부동산시장

서울 아파트 전셋값이 꾸준히 회복세를 그리면서 역전세를 우려하던 임대인들이 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 전셋값이 최고조에 달했던 2021년 하반기만큼은 아니지만, 꾸준한 오름세를 나타내고 있는 것을 비롯해 지난 7월 말부터 완화된 대출 규제로 집주인의 부담이 크게 줄어든 데 따른 현상으로 분석된다.

22일 한국은행(이하 한은)이 발표한 '소비자동향조사'에 따르면 8월 소비자심리지수(CCSI)는 103.1로 7월(103.2) 대비 0.1포인트 내렸다. 석 달 연속 100을 웃돌았으나 지난 2월 -0.5포인트 하락 이후 6개월 만에 처음 하락한 모양새다. CCSI는 소비자동향지수(CSI)를 구성하는 총 15개 지수 중 현재생활형편·생활형편전망·가계수입전망·소비지출전망·현재경기판단·향후경기전망 등 6개 지수를 이용해 산출한 지표다. 보통 100보다 높으면 소비 심리가 낙관적, 100을 밑돌면 비관적이라고 해석한다. 이번 소비자동향조사 결과를 두고, 전문가들 사이에선 우리나라 경제에 대한 소비자들의 인식은 전반적으로 하락했다는 평이 나온다. 최근 부동산 시장에 활기가 감돌면서 주택 가격 지수가 올랐으나, 여전히 체감 인플레이션 수준은 높은 데다 중국의 부동산발 경기 침체로 인해 우리나라의 수출 개선 기대가 옅어져 올 하반기 우리나라 경제 성장에 대한 기대치를 낮게 봤다는 분석이다.

서울 아파트 전경/사진=게티이미지뱅크 건설비용 증가로 재개발·재건축을 포기하는 사례가 속출하고 있다. 서울뿐만 아니라 지방에서도 공사비 갈등으로 사업이 지연되는 등 조합과 시공사간의 갈등이 계속되고 있다. 일각에선 사업 지연이 사업 중단으로까지 이어지는 것을 우려하는 가운데, 상황이 악화될 경우 ‘매몰비용 폭탄’이 건설업계를 비롯한 금융시장 전반의 불안을 야기할 거란 지적이 나온다.

한국은행을 비롯해 대다수 부동산 전문가들이 '올 하반기 심각한 역전세난'을 예상했지만, 부동산 시장은 정반대로 흐르는 모양새다. 전세대출금리가 안정되고, 아파트를 찾는 실수요자들이 증가해 거래가 활발해지자 공급량 대비 수요가 많아진 탓이다. 오히려 내년 아파트 신규 입주 물량이 최근 10년과 비교했을 때 급격히 줄어든 데다 전세 수요는 점점 높아질 것으로 예상돼 역전세가 아닌 '전세난'을 우려해야 한단 목소리도 나온다.

부동산 시장에서 아파트 거래가 조금씩 활기를 되찾는 가운데 향후 부동산 시장의 원활한 신규 공급 여부를 가늠하는 지표로 활용되는 부동산금융 시장은 꽁꽁 얼어붙어 있어 연관 시장의 연결 고리가 파괴되는 '디커플링' 현상이 두드러지는 것으로 포착됐다.

미분양 주택 현황/출처=대한건설협회 건설현장이 고금리와 미분양 물량 적채 등으로 고전을 면치 못하고 있다. 특히 최근 LH 철근 누락 사태, GS건설 부실공사, 새마을금고발 PF(프로젝트 파이낸싱) 불안감 등 대내외적 분위기가 악화되면서 자금 및 리스크 관리 여력이 취약한 중소 건설사는 고사 직전인 상황이다.

전·월세 등 국내 임대주택 중 개인 간 임대차 계약 비중이 압도적으로 높은 것으로 나타났다. 과거 정부는 ‘뉴스테이’ 등의 제도를 도입하며 기업형 임대주택사업 육성을 추진해 왔지만, 반복되는 법 개정 등의 사업적 리스크 확대로 기업들의 참여가 활성화되지 못했다. 이런 가운데 전문가들 사이에선 여전히 시장 체질 개선의 방안으로 기업형 임대주택사업의 필요성이 대두되는 한편, 대기업 위주로 민간주택 임대사업이 활성화된 일본의 사례를 참고해 전략을 세워야 한다는 지적이 나온다.

힐스테이트 신용 더 리버 조감도/사진=현대지역주택조합 후분양 단지가 전국에서 잇따라 공급되고 있다. 아파트를 60% 넘게 지은 시점에서 분양을 진행하는 식이다. 후분양 단지는 선분양에 비해 공사비 인상에 따른 입주 우려가 거의 없고, 실물 확인 뒤 구매 여부를 결정할 수 있어 위험 부담이 줄어든다. 인천 검단신도시 지하 주차장 붕괴와 LH(한국토지주택공사) 아파트의 ‘철근 누락’ 사태에 따른 부실시공 리스크도 적다는 평가다.

서울 아파트 전셋값이 1년 2개월 만에 0.02% 상승폭을 나타냈다. 8월 1주 기준 매매가는 0.09%의 상승폭을 유지하고 있다. 급락하던 부동산 가격이 다시 소폭 상승곡선을 그리며 올해 초 팽배했던 역전세(주택가격이 내려가면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워진 상황) 우려가 어느정도 해소됐단 평가도 나왔다. 다만 서울을 제외한 수도권과 지방은 여전히 회복세가 더딘 것으로 나타나 당분간 지켜볼 필요가 있는 것으로 보인다.

은행 가계대출이 4개월 연속 오름세다. 지난 2년간 한국은행은 공격적으로 금리를 올리면서 코로나19 시기 넘쳐났던 유동성과 가계 대출을 줄여왔다. 그러다 한은은 지나친 긴축으로 실물 경제가 위축될 것을 우려해 지난 2월부터 4회 연속 기준 금리 동결을 유지해 왔다. 그런데 이 사이에 기존 정부가 시행했던 부동산 규제 완화 정책의 효과가 부동산 시장에 스며들기 시작하면서 최근 은행 가계대출이 크게 오르게 된 모양새다. 이에 따라 한은은 통화 긴축 정책을 이어 나가야 할 유인이 커지게 됐다. 한편 일각에선 한은의 추가적인 금리 인상이 PF발(發) 금융신용 경색을 불러올 수 있다고 우려한다.

드디어 부동산 가격이 오름세로 돌아섰다. 부동산 거래 중심지인 서울 강남 및 잠실을 시작으로, 한때 '영끌의 성지'라고 불렸던 노원구·도봉구·강북구 지역의 부동산 거래 마저 되살아나는 분위기다. 전국 아파트 매매가격 지수 또한 1년 6개월 만에 상승 전환된 부분이 눈에 띄는 대목이다. 전문가들은 이러한 전국적인 부동산 시장 '불씨' 움직임이 금리 동결 기조 및 정부의 부동산 규제 완화가 맞물린 결과라고 분석한다. 다만 부동산 시장의 호조세가 지속될지는 아직 지켜봐야 할 것으로 보인다. 역대 최대의 한·미 금리차, 국내 가계 대출의 빠른 증가 등 대내외적 경제 불확실성을 미뤄봤을 때 한국은행의 금리 인상 가능성을 배제할 수 없다는 분석이다.

전국 아파트의 전셋값이 크게 하락하며 ‘역전세’ 현상이 심화되고 있다. 여기에 더해 올 하반기 신규 입주 물량까지 대폭 늘어나면서 전세 시장에 적지 않은 타격을 줄 것으로 보인다. 한편 미분양 주택 수는 지난달보다 소폭 줄었지만 여전히 높은 미분양 물량에 부동산 경기가 좀처럼 되살아나지 못할 거란 전망도 나온다.

원희룡 국토교통부 장관/사진=국토부 원희룡 국토교통부 장관이 "전세는 수명이 다한 것으로 본다"며 전세 제도에 대한 개선을 예고했다. 원 장관은 대한민국 주거의 근간을 이루는 전월세 제도의 효용성이 한계에 이르렀으며 "근본적인 변화"가 절실히 필요하다고 강조했다. 특히 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등 임대차 3법을 시급히 개혁해야 할 대상으로 지목했다.

지난달 서울 아파트 청약 당첨 최저가점(평균)이 최근 1년 동안 가장 낮은 수준을 기록했다. 또한 서울의 주택 시장은 수요가 많은 지역과 수요가 적은 지역이 극명한 대조를 이루고 있다. 이처럼 대한민국 심장부인 서울의 부동산 시장은 현재 독특한 수요 집중 현상을 보이고 있다. 부동산 어플 직방의 데이터에 따르면 지난달 서울에서 아파트 청약에 당첨되기 위해 필요한 평균 점수가 1년 만에 가장 낮은 것으로 집계됐다. 평균 35.9점으로, 지난 2월과 3월의 평균 58.9점, 62.9점에 비해 크게 하락한 수치다.

제2금융권, 특히 증권사의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 연체율이 확대됐다. 경기 하방 압력 심화 및 금융시장을 둘러싼 대내외 불확실성이 맞물리고 있는 가운데, 일각에서는 부동산 대출 부실화 가능성이 커질 것이라 우려하는 분위기다. 한편 정부의 관련 조치를 두고 전문가들 사이에서는 의견이 갈리고 있다.