6·27 고강도 대출 규제 여파, 경매시장도 직격탄
주담대 6억 한도·실거주 의무로 응찰 수요 급감
서울 강남권도 유찰 속출, 지분 매물은 ‘거래 절벽’

정부의 ‘가계대출 관리 방안’(6·27 부동산 대책)이 시행된 뒤 서울 아파트 경매시장의 열기가 식고 있는 것으로 나타났다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 상승세가 3개월 만에 꺾였고, 응찰자도 감소하는 추세다. 실거주 요건을 충족하면서도 수억원대 현금을 보유한 이들만 접근할 수 있다는 점에서 당분간 경매시장 한파가 지속될 것이란 전망이 나온다.

3개월 연속 상승 낙찰가율 하락 전환

8일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘7월 경매동향보고서’에 따르면 7월 서울 아파트 낙찰가율은 95.7%로 전월보다 2.8%포인트 하락한 것으로 집계됐다. 올해 4월부터 3개월 연속 상승하던 낙찰가율이 하락 전환한 것이다.

앞서 서울 아파트 경매시장은 토지거래허가구역 확대 지정 규제를 피할 수 있어 큰 인기를 모은 바 있다. 경매 낙찰은 토허제 규제 대상이 아니기 때문이다. 일례로 지난 3월 서울 송파구 잠실동 우성아파트 전용 131㎡ 경매에는 27명의 응찰자가 몰렸다. 높은 수요에 해당 아파트는 감정가(25억4,000만원)보다 6억원 이상 높은 31억7,640만원에 낙찰됐다.

이에 따라 서울 아파트 낙찰가율은 지난 2월 91.8%에서 3월 97.5%로 수직 상승한 뒤 지난달엔 98.5%를 기록했다. 강남 3구(강남·서초·송파구)뿐 아니라 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 등 외곽 지역에서도 고가 낙찰 사례가 이어지면서다. 경매시장에 나오자마자 유찰 없이 바로 낙찰되는 경매 물건도 전체의 30%를 웃돌았다. 하지만 지난달 95%대로 내리며 5개월 만에 가장 낮은 수준으로 분위기가 반전된 것이다.

6억원 한도·6개월 내 전입 의무 ‘발목’

부동산 전문가들은 서울 곳곳에서 나타나던 고가 낙찰 사례가 줄어든 점이 낙찰가율 하락에 영향을 미쳤다고 평가한다. 6·27 대출 규제 시행 이후 경매에서 낙찰된 주택을 담보로 경락 잔금 대출을 받을 경우 수도권은 6억원 한도와 6개월 내 전입 의무가 발생하기 때문이다. 1주택자 6개월 내 처분 조건 대출 허용, 2주택 이상 대출 금지 등도 영향을 미쳤다. 6·27 대출 규제 이후 대출 한도 축소와 투자 수요 위축이 맞물리면서 서울 아파트 경매 지표가 일제히 하락했다는 분석이다.

실제 이 기간 평균 응찰자 수는 7.8명으로 전월(9.2명)보다 줄어, 올해 1월(7.0명) 이후 6개월 만에 가장 낮은 경쟁률을 보였다. 낙찰률 역시 전월보다 3.1%포인트 줄어 43.4%를 나타냈다. 강남의 한 공인중개사는 "그동안 경매는 실거주 의무를 피할 수 있다는 인식으로 투자 수요가 몰렸지만, 이번 조치로 사실상 그 길이 막혔다"며 "실거주자 중심으로 응찰이 진행되더라도, 대출 한도 외 현금을 마련할 수 없는 이들이 많아 낙찰 경쟁은 한층 더 약해질 것"이라고 말했다.

'한강 벨트' 광진·마포구도 유찰, "수요 위축 불가피"

이런 냉각 분위기는 지난달부터 서울 외곽지역을 중심으로 감돌기 시작했다. 노원구 하계동 학여울청구(전용면적 113㎡)는 지난달 22일 3차 매각일에 감정가(10억원)의 79.7%인 7억9,700여 만원에 낙찰됐다. 현지 중개업소에 따르면 동일 면적대의 매도호가는 8억8,000만~10억7,000만원 수준으로, 응찰자가 최저 매도호가보다 8,000만원가량 낮은 가격에 입찰에 나선 것이다. 강북구 수유동 ‘북한산 스카이뷰’ 전용 66㎡도 지난달 15일 감정가(4억5,000만원)보다 30%가량 할인된 3억5,900여 만원에 새 주인을 찾았다.

한강 변을 중심으로 한 ‘한강 벨트’조차 관망세가 짙어지고 있다. 지난달 7일 입찰한 광진구 구의동 구의현진에어빌 전용 85㎡는 첫날 유찰돼 다음달 2차 매각일이 잡혔다. 최저입찰가는 감정가(10억원)보다 20% 낮은 8억원으로 떨어졌다. 마포구 창전동 태영 전용 85㎡도 지난달 15일 경매에 나왔지만 응찰자가 나오지 않았다.

경기와 인천 지역 역시 경매시장에 찬바람이 거세지고 있다. 7월 들어 같은 달 23일까지 경기 아파트 낙찰가율은 87.7%로, 6월(89.7%)보다 감소했다. 인천 아파트 낙찰가율도 같은 기간 79.0%에서 76.2%로 떨어졌다. 평균 응찰자 역시 전월 7.5명에서 6.5명으로 줄었다.

이런 상황 속 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용까지 겹쳐 투자 수요 위축이 불가피할 것이란 전망이 나온다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “예전에는 수도권 아파트에 50~60명씩 들어갔는데 이제는 대출 규제와 전입 의무화로 응찰자가 크게 줄었다”며 “당분간 관망 속에 경매에 대한 관심이 약해질 것”이라고 말했다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “경매시장은 정부 정책에 민감하게 반응하는 만큼 한동안 경매시장 약세가 이어질 것”이라며 “강남권도 이달 들어 응찰자 수가 반토막 났고, 시차를 두고 낙찰가율도 동조할 수밖에 없다”고 내다봤다.