'경기', 대구 제치고 전국 미분양 주택 1위
평택‧이천 등 미분양 적체 심화한 영향
‘건설’ 손 놓은 건설사 증가, 하반기 전망도 '흐림'

경기도가 대구를 제치고 전국 미분양 주택 수 1위를 기록했다. 미분양 주택이 1만 가구에 육박하면서다. ‘악성 미분양’이라고 불리는 준공 후 미분양 주택도 5월보다 30% 이상 늘어났다. 서울·수도권 일부는 아파트 청약 때 수백만 인파가 몰릴 만큼 인기지만 그외 지역 아파트 미분양은 7개월 연속 증가하는 모습이다. 일각에서는 지방을 중심으로 미분양이 확대되는 만큼 부도 건설사가 늘어날 수 있다는 우려가 나온다.

경기 외곽 미분양, 7년 만에 최대치 기록

지난달 31일 국토교통부에 따르면 올해 6월 말 기준 수도권 미분양 주택은 1만5,051가구로 5월보다 2.0%(290가구) 늘어난 것으로 조사됐다. 지역별로 보면 수도권에서 서울과 인천은 각각 959가구, 4,136가구로 전월 대비 1.5%, 15.8% 줄었다. 반면 경기는 전국에서 가장 많은 미분양 주택이 집중된 지역 1위에 꼽혔다. 같은 기간 경기는 8,876가구에서 9,956가구로 미분양 물량이 12.2%(1,080가구) 늘어났다. 특히 경기 내 평택(3,289가구), 이천(1,405가구), 안성(1,274가구)에 미분양 주택이 몰린 것으로 조사됐다.

평택은 화양지구와 가재지구, 브레인시티일반산업단지 등에서 분양이 원활히 이뤄지지 않아 3,289가구가 미분양 주택으로 남았다. 이어 이천은 안흥지구와 송정동 중심으로 미분양 적체 현상이 나타나면서 1,405가구가 미분양됐다. 안성도 진사지구, 죽산지구, 당왕지구 분양 시장이 경직되면서 1,274가구가 미분양된 상태다. 경기는 준공 후 미분양 주택도 늘어난 것으로 나타났다. 올해 6월 말 기준 경기의 준공 후 미분양 주택은 1,767가구로, 5월과 비교하면 38.3%(489가구) 증가했다.

경기를 제외한 지방에서는 대구가 미분양 주택이 9,700여 가구로 가장 많았다. 대구는 지난 5월 9,533가구에서 6월 9,738가구로 2.2% 늘면서 전체 지방 미분양 주택의 16%가 집중됐다. 대구 내에선 남구, 달서구에서 각각 약 2,000가구 규모 이상 미분양이 발생했다. 이어 북구, 수성구, 서구, 중구, 동구, 달성군 순으로 미분양 주택이 많았다. 대구는 준공 후 미분양 주택 역시 1,635가구로 전월보다 8.6%(129가구) 늘어났다.

미분양 주택 증가폭이 큰 곳은 강원, 대전, 경남 순으로 조사됐다. 강원은 5월 3,639가구에서 6월 4,740가구로 30.0%(1,101가구) 늘었다. 원주와 강릉을 중심으로 미분양 적체 현상이 좀처럼 해소되지 않은 것으로 분석된다. 대전(3,299가구)과 경남(5,217가구)은 각각 30.0%(761가구), 11.1%(523가구) 증가한 것으로 집계됐다. 지방에서 준공 후 미분양 주택 1위를 기록한 지역은 울산이다. 울산의 준공 후 미분양 주택은 728가구로 전월보다 253.4% 증가했다. 이어 전남(1627가구)과 제주(1414가구)가 각각 20.2%, 17.6%로 뒤를 이었다.

미분양 증가에 건설사 실적 악화

전국 미분양 주택 수가 7개월 연속 증가세를 이어가는 가운데 건설사들의 실적도 악화일로를 걷고 있다. 건설업계에 따르면 현대건설은 2분기 매출액이 8조6,212억원으로 전년 동기 대비 20.4% 증가했지만, 영업이익은 1,473억원으로 지난해 같은 기간보다 34.1% 감소했다. 당기순이익은 1,461억원으로 31.2% 줄었다.

대우건설은 2분기 매출액과 영업이익, 당기순이익 모두 전년 대비 감소했다. 매출액은 2조8,215억원으로 13.8% 줄었고, 영업이익은 51.9% 감소한 1,048억원을 기록했다. 당기순이익은 전년(2,041억원) 대비 52.7% 줄어든 965억원으로 집계됐다. 삼성E&A도 2분기 영업이익이 2,626억원으로 지난해 동기보다 23.8% 감소했다. 매출은 2조6,863억원으로 전년 동기 대비 3.6% 감소했으며 순이익은 2,053억원으로 18.4% 줄었다. GS건설과 HDC현대산업개발은 2분기 영업이익이 전년 대비 모두 증가했지만, 이는 붕괴 사고 등으로 손실이 발생했던 것에 대한 기저효과로 분석된다. GS건설 2분기 매출액은 3조2,972억원으로 전년 동기 대비 5.66% 감소했으나, 영업이익은 937억원으로 흑자를 달성했다.

"놔두면 망한다", 건설사 줄도산 우려

하반기 전망도 밝지 않다. 부동산 시장이 여전히 침체인 데다 미분양 리스크도 커지고 있어서다. 여기에 하반기 건설 수주액과 투자액도 전년 대비 감소할 것으로 관측된다. 이런 가운데 미래 먹거리인 신규 수주를 포기하는 건설사도 늘고 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 국내 건설수주액은 전년 대비 10.4％ 줄어든 170조2,000억원으로 전망된다. 2022년 229조7,000억원으로 역대 최고치를 기록한 후 지난해 17.4％ 하락한 189조8,000억원을 보였고, 올해도 2년 연속 감소세를 이을 것으로 예상되고 있다.

부도 건수도 늘고 있다. 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 들어 지난 5월까지 폐업 신고 공고(변경·정정·철회 포함)를 낸 종합건설사는 전국 240곳으로 집계됐다. 13년 전인 2011년 1~5월(268건) 이후 가장 많은 수치다. 부도 난 건설업체는 총 14곳(종합 3곳, 전문 11곳)에 달했다. 이는 지난해 같은 기간(5곳) 대비 3배 정도 증가한 것으로, 2019년(25곳) 이후 최대치다.

지방 건설사는 사정이 더 심각하다. 토지 매입이나 주택사업 수주가 아예 ‘올스톱’된 곳이 대다수다. 특히 시공능력평가 순위 100위권 내 중견 건설사들에까지 위기가 번지면서 우려가 커지고 있다. 남양건설이 대표적 예다. 과거 위상이 탄탄했던 남양건설이 8년 만에 다시 법정관리를 신청하는 등 지방 건설업계의 위축이 심각한 실정이다.

건설 경기 악화에 재개발·재건축 사업성 악화, 시공사 모집 어려워졌다
결국 단독 시공 선호 분위기 반전, 컨소시엄 구성 허용하기 시작한 조합들
'책임 소재 불분명' 등 문제 여전, 수분양자 사이 우려 확산하기도

건설 경기가 악화일로를 걷기 시작하면서 재건축·재개발 조합들이 '컨소시엄(공동도급)' 구성을 허용하고 있다. 단독 시공만을 선호하던 분위기가 완전히 뒤바뀐 것이다. 특히 최근엔 100가구대로 조성되는 소규모 사업장에까지 컨소시엄 바람이 불고 있다. 그만큼 건설 경기가 침체했단 방증이다.

재개발 사업 '컨소시엄' 허용 사례 확대

24일 정비업계에 따르면 서울 강서구 방화3구역 재개발 조합은 최근 시공사 입찰 참여 조건에서 컨소시엄 구성을 허용했다. 지하 4층~지상 16층 아파트 28개 동 1,476가구를 짓는 방화뉴타운 주요 사업이다. 서울 강북구 미아9-2구역 재건축 조합도 컨소시엄 입찰 참여를 허용했다. 지하 6층~지상 25층 높이의 아파트 22개 동 1,758가구와 부대시설을 짓는 사업이다.

지방과 수도권에서도 공동도급 사례가 다수 발생했다. 지하 4층~지상 35층 14개 동 1,560가구 규모의 아파트를 짓는 대전 가양1구역 재개발 조합이 대표적이다. 이들은 최근 SK에코플랜트와 HDC현대산업개발 컨소시엄을 시공사로 선정한 것으로 알려졌다. '인천 재개발 최대어'로 꼽히는 부개5구역도 현대건설·SK에코플랜트 컨소시엄을 시공사로 낙점했다. 당초 DL이앤씨 단독 수주가 유력할 것으로 관측됐지만 입찰에 불참하자 조합이 올해 초 입찰 지침을 변경해 컨소시엄을 허용했다. 이들은 지하 3층~지상 29층 20개 동 2,013가구와 부대복리시설을 건설할 예정이다.

원인은 건설 원자재 가격 상승·건설 경기 침체

수주전의 입찰 방식 중 하나인 컨소시엄은 한 건설사가 아닌 2개 이상의 건설사가 함께 사업을 진행하는 형태다. 건설사 입장에선 자금 조달을 분담할 수 있어 위험을 낮출 수 있다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 실제 사업 규모가 큰 곳은 지역 내 랜드마크로 자래매김하는 경우도 많다.

그러나 업계에선 컨소시엄보단 단독 시공을 더 선호하는 경향이 짙었다. 장점에 못지않은 단점이 시공 과정에서 다수 드러난 탓이다. △하자가 발생할 경우 책임 소재가 불분명하다는 점 △같은 단지임에도 동별로 품질 차이가 있을 수 있다는 점 등이 대표적인 단점으로 꼽힌다.

이런 가운데 최근 주요 정비 조합들이 컨소시엄 입찰을 허용하기 시작한 건, 건설 원자재 가격 상승 등으로 재개발·재건축 사업성이 하락해 시공사를 모집하는 게 어려워졌기 때문이다. 업계에 따르면 서울 송파구 잠실우성4차 재건축 조합은 연초부터 두 차례 이상 입찰을 진행했지만 지금까지도 시공사를 구하지 못했다. 강남구 개포주공5단지 재건축 조합도 올 2월부터 입찰을 진행했지만 경쟁 입찰이 성사되지 않아 시공사를 선정하지 못했다. 정비 조합 관계자는 "조합이 시공사를 가려 받을 수 없는 처지가 됐다"며 "시공사 선정 무산이 지속되면 컨소시엄 입찰을 허용하는 사례는 점차 늘어날 것"이라고 말했다.

각종 단점 여전하지만, 컨소시엄 추세 당분간 이어질 듯

문제는 컨소시엄의 단점이 여전히 해소되지 않은 상태라는 점이다. 가장 크게 대두된 문제는 역시 책임 소재 불분명이다. 시공사가 서로 책임을 미루다 입주민들이 피해를 입은 사례가 적지 않아서다. 실례로 SK건설·대우건설·현대건설이 공동시공한 고덕그라시움은 지난 2019년 10월 입주를 앞두고 시공사가 서로 하자보수 및 공용 엘리베이터 설치 문제에 책임을 미루다가 입주민들과 마찰을 빚었다.

이렇다 보니 최근엔 컨소시엄 사업을 타진하는 시행사들에 주민들이 반발하는 사례도 생겼다. 앞서 지난해 6월 30일 산본1동1지구 재개발사업 시행사인 한국자산신탁은 '컨소시엄 불가' 조항을 포함하지 않은 채 시공사 선정 입찰 변경 공고문을 냈다. 컨소시엄까지 포함해 다양한 방안을 모색하겠단 취지였지만, 주민들은 입찰 공고문에 '컨소시엄 불가' 조항을 포함시켜야 한다며 강력히 반발했다. 불분명한 책임 소재로 인한 폐단에 수요자 측의 우려가 커졌음이 직접적으로 가시화한 셈이다.

다만 수분양자들의 우려와는 별개로 공동 컨소시엄 추세는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 컨소시엄 방식이 건설사들 입장에선 유리한 지점이 많아서다. 컨소시엄 방식을 채택하면 건설사들은 자신이 맡아야 할 공사 면적이 줄어 부담이 적다. 또 건설사들 간의 홍보 출혈 경쟁을 피할 수 있어 비용 절감 효과도 볼 수 있다. 리스크 관리 차원에서 이점이 그만큼 크단 의미다.

건설 경기 침체가 심화하고 있단 점도 컨소시엄을 확산하는 요인이다. 통산 건설 경기가 호황이면 컨소시엄에 대한 선호도가 낮아지고, 불황이면 그 반대다. 실제 부동산 경기가 호황을 이뤘던 2010년대 중반엔 조합들이 단독 시공을 통해 경쟁을 붙는 경우가 많았다. 5,816가구로 조성된 용산구 한남3구역 역시 규모가 컸음에도 조합이 '컨소시엄 불가' 조건을 내걸면서 현대건설이 단독 수주한 바 있다.

반면 부동산 불경기였던 2010년대 초반엔 단지 규모가 1,000가구 이상만 돼도 대부분 컨소시엄으로 사업이 진행됐다. 2013년 은평구 응암10구역에 조성된 '백련산SK뷰아이파크'가 대표적이다. 해당 아파트는 한남 4구역의 4분의 1 수준인 1,300여 가구였지만 SK현설(현 SK에코플랜트)과 HDC현대산업개발이 컨소시엄으로 수주했다.

최근엔 이보다 상황이 더욱 악화돼 100가구대로 조성되는 소규모 사업장에까지 컨소시엄 바람이 부는 양상이다. 지난해 7월 인천 부평 금성유성빌라 가로주택정비사업 조합이 입찰 공고문을 통해 컨소시엄 참여 허용 조건을 내건 사례가 대표적이다. 이에 대해 한 정비업계 관계자는 "그간 건설사들이 컨소시엄을 하고 싶어도 못 했었는데, 최근 다시 컨소시엄으로 사업을 추진할 수 있는 분위기가 조성됐다"며 "공사비 상승 등 문제로 건설사들이 경쟁입찰을 피하고 있기에, 사업 속도를 고려하면 컨소시엄에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것으로 보인다"고 전했다.

현대건설 전년 대비 1.6조 늘고, 삼성물산도 0.7조 증가
10년 전에는 중동 덤핑 수주 경쟁 후유증 "지금은 달라"
미청구액 대다수 국내에서 발생, 준공 단계에서 메꿔져

지난해 국내 주요 건설사의 미청구 공사액이 조 단위로 늘어났다. 이에 일각에서는 10년 전 중동발 어닝쇼크가 재현될 것이란 우려가 나오지만, 건설업계는 2020~2022년 급증한 국내 수주 물량이 반영돼 매출이 증가해 과거와는 다르다는 분석이다. 다만 최근 들어 미분양 사태, 원자재 가격 상승이 이어지면서 향후 국내 건설사들의 유동성 위기는 불가피할 전망이다.

발주처에 미청구 공사액 받지 못하면 건설사 '손실'로 전환

15일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 현대건설의 지난해 미청구 공사액은 5조3,352억원으로 집계됐다. 2022년 3조7,347억원과 비교해 42.9% 증가한 수치다. 삼성물산은 같은 기간 1조1,201억원에서 1조8,443억원, 대우건설은 1조2,053억원에서 1조2,953억원으로 늘었다. 해당 수치는 해외와 국내 건설사업의 미청구금을 모두 합친 규모다.

미청구 공사액이란 건설사가 공사를 하고도 발주처에 청구하지 못한 미수채권으로 업계에서는 '잠재 부실'로 본다. 일반적으로 건설사들은 공정 기간이 오래 걸리는 건설업의 특성상 진행 중인 공사의 대금을 공사 진행률을 감안해 회계상 자산이나 수익으로 처리한다. 그런데 발주처가 공사비용으로 인정하지 않아 추산한 액수만큼 대금을 받지 못하거나 지연될 경우 미청구 공사액은 손실로 전환된다.

미청구 공사액은 회수 시점과 액수가 불안정하다는 점에서 규모가 확대될 경우 유동성 악화의 원인이 될 수 있다. 실제로 글로벌 금융위기 후 2010년대 대형 건설사들이 일제히 어닝쇼크를 낸 것도 미청구 공사액과 무관하지 않다. 당시 국내 건설사들은 국내 부동산 경기가 침체하자 사우디아라비아 등 중동에서 해외 플랜트 공사 수주에 올인했는데 이 과정에서 국내 건설사들은 입찰 자격을 수억원씩 낮춘 덤핑 수주로 출혈 경쟁을 벌였다.

결국 해당 건설사업의 준공이 도래한 2013년부터 건설사들은 대규모 적자가 내기 시작했다. 실제 오일머니의 최대 피해자가 된 GS건설은 아랍에미리트 정유공장 확장 공사 등에서 영업손실 5,355억원을 기록했고, 당시 중동 플랜트 사업에서 가장 많은 수주고를 올린 삼성엔지니어링도 사우디 마덴 알루미늄 공장 건설 공사 등에서 2,197억원대 손실을 냈다.

주택 경기 활황기에 매출 증가하면서 미청구 공사액도 늘어

히지만 건설업계에서는 최근의 미청구 공사액의 증가의 성격이 10년 전과는 다르다고 보고 있다. 과거 건설사 어닝쇼크 사태에서는 미청구 공사액 대부분이 중동의 플랜트 공사에서 발생한 데다 입찰 과정에서 건설사 스스로 가격을 낮추다 보니 발주처에 청구할 수 있는 금액도 제한됐지만 지금은 미청구 공사액 상당수가 국내 시장에서 일어나 준공이 되면 메꿔질 것이란 분석이다.

실제 준공 후 입주 단계에서 분양자들이 잔금을 치르면 미청구 공사액이 줄어들 가능성이 높다. 1년 새 1조원 넘게 미청구액이 늘어난 현대건설의 경우 하반기 준공 시기가 집중돼 있어 올해를 넘기면 미청구액이 상당 규모 줄어들 것으로 보인다. 또한 재개발사업 등 공공 공사는 선수금을 받아 공사를 진행하기 때문에 미청구액이 거의 발생하지 않고, 설사 발생하더라도 대부분 원가 인상분을 인정해 준다. 민간 주택사업도 중도금 대출 단계로 넘어가면 도급 사업의 미청구액이 발생하는 경우가 많지 않다.

여기에 2020~2022년 주택 경기 활황기의 수주 물량이 매출에 반영된 것도 미청구액 증가에 영향을 미쳤다. 수치상으로는 미수금이 대폭 늘어난 것처럼 보이지만 전체 매출 증가세를 감안하면 예년과 크게 다르지 않다는 분석이다. 미청구 공사액이 가장 큰 현대건설의 매출액 대비 미청구액 비중은 2년 연속 18% 수준을 유지하고 있다. 삼성물산은 지난해 미청구액 비율이 크게 늘었지만 애초에 비중 자체가 10% 미만으로 매우 낮다. 전체적으로도 국내 주요 건설사 대부분이 미청구 공사액의 5%를 넘지 않는다.

건설경기 침체에 부동산 PF 등 '유동성 위기' 촉발 가능성

일각에서는 건설업계의 유동성 위기를 우려하는 목소리도 나온다. 실제로 매출액 대비 미청구액 비중이 유지된다고 하더라도 결국 늘어난 매출만큼 못 받는 돈도 많아지는 구조라 건설사의 현금 여력이 떨어지는 것은 피하기 어렵다. 이런 점에서 최근 주택 경기 악화와 건설업계의 부실채권 확산은 우려되는 대목이다. 주택 경기가 악화하면 발주처가 자금난, 부도 위기에 빠지면서 공사비 회수가 어려워진다. 책임 준공 등의 약정을 맺고 진행된 건설사업의 경우 시공사가 자체 사업으로 떠안는 경우도 있다.

실제 주택 경기 악화에 미분양 주택이 계속 늘어나고 있다. 14일 주택산업연구원에 따르면 7월 미분양 물량 전망 지수는 110.3으로 지난 5월 100에 비해 두 달 새 10.3이나 급상승했다. 5월 전국 미분양 가구는 7만2,129호로 6개월 연속 상승세를 이어갔다. 정부가 '위험치'로 판단한 전국 미분양 주택 수는 6만2,000가구로 이보다 훨씬 많은 숫자다. 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 주택도 전월 대비 2% 증가한 1만3,230가구로 10개월 연속 증가했다. 지난해 1월과 비교하면 증가율은 70%를 넘어선다. 

원자잿값 상승으로 발주처와 공사비 마찰 빚는 사업장도 적지 않다. 현대건설은 강북 지역 재개발 최대어로 꼽히는 은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레)의 재개발 현장에서 1,800억원 규모의 공사비를 받지 못하면서 올해 1월 1일부로 작업을 중단했다. 대보건설은 세종 공동캠퍼스 공사에서 발주처인 LH(한국토지주택공사)에 공사비 증액을 요청했지만 서로 합의점을 찾지 못했다. 대보건설은 300억원대 손실을 주장하며 공사 중단을 이어가고 있다.

일부 건설사들은 이미 유동성 위기에 직면해 있는 상태다. 일례로 대구 지역 중견건설업체 HS화성은 공사대금 회수에 차질을 빚은 데다 부동산 PF(Projet financing) 우발 채무 등이 겹치면서 유동성 유출을 겪었다. 신세계건설은 공사원가 상승, 저조한 분양 실적, PF 우발 채무 리스크 확대 등으로 손실이 발생하면서 신용등급이 A2에서 A2-로 떨어지기도 했다. 이외에 단기간에 현금화할 수 있는 자산을 보유한 대형 건설사들도 급증한 재무 부담에 자산을 매각하는 등 유동성 확보에 총력을 기울이고 있다.

서울역 북부 철도 부지, 전시·호텔·판매·업무 복합단지로 탈바꿈한다
사업성 부족 문제 지적돼 온 북부역세권 개발사업, 올해도 지연 가능성
7,400억원 자금 조달했지만, 공사비 인상 등 본질적인 문제 여전

서울역 북부 철도 부지를 개발하는 '서울역 북부역세권 복합개발사업'이 본궤도에 올랐다. 서울시는 낙후돼 있던 부지를 전시·호텔·판매·업무 복합단지로 탈바꿈할 계획이다. 지구단위계획을 재정비해 강서구 화곡역 일대와 중랑구 사가정역 일대의 지구중심기능을 강화하겠다고도 밝혔다. 서울시와 건설사 측은 2028년 준공을 목표로 공사를 진행하겠단 입장이지만, 일각에선 근 10년간 이어져 온 북부역세권 복합개발사업의 고난사가 올해까지 이어질 수 있다는 의견이 나온다. 최근 철도사업 대부분이 사업성 부족 등 문제로 지지부진한 상황이기 때문이다.

'서울역 북부역세권 복합개발사업' 본격화

11일 서울시는 제10차 도시·건축공동위원회를 열고 서울역 북부역세권 복합개발사업의 지구단위계획 변경 결정안을 원안 가결했다. 서울역 북부역세권 개발사업의 핵심은 서울의 관문이자 국가중앙역인 서울역 일대 공간 대개조다. 주요 내용으로는 ▲서울역광장 간 연결브릿지의 규모와 선형 변경 ▲시민개방공간인 최상층 전망대 위치 조정 ▲국제회의시설에 전시장용도 추가 등이다.

화곡역 지구중심 지구단위계획구역 및 계획 결정(변경)안과 면목지구중심 지구단위계획 결정(변경)안도 수정가결했다. 화곡역 일대 지구중심은 지난 2015년 강서 미라클메디특구로 지정된 바 있으며, 오는 2031년 광역철도 대장홍대선이 준공되면 환승역세권이 조성될 예정이다. 이를 앞두고 서울시는 화곡역 역세권 통합관리를 위해 역세권 범위까지 지구단위계획구역을 확대하고 역세권 중심기능 강화를 위해 상업지역 및 준주거지역 일대를 의료관광기능 권장용도로 계획했다. 선가로변은 주거복합건축물 외 주거용도를 불허용도로 결정하고 간선변 주거지역 일부엔 오피스텔을 제외한 업무시설에 대한 용도 완화 계획을 수립했다.

주차난 해소 방안도 포함됐다. 주거기능 도입 시 소형 주택에 대한 도입 비율을 제한해 의무 확보 법정 주차대수를 강화하고 '서울시 부설주차장 공공개방사업'과 연계해 부설주차장을 추가 설치, 일반에 개방할 경우 용적률 인센티브를 제공하는 방식이다. 또 역세권 환승 편의를 높이기 위해 간선변 버스정류장 일대 공개공지 조성을 유도하며 보도 확보가 어려운 협소한 도로변은 벽면한계선을 결정해 추가 보행공간을 확보하도록 했다.

면목지구중심 지구단위계획 대상지는 지하철 7호선 사가정역 일대 지역이다. 이곳은 사가정로를 중심으로 서측으로는 청량리·왕십리와 연계되고 동측으로는 용마터널이 근접하고 있어 경기 동부지역과 연계되는 주요 교통 거점으로 꼽힌다. 이번 지구단위계획 변경은 지난 2016년 지구단위계획 결정고시 이후의 주변 및 대상지에 대한 개발 현황과 여건 변화 등을 반영해 지구단위계획을 재정비하는 게 골자다.

서울시는 사가정역 역세권 일대를 특별계획구역 및 특별계획가능구역으로 신설해 역세권 통합개발 유도 및 주요 보행축 활성화를 꾀할 방침이다. 사가정로 남측 특별계획가능구역 2개소에 대해선 향후 개발 시 면목로에 접하는 부지의 일부를 도로로 공공기여 하도록 계획했다. 이를 통해 상습 정체 구간인 면목로의 교통 여건 완화 및 지구 중심성 강화 등 효과가 나타날 것으로 서울시는 기대하고 있다.

사업성 부족에 사업 지연 '고난사', 우협 선정에 잡음 일기도

서울역 북부역세권 복합개발사업은 지난 2008년 처음 계획됐다. 낙후돼 있던 서울역 북부지역에 35층 규모의 국제 컨벤션 센터를 건립해 부지 활용성을 높이겠다는 취지였지만, 사업성이 부족하다는 판단에 사업을 맡았던 한화그룹과 한국철도공사가 손을 떼기로 하면서 무기한 보류됐다. 지난 2014년엔 코레일이 한화컨소시엄을 우선협상대상자(우협)로 선정한 뒤 협상을 진행했으나 역시 사업성 부족을 이유로 무산됐다.

2019년엔 사업 우협 선정 과정에 잡음이 발생하면서 소송으로 비화할 위기에 처하기도 했다. 당해 4월 코레일은 공개입찰에서 최고 입찰가를 낸 메리츠컨소시엄을 우협으로 선정할 예정이었다. 그러나 4월 말 우협 발표 없이 평가 기간을 무기한 연기한다는 내용의 공문을 갑작스럽게 발송했다.

이후 코레일은 5월 메리츠컨소시엄에 출자자 구성에 대한 금융위원회 승인을 요구했다. 금융산업의 구조개선에 관한 법률(금산분리법)에 따르면 금융회사가 비금융회사 의결권 주식 20% 이상을 소유하려면 금융위의 승인을 얻어야 한다. 메리츠컨소시엄은 메리츠종금 증권(지분율 35%)과 메리츠화재(10%) 등 메리츠 금융그룹 측 출자 비중이 45%다. 금산분리법을 들어 메리츠컨소시엄의 사업자 선정에 제동을 건 것이다.

문제는 당시 메리츠컨소시엄 입장에선 금융위 승인이 사실상 불가능한 상황이었단 점이다. 공모 지침서에 따르면 우협 지정 이후 업추진협약 체결을 위해 60일간 협상해 협약을 체결하고 협약이 체결되면 사업신청자는 사업시행자의 지위에서 3개월 이내에 특수목적법인(SPC)을 설립하게 돼 있다. 결국 코레일은 우협 선정을 하지도 않은 시점에 이후의 절차를 요구한 것이다. 우협으로 선정돼 사업이 본궤도에 오르면 지분을 조정할 수 있음에도 입찰 단계에서부터 금산분리 관련 승인을 요청하는 건 무리수라는 지적도 쏟아졌다. 본질적인 사업성 부족 문제, 관계기관의 허술한 대처 등이 서울역 북부역세권 복합개발사업 고난사를 만들어 온 셈이다.

낮은 공사비에 지지부진한 철도사업, 북부역세권도 영향받나

올해도 사업 진행이 순탄치만은 않을 것으로 전망된다. 브릿지론 및 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리 상승, 미분양 확산으로 인한 시행·시공사 리스크 확대, 공사비 인상 등 각종 악재에 건설 경기가 침체한 상황이기 때문이다. 향후 자재 수급이나 공사비 협상 등에서 문제가 불거지면 사업이 재차 지연될 가능성이 있다.

특히 최근 위례신사선 등 철도사업 대부분이 낮은 공사비와 사업성 부족 등에 사업 지연을 겪으면서 북부역세권 복합개발사업마저 지연될 수 있다는 불안감이 커진다. 앞서 지난 8일 위례신사선 우협 GS건설컨소시엄은 "서울시에 공사비 증액을 요청했으나 받아들여지지 않아 위례신사선 사업을 포기했다"고 밝혔다. 이에 서울시는 위례신사선 민간투자사업 공사비를 최초 총사업비 1조4,847억원에서 1조7,000억원으로 약 18% 증액하겠다고 밝혔지만, 건설사들은 여전히 시큰둥하다. 공사비 상승 폭이 크다 보니 1조7,000억원도 부족하다는 것이다.

지난 4월 총선 당시 교통 개선 공약으로 지역 주민들에게 관심을 받은 서부선과 강북횡단선 등도 진전을 보이지 않고 있다. 서부선(새절역~서울대입구역)의 경우 서울시와 민간투자회사인 두산건설컨소시엄이 공사비 인상분 차액을 두고 이견을 좁히지 못하고 있는 상태다. 강북횡단선(목동역~청량리역)은 지난달 5일 기획재정부 제4차 재정사업평가위원회 예비타당성조사 심의에서 탈락했다. 산악 구간 등을 통과하는 노선 특성상 상대적으로 비용이 많이 투입되는 반면 수요는 적게 예측돼 경제적 타당성이 낮다는 이유에서다. 대형건설사 관계자는 "철도 사업 대부분이 공사비가 낮게 책정돼 건설사들이 나서기 쉽지 않다"며 "그나마 위례신사선이 상대적으로 사업성이 좋은 편에 속하지만, 이마저도 넉넉지 않다는 게 대체적인 의견"이라고 전했다.

북부역세권 복합개발사업의 우협으로 선정된 한화컨소시엄 측은 한화그룹 계열사의 지원을 바탕으로 사업 계획을 차질없이 진행하겠단 입장이지만, 시장의 불안은 여전하다. 공사 착공 계획이 '2024년 상반기'에서 '2024년 하반기'로 이미 한 차례 미뤄진 바 있기 때문이다. 연내 착공, 2028년 준공 등 기본 계획이 제대로 지켜질 수 있을지도 확률에 걸어야 할 상황이라는 시장의 평가가 나온다.

7월 1주차 서울 아파트값 0.2%p 상승, 전국 0.03% 올라
서울에서 가장 크게 오른 지역은 성동구, 올해 들어 2%↑
9억 이하 아파트 거래 늘고 30대 매수자 비율 40대 추월

서울 아파트값이 15주 연속 상승세를 이어갔다. 강남 3구가 상승 폭을 키운 가운데 용산구, 성동구 등의 오름세가 두드러졌다. 특히 성동구는 서울에서 가장 집값이 많이 오른 지역으로 올해 들어 2% 가까이 상승한 것으로 나타났다. 부동산 상승세가 이어지는 가운데, 주택담보대출 금리 하락과 신생아 대출 특례 등 정책 대출 확대가 집값 상승을 부추기고 있다는 지적이 나온다.

서초·강남·송파 '강남 3구' 상승 폭 확대

4일 한국부동산원이 발표한 '주간 아파트값 동향'에 따르면 7월 1주차 서울 아파트값은 지난주보다 0.02%p 오른 0.20%를 기록했다. 특히 강남 3구(서초‧강남‧송파구)는 상승 폭을 키우면서 강세를 이어갔다. 지역별 상승률을 보면 서초구 0.31%, 강남구 0.19%, 송파구 0.27%로 모두 전주 대비 상승 폭이 확대됐다.

성동구는 한 주 만에 0.21%p 급등하면서 서울 25개 자치구 중 가장 큰 폭의 오름세를 보였다. 옥수동과 행당동 대단지를 중심으로 가파른 상승세를 보이며 연초 대비로는 2% 가까이 올랐다. 용산구도 도원동과 이촌동을 중심으로 집값이 뛰면서 0.35%의 상승률을 기록했다. 송파구(0.27%), 서대문구(0.26%), 은평구(0.21%), 양천구(0.21%), 노원구(0.08%), 강북구(0.7%), 도봉구(0.02%) 등도 지난주에 이어 상승세를 이어갔다.

수도권에서는 인천과 경기의 증가율이 각각 0.05%를 기록하며 상승세를 유지했다. 인천은 중구(0.10%)와 남동구(0.07%), 경기에서는 과천시(0.44%)와 성남 분당구(0.32%)가 가장 많이 올랐다. 지방은 지난주보다 0.01%p 오른 –0.04%로 조사됐다. 전국 기준 아파트값 변동률은 지난주 0.01%에서 이번 주 0.03%로 전주 대비 0.02%p 오른 것으로 집계됐다.

부동산 매수 수요 증가, '패닉 바잉' 우려

최근의 서울 아파트값 상승세를 두고 전문가들은 정부의 부동산 규제 완화와 시중은행의 주택담보대출 금리 하락이 매수 수요를 움직인 것으로 분석한다. 일각에서는 최근의 부동산 수요 상승세에 향후 집값 급등을 기대한 '패닉 바잉' 현상이 나타나면서 '영끌(영혼까지 끌어모은 대출)'이 재현될 것이란 우려를 낳고 있다.

국토교통부에 따르면 올해 5월 서울 아파트 거래량은 5,182건으로 전월(4,840건) 대비 7.1% 증가했다. 지난해 같은 달과 비교하면 39.3%로 급증했다. 서울 아파트 월간 거래량이 5,000건을 넘어선 것은 패닉 바잉 열기로 집값이 급등하던 2021년 8월 5,054건 이후 처음이다. 4일 기준 6월 거래량은 4,892건으로 거래 신고 기한이 7월 말까지임을 고려할 때 5,000건을 넘어서며 3년 만에 최대치를 기록할 전망이다.

특히 영끌을 주도하는 30대 매수자 비율이 급증했다. 생애 첫 주택 구매자 가운데 30대는 7만6,850명으로 지난해 5만5,355명에 비해 38.8% 증가하며 전체 구매자의 45.2%를 차지했다. 40대 구매자는 4만3,501명으로 전년 대비 32.3% 늘었다. 지난해 30대 매수자 비율은 전체 거래의 26.7%로 전 연령대에서 처음으로 1위에 오른 바 있다.

신생아 특례 대출 시행 이후 거래량 늘어

부동산 업계는 정부의 규제 완화 기조가 30·40세대의 주택 구매를 촉진하는 요소로 작용한 것으로 분석한다. 대표적인 정책이 신생아 대출이다. 올해 1월 정부는 출산 2년 이내 신생아 자녀를 둔 가구를 대상으로 하는 '신생아 특례대출'을 내놨다. 금리는 연 1.6~3.3%로 현재 한국은행 기준금리는 3.5%보다 낮은 수준이다.

서울부동산정보광장에 따르면 1~2월 월간 2,000건대 수준이던 서울 아파트 거래량은 신생아 특례대출이 시행된 3월에 4,000건대로 늘어 3개월 연속 증가세를 보였다. 특히 신생아 특례대출이 가능한 9억원 이하 아파트 매매가 활발해지고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 5월 서울 9억원 이하 아파트 거래 건수는 2,154건으로 신생아 특례대출이 시행 전인 1월 1,416건에서 52%나 증가했다.

주택담보대출 금리도 2년 만에 고정금리를 중심으로 최저 수준으로 하락했다. 5대 시중은행(KB국민‧신한‧하나‧우리‧NH농협)의 주담대 고정금리(혼합·주기형)는 지난달 말 기준 연 2.94~5.76%로 집계됐다. 주담대 잔액은 지난달 말 기준 552조1,526억원으로 올해 상반기에만 22조원 넘게 뛰었다. 이런 상황에서 금융위원회가 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 시점을 오는 9월 1일로 2개월 연기하면서 막차 수요가 더욱 폭증할 것이란 우려도 나온다.

일각에서는 정부 정책이 집값 상승을 부채질한다는 비판도 제기된다. 문제는 가계부채다. 4일 금융권에 따르면 5대 은행의 지난 6월 말 가계대출 잔액은 708조5,723억원으로 지난해 12월 말 692조4,094억원과 비교해 16조1,629억원 급증했다. 이에 대해 금융감독원은 최근 가계대출이 디딤돌‧신생아 특례대출 등 정책성 대출 공급, 은행권 가계대출 금리 하락 등의 영향으로 주담대를 중심으로 증가했다는 분석을 내놨다.

지난해 말 기준 외국인 보유 주택 1,895만 가구
국내 주택 소유한 외국인 9만 명 중 중국인 55%
외국인 집주인과의 임대차 계약도 역대 최대 기록

최근 국내 부동산 시장이 회복세를 보이면서 수도권을 중심으로 외국인들의 국내 부동산 매입이 증가하고 있다. 특히 중국인의 비중이 전체 거래의 과반을 차지하는 것으로 나타났다. 중국 부동산 시장 침체가 장기화하면서 외국인에게는 부동산 규제를 적용하지 않는 한국으로 자금이 유입된 것으로 분석된다.

지난해 외국인이 산 한국 집 71% 중국인 매수

29일 부동산 업계에 따르면 한동안 정체됐던 부동산 가격이 다시 상승세로 돌아서면서 외국인 보유 주택이 증가했다. 지난달 국토교통부가 발표한 '2023년 외국인 주택·토지 보유 통계'에 따르면 지난해 12월 기준 외국이 소유한 국내 주택은 전체 1,895만 가구의 0.48% 수준인 9만1,453가구로 6개월 새 4,230가구가 증가했다. 이 중 71%를 중국인이 소유한 것으로 나타났다.

주택을 소유한 외국인은 8만9,784명으로 이 가운데 중국인이 소유한 주택은 5만328가구를 기록했다. 국내 주택을 보유한 외국인 중 중국인의 비중은 전기 대비 6.3% 증가한 55.0%로 집계됐다. 중국인 다음으로는 미국인 22.9%, 캐나다인 6.7%, 대만인 3.6%, 호주인 2% 순으로 나타났다. 2채 이상 가진 다주택자는 5,889명으로 국내 주택 보유 외국인 중 6.6%를 차지했다.

특히 외국인 보유 주택은 수도권에 집중됐다. 시도별로는 경기 38.4%, 서울 24.8%, 인천 9.8% 순으로 나타났고 기초지자체는 경기도 부천시가 5.1%로 가장 많았다. 올해도 이런 추세가 이어지고 있다. 29일 대법원 등기정보광장에 따르면 최근 2개월간 외국인 집합건물(공동주택, 오피스텔, 빌라 등) 소유권 이전 등기가 월평균 1,400건을 넘어서며 총 3,000건에 육박했다.

외국인의 매수세 역시 수도권에 집중됐다. 지역별로 보면 지난 5월 외국인 주택 매입 1,448건 중 서울 194건, 인천 223건, 경기 664건으로 수도권 물량이 70%를 웃돌았다. 특히 중국인의 매수세가 압도적인 비중을 차지했다. 지난달 중국인의 소유권 이전 건수는 963건으로 가장 많았다. 이어 미국인 236건, 캐나다인 55건, 대만인 19건의 순으로 나타났다.

외국인에게는 부동산 규제 적용하지 않아 유리

외국인의 국내 부동산 매입이 늘어나면서 집주인이 외국인인 임대차 계약도 늘었다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 임대인이 외국인인 임대차 계약은 1만7,786건으로 역대 최대치를 기록했다. 외국인 집주인과의 임대차 계약은 2019년 1만114건을 기록하며 1만 건을 돌파한 후 △2020년 1만1,152건 △2021년 1만2,256건 △2022년 1만7,488건으로 계속 증가했다.

올해 외국인 부동산 거래량도 크게 늘었다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 전국 외국인 건축물 거래는 1,604건으로 전월 대비 38% 증가했다. 매수자 혹은 매도자가 외국인인 경우를 모두 합산한 수치다. 서울이 217건으로 전월 대비 25% 증가했고 자치구별로는 강남구가 21건으로 가장 많았다. 지난 4월 서울에서 확정일자를 받은 부동산의 외국인 임대인 수도 718명으로 역대 최대치를 경신했다.

이같이 외국인 집주인이 늘어난 이유는 대출 규제에서 자유롭기 때문이다. 내국인은 집을 살 때 담보대출 제한이나 다주택자 세금 규제 등이 적용되지만 외국인은 특별한 규제가 없다. 또 외국인은 자국에서 자금을 조달할 수도 있어 유연한 자금 운용이 가능하다. 여기에 하향 조정된 현재 서울 집값을 저점으로 보고 향후 오를 것이란 기대감도 국내 부동산 투자에 반영된 것으로 분석된다.

다만 외국인 보유 주택의 증가세에도 불구하고 여전히 전체 주택 수 대비 차지하는 비중은 크지 않아 아직은 영향력이 미미한 상태다. 또 1주택자가 93.4%로 국내에서 투기로 인식되는 다주택자의 비율이 낮아 단기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 없을 것으로 보인다. 오히려 최근 부동산 경기 침체에 따른 미분양 물량이 증가하는 상황에서 국내 미분양 물량을 외국인이 소화하는 역할을 할 수 있을 것이란 기대도 나온다.

대도시로 번진 中 부동산 위기, 韓 저점 매수 유인

중국 부동산 시장의 침체도 국내 부동산의 저점 매수를 부추기는 원인이 되고 있다. 올해 1월 중국 국가통계국 통계에 따르면 중국 대도시 주택 가격은 지난해 10월부터 하락세를 이어가고 있다. 조사 대상인 전국 70개 주요 도시 중 67곳에서 주택 가격이 하락했다. 특히 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4대 대도시의 주택 가격은 전월 대비 1.0~1.5% 떨어진 것으로 집계됐다.

부동산 시장 위축 이전과 비교하면 하락세는 더욱 뚜렷하다. 상하이는 2년 전보다 30% 하락했고 선전에서는 반값으로 내려간 아파트도 나왔다. 일각에서는 중국 정부의 통계가 실제 하락세를 반영하지 않았다는 지적도 제기된다. 실제 부촌으로 꼽히는 상하이 구베이 등 일부 지역은 여전히 매물 호가가 높지만, 실제 거래가 없는 상황이다. 아파트를 팔려는 사람들이 공격적으로 가격을 내려야 거래가 가능하다.

이에 중국 정부는 지난해 9월 대도시 아파트 가격 하락을 막기 위해 대대적인 부양책을 내놨다. 아파트 담보 대출 시 1차 납부 금액을 총분양가의 60~80%에서 30~40%로 크게 낮췄고, 과거 아파트를 구매한 이력이 있어도 지금 보유한 상태가 아니면 생애 최초 주택 대출 수준의 혜택을 부여하기로 했다. 하지만 과거 부동산 시장 과열을 막기 위해 도입했던 각종 규제 정책을 풀었음에도 아직 상황이 호전될 기미가 보이지 않아 중국 정부의 고심이 깊어지고 있다.

지난 5월 부동산 중개업소 1,241곳 휴·폐업 선택
지난해부터 본격화한 침체 흐름, 공인중개사 시험 열기도 식어
"수도권은 희망 있다" 부동산 시장 양극화에 업계 희비교차

부동산 중개업계에 드리운 먹구름이 좀처럼 걷히지 않고 있다. 중개업소 휴·폐업 건수가 신규 개업 건수를 뛰어넘으며 업계의 침체 기조가 뚜렷해진 것이다. 시장에서는 차후 부동산 시장의 업황 변화에 따라 각 지역별 중개업계의 희비가 갈릴 것이라는 전망에 힘이 실린다.

줄줄이 문 닫는 공인중개업소들

26일 한국공인중개사협회에 따르면 지난 5월 전국에서 신규 개업한 중개업소는 889곳에 그쳤다. 이는 월별 기준 올해 최저치이자, 전월(921곳)과 전년 동월(1,096명) 대비 각각 3.5%, 18.9% 감소한 수치다. 반면 같은 기간 휴·폐업을 택한 중개업소는 1,241곳(폐업 1,124곳·휴업 117곳)으로 신규 개업 수를 대폭 웃돌았다. 서울 등 수도권 일부 지역에서 부동산 거래가 점차 늘어나고 있음에도 불구, 부동산 중개 업계는 좀처럼 침체 기조를 떨쳐내지 못하는 양상이다. 

전국 17개 지역구 중 신규 개업보다 휴·폐업이 많이 발생한 지역은 14개에 달했다. 지난달 서울에서는 총 300곳(폐업 285곳·휴업 15곳)의 중개업소가 문을 닫았다. 경기도의 경우 휴·폐업을 택한 업소가 304곳(폐업 284곳·휴업 20곳)에 달했다. 부산과 대구에서도 각각 83곳과 66곳의 휴·폐업 사례가 확인됐다. 이는 각 지역의 신규 개업(부산 62곳·대구 41곳) 수를 소폭 웃도는 수치다.

올해 들어 △1월 11만5,040명 △2월 11만4,857명 △3월 11만4,596명 △4월 11만4,350명 등으로 꾸준히 감소세를 보인 전국의 개업 공인중개사 수는 지난달 11만4,072명까지 미끄러졌다. 이는 전월(11만4,350명) 대비 278명 감소한 수준이자, 2021년 5월(11만3,982명) 이후 최저 수치다. 영업 중단 공인중개사들이 늘면서 매물도 빠르게 쌓이고 있다. 공인중개사협회 홈페이지 중개사무소 매매(양도) 게시판에 따르면 최근 3개월 동안 올라온 중개업소 매물은 25일 기준 2,739건에 달했다.

부동산 중개업계, 2023년부터 '휘청'

부동산 중개업계의 침체 기조가 본격적으로 두드러진 것은 부동산 거래 절벽 문제가 본격적으로 심화한 지난해부터다. 한국공인중개사협회에 따르면 지난해 휴·폐업한 공인중개사무소는 총 1만5,817개(폐업 1만4,379곳·휴업 1,438곳)으로 2019년(1만6,749곳) 이래 최대치를 기록했다. 매일 공인중개사무소 43곳이 발을 빼거나 사업을 잠시 중단한 셈이다.

업황이 식으며 지난해 공인중개사 시험 응시자 역시 급감했다. 공인중개사 시험 응시자 수는 당시 부동산 시장·중개업계 업황에 따라 급변하는 특징이 있다. 실제 부동산 거래량과 집값이 급상승한 2021년의 경우 공인중개사 자격시험 1·2차 신청자 수가 자그마치 39만9,921명에 달했다. 이는 대학수학능력시험 응시생(2024학년도 기준 44만4,000여 명) 수에 근접하는 수준이다. 당시 신청자 중 실제 시험에 응시한 이는 27만8,847명이었으며, 1차에 3만9,776명, 2차에 2만6,915명이 합격했다.

하지만 이 같은 열기는 오래 가지 못했다. 지난해 부동산 시장 전반이 가라앉으며 공인중개사 자격 취득 수요가 급감한 탓이다. 한국산업인력공단에 의하면 지난해 10월 치러진 제34회 공인중개사 자격시험 신청자 수는 28만7,756명에 불과했다(1·2차 합산). 이는 전년 대비 10만 명 이상 감소한 수치다. 이 중 실제 응시자는 6만4,000여 명 감소한 20만59명, 1·2차를 합친 합격자는 2만 명 가까이 줄어든 4만2,615명에 그쳤다. 1차 합격자 2만7,458명, 2차 합격자 1만5,157명으로, 합격률은 각각 20.4%, 23.1%였다.

지역별로 엇갈리는 미래 전망

이런 가운데 업계에서는 부동산 수요가 점차 회복되고 있는 서울·경기 지역 중개업계의 경우 차후 업황이 일부 개선될 수 있다는 분석이 제기된다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이의 분석에 따르면 지난 1∼4월 전국의 아파트 매매량은 14만9,796건으로 집계됐다. 이 중 경기도에서 발생한 거래는 전년 동기 대비 7,325건 증가한 3만8,452건에 달했다. 서울 내 거래는 1만3,443건으로 같은 기간 3,781건 증가했다. 매매 증가에 힘입어 지난 4월 기준 수도권 아파트 실거래가격지수는 141.1로 지난 1월 대비 1.5포인트 올랐다.

다만 시장 침체로 몸살을 앓고 있는 지방 중개업소들의 고충은 한동안 이어질 것으로 보인다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 지방 주택 매매 거래량은 총 2만6,725건으로 전월보다 약 3.3% 늘어나는 데 그쳤다. 누적되는 미분양 매물에 매수 수요 전반이 위축되며 시장 침체가 가속화하고 있는 것으로 풀이된다. 올해 4월 기준 부산과 광주의 미분양 주택 물량은 각각 전월보다 41.7%, 33.8% 급증한 바 있다.

시장 전반이 가라앉으며 집값 역시 미끄러지는 추세다. 한국부동산원 자료를 보면 6월 셋째 주(17일 기준) 지방 아파트값은 전주 대비 0.05% 하락했다. 같은 기간 수도권 아파트값 상승 폭이 0.03%에서 0.07%로 커진 것과는 대비되는 흐름이다. 이처럼 시장 거래가 부진해질 경우 중개업계의 업황 역시 꾸준히 악화할 가능성이 크다. 부동산 시장에서 나타난 수도권-지방 양극화 현상이 중개업계 전반에 영향을 미치고 있는 셈이다.

건설업계 부동산 PF 리스크 '부각', 건설채 투자심리 뚝뚝
수요예측 미매각에도 개인투자자 겨냥한 출구전략 짜낸 GS건설
중소 건설사는 '울상', DL이앤씨도 회사채 발행 지연으로 리스크 회피

DL이앤씨가 회사채 발행 일정을 연기했다. 2021년 6월 발행했던 2,000억원 규모의 회사채 만기가 도래하는 데 따라 차환발행을 준비했지만, 건설채 투심이 회복되지 않는 탓에 일정을 미룬 것으로 보인다.

얼어붙은 건설채 투심, DL이앤씨 회사채 발행 계획 변경

7일 투자은행(IB)업계에 따르면 DL이앤씨는 이달 초로 잡아뒀던 1,000억원 규모의 회사채 발행 일정을 미뤘다. 수요예측 후 최대 2,000억원까지 발행 규모를 열어두고 조달 작업에 돌입했으나 계획을 변경한 것이다. 건설채 투자심리가 급격히 얼어붙은 데 따른 조치인 것으로 풀이된다.

지난해 말 태영건설 워크아웃 이후 건설업계에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 부각되면서 건설채 투심이 꺾이기 시작했다. 이후 약 반년이 지나도록 건설업을 향한 투자 수요는 좀처럼 회복되지 않는 모양새다. 특히 최근엔 공모채 시장에 출격했던 GS건설이 수요예측 결과 대규모 미매각이란 처참한 성적표를 받아 들기도 했다. 부동산 PF 부실에 대한 기관투자가들의 불안이 해소되지 않았음이 가시적으로 드러난 것이다.

GS건설 측은 수요예측 미매각에서 당초 계획된 1,000억원어치 회사채 발행을 그대로 추진하겠다고 밝혔다. 발행 준비 단계부터 미매각을 우려해 개인투자자들을 겨냥한 전략을 짜왔기 때문이다. GS건설은 금리 희망 범위(밴드)로 개별 민평금리(민간 채권 평가사들이 평가한 기업의 고유 금리)에 -30~100bp(1bp=0.01%p)를 가산한 금리를 제시했는데, 이는 밴드 상단 기준 이자율이 민평금리 대비 연 1%p 높은 수준이다.

전 거래일 GS건설 민평금리가 1년 6개월물 4.631%, 2년물 4.704%이므로 추가 청약 등을 통해 GS건설 회사채에 투자하는 투자자라면 연 5.7%대의 이자율을 기대할 수 있다. 업계 관계자는 "시장친화적 전략을 구사해 난관을 돌파하겠다는 게 GS건설 측의 계획"이라고 설명했다.

GS건설 수요예측 미매각 사태, 중소 건설사의 깊어지는 고민

이처럼 GS건설은 나름의 출구전략을 내세우며 강행 돌파에 나섰지만, GS건설보다 덩치가 작은 건설사들의 자금 조달 고민은 더욱 깊어지기만 한다. GS건설은 국내에서 시공능력평가 5위에 자리하고 있다. 신용등급도 'A'로, AA급의 현대건설(AA-)과 비교하면 낮지만 포스코이앤씨(A+), SK에코플랜트(A-)와는 같은 A급에 포진해 있다.

이들 기업은 악조건 속에서도 올해 공모채 시장에서 발행 규모 이상의 자금을 끌어모으는 데 성공한 바 있다. GS건설은 투심 위축 속에서도 회사채 완판을 통해 저력을 보여준 건설사들과 어깨를 나란히 하고 있단 것이다. 이런 GS건설마저 수요예측 미매각을 기록한 상황에서 중소 건설사 회사채가 흥행을 이룰 가능성은 거의 없다는 게 업계의 시선이다.

실제 태영건설 워크아웃 이후 공모채시장에 출격한 건설사 및 유관기업들은 대부분 충분한 시장 수요를 끌어오는 데 실패했다. 중견 건설사인 HL D&I한라는 지난 2월 700억원 규모 회사채를 발행했는데 수요예측에서 주문이 1건도 들어오지 않았고, 4월 한국자산신탁은 회사채를 통해 1,000억원을 조달했으나 수요는 670억원에 그쳤다. 발행사의 시장 내 지위, 신용등급 등 요소에 따라 건설채 수요의 양극화가 나타나고 있는 셈이다.

물론 이런 가운데서도 회사채는 수요예측 시장에 속속 등장하고 있다. 만기 도래 채권 상환 등 자금 조달이 급박한 상황인 탓이다. 금융투자업계에 따르면 현재 수요예측을 진행 중인 건설사는 HL D&I(BBB+) 등이 있으며, 건설사 외에도 쌍용씨앤이(A), KCC글라스(AA-) 등이 공모채 발행을 준비 중이다. 다만 공모채 발행에 나선 이들조차 소극적인 자세는 견지하는 모양새다. HL D&I와 쌍용씨앤이가 시장의 투심 위축을 고려해 증액을 하지 않기로 결정한 게 대표적이다.

유동성 충분한 DL이앤씨, 미매각 리스크 피한 듯

DL이앤씨의 경우 당초 전망은 긍정적이었다. A급인 GS건설보다 우량한 신용도를 지니고 있었기 때문이다. DL이앤씨는 지난 2021년 회사채 발행 당시 한국신용평가와 한국기업평가로부터 'AA-' 신용등급을 부여받은 바 있다. 그런데도 DL이앤씨가 회사채 발행 시기를 조율하고 나선 건, 건설채 투심 위축이 계속되면서 회사채 발행 시 완판을 장담하기 어려워진 탓이다.

유동성도 아직 충분하다. 1분기 말 기준 DL이앤씨의 보유 현금 및 현금성자산의 규모는 모두 2조4,477억원, 전체 차입금 규모는 1조2,906억원으로 집계됐다. 전체 차입금에서 예금 등 금융자산과 현금을 차감한 금액인 순차입금 규모는 마이너스(-)1조1,570억원이다. 현금성자산을 차입금 상환에 모두 투입해도 1조원에 이르는 자금이 남는 것이다.

특히 이번에 차환발행 예정이었던 회사채 2,000억원을 전액 현금으로 상환해도 DL이앤씨의 현금성자산은 2조원 이상 남는다. 차환이 아닌 현금상환도 유동성에 전혀 무리를 주지 않는 수준이다. 결국 충분한 유동성을 미리 확보해 둔 DL이앤씨 입장에서 우량 건설사의 회사채마저 외면받는 악조건 아래 미매각 리스크를 감내하면서까지 회사채를 발행할 이유가 없었던 셈이다.

이에 대해 IB업계 관계자는 "주관사의 인수 확약 등이 있어 충분한 수요가 없어도 예정된 자금 조달은 가능하다"며 "다만 수요예측 결과 대규모 미매각이 발생하면 발행사에는 부정적 이미지가 덧씌워질 수 있는 탓에 이를 피하고자 하는 것"이라고 설명했다.

PF 차환 앞두고 관심 쏠렸던 상동 홈플 개발사업
7,500억 규모 본 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 전환
10여 곳 전국 홈플러스 개발 사업에도 탄력 붙나

롯데건설이 시공사로 참여하는 ‘부천 상동 홈플러스’ 개발사업이 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환됐다. 상동 홈플러스는 PF 차환을 앞두고 관심이 집중되던 롯데건설 사업장이다. 롯데건설은 이번 본PF 전환으로 3,656억원의 브리지론(부지 확보 등에 쓸 초기 사업비 대출) 우발채무를 털어내는 만큼 사업 순항에 대한 기대를 키우고 있다.

롯데건설, 미래도시와 7,500억원 규모 본PF 대출약정 체결

6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 부천 상동 홈플러스 개발 사업주인 미래도시는 지난달 30일 대주단과 7,500억원 규모의 본PF 대출약정을 체결했다. 금리는 8.5%다. 지난달 31일 유동화전문회사(SPC) 케이에이치피제이차에서 1,910억원, 에이치에스상동제일차에서 150억원을 각각 자산유동화전자단기사채(ABSTB)로 발행한 것으로 확인됐다.

롯데건설이 해당 사업을 수주한 시점은 지난 2021년 8월이다. 사업명은 '부천상동역세권 개발사업'으로 도급액은 7,706억원 규모다. 당시 브리지론에 자금 보충 등 신용보강을 제공했는데 이후 PF 부실 사태가 벌어지면서 만기가 도래할 때마다 차환위기설이 불거졌다. 롯데건설의 브리지론 우발채무는 3,656억원에 달해 지난해 이사회에서 대출 관련 회의가 여덟 차례나 열렸다. 이런 상황에서 이번 본PF 전환으로 위험도가 높은 브리지론 사업장 문제를 해결했다는 평가를 받는다.

상동 홈플러스는 2020년 하나대체투자자산운용과 롯데건설이 컨소시엄을 구성해 홈플러스 매장 인수를 추진할 때 사들인 곳 중 하나로, 현재 홈플러스 대주주인 MBK파트너스가 건물주 미래도시에 임대료를 내며 매장을 운영하고 있다. MBK파트너스는 상동 홈플러스가 재개발을 위해 폐점하지만, 준공되면 ‘메가푸드마켓’으로 재단장해 개점할 계획이다.

다만 미래도시는 대주단과 3년 내 착공을 약속했다. 우선 착공 목표 시점은 약 2년 후인 2026년 6월로, 준공 시점은 2030년 7월로 제시했다. 롯데건설이 당장 신규 PF 보증이나 책임준공 약정 등을 제공하기는 어려운 상황이라서다. 공사비 상승과 PF 부실 우려 등도 착공 연기의 원인으로 꼽힌다.

무산 위기에 놓인 전국 '홈플 개발사업'

현재 롯데건설이 계획 중인 홈플러스 개발 사업 부지만 10여 곳에 달하는데 각각의 사업들 역시 임대차 기간이 남아있는 홈플러스와 폐점에 대한 합의가 이뤄져야 사업 진행이 가능한 상태다. 그런데 홈플러스 개발 사업이 장기화하거나 좌초할 경우, 롯데건설이 조성한 펀드의 손실이 불가피할 수도 있다.

롯데건설은 지난 2월 시중은행을 비롯한 국내 금융기관들과 2조3,000억원의 펀드를 조성했고, 이를 기반으로 전국 곳곳의 건설 사업장 PF 만기를 연장 할 수 있었다. 여기엔 부천상동, 부산센텀, 동대문 등 홈플러스 개발 사업지도 다수 포함돼 있다. 해당 펀드에 포함된 홈플러스 개발 사업장 중 롯데건설이 신용공여한 금액은 8,000억원에 달한다.

펀드의 출자자는 △시중은행 1조2,000억원(신한은행, KB국민은행, 우리은행, 하나은행, 산업은행) △증권사 4,000억원(KB증권, 대신증권, 키움증권) △롯데그룹 계열사 7,000억원(롯데정밀화학, 롯데호텔, 롯데물산, 롯데캐피탈) 등으로 구성돼 있다. 하지만 펀드에 포함한 홈플러스 사업지에 대한 롯데건설의 신용공여 규모(8,000억원)가 롯데그룹 계열사의 후순위 출자금을 웃돌기 때문에 사업장의 손실이 가시화하면 그룹 계열사들의 부담으로까지 확산할 수 있다.

부천 상동점 '합의'로 갈등 봉합, 사업 재개 가능성↑

다만 그간 폐점 합의금을 두고 갈등을 겪었던 홈플러스와 롯데건설이 합의안을 도출한 만큼 나머지 개발 사업이 탄력을 받을 수 있을지는 지켜봐야 할 것으로 보인다. 업계에 따르면 홈플러스는 지난달 말 미래도시 측으로부터 합의금을 지급받기로 확정했다. 폐점합의금은 시행사가 해당 부지의 재건축을 진행하는 과정에서 홈플러스가 영업을 중단해야 하는 기간에 대한 일종의 보상금이다.

사실 폐점 합의에 대한 계약 주체는 시행사지만 실제로 합의금은 시공사인 롯데건설이 지급한다. 롯데건설은 시행사의 브리지론에 대해 자금보충 형태로 신용보강한 상황이며 폐점합의금에 대해선 롯데건설이 시행사에 대여하겠단 확약서도 제공했다.

롯데건설은 홈플러스가 임차해 직접 운영하고 있는 부분에 대해서 합의금을 선지급한다는 계획이다. 또한 홈플러스가 재임대한 점포들에 대해서 앞으로 폐점합의가 이뤄지는 비율 만큼 합의금 잔액을 순차적으로 지급한다는 방침이다. 이번 양측의 합의엔 추후 개발을 계획 중인 홈플러스 동대문점도 포함돼 있다.

전국 홈플러스 개발사업은 롯데건설 입장에선 주요 거점의 개발 사업을 통해 수익을 올리고, 홈플러스는 수익이 나지 않는 점포를 일부 정리할 수 있는 기회로 여겨지고 있다. 현재로선 전국 홈플러스 개발 사업이 탄력을 받을 것으로 보이지만, 양측의 이해관계에 따라 이번과 같은 줄다리기가 재연될 가능성도 배제하긴 어렵단 평가도 나온다.

회복 조짐 보이는 상업용 부동산 시장, 해외 자본 유입도 23억 달러 수준
PF 정상화 정책 쏟아내는 정부, 한국 시장에 대한 관심도 덩달아 증가
물류센터에도 해외 자본 16억 달러 유입, "PF 지원 영향력 크단 방증"

국내 상업용 부동산 시장이 회복 조짐을 보이기 시작했다. 최근엔 해외 투자자들의 관심도 쏠리는 분위기다. 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 정상화를 위해 지원책을 쏟아낸 영향으로 풀이된다.

전국 상업·업무용 빌딩 거래량 0.3% 증가, 해외 투자도 ↑

3일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난 4월 전국 상업·업무용 빌딩 거래량은 총 1,307건으로 전월 대비 4건(0.3%) 늘었다. 2022년 8월(1,297건) 이후 급감하던 거래량이 올 1월(1,034건)을 기점으로 회복을 이어가는 양상이다.

지방 거래도 살아나고 있다. 4월 제주에선 총 22건의 거래가 발생했는데, 이는 전월 대비 57.1% 늘어난 수준이다. 이외 지역도 울산(19건) 35.7%, 부산(85건) 30.8%, 충북(72건) 26.3%, 대구(47건) 9.3% 등 거래량 증가세가 눈에 띈다.

최근엔 해외 투자자들의 시선도 국내 상업용 부동산에 쏠리기 시작했다. 글로벌 부동산 서비스 기업인 CBRE코리아가 발표한 '인앤아웃(In and Out) 코리아 2023' 보고서에 따르면 지난해 국내 상업용 부동산 투자시장에 유입된 해외 자본은 23억 달러(약 3조1,000억원)에 달하는 것으로 나타났다. 2022년 대비 31.5% 증가한 수준이다.

정부가 부동산 PF 연착륙을 위해 지원을 쏟은 결과다. 이와 관련해 최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "해외 투자자의 지난해 국내 상업용 부동산 투자 규모는 코로나19로 다소 위축됐던 상업용 부동산 시장의 회복세를 반증하는 것"이라며 "올해도 활발한 인바운드 투자 활동이 기대된다"고 전했다.

본격적인 회복은 아직이지만, "PF 지원 아래 시장 활성화 조짐"

올 초까지만 해도 시장에선 상업용 부동산이 본격적인 회복세에 접어들기까지 시간이 걸릴 것이란 의견이 지배적이었다. 거래량이 늘어도 거래 금액은 늘지 않은 탓이다. 실제 지난 1월 전국 상업·업무용 빌딩의 거래량은 전월 대비 26.6% 늘어났으나 동기간 거래금액은 오히려 1.7% 감소해 2조1,956억원에 머물렀다.

고금리 상황이 지속되면서 대형 매물 거래가 적었던 것이 원인이다. 실제로 거래가 발생한 빌딩들을 세부적으로 살펴보면 10억원 미만의 매물이 73.3%로 대부분을 차지했다. 이외 10억원~50억원 매물은 20.5%, 50억원 이상 매물의 비중은 6.2%에 그쳤다.

현시점에도 '본격적인 회복'이라 칭하기엔 어려운 지점이 적지 않다는 게 시장의 평가다. 고금리 상황이 여전히 이어지면서 시장이 위축된 탓이다. 다만 코로나19 팬데믹 이래 재택근무 확산의 영향으로 높아진 공실률이 점차 안정화되고 있단 점에 대해선 공감대를 형성하는 모습이다. 부동산 PF 지원의 영향 아래 해외 투자금이 모인 것도 결과적으로 시장 활성화에 도움이 될 것으로 전문가들은 보고 있다.

외면받던 물류센터, 4월 해외 투자 규모 '역대 최대' 수준

특히 눈에 띄는 건 물류센터다. CBRE코리아에 따르면 4월 국내 물류시장으로 유입된 해외 자본의 투자 규모는 총 16억 달러(약 2조2,000억원)로 역대 최대 수준을 기록했다. 주요 거래는 AEW캐피탈-페블스톤자산운용의 로지스허브 인천 물류센터 인수, 사모펀드 KKR(콜버그크래비스로버츠)의 오산 로지폴리스 물류센터 매입 등이다. 이에 대해 CBRE코리아는 "올해도 신축 A급 물류 자산에 대한 투자자들의 선호도가 지속될 것"이라며 "부실 자산에 대한 매입 기회도 생길 가능성이 높다"고 전망했다.

국내에서도 자금이 거듭 유입되는 추세다. 투자은행(IB)업계에 따르면 신한은행은 지난달 1,765억원 규모의 담보대출 2건(랜드월드 물류센터 910억원, 이랜드리테일 물류센터 855억원)을 클로징했다. 두 사업장은 모두 천안 풍세산업단지 내에 입지하고 있으며, 국책은행인 산업은행의 리파이낸싱(재융자) 참여를 이끌어 냈다는 공통적인 특징이 있다.

최근 물류센터는 상대적으로 매력도가 떨어지는 투자처로 꼽힌다. 코로나19 팬데믹 이후 유통 산업이 침체하기 시작하면서 수요는 줄고 공급만 많아졌기 때문이다. 대기업 수요도 기대하기 어렵다. 빠른 배송 시장에 뛰어들었던 잠재 임차인들이 사업을 축소한 영향이다. 실제 SSG닷컴, 롯데쇼핑의 당일배송과 새벽배송은 서비스 권역을 축소했고, GS리테일, BGF, 프레시지 등은 새벽배송 서비스를 접었다.

이런 가운데 물류센터로 자금이 유입되자 시장에선 "정부의 PF 지원의 영향력이 예상보다 크게 나타나고 있다"는 의견이 나온다. 정부의 PF 연착륙 노력이 투자자 입장에서 차익 실현의 기회로 여겨지면서 다소 빛을 받지 못하고 있던 물류센터에까지 자금줄이 닿게 됐단 것이다.