부동산시장

분양 물량, 2010년 6만8,396가구 이후 최저 원자잿값·건설사 자금 부담 영향 청약 미달 단지 비중도 65% 육박 올해 민간 아파트 분양 물량이 글로벌 금융위기 직후 바닥을 기록했던 2010년 이후 최저 수준으로 축소되며 국내 주택 공급 체계의 급격한 위축을 드러냈다.

‘제2의 로또’에서 ‘찬밥 신세’로 매각가 시세와 비슷, 매력 떨어져 대출 규제로 자금 조달 부담도 확대 대출 규제가 강화되면서 서울 신축 아파트 보류지 중에서도 할인 매각에 나서는 곳이 나오고 있다. 보류지는 재건축·재개발조합이 만일의 사태에 대비해 분양하지 않고 남겨둔 주택이다.

서울 오피스텔 거래량 32% 증가 규제 직격탄 아파트 거래량 감소와 대조적 월세 압력 확대에 따른 주거비 리스크 상존 '10·15 대책' 발표 이후 서울 아파트와 오피스텔의 매매 거래 흐름이 뚜렷하게 갈리고 있다.

미분양 누적→자금경색, 생존 압박 심화지방 건설 시장 한파 수도권 확산 조짐

강남 3구·한강 벨트 집값 오름세 소폭 둔화, 상승 흐름 자체는 여전 정부, 추가 부동산 대책 발표하며 재차 규제 강화할 가능성 커 삐걱대는 수도권 주택 공급 대책, 서울시-정부 불협화음 지속 서울 부동산 가격 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 강남 3구·한강 벨트 지역의 상승 폭이 소폭 둔화했으나, 과열 흐름 자체는 진정되지 않는 양상이다.

기존 투자 철회→추가 매입 보류월세 수요 증가에 투자 과열 전례

전월세 비중 역전, 임대시장 구조 변화“집값 거품 핵심 지지대” 평가 지배적

부동산 대책 시장 안정 효과 미미 갭투자 막혀 서울 아파트 전세 매물 급감 비규제 지역은 ‘풍선효과’ 솔솔 정부가 6·27 가계부채관리강화방안에 이어 9·7 주택공급확대방안, 10·15 주택시장안정화 방안을 잇따라 내놨지만, 시장에서는 정책 효과보다는 부작용만 키웠다는 지적이 일고 있다.

10·15 대책 이후, 수도권 비규제 지역 아파트값 급등 동탄 신고가 행진, 규제 제외 후 하락세서 상승 전환 단순 수요 억제만으로는 집값 잡기 힘들다는 지적도 10·15 부동산 대책 이후 경기 구리시와 화성 동탄신도시 등 수도권 비규제 지역의 아파트 매매 가격이 급등하며 풍선효과가 현실화되고 있다. 특히 동탄신도시는 부동산 대책 이전 집값이 하락했으나 규제 지역에서 제외되면서 상승 전환했다.

한은, '진단적 기대'가 부동산 시장에 미치는 영향 분석 경제 여건에 비해 과도한 상승세, '합리적인 선' 벗어나 금리 인하는 경기 부양보다 부동산 시장에 더 큰 영향 한국은행이 현재 한국 부동산 시장에 편향된 기대심리가 작용하면서 영끌(영혼까지 끌어모아 투자) 등 과도한 투자 행동을 유발해 집값 상승을 부추긴다는 분석을 내놨다.

서울 전세시장, '입주 직전 전셋값 하락' 공식 흔들려 갭투자 감소·전세 물량 부족으로 임대인 우위로 전환 9·7 공급 대책 실효성에 의문, 시장 신뢰도 하락 서울 임대차 시장에서 전셋값이 가파른 상승세를 보이고 있다. 연이은 규제로 갭투자 수요가 줄고 전세 물량이 감소하면서 '입주 직전 전셋값 하락'이라는 공식마저 흔들리는 모습이다. 임대인 우위의 시장 구조 속에서 전세의 월세화 흐름도 가속화하고 있다.

대출 만기까지 완공 어려운 사업장, 본PF로 눈속임 전환 정부의 부실 브릿지론 정리 압박에 일시적인 연명 모색 최근에는 고강도 부동산 규제책으로 건설사 자금 경색 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 '버티기 모드'에 들어간 가운데, 대출 만기까지 완공이 불가능한 사업장들이 브릿지론에서 본PF로 갈아타는, 이른바 '가짜 본PF'가 증가하고 있다.

강남 등 일부 고가 지역만 사업 유지대출 규제로 ‘완전 중단 구간’ 확산

10·15 대책 이후 수도권 토허제 지정 '실거주 의무' 없는 경매로 수요 몰려 장기적으론 실거주 중심 전환 가능성 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책인 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’으로 수도권 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 현금 부자들이 경매 시장으로 몰리고 있다. 경매로 낙찰받은 물건은 2년 실거주 의무에서 자유로워 인도 즉시 전세 등으로 임대를 놓을 수 있기 때문이다.

재건축 기대감에 평당 1억7,000만원 넘어서 외지인은 한강벨트로 몰리며 매수세 재점화 고강도 규제로 똘똘한 한 채 선호 심리 확산 정부의 고강도 규제에도 아랑곳하지 않고 강남권 아파트 가격이 상승세를 이어가고 있다.

거래량 급감에 시장 유동성 위축매물 증발에도 고가거래는 지속

부산 청약 시장, 주거 선호도 따라 희비 엇갈려 서울에서도 강남 3구 중심으로 위주로 가격 상승세 지속 외면받는 서울 외곽지, 가격 하락 흐름 장기화 전망 전국 부동산 시장에서 양극화 현상이 심화하고 있다. 주거 선호도가 높은 소위 '상급지'의 경우 시장 수요를 빨아들이며 상승세를 유지하는 반면, 외곽 지역의 주택 가격은 줄줄이 곤두박질치는 양상이다.

서울 노도강과 경기 규제지역에서 마피 매물 속출 주요 수요층인 청년·서민층 이탈로 청약시장 위축 내 집 마련 문턱 높아지는데 전세 시장 상승 조짐 이재명 정부의 10·15 부동산 대책 이후 후폭풍이 거세다. 서울시 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역 등 3종 규제 지역으로 묶이면서, 고점을 회복하지 못한 서울 일부 자치구와 수도권 외곽에서 분양가보다 낮은 분양권 매물이 속출하고 있다.

세입자 보호 강도 대폭 강화임대 보증금 폭등 반복 우려

서울 15개 구청장, 토허구역 지정 철회 요구 성명 청약 당첨돼도 15억원 넘으면 내 집 마련 힘들어 LTV 하향 조정에 15억원 미만 주택도 구입 제한적 이재명 정부가 세 번째 부동산 대책을 내놓은 가운데, 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제 지역으로 지정되면서 실수요자들이 내 집 마련에 어려움을 겪고 있다.