전세 기피 등이 상승세 견인했나
"대학가 집주인들, 줄줄이 월세 올려" 원룸 월세도 뛰었다

주요 대학가 인근 오피스텔의 월세가 상향곡선을 그리고 있다. 비아파트 시장 전반에서 침체·수요 양극화의 조짐이 관측되고 있는 가운데, 신축 매물을 중심으로 고가의 월세 거래가 속속 체결되는 양상이다.

대학가 오피스텔, 월세만 100만원?

18일 부동산 업계에 따르면 최근 서울 대학가 인근 오피스텔에서 월 100만원에 가까운 고가 월세 거래가 속속 체결되고 있다. 서울 이화여대 인근에 위치한 아리움 3차 오피스텔 전용 13㎡ 원룸형은 지난달 보증금 1,000만원, 월세 100만원에 임대차 계약이 이뤄졌다. 또 다른 이화여대 인근 원룸형 오피스텔 유이유이대도 보증금 1,000만원, 월세 95만원에 계약이 신고됐다. 작년 6월 준공한 건국대 인근 건대 트레비앙의 전용 17㎡ 복층형 원룸은 보증금 1,000만원, 월세 100만원에 거래가 성사됐다.

신축 오피스텔에서 고가 월세 거래가 급증한 근본적인 원인으로는 비아파트 시장 침체가 지목된다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 불안 등으로 인해 신축 오피스텔 준공 물량이 줄어들며 월세가 자연히 뛰었다는 시각이다. 실제 부동산 R114에 따르면 지난해 서울에서 준공된 오피스텔은 총 1만4,479실로 2020년(2만2,219실)의 65% 수준에 그친다. 이마저도 올해는 4,138실, 내년엔 2,613실로 쪼그라들 전망이다. 한 건설업계 관계자는 “부동산 금융 불안으로 신규 오피스텔 사업을 진행하기 어려운 상황”이라며 “오피스텔 공급이 급감하며 전월세 시장 불안이 더 가속화할 수 있다”고 설명했다.

최근 급증하는 외국인 유학생이 신축 오피스텔 월세 상승세에 영향을 미치고 있다는 분석도 나온다. 한국관광공사의 한국관광 데이터랩에 따르면, 올 상반기 유학·연수 목적으로 방한한 외국인은 20만4,000명으로 집계됐다. 반기 기준 외국인 유학생이 20만 명을 넘은 것은 이번이 최초다. 외국인 유학생은 코로나19 팬데믹 당시였던 2020년부터 2022년까지 급감하는 추세였으나, 지난해 연간 30만 명을 회복한 이후 가파르게 증가하고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 "국내에 연고가 없는 외국인 유학생들은 가전이 모두 갖춰진 신축 오피스텔을 선호한다"며 "월세가 다소 비싸더라도 대학가 인근에서 임차 수요가 꾸준히 이어지는 이유"라고 설명했다.

오피스텔 시장의 월세 선호 현상

일각에서는 비아파트 시장에서 확산한 월세 선호 기조가 오피스텔 월세 상승세에 불을 붙였다는 평도 제기된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난달 기준 전국 오피스텔 전월세 거래량은 1만5,328건 수준이었다. 이 중 월세 거래량은 1만178건으로 전체의 66.4%에 달했다. 오피스텔 월세 비중은 지난 2020년 49.1%에 불과했으나 2021년 49.6%, 2022년 57.2%, 2023년 62.9%로 매년 상승하는 추세다.

오피스텔 전세와 월세의 인기 차이는 가격지수 등락 추이에서도 확인할 수 있다. 지난 7월 한국부동산원의 전국 오피스텔 월세가격지수는 지난 100.58을 기록했다. 지난해 5월 99.66을 기록한 이후 14개월 연속 상승세다. 이에 반해 오피스텔 전세가격지수는 올해 1월 99.89를 기록하며 기준선(100) 이하까지 미끄러진 후 좀처럼 하락세에서 벗어나지 못하고 있다. 지난 7월 기준 오피스텔 전세가격지수는 99.33 수준이다.

업계에서는 역전세, 깡통전세, 전세사기 등에 대한 수요자의 우려가 오피스텔 전월세 수요의 '양극화'를 초래했다고 보고 있다. 한 부동산 중개업계 관계자는 "임차인들 사이에서는 이미 '오피스텔이나 빌라에서 전세로 살면 전세금을 떼인다'는 인식이 확산한 상태"라며 "고질적인 전세 포비아(공포)가 해소되지 않는 이상 월세 가격 상승세는 좀처럼 멈추지 않을 것"이라고 말했다.

원룸 월세도 '상향곡선'

한편 대학가 인근 지역의 월세 상승 현상은 오피스텔 외 시장에서도 속속 관측되고 있다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 올해 8월 서울 주요 10개 대학 인근 전용 33㎡ 이하 원룸의 평균 월세는 60만원, 평균 관리비는 7만9,000원 수준인 것으로 확인됐다(보증금 1,000만원 기준). 지난해 8월과 비교하면 월세는 59만9,000원에서 60만원으로 0.2% 올랐고, 평균 관리비도 7만1,000원에서 7만9,000원으로 11% 올랐다.

특히 연세대학교, 이화여자대학교, 서강대학교 등이 밀집해 있는 서울 서대문구와 마포구 일대 원룸의 월세는 보증금 1,000만원 기준 70만~80만원까지 치솟았다. 한 시장 관계자는 “입지나 매물의 컨디션이 특별히 나쁘지 않은 이상, 주요 대학교 근처에서 깔끔한 원룸을 구하려면 보증금 1,000만원에 월세 70만원 정도는 생각해야 한다”며 “관리비는 매물 컨디션에 따라 5만원에서 8만원 수준으로, 월세와 관리비를 다 합치면 매달 75만~80만원 정도 나가는 것”이라고 설명했다.

해당 관계자는 “코로나19 팬데믹 당시 비대면 수업이 진행되며 원룸 공실도 많이 발생했고, 임대료 상승세도 한동안 멈췄었다”며 “대면 수업이 시작되고 임차 수요가 되살아나자 대학가 원룸 집주인들이 월세를 전반적으로 크게 올렸고, 원룸이 필요한 수요자들은 비싼 월세를 내고서라도 계약을 체결하고 있다”고 덧붙였다.

전체 부동산 PF 사업장 10곳 중 1곳은 '구조조정 대상'
이달부터 경·공매 본격 진행, 분양 얼어붙은 지방 유찰 우려
"6개월 내로 부실 사업장 정리하라" 상호금융권 옥죄는 정부

부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장들의 재구조화 및 경·공매 움직임에 속도가 붙을 것이라는 전망이 제기됐다. 지난 8월 금융감독원이 PF 사업장의 9.7%가 구조조정 대상이라는 평가를 내놓은 가운데, 이달부터 13조5,000억원 규모 PF 사업장 경·공매 물량이 속속 시장에 나오며 시장 내 '옥석 가리기'가 본격화할 것이라는 분석이다. 다만 일각에서는 분양 수요가 말라붙은 지방 사업장 등에서 유찰이 반복되며 사업장별로 경·공매 수요가 양극화할 수 있다는 우려도 흘러나온다.

PF 사업장 9.7%가 구조조정 대상

11일 관련 업계에 따르면, 최근 부동산 시장에서는 부실 PF 사업장들의 재구조화 움직임에 속도가 붙을 것이라는 전망이 속속 제기되고 있다. 금융감독원의 엄격한 사업성 평가 및 구조조정 압박에 따라 시장 분위기가 변화하고 있다는 평가다. 한 개발업계 관계자는 "최근 강남권 등 사업성이 좋은 지역을 중심으로 재구조화 사업장이 속속 등장하고 있다"며 "당국이 사업성 평가를 통해 (PF 사업장에 대한) 대규모 구조조정을 지시한 만큼, 시장 역시 본격적으로 움직이기 시작할 것"이라고 진단했다.

지난 8월 금융감독원이 부실 우려 부동산 PF 사업장에 대한 1차 사업성 평가를 실시한 결과에 따르면, 1차 평가 대상 중 사업 정상화에 상당한 차질을 빚을 것으로 예상되는 '유의'와 추가 사업 진행이 곤란한 '부실 우려' 등급의 PF 위험노출액(익스포져)는 21조원에 달했다. 지난 6월 말 기준 금융권의 총 익스포져는 216조5,000억원 수준이다. 사실상 전체 부동산 PF 사업장 10곳 중 1곳(9.7%)이 '구조조정 대상'인 셈이다.

금융당국은 차후 1차 사업장 평가 결과를 바탕으로 부실 우려 사업장에 대한 구조조정을 추진할 예정이다. 이에 따라 사업성 평가에서 유의 등급으로 분류된 사업장은 사업 재구조화 또는 자율 매각 계획을 제출해야 하며, 부실우려 등급으로 분류된 사업장은 상각 또는 경·공매를 통한 매각 계획을 제시해야 한다.

경·공매 매물 소화 원활할까

추후 관건은 경·공매에 나온 매물이 시장에서 원활하게 소화될 수 있을지다. 일부 업계 관계자들은 경·공매에 부쳐진 매물 가격이 50~60%선까지 하락할 시 사업성이 개선되며 매수 수요가 일부 되살아날 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 한 부동산 개발업계 관계자는 "매물 가격이 50~60% 수준까지 내려가면 전반적인 분양가가 낮아지며 사업성이 개선된다"며 "이 경우 향후 부동산 시장의 회복 가능성을 고려한 수요자들이 토지 확보를 위해 움직일 가능성이 있다"이라고 밝혔다.

한편에서는 경·공매 매물이 '상급지'와 '하급지'로 나뉘며 수요 쏠림 현상이 발생할 수 있다는 분석도 나온다. 입지·용도 등의 방면에서 경쟁력이 부족한 매물들은 시장에서 도태될 가능성이 높다는 평가다. 한 시행업계 관계자는 "사업성은 결국 분양 시장 상황과 밀접하게 연결돼 있다. 문제는 서울과 수도권 일부를 제외한 분양 시장 전반이 침체 상태라는 점"이라며 "지방 경·공매 매물들은 유찰을 반복하며 새 주인을 찾지 못할 위험이 있다"고 진단했다.

실제 최근 지방 분양 시장은 쌓여가는 미분양 매물로 인해 홍역을 치르고 있다. 지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택(7만1,822가구) 중 지방 물량이 차지하는 비중은 전체의 80.5%(5만7,833가구)에 달했다. 소위 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 지난달 말 전국 기준 1만6,038가구 수준이었으며, 이 중 지방 물량은 81.9%(1만3,138가구)에 육박한다.

상호금융권, 당국 압박에 '비명'

일각에서는 신속한 PF 정상화를 주문받은 상호금융권 등이 경·공매 수요 양극화로 사업장 정리에 난항을 겪을 수 있다는 분석도 제기된다. 지난 9일 김병환 금융위원장은 신협·새마을금고·농협·수협·산림조합 등 상호금융 중앙회 대표들과 간담회를 갖고 "현재 문제가 되고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱 문제의 신속한 해결이 급선무”라며 “부실 우려 사업장은 자체적으로 마련한 계획에 따라 6개월 내에 정리하라"고 주문한 바 있다.

김 위원장이 '6개월'이라는 구체적 기한을 언급하며 상호금융권을 압박하고 나선 것은 상호금융이 금융권에서 부실 사업장 물량이 가장 많은 업권이기 때문이다. 지난 6월 말 기준 상호금융권의 부동산 PF 익스포저는 54조6,000억원에 달한다. 이 중 유의 또는 부실우려 등급으로 구분된 구조조정 대상 사업장은 9조9,000억원 규모이며, 경·공매로 처분해야 하는 사업장 규모는 6조7,000억원 수준이다.

IB(투자은행)업계에서는 상호금융권의 부실우려 사업장이 6월 기준 가치의 80~90% 수준으로 정리될 것으로 내다보고 있다. 다만 시장의 매수 수요가 얼어붙을 경우, 사업장의 가치가 시장 기대를 크게 밑돌 가능성도 배제할 수 없다. 한 금융권 관계자는 "당국은 금융권에 1개월 주기로 6개월 내 PF 사업장 공매를 완료하라고 주문했다"며 "첫 경·공매에서 유찰되면 1개월 이내에 직전 회 최종 공매가보다 10% 낮게 가격을 책정해 다시 매각해야 한다. 유찰이 반복되면 사업장의 매각가가 순식간에 미끄러지는 구조"라고 설명했다.

찬바람 부는 노도강 부동산 시장, 반면 마용성 집값은 급등
2021년엔 노도강 집값 상승 폭 컸지만, 부동산 침체기가 '직격타'
금리 인하 기대에도 동북권 매매수급지수↓, 수요 회복도 먹구름

서울 '노도강(노원·도봉·강북)' 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 매수심리가 약화하면서 아파트 매물 수가 늘고 집값도 내려가기 시작한 것이다. '마용성(마포·용산·성동)' 등 서울 주요 지역에서 아파트 매물이 줄고 집값이 오른 것과 대조되는 모습이다. 상급지와 하급지에 대한 양극화가 심화하는 와중 고금리 장기화, 대출 규제 강화 등 외부 요인이 노도강 지역의 매수심리를 끌어내린 것으로 분석된다.

서울 아파트 매물 수 감소세인데, 노도강에선 오히려 늘었다

6일 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물 수는 지난 3개월 동안 감소세를 이뤘다. 서울 아파트 매물 수는 3일 기준 8만844건으로 3개월 전 대비 1.9% 감소했는데 특히 서울 주요 지역으로 꼽히는 마용성의 아파트 매매 감소율이 두드러졌다. 이들 지역의 매물 감소율은 각각 3.3%, 4.9%, 6.7%였다. 반면 노도강 지역에선 오히려 매물이 증가했다. 노원구 지역의 매물은 3개월 전보다 0.8%, 도봉구는 7.5%, 강북구는 6.4% 늘었다.

지역 간 격차는 아파트 매매 가격에서도 나타났다. 지난 5일 KB국민은행 부동산 빅데이터센터가 발표한 주간 아파트 통계에 따르면 서울의 아파트 매매 가격은 0.09% 상승했으나, 노원구는 -0.17%, 도봉구는 -0.04%, 강북구는 -0.25% 하락했다. 성동구(0.31%), 은평구(0.25%), 송파구(0.25%), 강남구(0.25%), 마포구(0.21%) 등의 상승세와 비교하면 그 차이가 크다.

3년 전 영끌·갭투자 위력으로 집값 올랐지만

노도강 지역은 2021년까지만 해도 서울에서 집값이 가장 많이 오른 지역 중 하나였다. 특히 2030세대가 상대적으로 저렴한 이들 지역에 몰리면서 '영끌(영혼까지 끌어모은 대출)' 열풍을 일으키기도 했다. 실제 2020년 10월~2022년 10월 2년간 노도강 시세 상승률은 각각 26.3%, 21.4%, 20.5%로 강북권역 평균인 20.4%를 상회했다.

상황이 반전된 건 2년 전 전국적인 집값 하락세가 시작된 이후부터다. 부동산 시장 전반이 침체기에 빠지자 노도강 지역에서 매도 물량이 쏟아진 것이다. 가격 상승기에 영향력을 발휘하던 갭투자 매력이 침체기에 들어 급격히 약화하면서 다른 지역에 비해 큰 타격을 입었다는 게 전문가들의 설명이다.

더 큰 문제는 최근 이 지역에서 시세보다 저렴한 급매물을 제외하곤 제대로 된 거래가 이뤄지지 않고 있단 점이다. 부동산 호황기 유입된 영끌족과 갭투자자들이 손해를 최소화하기 위해 가격 마지노선을 다소 높게 잡으면서 매도자와 매수자 간 괴리가 커진 탓이다. 이 같은 실태는 지표로도 드러난다. 아실에 따르면 강북구의 2월 아파트 거래량은 16일 기준 2건에 불과했다. 1월 거래량(35건)보다 현저히 적은 수준이다. 노원구 역시 2월 거래량이 같은 기간 7건으로 1월(154건)에 비해 적었고, 도봉구도 거래량이 5건에 그쳤다.

양극화에 대출 규제까지, 노도강 위축세 당분간 이어질 듯

노도강 지역의 위축세는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 매수심리가 살아날 만한 요인이 없어서다. 최근 금리 인하 기대감이 커진 건 호재로 꼽히지만, 상급지와 하급지에 대한 양극화가 극심해지고 있는 만큼 노도강 지역이 금리 인하의 혜택을 받기는 어려울 수 있다는 전망이 적지 않다. 실제 노도강이 있는 동북권 매매수급지수는 지난달 마지막 주(26일) 기준 103.1로 서울 권역 가운데 가장 낮은 수준을 기록했다. 서울 평균인 104와 강북권역 평균인 103.2를 모두 밑도는 정도다. 금리 인하가 현실화해도 노도강보단 마용성 등 상급지에 수요가 몰릴 것으로 보는 게 개연성이 더 높다.

금융 당국이 가계부채 정상화 수단으로 '대출 규제'라는 강경 카드를 꺼내든 점도 악재다. 앞서 당국은 이달 1일 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행하겠다고 밝히면서 "DSR 금리를 수도권 주담대에 더 높게 적용하겠다"고 언급한 바 있다. 은행권 주담대·신용대출과 2금융권 주담대에 0.75%p로 스트레스 금리를 상향 조정하되 은행권의 수도권 주담대에 대해선 1.2%p까지 스트레스 금리를 상향하겠단 것이다. DSR 규제의 범주를 확대해 그간 규제로부터 자유롭던 정책모기지와 전세대출 등을 규제 대상에 포함하기도 했다.

당국의 기조에 맞춰 시중은행들은 조건부 전세대출 제한 조치를 시행했다. 일례로 신한은행은 지난달 26일부터 조건부 전세자금 대출을 당분간 취급하지 않겠다고 밝혔고, 신한은행은 지난달 26일부터 플러스모기지론(MCI·MCG)을 중단했다. MCI·MCG는 소액보증금 차감 없이 대출을 받을 수 있는 보험 상품으로, 대출 한도를 늘리는 역할을 주로 한다. 구체적인 예외 조건은 은행별로 모두 다르지만, 골자는 이전과 달리 전세대출을 받기가 까다로워졌단 것이다.

노도강 지역은 대출 여부에 따라 집을 살 수 있는지 없는지가 갈리는 등 대출 의존도가 높은 지역으로 꼽힌다. 앞서 언급했듯 노도강 지역의 집값 상승세 대부분이 영끌족과 갭투자자들에 의한 것이었기 때문이다. 결국 규제 완화가 이뤄지지 않는 한 노도강 지역과 상급지 간 격차는 좁혀지지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.

대구 부동산 지표 반등, 매매 시장 소비심리지수 2년 10개월래 최고치
수성구·중구 등 중심 프리미엄 형성 단지 확대, "높은 프리미엄이 수요 견인"
대구 주택 시장 반등에 불경기 해소 기대감도 덩달아 상승

미분양 문제로 골머리를 앓던 대구 주택 시장의 분위기가 반전되고 있다. 아파트 매매값 하락세가 둔화된 데 이어 수요자의 소비심리도 크게 개선되기 시작한 것이다. 특히 대구의 강남으로 불리는 수성구 등 단지를 중심으론 신고가도 나오고 있다. 주택 가격 하락세와 프리미엄 형성 단지 증가가 수요 상승을 견인한 것으로 풀이된다.

대구 주택 시장 '반전', 미분양 1위 오명 벗었다

4일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 대구 중구 남산동 소재 '남산롯데캐슬센트럴스카이' 전용 84.93㎡는 올해 8월 8억원(29층)에 손바뀜되며 신고가를 기록했다. 하락거래가 이뤄진 지난해 2월 6억5,000만원(32층)에 거래됐음을 고려하면 불과 1년 반 만에 1억5,000만원(23%)이 급등한 것이다. 이외 단지에서도 신고가 릴레이가 이어졌다. 수성구 만촌동 '만촌자이르네' 전용 84.87㎡는 지난 7월 10억8,000만원에 손바뀜했고, 중구 남산동 '청라힐스자이' 전용 84.86㎡는 7억800만원(26층), 수성구 범어동 '범어W' 전용 84.99㎡는 13억5,500만원을 기록했다.

이에 따라 대구는 미분양 1위 오명도 벗게 됐다. 국토교통부의 6월 주택통계에 따르면 미분양 물량이 가장 많은 지역은 경기(9,956가구)로 대구(9,738가구)를 추월했다. 각종 지표 역시 수직 상승하는 모양새다. 국토연구원의 부동산 시장 소비심리지수에 따르면 대구 주택매매 시장 소비심리지수는 111로 2년 10개월 만에 최고치를 기록했다. 소비심리지수가 100보다 높으면 지역 주택 가격이 오를 것으로 전망하는 이들이 많다는 의미다. 주택사업경기전망지수 역시 104.3으로 지난해 10월 이후 처음으로 100을 넘어섰다. 주택사업경기전망지수는 주택사업을 하는 업체 대상 설문조사 결과를 수치화한 지표로, 85 미만을 하강 국면, 85 이상 115 미만을 보합 국면, 115 이상을 상승 국면으로 구분한다.

2월 미분양 물량 9,927호, 수성구 중심 프리미엄 형성이 영향

대구 주택 시장의 반등 분위기가 감지되기 시작한 건 올해 초부터다. 이미 지난 2월 대구의 미분양 물량이 18개월 만에 1만 호 아래로 떨어지는 등 소진되는 모습이 포착됐다. 부동산 전문광고대행사 애드메이저에 따르면 지난 2월 말 기준 대구의 미분양 물량은 9,927호였고, 3월 대구시의 아파트매매거래량도 2,208건으로 전월(1,823건) 대비 21%, 전년 동월(1,970건) 대비 12% 상승한 것으로 나타났다.

전문가들은 대구에서 프리미엄(웃돈이 붙어 거래되는 분양권)으로 실거래되는 단지가 늘어난 것이 수요 상승에 영향을 미쳤을 것으로 보고 있다. 실제 최근 거래된 단지 중 적지 않은 물량이 프리미엄 형성 단지였던 것으로 파악된다. 애드메이저가 2023~2024년 대구 내 입주 단지를 대상으로 1월부터 3월 말까지 분양권과 입주권 실거래 신고 상황을 분석한 결과 총 95개 단지 중 프리미엄 형성 단지는 29개 단지로, 적게는 400만원에서 많게는 4억3,000만원까지 프리미엄이 붙어 거래 신고됐다. 지역별로는 수성구와 중구가 각각 8개 단지로 가장 많았고 동구와 서구·달서구가 각 3개 단지, 북구와 달성군이 각 2개 단지였다. 결국 수성구와 달구벌대로, 역세권 등 투자 가치가 높아질 만한 지역을 중심으로 높은 프리미엄이 형성된 게 수요를 끌어올렸다는 게 애드메이저의 설명이다.

주택 가격이 하락세를 기록한 것도 수요자의 매수 심리를 자극한 것으로 분석된다. 부동산 플랫폼 KB부동산에 따르면 8월 2주(12일) 기준 대구시의 아파트매매가격지수는 81.900으로 세종(81.341)에 이어 전국에서 두 번째로 낮았다. 아파트매매가격지수는 2022년 1월 10일을 기준(100)으로 아파트 가격 등락을 지수화한 것으로, 즉 대구시 아파트 가격이 2022년 1월 대비 20% 가까이 하락했단 의미다. 이와 관련해 이병홍 대구과학대금융부동산학과 교수는 "주택 물량이 해소되지 않으면서 공급 과잉에 따른 단지별 경쟁이 과열돼 주택 공급자들이 할인분양 등 과감한 조치에 나섰다"며 "이것이 금리 인하 기대감과 맞물리면서 거래량이 살아난 것으로 보인다"고 진단했다.

심각한 미분양 적체에 부동산 반등 척도 된 대구

대구 주택 시장이 회복세를 보이는 가운데 시장 일각에선 전국적인 불경기 해소를 기대하는 목소리도 나온다. 그간 업계에서 "부동산 시장의 반등 척도는 대구"라는 언급이 나온 바 있어서다. 이 같은 말이 나온 건 대구의 주택 적체 상황이 그만큼 심각한 수준이었기 때문이다. 유안타증권에 따르면 지난해 5대 광역시 지역별 미분양 물량 지표에서 대구가 1만3,199가구로 절반이 넘는 수준인 56.9%를 차지했다. 전국 광역 기준으로도 서울·경기·인천 등 수도권(1만1,034가구)을 제치고 가장 많은 미분양 주택 수를 기록했다.

이에 유안타증권은 보고서를 발간해 "대구는 전국에서 가장 먼저 미분양 물량이 적체되기 시작한 지역"이라며 "다른 지역의 미분양이 2021년 하반기부터 증가 추세를 보인 반면 대구는 2021년 3월을 저점으로 미분양 물량이 증가하기 시작했다"고 설명했다. 그러면서 "금리 인상 이후 2022년 1월 전국 아파트 매매가격지수가 하락하기 시작했는데 대구는 2021년 11월부터 매매가격 하락이 시작됐다"며 "대구는 상대적으로 일찍 하락장이 시작됐다"고 강조했다. 그리곤 "대구 미분양 물량이 유의미하게 소진되는 시점이 주택 경기 반등 시그널로 해석될 수 있다"고 덧붙였다. 결국 대구 부동산 시장이 침체기에 대한 민감도가 높은 만큼 다른 지역보다 회복세에 접어들기 어렵단 의미다.

실제 미분양 물량이 다소 소진된 지난 3월에도 대구 주택 시장의 위기는 해소되지 못했다. 여전히 전국에서 가장 많은 미분양 물량을 적체한 상황이었기 때문이다. 이런 이유로 지난 5월 대구는 16개월 연속 미분양관리지역에 선정되기도 했다. 미분양관리지역은 미분양 증가 속도가 빠르거나 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 지역을 대상으로 선정된다. 이번에 대구가 미분양 1위 지역에서 벗어난 게 그만큼 이례적인 일이란 방증이다.

가계대출 증가세 경계하는 정부, 은행권도 줄줄이 '대출 조이기'
"잔금 못 치르면 어쩌나" 올림픽파크포레온에 감도는 불안감
부동산 과열·가계대출 증가로 금리 인하 논의 지지부진, 규제 이어질 듯

둔촌주공 재건축 단지인 '올림픽파크포레온' 입주 예정자들이 전세자금 대출 규제 강화 소식에 혼란을 겪고 있다. 정부와 금융당국이 급속도로 불어나는 가계대출을 경계하는 가운데, 압박을 이기지 못한 은행권이 줄줄이 대출 한도 축소·취급 제한에 나선 결과다. 시장에서는 가계대출이 기준금리 인하의 최대 장애물로 떠오른 만큼, 한동안 강력한 대출 규제 기조가 이어질 것이라는 전망에 힘이 실린다.

위기의 올림픽파크포레온

3일 관련 업계에 따르면 최근 올림픽파크포레온 입주 예정자들은 정부·은행권의 대출 규제 강화와 관련한 우려를 드러내고 있다. 대출 한도 축소, 신규 대출 취급 제한 등 강력한 규제가 연달아 등장하며 전세자금 대출 문턱이 눈에 띄게 높아졌기 때문이다. 우선 정부는 지난 1일부터 2단계 스트레스 DSR 규제를 본격 시행, 대출 한도를 옥죄고 나섰다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산 금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 결정하는 제도다.

은행권 역시 가계 대출 증가세를 억제하기 위해 주택담보대출, 전세자금대출의 취급을 제한하는 등 강력한 규제 조치를 내놓고 있다. 우리은행은 주택 소유자에게 주담대와 전세자금대출을 중단하는 '초강수' 대책을 발표했고, 갭투자를 원천 차단하기 위해 전세자금대출도 무주택자에게만 지원하기로 했다. 아울러 KB국민은행과 신한은행도 주담대 기간을 단축하고, 갭투자 목적의 조건부 전세자금대출을 중단하는 등 실수요자 보호를 강화하고 있다.

이와 관련해 한 부동산 업계 관계자는 "올림픽파크포레온 단지에서 전세를 구하려는 세입자들, 전세를 놓아 잔금을 치르려 했던 집주인들이 (대출 규제 강화로 인해) 불안감에 떨고 있다"며 "올림픽파크포레온과 같은 대규모 단지에서 전세자금대출이 막히면 전세를 맞추기가 매우 어려워질 수 있다"고 짚었다.

가파른 가계대출 증가세, 한은 '우려'

문제는 이 같은 정부와 은행권의 '대출 조이기' 기조가 한동안 지속될 가능성이 크다는 점이다. 금융권에 따르면 지난달 29일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 724조617억원으로 지난 7월 말 대비 8조3,234억원 증가했다. 이는 2021년 4월(9조2,255억원) 이후 3년 4개월 만에 최대 증가폭이다. 같은 기간 주담대(전세자금대출 포함)은 7조3,234억원 급증했다. 수도권을 중심으로 주담대 한도를 축소하는 2단계 스트레스 DSR 규제가 시행되기 이전 '막차' 수요가 몰린 영향으로 풀이된다.

불어나는 가계대출은 한국 경제의 '뇌관'이자 통화 정책 전환의 걸림돌로 작용하고 있다. 한 증권업계 관계자는 "통화 정책을 결정하는 한국은행은 기준금리를 인하할 경우 가계대출 증가세에 불이 붙을까 우려하고 있는 것으로 보인다"며 "적절한 시기에 기준금리를 인하하기 위해서라도 규제를 통해 대출 증가세를 억제할 필요가 있다"고 진단했다. 실제 지난 7월 30일 한국은행이 공개한 ‘7월 금융통화위원회 의사록’에 따르면 금융통화위원 다수는 물가 안정세와 내수 부진에도 불구, 급등하는 집값과 가계 부채를 경계하며 금리 인하를 주저한 것으로 확인됐다. 금통위는 지난 7월 11일 개최된 회의에서 기준금리를 12회 연속 만장일치 의견으로 3.5%로 동결한 바 있다.

7월 회의 당시 한 금통위원은 “물가 측면에서의 피벗 위험은 상당폭 낮아진 것으로 평가하나, 주택 가격 상승 폭 확대로 인한 금융 안정 측면에서의 피벗 위험은 증가했다고 생각한다”고 말했다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 한 주택 가격 상승세, 주택 매매 거래량 증가에 따른 주담대 잔액 확대 등을 우려한 것이다. 이 위원은 “과거 경험상 주택 가격과 가계부채 규모와의 상관관계가 상당히 높은 편이어서 주택 가격 상승 추세가 지속될 경우 가계부채가 다시 큰 폭으로 증가할 가능성이 있다는 점에 유의할 필요가 있다”고 짚었다.

수도권 부동산 시장 과열

시장에서도 현재의 가계대출 증가세가 수도권 부동산 시장의 과열과 긴밀하게 연결돼 있다는 분석에 힘이 실리고 있다. KB부동산 주간KB아파트시장동향 자료에 따르면 지난달 넷째주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.25% 상승했다. 자치구별로는 금천구(-0.01%)를 제외한 모든 지역에서 아파트 매매가격이 올랐다. 경기도의 아파트 매매가격도 전주 대비 0.08% 상승했다. 평택(-0.04%), 이천(-0.06%), 안성(-0.28%) 등 일부 지역을 제외한 경기도 대부분의 지역에서 상승세가 이어진 결과다.

수도권 부동산 가격 상승세가 지속되자, 정부는 수도권 '핀셋 대출 규제'를 통한 시장 과열 억제에 착수했다. 금융당국은 2단계 스트레스 DSR 시행과 동시에 수도권 주담대에 비수도권(0.75%p) 대비 높은 1.2%p 수준의 스트레스 금리를 적용했다. 지역에 따라 대출 한도가 달라지는 셈이다. 이에 따라 상대적으로 집값이 비싼 서울 등 수도권 부동산 시장의 거래량이 감소할 것으로 전망된다. 특히 실거주를 목적으로 10억원대 안팎의 아파트를 구입하려는 수요자들이 직접적인 영향권에 들 가능성이 크다.

익명을 요구한 부동산 중개업자는 “대출 규제가 강화되면 시장에서는 한동안 관망세가 이어질 것으로 보인다"며 "일시적으로 거래량이 감소하며 수도권 집값 상승세가 둔화할 가능성이 있다”고 말했다 이어 “문제는 현재의 집값 상승세가 서울의 ‘공급 부족’ 문제에서 출발했다는 점"이라며 "충분한 물량 공급이 따라오지 않는 이상 (대출 규제) 정책 효과는 제한적일 것”이라고 진단했다. 물량 부족으로 인한 실수요자들의 불안감, 투자자들의 부동산 가격 상승 기대 등이 해소되지 않는 한 수도권 부동산 시장의 과열 현상 역시 한동안 이어질 것이라는 평가다.

평택 지역 평균 청약 경쟁률 0.24:1, 수도권 경쟁률의 30분의 1에도 못 미쳐
삼성 공장 신규 투자에 부동산도 '활기', 신고가 기록하는 단지 나오기도
미분양 적체에 기존 아파트 가격도 하방 압력, "P4 호재 확산하기까지 기다려야"

경기 평택시 평택지제역 인근 주택 시장이 활기를 되찾고 있다. 반도체 업황이 호조세를 이루면서 삼성전자가 평택 지역에 투자를 늘리겠다고 밝힌 영향이다.

'미분양 늪'으로 전락한 평택

23일 부동산 업계에 따르면 경기 평택시 평택지제역 인근엔 준공 5년 이내 새 아파트가 1만 가구 이상 몰려 있다. 평택지제역은 2006년부터 수도권 전철 1호선이 운행되기 시작했고, 2016년에는 KTX와 SRT 등 고속열차가 연결되는 등 교통 호재가 잦았던 지역이다. 최근엔 정부가 수도권광역급행철도(GTX)-A·C노선을 평택지제역에 연장하는 계획을 밝히면서 평택지제역 일대가 경기 남부를 대표하는 교통 요충지가 될 수 있다는 기대감도 나오는 분위기다.

그러나 시장의 기대와 달리 이 지역은 '미분양 늪'으로 전락했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 4월까지 평택에서 분양한 아파트 단지 7개 중 6개가 2순위 청약까지 받고도 미분양이 나왔다. 평균 청약 경쟁률은 0.24:1로 상반기 수도권 평균 경쟁률(8.09:1)의 30분의 1에도 못 미친다.

이렇다 보니 평택의 미분양 아파트는 4월 기준 2,641가구로 6개월 전(595가구)의 5배까지 늘었다. 경기도 전체(9,459가구) 미분양 아파트 10채 중 3채가 평택에 있는 셈이다. 평택 소재 아파트의 매매 가격도 6월 기준 18주 연속 떨어졌다. 각종 호재에 공급 과잉이 발생한 가운데 부동산 시장 침체 등이 겹친 결과로 풀이된다.

P4 투자 시사한 삼성, 주택 시장도 활기 되찾았다

다만 최근 들어선 평택 지역의 주택 시장에 활기가 돌아오는 양상이다. 역과 가장 가까워 일대 시세를 주도하는 '대장 단지' 지제동 '지제역더샵센트럴시티'는 올해 들어 35가구가 손바뀜했다. 지난해 연간 거래량(31건)을 훌쩍 넘어서는 수준이다. 신고가를 기록하는 단지도 등장했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 평택시 동삭동 '힐스테이트지제역퍼스티움' 전용 84㎡는 지난달 6억8,000만원에 매매계약이 체결되면서 신고가를 기록했다. 지난해 7월 같은 면적 아파트가 4억원에 거래된 이후 1년 넘게 거래가 없었음에도 단숨에 몸값을 2억원 이상 끌어올린 것이다.

지난해 6월 준공한 동삭동 '평택지제역자이'의 경우 입주 초기 쏟아진 저가 매물이 대부분 소진되고 최근엔 전용 84㎡ 기준 8억원대에 매물이 나와 있다. 아직 매수자와 매도자 간 희망 가격 차이가 커 거래가 이뤄지지 않고 있지만, 현지 중개업 관계자들은 한 번 거래가 나오면 역대 최고가에 매매가 이뤄질 가능성이 크다고 보고 있다. 이외 동삭동 '힐스테이트지제역'과 같은 동 '더샵지제역센트럴파트' 1~3단지, 'e편한세상지제역' 등에서도 저가 매물이 소진되고 호가가 오르고 있다.

이처럼 평택 지역 부동산 시장의 분위기가 급격히 전환된 건 삼성전자가 세계 최대 규모 반도체 생산 시설인 삼성전자 평택 캠퍼스 조성을 재차 시사하고 나선 영향이다. 앞서 지난 7월 삼성전자는 "평택 4공장(P4)에 낸드플래시 라인을 구축할 것"이라며 "이달 말까지 주요 설비를 반입할 예정이며, 정식 발주도 낼 계획"이라고 전했다.

당초 삼성전자는 P4 건물과 인프라를 완성하고도 주요 설비는 들이지 않았다. 반도체 경기 침체로 낸드플래시 라인을 추가할 이유가 크게 없었기 때문이다. 실제 반도체는 2022년 하반기 들어 업황이 급속도로 악화했고, 공급 과잉이 심화하면서 감산이 이어졌다. 웨이퍼 투입량을 축소하고 최신 기술로 제조 공정을 전환하며 메모리 출하량을 줄이는 식이다. 삼성전자의 감산 기조는 반도체가 회복 기미를 보인 작년 말과 올해 1분기, 이어진 2분기까지도 이어졌다. 이전까지의 손실을 만회하고 속도 조절을 이룰 필요가 있다는 취지에서다.

그런데 올해 하반기엔 상황이 다소 바뀌었다. AI 산업을 중심으로 반도체 업황이 살아나기 시작하면서 수요 회복도 확실시된 것이다. 삼성전자가 P4 신규 라인 투자를 본격화하고 나선 이유다. 결국 반도체 업계가 부활의 신호탄을 쏘면서 평택 지역 주택 시장도 덩달아 회복세에 접어들게 된 셈이다.

미분양 적체는 여전, "물량 해소까지 시간 필요할 듯"

문제는 이 지역의 미분양 물량이 완전히 해소된 건 아니라는 점이다. 미분양 문제가 그만큼 심각했던 탓이다. 부동산 업계에 따르면 지난 5월 분양한 '신영지웰 평택화양'은 총 992가구 모집에 단 21건의 청약만이 들어왔다. 전체 물량 대비 청약 접수율이 2% 남짓에 불과했단 것이다. 지난 4월 '평택화양 서희스타힐스 센트럴파크 2차' 역시 369가구 모집에 29건 청약에 그쳤다.

미분양 적체가 여전하다 보니 기존 아파트 가격도 거듭 하방 압력을 받는 모양새다. '고덕국제신도시파라곤' 전용 84㎡는 지난달 6억8,500만원에 거래됐는데, 이는 2021년 11월 9억6,000만원과 비교하면 3억원 가까이 하락한 수준이다. '고덕제일풍경채더퍼스트' 전용 84㎡ 역시 2021년 9월 9억2,700만원에 매매됐지만 최근엔 3억원 넘게 하락한 6억원 안팎에 거래되고 있다. 삼성전자 P4 호재가 주택 시장 전반에 확산하기 위해선 아직 시간이 필요할 것으로 보인다.

주담대 금리 인상에 이어 전세대출·신용대출도 제한
플러스모기지론도 중단, 주담대 한도 줄어드는 효과
정부는 수도권 핀셋 규제, 2단계 스트레스 DSR 강화

은행권이 주택담보대출 금리 인상에 이어 전세자금 대출에 대한 규제를 강화했다. 최근 서울 등 수도권 아파트를 중심으로 집값이 급등하면서 '갭투자'를 노린 투기성 대출이 늘어남에 따라 관련 규제를 강화해 가계부채 총량을 줄이기 위한 조치다. 다음 달부터는 금융당국이 스트레스 총부채원리금상황비율(DSR) 2단계 조치를 시행함에 따라 대출 한도가 줄어드는 만큼 수도권 주택 시장이 변곡점을 맞을 수 있을지 관심이 모이고 있다.

신한은행, 26일부터 투기성 전세자금 대출 잠정 중단

21일 신한은행은 오는 26일부터 조건부 전세대출을 잠정 중단한다고 밝혔다. 중단 대상 조건은 임대인(매수자) 소유권 이전, 선순위채권 말소 또는 감액, 주택 처분 등이다. 전세를 끼고 집을 구매하는, 이른바 갭투자에 이용되는 전세자금 대출을 막겠다는 취지다. 다만 전세 보증금 증액 등 실수요자가 이용하는 일반 전세대출은 막지 않기로 했다. 신한은행은 "실수요자의 대출은 건드리지 않으면서 일부 전세대출을 줄여 가계대출 총량을 줄이기 위한 조치"라고 설명했다.

이와 함께 같은 날부터 플러스모기지론(MCI·MCG)을 중단한다. MCI·MCG는 주담대와 동시에 가입하는 보험으로 해당 보험이 없으면 소액임차보증금을 제외한 금액만 대출이 가능하기 때문에 사실상 대출 한도가 줄어든다. 예를 들어 서울 아파트의 경우 MCI·MCG 가입을 제한하면 최대 5,500만원가량 주담대 한도를 축소하는 효과가 나타난다. 아울러 오는 23일부터는 주택 관련 대출금리를 최대 0.4%포인트 추가 인상한다. 주담대는 0.2∼0.4%포인트, 전세대출은 0.1∼0.3%포인트 상향한다.

다른 시중은행들도 주담대 문턱을 높이고 있다. 은행권에서 가계대출 잔액이 가장 많은 KB국민은행은 지난달 29일부터 2주택 이상 보유 세대의 주담대를 무기한 중단했다. 이와 더불어 주담대 금리를 0.2%포인트 올리고 다른 은행의 주담대를 국민은행으로 갈아타기 위한 대면 방식의 대환대출도 제한한다. 우리은행과 NH농협은행은 지난달 24일부터 주기형 주담대 금리를 0.2%포인트 인상했고, 하나은행도 이달 초 주담대 금리를 최대 0.2%포인트 올렸다.

주택 관련 대출 증가에 가계부채는 사상 최고치 경신

은행권이 주담대 금리 인상에 이어 전세자금 대출 제한에 나선 것은 최근 수도권 아파트를 중심으로 주택 거래 관련 가계대출이 급증하고 있다는 판단에서다. 한국은행에 따르면 6월 말 기준 가계대출 잔액은 1,780조원으로 사상 최고치를 기록했다. 직전 분기 대비 13조5,000억원, 전년 동월 대비 32조6,000억원 늘어난 수치다. 8월 들어 지난 16일까지 5대 시중은행의 가계대출 잔액도 지난달 말과 비교해 4조원 넘게 불어났다. 이러한 추세가 이달 말까지 지속된다면, 역대 최대였던 7월의 증가 폭 7조6,000억원을 넘어서게 된다.

이에 20일 금융당국은 9월 1일부터 시행하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 금리를 수도권 내 은행 주담대에 한해 기존 0.75%에서 1.2%로 상향하기로 했다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다. DSR은 차주가 연간 갚아야 할 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로, 스트레스 DSR 시행에 따라 가산금리가 붙으면 그만큼 대출한도가 줄어든다.

예를 들어 연 소득 1억원의 차주가 30년 만기 연 4.5% 대출이자로 수도권 아파트에 대한 주담대를 받는다면 현재는 1단계 스트레스 금리 0.375%를 적용해 최대 6억3,000만원의 대출이 가능하다. 하지만 다음 달부터는 1.2%포인트 스트레스 금리가 적용되면서 대출한도가 최대 5억7,400만원으로 현행보다 5,600만원 줄어든다. 다만 비수도권의 경우 스트레스 DSR 2단계가 시행되더라도 0.75% 수준의 가산금리를 적용하는 만큼 대출한도 하락 효과는 수도권 주담대 대비 상대적으로 낮다.

금융위, 스트레스 DSR 금리 인상 이어 추가 조치 검토

금융위원회는 스트레스 DSR 금리 인상을 발표한 다음 날인 지난 21일 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관을 비롯해 은행연합회, 제2금융권협회, 5대 시중은행 관계자 등이 참석한 가운데 가계부채 점검 회의를 열어 하반기 가계부채 관리 방안을 논의했다. 이날 정부가 발표한 방안에 따라 9월부터 은행권은 새로 취급하는 모든 가계대출에 예외 없이 내부 관리 목적의 DSR을 산출하고 내년부터는 이를 기반으로 은행별 DSR 관리계획을 수립·이행해야 한다.

그동안 보금자리론·디딤돌 등 정책모기지, 중도금·이주비대출, 전세대출, 1억원 이하 대출 등에 대해서는 DSR이 적용되지 않아 정확한 DSR 수준을 파악할 수 없었지만, 은행이 내부 관리 용도의 DSR을 산출하게 되면 대출 종류·지역·차주 소득 등 다양한 분류에 따른 DSR 정보를 상시 파악할 수 있게 된다. 아울러 기업대출 대비 위험 가중치가 낮은 주담대의 가중치를 상향 조정하고 가계대출에 대한 경기대응완충자본(CCyB) 부과 등 자본 적립 부담을 늘리는 카드도 검토 중이다.

금융당국 관계자는 "가계대출 규제와 관련해 '수도권'이라는 명확한 타겟이 형성된 만큼 핀셋 규제를 통해 부작용은 최대한 줄이면서 정책 효과를 최대한 끌어내기 위한 조치"라며 "서울 등 수도권과 비수도권 지역 간 양극화가 뚜렷한 만큼 이번 추가 규제로 수도권 주택 거래 심리에 어느 정도 제약을 가할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다. 이어 "집값과 가계 대출에 의미 있는 변화가 있을 때까지 관련 규제 강화 기조는 지속될 것"이라고 강조했다.

8.8공급대책, PF 대출 보증 확대하고 CR리츠 재도입
재탕 대책에 현실성 낮은 방안들, "실효성 없다" 비판
또 수도권 위주 부동산 공급 대책, 양극화 심화 우려도

정부가 주거 안정화를 위해 내놓은 '8·8 부동산 대책'이 수도권 쏠림을 가속화할 수 있다는 지적이 끊이지 않고 있다. 치솟는 서울·수도권 집값을 잡기 위해 신규 주택 공급에 집중한 반면, 미분양 주택 물량이 대거 적체된 지방의 수요 촉진 방안은 사실상 외면함으로써 양극화를 부추기고 있다는 것이다.

수도권 편중 대책, 지방 건설·부동산 실효성 의문

지난 8일 정부는 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 통해 PF 대출 보증 공급 규모를 30조원에서 35조원으로 확대해 정상사업장의 자금조달이 원활해질 수 있도록 돕겠다고 발표했다. 당초 주택도시보증공사(HUG)가 17조원, 주택금융공사가 13조원씩 공급하기로 했으나 이를 HUG 20조원, 주금공 15조원으로 확대한 것이다.

이번 PF 대출 공급 규모 확대는 지방 등 정상 사업장에 대한 유동성 공급을 원활하게 이뤄지게 하는 것을 목표로 한다. 정부는 지방 준공 전 미분양 관련 건설사업자에게 HUG 미분양 PF 대출 보증한도도 전용면적에 관계 없이 분양가의 70%까지 한시적으로 확대하기로 했다. 지방의 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 2년 이상 활용하면 주택 건설사업자의 원시취득세를 50% 감면해 주고, 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입하면 1세대 1주택 특례를 적용한다.

하지만 이를 두고 지방 건설사들은 아쉬움을 토로한다. 지방 신규 PF 사업장의 위험성이 확대됨에 따라 신규 대출 실행 자체가 안 되는 상황에서 보증 한도 확대는 큰 의미가 없다고 보기 때문이다. 실제로 한국은행이 상반기에 발표한 ‘금융안정보고서(부동산 PF 관련 금융 익스포저 현황 및 리스크 점검)’에 따르면 국내 금융사의 부동산 PF 대출 잔액은 올 1분기 말 기준 134조2,000억원으로 지난해 말보다 4,000억원(1.0%) 줄었는데, 이는 금융사들이 건전성 관리를 위해 PF 대출의 신규 취급을 줄인 결과다. 업계에서는 ‘한 지방 은행에선 2년간 PF 대출의 신규 진입이 한 건도 없었다’는 이야기도 돌고 있다. 하나의 지역을 거점으로 하는 지방 건설사일수록 PF 대출에 어려움이 있다는 의미다.

준공 후 미분양 주택에 대한 세금 경감 대책에 대해서도 의문이라는 목소리가 나온다. 원시취득세 감면을 위해 임대주택으로 2년간 활용할 경우 미분양 주택의 종부세 합산 배제 기간 5년 중 상당 기간이 지나게 되는데, 임대주택으로 활용한 이후에도 분양이 되지 않으면 실효성이 떨어지기 때문이다. 수요자 입장에서는 1가구 1주택 특례를 준다고 하더라도 추가적인 혜택 없이 현상 유지만으로 미분양 주택을 구입할 유인이 없다는 것이다. 이에 업계는 지방 주택에 대한 수요 진작책은 빠진 것이나 마찬가지라고 꼬집었다. 사업성이 없는 사업장에 대한 시장의 평가가 이뤄지기 위해서는 지방 미분양 주택에 대한 '수요'가 먼저 회복돼야 한다는 비판이다.

철 지난 'CR리츠' 대책 재탕, 지방은 구색 맞추기용인가

정부의 기업구조조정(CR)리츠(REITs·부동산투자회사) 활용 방안에 대해서도 '구색 맞추기 용'이라는 지적이 제기된다. CR리츠는 지난 2009년, 2014년에 이어 10년 만에 재등장한 제도로 재무적 투자자(FI), 시행·시공사 등 투자자들로부터 자금을 모아 미분양 주택을 매입해 입대하는 사업이다. 정부는 CR리츠를 통해 지방 신규 주택 공급에 여력이 생길 것으로 내다봤다.

이에 정부는 내달 CR리츠를 출시하고 연내 미분양 주택 매입을 개시할 수 있도록 심사 소요기간을 단축하기로 했다. 미분양 아파트는 리츠 운용 기간 동안 임대로 운영되며, 투자금과 임대보증금으로 PF 대출을 상환, 부동산 경기가 회복된 시점에 자산을 매각해 리츠를 청산하고 수익을 배분한다. 여기에 정부는 CR리츠 수익성을 높이고자 지방 미분양 주택에도 HUG의 모기지 보증을 발급하기로 했다. 채무자(리츠)가 모기지 대출을 갚지 않으면 보증기관인 HUG가 자금을 대신 상환하는 구조다. 정부는 국토교통부가 CR리츠에 대한 업계 수요를 조사한 결과를 토대로 약 5,000가구가 해소될 것으로 기대하고 있다.

그러나 이번 CR리츠 방안은 정부가 지난 6월 경제장관회의 의결을 통해 내놓은 '국민소득 증진과 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'에 담긴 내용의 재탕이다. 업계에서 미봉책에 불과하다는 반응이 나오는 이유도 여기에 있다. 게다가 모두 공급자 중심 일색으로 시장의 최종 종착지인 소비자가 지갑을 열도록 할 방안은 보이지 않는다. 결국 리츠는 미분양으로 도산 위기에 처한 시행사와 시공사에 인공호흡기만 달아줄 뿐, 정작 소비자 입장에서는 유인책이 없는 셈이다.

CR리츠 규모가 미분양을 해소할 만큼 충분하지 못할 것이란 의견도 있다. 과거 CR리츠를 도입해 건설사들의 손실을 줄인 사례가 있긴 하나, 그 규모가 전체에 비해 턱없이 적어 큰 실효성이 없었기 때문이다. 실제로 글로벌 금융위기 직후인 2009년 구성된 CR리츠는 미분양 물량 2,200가구를 매입했고, 2014년에는 500가구를 사들였다. 그럼에도 CR리츠로 해소된 경우는 2009년 12월 기준 미분양 물량 총 12만3,297가구 가운데 1.8%에 불과했고, 2014년 4만379가구에 비하면 1.2% 수준이었다.

전문가들도 CR리츠 효과에 대해 의문을 표하고 있다. 리츠가 일부 사업성이 나오는 지역으로만 한정될 것이란 분석이다. 리츠 사업자는 미분양 아파트 매입해 수익률을 내면서 5년 안에 되팔아야 하는 만큼 우량 매물 중심으로 살 수밖에 없어서다. 전형적인 탁상공론이란 볼멘소리도 높다. 서울·수도권과 지방의 부동산 경기가 극단적인 반대 방향으로 움직이고 있는 실정에서 지방 미분양 물량에 누가 투자하려 하겠냐는 것이다. 이처럼 지방을 배제한 서울·수도권의 무차별적인 주택 공급은 오히려 지역 부유층들의 투기 심리를 자극해 지역 자본 유출로 이어지고, 이는 지역 부동산 경기를 더 침체하게 하는 원인이 될 것이라는 분석도 나오고 있다.

서울만 있고 지방은 없다, 지방 소멸 불꽃에 기름 붓는 정부

실제로 서울과 지방의 온도차는 아파트 매매시장에서 여실히 드러난다. 한국부동산원에 따르면 7월 다섯 째주 기준 서울 아파트 매매가격은 0.28% 오르며 19주 연속 상승세를 이어갔다. 거래량도 꺾일 줄 모른다. 국토부에 따르면 6월 기준 서울 아파트 거래량은 6,150건으로 전월보다 18.7%, 전년 동월보다는 48.7% 늘었다. 지난 2020년 12월(8,764건) 이후 3년 6개월 만에 최대치다. 반면 같은 기간 수도권을 제외한 지방 거래량은 전월보다 9.3% 줄어든 2만7,057건을 기록했다. 수년간 침체해 있던 부동산 시장이 반등하고 있으나 양극화가 시장의 건전한 성장을 가로막고 있는 형국이다.

그럼에도 정부는 정책 방향을 수도권에 집중시키며 양극화를 더욱 부추기고 있다. 이번 8·8 부동산 대책 내용만 봐도 정부는 지방균형 발전은 외면한 채 수도권 일극체제를 강화하는 데 주안점을 둔 모습이다. 일례로 정부는 수도권 집값 안정화를 위해 정비사업에 대한 규제를 완화했는데, 정비사업으로 신축이 서울 핵심지에 공급되면 주변 아파트값을 끌어올려 수도권 집중 현상이 심화할 수 있다. 이에 전문가들은 수도권과 비수도권의 시장 상황이 다른 만큼, 각 시장에 맞는 적절한 대책을 마련해야 한다고 입을 모은다. 부동산 양극화로 인해 빚어질 지방 소멸 문제도 고려해야 한다는 것이다.

현재 우리사회가 당면한 저출생과 지방소멸의 원인이 수도권 집중화에 있다는 것은 주지의 사실이다. 한국은행도 지난해 12월 보고서에서 초저출생의 원인을 청년들이 체감하는 높은 ‘경쟁 압력’과 고용·주거·양육 불안을 꼽으면서 수도권 집중 완화가 이들 문제 해결의 가장 중요한 과제라고 지적한 바 있다. 윤 대통령 역시 “수도권 집중과 과도한 경쟁이 저출생의 원인”이라며 국가균형발전을 강조했다. 하지만 되려 수도권의 비대화를 재촉하는 이번 대책은 정부가 지향하는 지역균형발전에 대한 진정성에 의문만 남긴다.

고금리에 대출 원금 및 이자 제때 못갚아
임의경매 개시결정등기 신청 1만3,000건 육박
전월比 24%↑·전년比 46%↑11년래 최대치
경매시장도 극과 극, 서울-비수도권 간 양극화 심화

대출금을 갚지 못해 임의경매로 넘어간 부동산이 11년 만에 최대치를 기록했다. 특히 아파트 등 집합건물 임의경매는 13년 8개월 만에 가장 많았다. 시장이 활황일 때 담보 대출을 받아 부동산을 매입한 '영끌족'들이 높아진 이자를 감당하지 못하면서 임의경매 신청이 급증한 것으로 풀이된다.

7월 임의경매 신청 1만3,631건, 전월 대비 24.1% 증가

4일 법원등기정보광장에 따르면 지난달 부동산 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 총 1만,3,631건으로 집계됐다. 전달(1만983건)과 비교하면 24.1%, 지난해 같은 달(9,328건) 대비해서는 46.1% 증가한 것으로, 2013년 7월(1만4,078건) 이후 11년 만에 최대치다.

임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 원금이나 이자를 갚지 못했을 때 채권자가 대출금을 회수하기 위해 부동산을 경매에 넘기는 것이다. 강제경매와 달리 별도 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매를 신청할 수 있다. 대개 은행 등 금융기관이 채권자일 때 임의경매가 활용된다.

부동산 중에서도 아파트 등 주거시설이 대부분을 차지하는 집합건물(아파트, 오피스텔, 다세대주택, 집합상가 등) 임의경매 증가세가 특히 가파른 것으로 나타났다. 지난달 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 총 5,484건으로 작년 같은 달(3547건) 대비 54.6% 늘었다. 2년 전인 2022년 7월(2,290건)의 2.4배 수준으로 2010년 11월(5,717건) 이후 13년 8개월 만에 가장 많았다.

지난해 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청은 총 3만9,059건으로 2022년(2만4,101건)보다 62% 늘었고, 올해 1∼7월 신청은 3만3,711건으로 작년 동기(2만1,497건)보다 56.8% 증가했다. 지난해 말 기준으로는 3만9,059건으로 2022년(2만4,101건)에 비해 62% 늘었다.

7월 임의경매 개시결정등기 신청 건수를 지역별로 살펴보면 경기 지역이 1,639건으로 가장 많았고, 뒤이어 부산(759건)과 서울(639건)이 차지했다. 경기 지역 내에서도 특히 빌라 전세사기가 극심했던 수원시 권선구의 신청 건수가 129건으로 가장 많았다. 무리하게 갭투자(임대 끼고 매수)에 나섰다가 대출금을 제때 갚지 못하거나 전세금 반환에 실패한 임대인의 물건이 경매에 넘어간 경우가 많은 것으로 추정된다. 서울에서는 지난달 구로구(195건)에서 집중적으로 임의경매 신청이 이뤄졌고 광진구(41건), 강서구(39건) 등이 뒤를 이었다.

경매 넘어가도 제값 받기 어려워

고금리와 부동산 경기 침체가 이어지면서 2년째 임의경매 건수가 급증세를 보이고 있지만, 경매에 나와도 제값을 못 받는 경우가 대부분이다. 5일 지지옥션에 따르면 6월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 92.9%를 기록했다. 전달(89.1%)보다 3.8%포인트(p) 상승한 수치로, 2022년 8월(93.7%) 이후 1년 10개월 만에 최고치지만, 여전히 100%를 밑도는 수준이다. 낙찰가율은 감정평가액 대비 낙찰 가격의 비율로, 100%를 넘으면 감정가보다 낙찰가가 높았다는 의미다.

게다가 이조차도 서울의 일부 지역에서만 오름세를 보였을 뿐, 서울 외곽과 비수도권의 경우 여전히 80% 안팎에 머무는 모습이다. 지지옥션에 따르면 용산구(103.3%)와 성동구(102.2%)·강남구(101.0%) 등은 100%를 상회하는 낙찰가율을 보였지만 서울 외곽에 있는 △도봉구(81.7%) △관악구(82.2%) △강북구(82.3%) △성북구(83.1%) △노원구(84.4%) △구로구(87.0%) 등은 낙찰가율이 80%대에 그쳤다. 경기도 아파트 경매시장도 크게 다르지 않다. 7월 아파트 경매 낙찰률은 51.3%, 낙찰가율은 89.5%를 기록했다.

지방 역시 부산(78.1%), 광주(84.0%), 대구(84.5%), 대전(86.1%) 등은 전국 평균에도 못 미친다. 석 달간 반짝 상승세를 보이던 대구 아파트 낙찰가율마저 지난 6월부터 하락세로 돌아섰다.

경매 시장도 지역 양극화

이 같은 낙찰가율 양극화는 인기 지역과 나머지 지역 간 아파트 가격 상승률 차이 때문이다. 일반적으로 감정평가 시점과 입찰 시점 시차는 대개 6개월이다. 만일 부동산 시장이 상승장이라면 경매 감정가격이 입찰일 기준 시세보다 낮을 수밖에 없는 구조다. 아파트 가격이 오름세라면 경매 감정가가 실제 부동산 시장 거래 호가보다 싸기 때문에 낙찰가율이 감정가보다 높은 100%를 넘겨도 시세차익을 기대하며 사람들이 줄을 선다. 하지만 아파트 가격 상승률이 낮거나 오히려 떨어지면 낙찰받더라도 시세차익을 기대 못 해 유찰되기 일쑤다.

실제로 성동구 행당동 서울숲더샵 전용 101㎡는 이달 초 진행된 경매에서 감정가보다 높은 가격에 주인을 찾았다. 감정가는 17억9,200만원인데 이보다 약 7,000만원 비싼 18억6,150만원에 낙찰됐다. 응찰자도 12명이나 됐다. 강남구 도곡동 타워팰리스 전용 159㎡는 감정가 42억2,000만원의 110.2%(46억5,000만원)에 낙찰됐다. 두 물건 모두 현 시세는 낙찰가보다 높다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “최근 강남 3구와 마·용·성 지역의 아파트 가격이 급등하며 감정가와 입찰 당일 시세가 꽤 벌어지고 있다”며 “이 때문에 수요자들 사이에선 감정가보다 어느 정도 금액을 더 얹어도 저렴하다는 인식이 있다”고 분석했다. 그러면서 “서울 아파트 거래가 활발해지며 외곽지역도 낙찰가율이 상승 중이긴 하지만 속도 차이가 워낙 커서 당분간 ‘인기지역 쏠림’은 이어질 것”이라고 내다봤다.