다주택 양도세 중과 면제 1년 연장 검토
세법 개정안 통과 시점에 이목 집중
거대 야당 반대에 거듭 무산, 설득 여부가 관건

정부가 2024년 5월 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 면제 조치를 최소 1년 연장하는 방안을 검토 중이다. 다주택자의 세금 부담을 완화해 침체한 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위한 조치로 풀이된다.

20일 관계부처 등에 따르면 기획재정부는 연내 발표할 내년도 경제정책방향에 이같은 내용을 포함한 부동산시장 연착륙 방안을 담을 계획이다. 이미 관련 내용이 최상목 부총리 겸 기재부 장관 후보자에게 보고된 상태며, 올해 국회 통과가 무산된 다주택자 주택 취득세율 인하도 재추진한다는 방침이다.

세법 개정안 통과 ‘불확실’에 시행령 손질

정부는 지난해 5월 임기 시작과 동시에 다주택자에 대한 양도세 중과 제도 개편을 국정과제로 제시한 바 있다. 구체적으로는 2년 동안 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 면제하겠다는 조치를 시행했다. 다주택자에게 부과하는 세금이 지나치게 과중하다는 시장의 비판이 잇따른 데 따른 움직임으로 풀이된다.

정부가 2년의 한시 면제 종료를 앞두고 추가 연장을 검토 중인 것은 면제 조치가 끝나기 전 법 개정을 통한 세금 완화 및 면제가 현실적으로 어렵다는 판단에서다. 개정안의 통과 시기를 장담할 수 없는 만큼 우선 면제 조치를 유지해 세금 부담이 급증하는 것을 방지한 후 보다 근본적인 대책을 마련하겠다는 것이다. 정부는 내년 7월로 예정된 세제 개편 전까지 다주택자의 양도세 중과 완화 방안을 모색할 방침이다.

다주택자들의 취득세 중과 완화 방침도 유지할 것으로 전망된다. 기재부는 지난해 말 발표한 2023년 경제정책방향에서 3주택 이상 보유자의 취득세율을 8%에서 4%로 낮추고, 조정지역 내 2주택 보유자에게 적용되던 중과세율(8%)을 폐지해 기본세율(1~3%)을 적용하겠다고 밝혔다. 하지만 해당 내용을 담은 지방세법 개정안은 야당 측의 반대로 국회 행정안전위원회 문턱을 넘지 못한 채 표류 중이다.

‘투기 혐의자 vs 주요 공급자’, 다주택자 향한 엇갈린 시선

다주택자 양도세 중과 면제에 대한 논의는 그간 꾸준히 전개돼 왔다. 가장 최근의 논의는 지난 6월 하반기 경제정책방향 발표를 앞두고 진행된 것으로, 당시 시장에서는 정부가 부동산 규제 및 세제 완화안을 중심으로 하반기 경제정책방향을 제시할 것으로 전망했다.

일각에서는 양도세 중과 조치의 완전 폐지 가능성을 제시하기도 했다. 양도세에 중과세율이 적용되는 경우와 기본세율이 적용되는 경우 납부하는 세금이 많게는 수억원까지 달라지는 만큼 부동산 활성화를 강조해 온 정부가 중과세 폐지를 통해 부동산 시장을 포함한 경제 회복을 모색할 가능성이 높다고 풀이하면서다.

나아가 문재인 정부가 다주택자를 투기 혐의자로 정의한 것에 강한 반감을 드러내 온 윤석열 정부가 ‘다주택자는 투기 혐의자가 아닌, 주택시장의 주요 공급자’라는 태도로 일관하며 부동산 거래와 관련된 각종 제약을 없애 시장의 활성화를 꾀하고 있다는 점도 이와 같은 전망에 무게를 실었다. 다만 정부는 “정책이 시장에 미치는 영향이 워낙 예민한 시점인 만큼 부동산 규제 및 세제 완화를 경제정책방향에 포함하는 데는 주의가 필요하다”며 다주택자 중과세 완화 및 면제 조치 관련 내용은 다음 경제정책방향으로 미뤘다.

중과세 완화는 ‘유력’, 완전 폐지는 ‘글쎄’

이처럼 정부가 다주택자 중과세 완화와 관련해 한 차례 신중한 태도를 보이며 시장의 반응을 살핀 만큼 이번에는 완전 폐지가 될 것이라는 전망이 다시금 고개를 들고 있다. 문제는 거대 야당인 더불어민주당이 ‘다주택자 세금 부담 완화로 부동산 시장을 활성화하겠다’는 정부의 뜻에 극구 반대 입장을 고수하고 있다는 점이다. 중과 세율을 한시적으로 유예하는 등의 조치는 정부의 시행령만으로 가능하지만, 중과 제도의 완전 폐지는 소득세법의 개정을 통해서만 가능하다.

앞서 지난해 12월 김성환 민주당 정책위의장은 “민주당은 다주택자들의 부동산 관련 중과세 제도가 옳다는 뜻을 변경할 의사가 없다”고 강조하며 “이같은 제도가 완화되면 대한민국의 ‘초부자’들은 이 기회를 틈타 다시 부동산 투기에 나설 것”이라며 정부의 뜻에 정면 반박했다.

이에 정부 관계자는 “얼어붙은 부동산 시장을 되살려야 한다는 데 많은 국민이 공감하고 있는 만큼 최고 세율 인하를 비롯한 다주택자 중과세 완화 및 폐지가 필요하다는 점을 야당에 적극적으로 설득하겠다”고 밝혔다. 정부가 추진 중인 다주택자 취득세 및 양도세 중과 면제가 현실화하는 시기는 야당을 얼마나 빨리 설득하느냐에 달려있는 셈이다.

동탄신도시 아파트 매매 거래량 하락, 매매가도 '뚝뚝'
'올랐다 내렸다' 반복하는 집값, GTX-A 호재에도 혼란 '여전'
내년 초 금리 인하 타진하는 연준, 국내 부동산 안정세 접어드나

반도체 산업단지의 대표 수혜지역으로 꼽히며 올해 들어서도 매월 최고가를 경신해 온 경기도 화성 동탄신도시 아파트 가격이 돌연 하락세로 돌아섰다. 빠르게 오른 만큼 하락세 또한 가팔라지는 모양새다. 수원 광교신도시도 하락 거래가 나타나면서 매수자의 관심이 잦아들고 있다. 이에 조정대상지역을 해제하는 내용의 1·3 부동산 대책과 특례보금자리론 등 정책 효과에 따른 상승분을 반납하며 연초 가격으로 돌아갈 것이란 전망이 제기된다.

상승가도 달리던 동탄, 돌연 '하락 전환'

지난 14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄역 롯데캐슬 전용면적 84㎡는 지난 10월 11층이 15억500만원에 손바뀜한 이후 거래량이 없다. 같은 달 48층이 16억2,000만원에 거래되며 최고가를 기록한 이래 며칠 만에 1억원 이상 저렴한 가격으로 팔린 것이다. 전용 59㎡도 지난달 3일 12억1,000만원으로 8월 기록한 최고가(12억9,000만원) 대비 하락 거래됐다. 한국부동산원 주간아파트 가격 동향에 따르면 동탄신도시가 속한 화성시는 변동률이 7일 0.05%에서 -0.01%로 하락 전환했다. 1주일 만인 11일에는 -0.11%로 하락 폭이 커졌다.

수원 광교신도시 또한 하락 조짐이 나타나고 있다. 대장아파트라 불리는 광교중흥S클래스는 지난달 18일 전용 84㎡ 49층이 13억9,500만원에 거래됐다. 월(15억5,500만원) 연중 최고가를 기록한 이후 10월(14억7,000만원)을 거쳐 하락세가 이어지고 있는 셈이다. 근처 광교호수마을호반베르디움은 전용 84㎡가 지난달 25일 9억원에 거래되며 9월(11억2,000만원) 대비 2억2,000만원이나 떨어졌다.

두 곳 모두 시세 하락에 앞서 거래량이 줄어드는 추세를 보였다. 화성시는 아파트 매매 거래량이 5월 976건에서 10월 609건으로 꾸준히 감소했으며, 광교신도시가 있는 수원 영통구도 같은 기간 493건에서 279건으로 대폭 줄었다. 다만 최근 들어 집값이 올랐다 내렸다는 반복하는 등 혼란이 이어지고 있는 만큼 하락세를 보이던 이들 지역이 언제 다시 반등할지 알 수 없다는 의견도 나온다.

실제 동탄은 지난 10월에도 갑작스러운 집값 상승행진을 보인 바 있다. 지난해 폭락을 주도하던 동탄2신도시 부동산 시장이 다시금 살아난 것이었다. 특히 동탄신도시에서도 드문 대형주택형이나 신축 아파트 중심으로 신고가가 경신됐다. 화성시 청계동 ‘청계숲사랑으로 부영’(2017년 준공) 전용 147㎡이 8월 28일 8억3,000만원에 거래되며 신고가를 경신했는데, 이틀 뒤(8월 30일)에 8억3,500만에 거래되며 연이어 신고가를 썼다. 화성시 반송동 ‘메타폴리스’(2010년) 187㎡는 15억5,000만원에 거래되면서 전고가(2021년) 대비 5,500만원 올랐다.

불안정한 부동산 시장, "불확정 요소 산재해 있어"

이처럼 집값이 등락을 반복하고 있는 건, 상승 요인과 하락 요인이 번갈아 강조되고 있기 때문이다. 특히 동탄신도시는 삼성전자 화성캠퍼스와 기흥캠퍼스가 근처에 있고 남쪽으로 용인시 남사읍에 반도체 클러스터가 계획되면서 올 상반기 실수요자들의 관심이 몰린 지역이다. 애초부터 상승 요인이 확실한 지역이라는 의미다. 내년엔 동탄역에 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통이라는 호재도 있다. 내년에 수서-동탄 간 운행하는 GTX-A가 무사히 개통하게 되면 서울 이동 시간은 19분으로 단축된다. 2027년에는 동탄 인덕원 복선 전철이 개통되면서 인근 도시로의 이동 또한 한결 편리해질 전망이다. 이 같은 호재에 힘입어 최근 인근 인구가 100만 명을 돌파한 상태인 만큼 아파트 매매가 상승 요인은 점차 강화될 것으로 보인다.

다만 최근 부동산 시장이 대대적인 빙하기를 맞으면서 동탄신도시 또한 직격탄을 맞을 가능성이 높아졌다. 가격 방어 등을 이유로 인기를 끌었던 강남 아파트의 인기도 시들한 상황이다. 한국부동산원에 따르면 지난 11일 기준 전국 아파트 매매가는 전주 대비 0.04% 하락했다. 같은 기간 수도권(-0.01%→-0.05%)·서울(-0.01%→-0.03%)·지방(-0.02%→-0.03%) 모두 하락 폭이 확대됐다. 이에 대해 부동산원은 “거래 희망 가격 격차가 큰 상황 속에서 주택 시장의 불확실성으로 매수 문의가 더욱 한산해지고 있다”며 “매도가격 하향 조정 매물이 나타나고, 급매물 위주로 간헐적인 거래만 이뤄지는 등 하락 폭이 확대되고 있다”고 설명했다. 매수세도 위축을 면치 못하고 있다. 부동산원에 따르면 지난 11일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 전주(87.9)보다 0.5p 떨어진 87.4로 나타났다. 같은 기간 서울 아파트 매매수급지수는 84.7에서 83.8로 하락했다. 특히 강남지역 아파트 매매수급지수(86.6→85.5)가 노도강(노원·도봉·강북구)이 속한 강북지역 아파트 매매수급지수(82.9→82.1)보다 더 급격히 떨어졌다. 이는 곧 동탄신도시가 제힘을 쓸 여건이 전혀 안 돼 있다는 의미기도 하다.

전문가들은 동탄신도시가 우선 내년 상반기 올 초 시세로 돌아갈 수 있으리란 전망을 내놓는다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “올 초 1·3 대책과 특례보금자리론 등 부양대책이 연이어 나온 가운데 각종 호재가 많았던 지역”이라며 “내년 상반기에는 별다른 부양책이 없는 만큼 올 초 시세로 돌아갈 수 있다”고 전했다. 다만 일각에선 미 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하 등 각종 불특정 요인이 남아 있는 만큼 아직 전후 관계를 완벽히 파악하기는 힘들 것이란 의견도 나온다. 연준의 기준금리 동결론이 얼마나 이어지느냐를 우선 살펴봐야 한다는 것이다. 내년 초께 연준이 금리 인하를 타진하리란 전망이 우세한 만큼 국내 부동산 혼란도 막을 내릴 가능성이 높아졌으나, 본격적인 안정세에 접어들기까지는 적잖은 시간이 걸릴 것으로 보인다.

"당첨돼도 돈 못 내서 소용없다" 실수요자 청약통장 해지 증가
분양가 뛰고, 부동산지수는 미끄러지고, 미분양 매물은 쌓인다
먼지 쌓이는 청년 우대 청약상품, 기약 없는 '내 집 마련'

아파트 분양가가 급격히 상승하며 청약통장을 해지하는 이들이 증가하고 있다. 시세 수준까지 치솟는 분양가를 감당할 수 없어 '당첨' 자체가 무의미해지는 사례가 늘어나고 있는 것이다. 한국부동산원에 따르면 11월 기준 청약통장 총가입자 수는 2,713만6,195명으로 올 초 대비 60만 명 가까이 줄었다. 지난해 6월 이후 17개월 연속 감소세다. 경제적으로 자리를 잡은 실수요자는 물론, 내 집 마련의 꿈을 키워가야 할 청년층마저 청약통장에서 손을 놓으며 관련 시장 침체가 가속화하는 양상이다.

"어차피 침체기인데" 청약 손 놓는 실수요자들

주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘11월 민간아파트 분양가격 동향’ 보고서에 따르면, 서울 민간아파트 3.3㎡당 분양가는 전월 대비 6.16% 상승한 3,415만원으로 집계됐다. 전년 동기 대비 14.4% 상승한 수준이다. HUG는 "서울 분양가는 전월 통계에 포함된 중랑구 사업장이 제외되고, 마포구와 성동구 등 상대적으로 가격이 비싼 사업장이 추가되며 분양가가 상승했다"고 설명했다.

부동산 경기 침체가 지속될 것이라는 시장 전망 역시 청약 통장 해지 요인으로 작용하고 있다. 청약 당첨자는 일반적으로 2년 뒤 실입주한다. 향후 주택 시장 침체가 전망될 경우 당장 청약이 당첨돼도 별다른 '메리트'가 없다는 의미다. 실제 부동산 심리지수는 빠르게 낮아지고 있다. 국토연구원에 따르면 11월 전국 주택매매시장 소비심리지수는 101.9로 전월(111.1) 대비 9.2P 감소했다. 20·30세대의 아파트 구매 비중도 30%를 하회하며 올해 최저치를 기록했다.

지방의 경우 쏟아져 나오는 미분양 매물로 굳이 청약통장이 필요하지 않은 상황이 연출되고 있다. 국토부에 의하면 10월 말 기준 미분양 주택 수는 5만8,299가구로 집계됐다. 준공 후 미분양 물량도 10월에 1만 가구를 넘어섰다. 미분양으로 골머리를 앓는 서울 강북구 한화포레나미아의 경우 분양가보다 낮은 금액(마이너스피)이 붙은 분양권이 매물로 나오는 형국이다.

집도 차도 포기하는 청년들, 청약은 무의미하다?

청년층 역시 청약통장을 외면하는 추세다. 청약에 당첨된다고 해도 부모 지원 없이 고가의 분양 대금을 납입할 능력이 없기 때문이다. 이어지는 고금리·고물가에 내 집 마련이 '이룰 수 없는 꿈'이 되자, 아예 청약을 포기하고 부모와 합가하는 청년들도 증가하는 실정이다. 여성가족부 산하 한국청소년연구원이 작년 청년 4,032명 대상으로 진행한 설문 조사 결과를 살펴보면, 응답자 중 76.3%는 ‘소득만으로 내 집 마련이 가능하지 않다’고 답했다.

실제 기존 주택청약종합저축에서 각종 우대금리·비과세 혜택을 추가한 ‘청년우대형 청약종합저축’ 수요는 꾸준히 감소하는 추세다. 신규좌수는 2018년 신설 후 주택청약종합저축에서 넘어온 ‘대환 수요’로 인해 2020년(15만8,519개)까지 꾸준히 증가했으나, 이후 2년 연속 내리 감소해 2022년 9만344개까지 줄었다. 청년들에게 청약은 더 이상 '꿈의 사다리'가 아닌 셈이다.

요즘의 청년들에게 '포기'는 일상이다. 국토교통부에 따르면 2011년 말 62만8,603대에 달했던 서울시 20·30대 보유 차량 대수는 지난해 33만6,212대로 약 46.5% 급감했다. 19~34세 인구 중 주택을 소유한 가구 비율도 2017년 21.1%에서 작년 13.8%로 쪼그라들었다. 집도, 차도 포기한 청년들은 제 역할을 수행하지 못하는 '사다리'들을 외면한 채, 오늘도 볕이 들지 않는 작은 원룸에서 하루를 보내고 있다.

지난해 11월 5만3,167건→올해 7만7,386건 증가
거래량 줄고 매물 쌓이자, 아파트 가격도 내림세 
‘대출 규제, 월세 상승’ 등으로 전세가 오름세는 지속

서울 아파트 매매 시장이 빠르게 식고 있다. 지속된 고금리 기조 속 대내외 경제 여건이 악화하면서 집값의 추가 하락 기대가 대두됨에 따라 매수자들이 관망세로 돌아선 영향이다. 매매 시장이 위축되자 수요는 전세 시장으로 몰리고 있다. 여기에 특례보금자리론 축소 등 대출 규제 강화와 월세 상승 등의 여파로 전세 시장의 오름세가 나타나고 있다. 부동산 구매 시기를 내년 이후로 늦추는 실수요자가 늘 경우 전세 가격 상승세가 지속될 거란 전망이 나온다.

서울 아파트 매물, 지난달 8만 건 돌파한 이후 비슷한 수준 지속

12일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 지난 8일 기준 7만7,386건으로, 지난 10월 1일(7만2,154건)보다 7.25% 늘어났다. 1년 전(5만3,167건)과 비교하면 무려 31.29% 증가한 수치다.

서울 아파트 매물은 올해 1월 4,974건까지 줄며 바닥을 찍었다가 3월 말 6만22건(3월 24일 기준)으로 급등했다. 이후 8월 말 7만406건(8월 26일 기준)까지 증가세가 가팔라지더니 지난달 초 2020년 9월 집계를 시작한 이래 처음으로 8만 건을 돌파했다.

매물이 쌓이는 현상은 전국적으로 나타나고 있다. 지난 6일 기준 전국 17개 시·도 아파트 매물은 53만4,706건으로, 지난해 말(38만9,233건)보다 37.4%(14만5,473건)나 증가했다. 한 달 전(10월 6일 기준)과 비교해도 5.7%(2만8,998건) 늘어난 가운데 서울, 경기도, 지방 등의 지역 구분 없이 매물 건수가 증가하고 있다.

매물이 누적되자 거래량도 급감하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래 건수는 1,454건으로 올해 1월(1,412건) 이후 10개월 만에 최저치를 기록했다. 지난해 11월(727건)과 12월(835건) 저조했던 거래량은 올해 1월(1,412건)부터 4월(3,191건)까지 꾸준히 증가한 뒤 이후 5~9월에는 3,000여 건을 지속 유지했다. 그러나 지난 10월 2,294건으로 줄어든 이후 11월에는 736건으로 쪼그라들며 처음으로 2,000건을 크게 하회했다.

매매 시장은 하락세인 반면, 전세 값은 계속 올라

상황이 이렇다 보니 가격도 내림세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트값은 전 주 전보다 0.01% 하락하며 지난 5월 셋째 주(-0.01%) 이후 29주 만에 하락세로 전환했다. 강북구(-0.06%), 금천구(-0.06%), 구로구(-0.04%), 관악구(-0.04%) 등 외곽 중저가 지역은 물론 강남구(-0.05%), 서초구(-0.01%) 등 핵심지에서도 하락세가 나타났다.

이를 두고 부동산 업계는 현재 시장에서 고금리로 인한 자금조달 어려움에 더해 매수자와 매도자 간 힘겨루기가 팽팽하게 이어지고 있다고 평가한다. 부동산원 관계자는 “현재 서울 등 주요 부동산 시장에선 거래가 끊기고 매물 적체가 강해지는 현상이 두드러지고 있다”며 “실거래가 기준으로 집값이 크게 하락하자 시장에 대거 뛰어들었던 매수 대기자들이 집값이 고점에 이르렀단 인식이 확산되면서 적극적인 거래를 재차 보류한 영향으로 보인다”고 설명했다.

반면 전세 시장은 매매 시장과는 다른 양상을 보이고 있다. 10일 KB부동산의 주택가격 통계에 따르면 올해 11월 서울 아파트의 3.3㎡당 전세 평균 가격은 2,308만5천원으로 집계됐다. 10월(2,288만 3천원)보다 0.88% 오른 수치로, 서울 아파트의 평당 전세 평균 가격이 2,300만원을 넘은 것은 올해 2월 이후 9개월 만이다.

서울 아파트 전셋값은 올해 1월 평당 2,398만3천원에서 7월 2,245만1천원까지 지속 하락했으나 8월부터 상승세를 보였다. 지역별로 강서(1.48%), 영등포(1.45%), 강동(1.18%), 송파(1.13%) 등이 서울에서 높은 상승률을 기록했다. 강북 권역에선 용산이 전월보다 2.98% 올라 서울 전체 지역 가운데 가장 상승폭이 컸고, 성북(2.13%)도 2% 이상의 상승률을 기록했다.

전국 기준 아파트 전셋값도 평당 1,181만9천원으로 집계되며 전월 대비 0.64% 올랐다. 수도권 상승률은 0.85%, 5개 광역시는 평균 0.16% 올랐다. 지역별로는 인천의 상승률이 0.36%로 전국 평균보다 낮았지만 경기가 0.95% 상승했다. 대전(1.06%)과 광주(0.52%)는 10월보다 상승했고, 부산(-0.07%)과 대구(-0.18%), 울산(-0.20%)은 하락했다.

집값 추가 하락에 따른 시장 관망세, 전세 시장 전망은?

전세 시장 상승세의 원인으론 정부 정책 효과, 매매 시장의 둔화, 월세 상승 등이 꼽힌다. 정부는 역전세로 인한 세입자들의 피해 확대를 우려해 지난 7월 말부터 전세보증금 반환용 대출에 한해 기존 총원리금부채상환비율(DSR) 40% 규제의 예외로 두고 총부채상환비율(DTI) 60% 적용을 허용했다. 전세 대출 규제가 완화되면서 전셋값 하방 압력이 줄어든 셈이다.

주택 매매 수요가 집값 추가 하락을 기대하며 관망세로 돌아선 것도 전세 시장의 과열이 식지 않는 원인이다. 여기에 내년 서울 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준으로 전망되는 점도 수급불균형의 배경으로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 실제 내년도 서울 아파트 입주 물량은 1만921가구로, 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이다.

초강세를 보이는 월세 시장도 전세 시장의 상승세에 영향을 주고 있다. 11일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 아파트 월세(전세보증금은 제외) 계약을 분석한 결과, 올해 들어 지난달까지 거래된 서울 아파트 평균 월세액은 102만원으로 나타났다. 이는 지난 2021년 평균 90만원보다 12만원(13.3%), 지난해 98만원보다는 4만원 늘어난 수준이다.

전문가들 사이에선 전세 가격 오름세가 지속될 것이란 전망이 나온다. 한국건설산업연구원(건산연)은 지난달 2일 '2024년 건설·부동산 경기 전망 세미나‘에서 내년 전국 주택매매가격은 2.0% 내릴 것으로 예상했으나, 전국 전셋값은 2.0% 오를 것으로 전망했다. 김성환 건산연 부연구위원은 “전세자금대출 금리가 하락하고 있고, 매매 수요 축소로 인한 수요 유입이 있을 것으로 예상되며 입주 물량이 소폭 감소해 전셋값은 상승할 것”이라며 “전세보증금 반환 이슈가 이어지고 있지만 전체 시장 가격에 영향을 미칠 정도는 아니다”라고 설명했다. 부동산R114 관계자도 “실수요자들이 아파트 매매가격 하락을 점쳐 집 구매 시기를 내년 이후로 늦추는 것이 가장 큰 아파트 가격 하락 요인으로 보인다”며 “이 밖에도 복합적 요인들이 작용하고 있어 전세가격 상승이 불가피할 것으로 보인다”고 내다봤다.

대한건설정책연구원, ‘건설외감기업 경영실적 및 한계기업 분석’보고서 발표
고금리 장기화로 늘어난 이자비용 및 건설 자잿값 상승 등이 주요 배경
수익성 저하로 건설사들 부실시공마저 심각한 수준

건설기업 10곳 중 4곳은 정상 채무 상환이 어려운 ‘잠재적 부실기업’에 해당하는 것으로 집계됐다. 지난해부터 이어진 고금리 장기화에 따라 이자 부담이 늘고, 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 공급망 불안으로 건설 자잿값까지 상승하면서 영업이익이 크게 악화된 영향이다. 수익성 저하로 건설사들의 부실시공마저 ‘심각’ 단계에 이르며 건설 업계 신뢰도가 바닥으로 떨어진 가운데, 정부의 적절한 조치 없인 내년 건설 업계 부실이 본격화할 것이란 우려 섞인 전망도 나온다.

부실기업, 대기업보다 중소기업서 많이 늘어

28일 대한건설정책연구원의 ‘건설외감기업 경영실적 및 한계기업 분석’ 보고서에 따르면 지난해 국내 건설 업계(이하 모두 외감기업 기준)의 이자보상배율은 4.1배를 기록했다. 2018년 6.8배에서 2019년 5.6배로 하락한 후 지속 오름세를 보였던 건설업 이자보상배율은 2021년 6.4배까지 회복한 이후 지난해 급락하면서 최근 5년 동안 최저치를 기록했다. 지난해 전체 산업의 이자보상배율이 5.1배인 것과 비교하면 산업 평균보다 낮은 수준이다.

영업이익을 이자비용 등 금융비용으로 나눠 산출되는 이자보상배율은 기업의 채무 상환 능력을 나타내는 지표로 활용된다. 한국은행은 영업이익보다 이자비용이 많아 이자보상배율이 1 미만인 기업을 정상적 채무 상환이 어려운 잠재적 부실 상태로 간주하고, 이자보상배율이 3년 연속 1 미만인 기업들을 ‘취약기업’으로 분류한다.

지난해 이자보상배율이 1 미만인 건설기업은 929곳으로, 건설업 전체의 41.6%를 차지했다. 2018년 32.3%(642곳)에서 매년 상승해 4년 만에 10%포인트 가까이 오른 셈이다. 이 역시 전체 산업 평균인 36.4%보다도 크다.

지난해 한계기업에 해당하는 건설기업은 387곳으로 전체의 18.7%에 달했다. 2020년 15.8%에서 2021년 17.3%, 2022년 18.7%까지 증가해 온 한계기업 비중은 토목건설업의 비중이 2020년 67개사에서 2022년 96개사로 늘면서 3년 만에 43.3% 상승했다. 건물건설업도 2020년 149개에서 2022년 183개사로 늘었다.

기업 규모별로는 대기업이 전체 387개사 중 54개사로 14.0% 비중을 차지했으며, 중소기업은 333개사로 86.0%를 차지했다. 기업 규모별 그간 한계기업 추세를 보면 건설대기업은 2020년 46곳에서 2021년 47곳, 지난해에는 54곳으로 비슷한 수준을 유지한 반면, 중소기업은 2020년 259곳에서 2021년 302곳, 지난해에는 333곳으로 매년 큰 폭 증가했다. 대기업은 큰 변화가 없었지만, 중소기업은 급증세가 이어지고 있는 셈이다.

건설 업계 ‘한계기업’ 증가세 배경

건설 업계의 한계기업 증가는 지난해부터 이어진 고금리 장기화에 따라 이자비용이 증가한 영향이 주효했다. 코로나19 팬데믹 기간 저금리 기조에 맞춰 투자와 부채를 늘려온 건설기업들은 잇따른 기준금리 인상에 이자비용이 늘면서 경영 실적이 악화 일로를 걷기 시작했다.

실제로 지난해 건설 업계의 평균 매출액은 1,107억원으로 전년 대비 15.4% 증가했지만, 영업이익률은 4.5%로 전년보다 1.5%p하락했다. 그간 건설 업계 영업이익률은 2019년 5.6%에서 2021까지는 6%대 상승세를 이어왔으나 지난해 4%대로 급락했으며, 순이익률도 2021년 4.9%에서 지난해 3.6%까지 떨어졌다. 같은 기간 부채비율도 전년(133.5%)보다 11%포인트 넘게 상승한 144.6%로 집계됐다. 2018년 132.8%에서 2020년 120%대로 낮아졌으나, 지난해 최근 5년간 최고 수준으로 급등했다.

여기에 러-우 전쟁 이후 지속해서 상승한 건설 자잿값도 건설 업계의 재정건전성 악화를 키웠다. 이에 대해 김태준 대한건설정책연구원 연구위원은 “고금리 기조가 계속되고 있고 건설 원가 역시 높은 상태로 올해 건설업의 부실은 더욱 악화할 것”이라며 “건설 경기의 반등이 이뤄지지 않는다면 내년 이후 건설 업계의 전반적인 부실은 본격화될 것이므로 이에 대한 대응 방안이 필요하다”고 밝혔다. 이어 “이미 상당히 진행된 공사들이 중단되지 않도록 건설 업계의 유동성 공급을 현실화하고 부실기업들에 대한 선제적인 구조조정을 실시할 필요가 있다”며 “정상적으로 영업하고 있는 전문·중소 건설 업체들의 연쇄 부도 및 흑자 도산이 발생하지 않도록 공정한 생태계 관리 체계를 강화해야 한다”고 진단했다.

‘LH 철근 누락 사태’ 등 건설사 부실시공 인식마저 자리 잡아

수익성 저하로 인해 건설사들의 부실시공마저 심각한 수준에 이르렀다. 지난 4월 인천 검단 아파트 지하주차장이 철근 누락으로 붕괴하는 사고가 발생한 것에 더해, 한국토지주택공사(LH)가 발주한 무량판 구조 아파트 91개 단지 가운데 15개 단지에서도 철근 누락이 무더기로 확인된 바 있다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 7월 31일 정부서울청사에서 브리핑한 내용에 따르면 철근이 누락된 15개 단지 중 7개 단지는 구조 계산을 누락하거나, 잘못한 것으로 드러났다. 구조 계산은 건물에 작용할 수 있는 각종 하중을 계산해 각 부위가 하중을 버틸 수 있는지 확인하는 작업으로, 시공능력평가 27위인 한신공영이 시공한 양주회천 A15 단지는 154개 무량판 기둥 전부에 보강 철근이 빠졌다. 또 업계 41위인 효성중공업이 시공한 광주선운2 A2 단지는 구조 계산 오류로 112개 무량판 기둥 가운데 42개의 보강 철근이 빠졌다.

철근이 누락된 단지를 시공했거나 시공 중인 건설사 대부분은 중견 건설사지만, DL건설·한신공영·HL디앤아이한라·효성중공업 등 시공능력 평가액 1조원이 넘는 1군 건설사도 다수 포함됐다. 이에 따라 건설사 규모가 더 이상 아파트의 완성도를 보장해 주지 못한다는 우려가 확산하면서 건설 업계 신뢰는 바닥으로 떨어졌다. 한 부동산 업계 관계자는 “불과 2021년과 지난해 HDC현대산업개발에서 비슷한 사고가 발생했다”며 “GS건설의 부실시공 이슈에 이어 이번 LH 철근 누락 사태까지 겹치자 시장에선 아파트 부실시공이 만연하다는 인식이 자리 잡았다”고 전했다.

현재 건설 업계에선 브릿지론에서 본 프로젝트파이낸싱(PF)로 넘어가는 사업장이 줄어들고 있다. 여기에 본 PF에서도 높아진 신규 발행·차환 비용 등으로 자금 부담에 허덕이는 시행사와 건설사가 늘고 있다. 이런 상황에서 잇따른 부실시공 이슈까지 가중될 경우 자금 경색이 심화하면서 부실기업 수는 더욱 늘어날 것으로 보인다.

11월 셋째 주 기준 강남구 집값 0.02% 하락, 전국적으로도 부동산 하락세
부동산 시장 현재 가격보다 최대 30% 떨어질 것이라는 '2차 폭락론'에 힘 실려
2차 폭락 시 부동산에 돈 보따리 푸는 중국 상황 그대로 따라갈 수도

서울 집값 바로미터로 여겨지는 강남 집값이 7개월여 만에 처음 하락세로 전환됐다. 상징성이 큰 강남 집값이 하락 국면으로 돌아서자 시장 분위기도 얼어붙었다. 이는 고금리 기조가 장기화됨에 따라 주택담보대출 여력이 크게 감소하면서 주택 실수요, 투기 수요도 모두 위축됐기 때문으로 분석된다. 이에 일부 전문가들은 한국 부동산 '2차 폭락'을 점치며 2024년엔 국내 아파트 가격이 현재 가격 대비 30%까지 하락할 수 있다는 전망을 내놓고 있다.

2차 폭락이 현실화되면 우리 정부 또한 빚을 감수하고서라도 부동산 시장에 공적 자금을 대거 풀 수밖에 없을 것이라는 예측도 뒤따른다. 당장 현재 중국만 보더라도, 경제 회복의 발목을 잡는 자국 부동산 문제 해결을 위해 결국 대규모 빚을 내 돈 보따리를 풀었기 때문이다. 한국과 중국 모두 경제에서 부동산 시장이 차지하는 비중이 매우 높은 만큼, 내년 부동산 시장 폭락이 현실화되면 결국 우리 정부가 앞선 중국의 수순을 그대로 밟을 것이라는 지적이다.

31주 만에 처음 하락세 전환한 강남구 집값

26일 한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주(20일) 기준 강남구 집값은 0.02% 내렸다. 지난 4월 셋째 주(17일) 하락에서 벗어난 이후 31주 만에 처음으로 하락 전환한 것이다. 단지별로 살펴봐도 하락 흐름이 뚜렷하다. 강남구 압구정동에 위치한 '현대1차' 전용 196㎡는 지난달 67억원에 손바뀜했는데, 이는 지난 4월 78억원에 팔린 것을 감안하면 11억원이 내린 셈이다. 역삼동 '역삼푸르지오' 전용 84㎡도 지난 9월 23억9,500만원에 거래된 바 있는데, 이는 지난 7월 기록한 고점인 24억3,000만원보다 3,500만원 떨어진 금액이다. 이 밖에도 최근 주요 단지에선 거래 신고가가 경신되지 않고 있다.

하락세가 가시화되면서 매물 또한 쌓이고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 같은 날 강남의 아파트 매물은 6,730건으로 석 달 전(6,336건) 대비 6.2% 많아졌다. 거래량도 감소세로, 서울부동산광장에 의하면 지난달 서울 아파트 매매량은 2,311건으로 전월(3,400건) 대비 33% 줄었다. 올 4월부터 매달 3,000건 이상 6개월 만에 거래되다가 2,000건대로 내려온 것이다.

강남 집값의 하락 요인으로는 역설적이게도 그간의 가격 급등이 꼽힌다. 지난해 집값이 급락한 이후 상급지인 강남으로 실수요자들이 몰리면서 가격이 매우 빠르게 반등했는데, 이에 따라 집을 팔려는 집주인과 실수요자들 사이의 눈높이 차이가 벌어진 탓에 더 높은 가격에 거래가 되지 못하고 신고가보다 낮은 가격에 거래가 이어지고 있다는 설명이다.

여기에 투자 수요가 현재 분산되고 있다는 점도 강남 집값에 하방 압력을 더하는 요인이다. '강남 불패'라는 말이 있듯 과거엔 투자 수요도 강남으로 몰리는 경향이 짙었으나, 최근엔 강남보다는 경기 수원 광교 신도시, 화성 동탄신도시, 광명시, 과천시 등 다른 지역으로 투자하는 경우가 크게 느는 추세다. 이와 관련해 김학렬 스마트튜브 소장은 "실수요자라면 서울에 얽매일 필요가 없다"며 "수도권을 하나로 놓고 가격으로 우선순위를 세우면 경기권, 인천권 지역 등 서울보다 더 나은 지역들이 있다"고 말했다.

강남 집값 하락, 고금리 장기화로 인한 대출 여력 감소가 '2차 폭락론'의 주요 근거

올 들어 상승세를 지속하던 강남 집값이 7개월여 만에 떨어지자, 일각에선 한국 부동산 시장 전반이 얼어붙을 것이라는 예측도 나온다. 올 초부터 서울 아파트 매매 거래량이 살아나고 분양·입주권 거래 및 청약 경쟁률도 눈에 띄게 늘던 흐름과 달리, 부동산 시장의 바로미터로 여겨지는 강남 집값이 최근 하락하고 있는 만큼, 올해 초부터의 부동산 시장은 잠깐의 반등기를 거친 것이며 올해 말부터는 '2차 폭락'이 올 것이라는 지적이다. 실제로 23일 기준 서울을 포함한 수도권과 지방의 상승 폭은 둔화되면서 전국 아파트값 또한 19주 만에 보합 전환됐다. 이 중 인천은 0.05% 내려 전주(0.04%)보다 낙폭을 키웠고, 인천 8개 구 모두 집값이 내렸다. 경기도의 경우 0.02% 올랐으나 전주(0.03%)보단 상승 폭이 줄었다.

저금리 기조에 힘입어 최근 몇 년 사이 상승세를 보였던 아파트값은 2021년 10월 정점을 찍었다. 특히 2020년 이후 역대 최저 금리 상황에서 주택 실수요와 투기 수요가 동시에 자극되면서 2021년 9월엔 2007년 이후 가장 낮은 미분양 세대수를 기록하기도 했다. 그러나 2021년 하반기부터 국내외 경제 여건이 악화되고 국내 기준금리가 가파르게 상승하면서 상황은 반전됐다. 고금리 직격탄을 맞은 부동산 시장은 1년 3개월간 하락세를 벗어나지 못했다. 그러나 올해 1월 '부동산 가격이 바닥을 찍었다'는 평가가 나오면서 올 초부터 반등을 시작했다가 지난 9월부터 다시금 강남 지역을 필두로 2차 하락 조짐을 보이고 있는 것이다.

전문가들은 한국 부동산 시장 전반의 2차 하락 근거로 현재 대출금리가 여전히 높은 데다 금융 당국이 추가로 금리 인상 카드를 꺼내 들 가능성이 있다는 점을 꼽는다. 그도 그럴 것이 최근 은행 주담대 금리 상단은 7%대에 육박하는 상태다. 이와 관련해 교보증권은 '2024년 부동산 시장 전망' 보고서를 통해 국내 아파트 가격이 현재 가격 대비 최대 30%까지 더 떨어질 가능성이 있다는 전망을 내놓기도 했다. 그러면서 고금리 기조가 장기화하고 있는 가운데 시장이 아직 이를 완전히 반영하지 않았다는 점을 부동산 비관론의 가장 큰 이유로 꼽았다.

부동산 시장 '인질' 된 중국, 우리나라도 상황 다르지 않아

상황이 이렇다 보니 일각에선 우리나라가 최근 부동산 시장의 '인질'이 된 중국의 전철을 그대로 밟는 것 아니냐는 우려가 나온다. 지난 14일 중국 정부는 대형 부동산 업체인 헝다그룹과 비구이위안(컨트리가든)이 디폴트(채무불이행)에 빠지자, 장기 저금리의 부동산 정책 자금 1조 위안(약 181조원)을 부동산 시장에 공급한 바 있다. 또한 앞서 10월 말에는 1조 위안의 국채를 발행해 지방정부에 재정지원 정책을 펼치기도 했다. 즉 제로 코로나 정책 폐기 이후에도 여전히 부동산 경기가 악화 일로를 걷자 도합 2조 위안(약 362조원)에 이르는 대규모 경기 부양책을 쓴 것이다.

중국은 작년 기준 총부채는 국내총생산(GDP)의 297%로 미국(256%)보다 더 비대하다. 즉 부채 문제에 이미 경고등이 켜진 상황이다. 또한 2008년 글로벌 금융위기 당시 중국 정부가 풀었던 4조 위안의 경기 부양책도 경기 진작 효과보다는 지방정부 부채 문제를 악화시키는 등 부작용이 더 컸던 만큼, 전문가들 사이에선 이번 중국 정부의 조처가 자국 부동산 시장 분위기를 근본적으로 바꿔놓진 못할 것이라는 비판의 목소리가 높았다. 그럼에도 중국 정부가 다시 빚을 내서라도 경기 부양에 나섰던 건, 중국 부동산 관련 산업이 전체 GDP에서 차지하는 비중이 25%에 이르는 데다, 중국의 가계 자산에서 주택이 차지하는 비중은 70%에 달하는 등 부동산 시장 자체가 중국 경제에 미치는 영향이 상당히 크기 때문이라는 분석이다. 중국 정부가 부동산 시장의 인질이 됐다는 평이 나오는 이유다.

문제는 중국과 마찬가지로 우리나라 경제 또한 부동산 시장에 크게 의존하고 있다는 것이다. 지난 7월 한국은행과 통계청이 내놓은 '국민대차대조표(잠정)'에 따르면 주택을 포함한 부동산이 가계 순자산에서 차지하는 비중은 74.6%에 달했으며, 당시 부동산 관련 자산 가격이 하락하며 토지와 건물을 포함한 국민 비금융 자산의 명목 보유손익이 1998년 이후 처음으로 손실로 전환된 바 있다. 이런 가운데 한국 부동산 시장이 일부 전문가들의 예측처럼 실제로 2차 폭락을 겪게 되면 우리 정부 또한 현재 부채 비대화를 감수하고 대규모 공적 자금을 풀고 있는 중국 정부와 결국 같은 수순을 거칠 가능성을 배제할 수 없다는 지적이다.

강남 집값 상승세 멈췄다, 셋째 주 매매가 0.02% 빠지며 하락 전환
정부의 가계부채 조이기에 시장 '흠칫', 내년부터는 정책 모기지 대폭 축소
집값은 떨어지고 보유세는 오른다, 강남 집주인 한숨 깊어져

서울 강남구 아파트값이 7개월 만에 하락세로 돌아섰다. 전국 아파트 가격도 19주 만에 상승을 멈췄다. 가계부채 증가세를 방관하며 부동산 완화 정책을 시행하던 정부가 태세를 전환하면서다. 지난 10월 특례보금자리론 일반형을 중단한 정부는 내년부터 정책 모기지 공급 규모를 축소, 본격적인 '대출 조이기'에 돌입할 예정이다. 정책 의존도가 높은 강남권 아파트 시장이 휘청일 수밖에 없는 상황이 도래한 셈이다.

치솟던 강남구 집값, 결국 미끄러졌다

23일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(지난 20일 기준) 전국 아파트 매매가 변동률은 보합(0%)을 기록했다. 지난 7월 셋째 주 이후 19주 만에 상승세가 꺾인 것이다. 서울은 0.03%로 소폭 상승세를 이어갔지만, 상승폭은 한 주 전(0.05%) 대비 줄어들었다.

올해 집값 상승을 주도한 강남구는 -0.02%로 하락 전환했다. 업계에서는 차후 재건축 단지 및 급격하게 가격이 뛴 매물 위주로 가격 조정이 이뤄질 것이라는 전망이 제기된다. 실제 강남 대치동 대표 재건축 단지인 은마아파트 전용 76㎡는 지난달 24억3,000만원에 손바뀜하며 올해 최고가를 썼으나, 지난 9일에는 이보다 6,000만원 내린 23억7,000만원에 거래됐다.

지난주 0.02% 상승한 서초구도 이번 주는 보합에 머물렀다. 청년층의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 매수) 수요가 집중됐던 ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’의 상승세 역시 멈췄다. 수도권의 상승폭은 0.03%에서 0.01%까지 줄었고, 지방(0.02%→0%)은 보합 전환했다. 가격 상승에 대한 기대가 줄어들면서 시장 전반의 열기가 본격적으로 식어가는 양상이다.

강남 하락세 원인은 정부의 '가계부채 브레이크'

집값 하락세의 주요 원인으로는 정부의 부동산 정책 노선 전환이 지목된다. 윤석열 정부는 지금까지 부동산 및 경기 부양에 중점을 두고 경제를 운용해 왔다. 특례보금자리론을 40조원 이상 공급하는가 하면, 50년 만기 주택담보대출 상품을 내놓으며 오히려 대출을 '장려'하기도 했다. 그 결과 가계부채 규모는 순식간에 불어났다. 한국은행이 발표한 3분기(7~9월) 가계신용 통계에 따르면 9월 말 기준 우리나라 가계신용 잔액은 1,875조6,000억원에 달했다. 사상 최대치다.

위기를 감지한 정부는 가계 부채에 '브레이크'를 걸기 시작했다. 지난 10월부터 매매가 9억원까지 허용되던 특례보금자리론 일반형(주택가격이 6억원을 초과하거나 부부 합산 소득이 1억원을 초과하는 경우)을 중단한 것이 대표적인 예다. 올해 4월 이후 매달 3,000건을 웃돌던 서울 아파트 거래량은 정부의 본격적인 대출 규제가 시작된 10월 들어 2,262건까지 줄었다. 특히 정책 의존도가 높은 강남 아파트 시장의 경우 정부의 '태세 전환'에 직격탄을 맞았다. 시장의 진리처럼 여겨지던 '강남불패' 기조가 순식간에 무너진 이유다.

정부는 내년부터 본격적으로 정책 모기지 공급 규모를 줄여나갈 예정이다. 금융당국은 내년도 정책 모기지 공급을 21조원 수준까지 축소하는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다. 올해 정책 모기지 공급 규모(약 50조원) 대비 60%가량 줄어든 수준이다. 각종 정책금융 상품이 대출을 부추기며 가계부채 부실 우려를 키웠다는 시장의 지적이 당국의 결정에 반영된 것으로 보인다.

보유세까지 뛴다, 강남 위 '먹구름'

강남권 고가 아파트 보유자의 한숨은 한동안 끊이지 않을 것으로 보인다. 당장 내년부터 고가 아파트 중심으로 보유세 부담이 가중될 가능성이 크기 때문이다. 지난 21일 국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회에서 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안’을 심의·의결했다. 이에 따라 내년 공시가격에 적용되는 현실화율은 올해와 동일하게 2020년 수준으로 동결된다.

올해 들어 전국적으로 아파트 가격 하락세가 이어진 만큼, 부동산 보유세는 전반적으로 소폭 하락할 전망이다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 전국 아파트 매매가격은 4.98% 미끄러진 바 있다. 중저가 주택의 보유세 부담에는 큰 편차가 없을 것으로 보이며, 보유세가 오르는 일부 주택의 상승폭도 4~5% 선에서 그칠 것으로 전망된다.

하지만 지난해 대비 매매가가 크게 오른 서울 강남권 고가 아파트의 경우 상황이 다르다. 공시가격이 높아지고 이에 따라 보유세 부담이 가중될 가능성이 상당히 높기 때문이다. 한국부동산원이 발표한 ‘전국 주간 아파트 가격 동향 조사’에 의하면 올해 11월 둘째 주까지 매매가 상승폭은 강남 0.73%, 서초 0.88%, 송파 3.58% 수준이다.

일례로 서울 강남구 대치동 은마아파트의 올해 시세 상승분이 공시가격에 그대로 반영될 경우, 은마아파트 보유자는 내년 올해보다 약 130만원 많은 보유세를 납부해야 한다. 정부의 부동산 완화 정책으로 찾아왔던 '강남의 봄'이 순식간에 지나가고, 본격적인 찬바람이 불어닥치는 양상이다.

노도강에 구로구까지 서울 집값 하락세 가시화
집값 하락 이유, 가계대출 축소와 고금리에 있어
당분간 급등락 없는 '힘겨루기' 장세 이어질 듯

서울 집값이 심상치 않다. 상대적으로 실수요자들의 선호도가 낮은 ‘노·도·강(노원구·도봉구·강북구)' 지역을 비롯해 구로구까지 집값 하락세에 동참했다. 고금리 여파로 부동산 시장이 약세로 돌아서면서 전국 아파트값 상승 폭이 5주 연속 축소되는 가운데 전문가들 사이에선 이번 집값 하락의 원인이 정부의 가계대출 축소 정책에 있다는 목소리가 나온다.

서울 노도강, 2주째 집값 하락 관측돼

19일 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.05% 상승하며 전주와 비슷한 상승 폭을 유지했다. 그러나 노원구와 강북구의 매매가격은 0.01% 하락하며 2주 연속 내림세를 보였고, 도봉구는 전주 0.01% 대비 0%로 내려앉으며 보합으로 전환했다. 강남권 외곽인 구로구마저 전주 대비 0.02% 하락했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 중계동에 있는 '중계그린1단지' 전용 39㎡는 지난 6월 4억6,000만원에 거래됐지만 이달 15일 4억5,000만원으로 손바뀜했다. 지난 7월 7억500만원에 거래됐던 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전용 84㎡도 지난 2일 약 7,000만원가량 하락한 6억3,300만원에 거래됐다. 집값이 급등했던 2021년 8억5,000만원보다는 2억원 넘게 내려간 수치다. 또 지난 8일 구로구 고척동에 있는 '고척파크푸르지오' 전용 59㎡ 역시 지난 6월 10억500만원에 매매된 데 비해 절반가량 내려간 5억4,000만원에 직거래 됐다.

가장 먼저 내리고 가장 늦게 오르는 노도강 지역의 집값 흐름은 서울 아파트값 변동기마다 나타나는 현상이다. 실제로 지난 4월 강남 3구 집값이 상승세로 돌아서며 서울 집값 회복세를 이끌었으나, 노도강은 3개월 후인 지난 7월부터 상승 흐름을 보였다. 하지만 최근 부동산 시장 분위기가 가라앉기 시작하자 노도강부터 다시 집값이 떨어지는 모양새다.

집값 하락의 결정타: 특례보금자리론 공급 중단

서울 집값은 불과 두 달 전까지만 해도 상승세에 있었다. 지난 9월 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 2주차 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 상승하며 16주 연속 상승세를 기록했다. 특히 압구정·대치동 등 정비사업을 추진 중인 강남권 주요 지역에서는 신고가 거래가 이어졌다. 강남구 삼성동 중앙하이츠빌리지 전용 152㎡는 지난 9월 6일 37억9,000만원에 거래됐으며, 압구정동 한양1차(영동한양) 전용 78㎡은 35억원(3층)에 거래됐다. 압구정동의 경우 지난 2021년 4월 기록한 종전 최고가 27억원(12층)보다 8억원 이상 높은 수준이다.

부동산 전문가들은 이번 서울 집값 하락의 결정적 이유로 정부의 가계대출 관리 움직임을 꼽았다. 실제로 한국주택금융공사는 지난 9월 27일부터 특례보금자리론 일반형 공급을 중단했다. 사실상 금리 혜택을 받는 대출상품이 없어진 셈이다. 이와 관련해 여경희 부동산R114 수석연구원은 “서울에서 노도강 지역은 6억원에서 9억원대 중저가 단지가 몰려있는 곳으로 특례보금자리론 일반형 대출이 중단된 이후 거래 비중이 확실히 줄었다”며 현 상황에 대해 “거래가 둔화하면서 급매가 나오고 가격이 자연스럽게 낮아진 흐름"이라고 설명했다. 다만 지난해와 같은 집값 급락장은 없을 것이라고 내다봤다. 내년 총선 이후 수도권 신규 입주 물량 부족에서 기인하는 공급 불안감과 고분양가에 대한 심리적 저항감이 가격 하방을 지지할 것이라는 이유에서다.

청약 점수 커트라인 20~30점 대로 떨어진 서울 아파트들 속속 나타나
다만 '프리미엄' 아파트들은 여전히 분양 인기↑
부동산 시장 불확실성으로 신중해진 투자 심리 반영된 결과

부동산 시장의 불확실성이 커지면서 청약 시장에 '빈익빈 부익부' 현상이 심화되고 있다. '묻지마 청약'을 했던 과거 부동산 시장 과열 시절과 달리, 이젠 속칭 '프리미엄' 브랜드 아파트로 청약이 쏠리고 일반 브랜드 아파트에 대한 청약 수요는 식는 등 양극화 추세가 커지고 있는 것이다. 이는 고금리 장기화, 국제 정세 불안 등 대내외적 경제 변수로 인해 분양가가 높아지고 있는 가운데, 시세가 분양가를 웃돌 것 같은 매물을 선별적으로 고르겠다는 투자 심리가 반영된 결과다.

청약 시장 열기 꺾이나

이번 달 들어 청약 시장 열기는 한풀 꺾이는 모습이다. 16일 한국부동산원에 따르면, 올해 5~9월 동안 매월 서울 아파트 청약 평균 당첨 점수는 60점대로, 작년 2~11월까지의 평균 당첨 가점인 40~50점 대비 10점 넘게 뛰었다. 당시 광진구 '롯테캐슬이스트폴'(67점), 용산구 '용산호반써밋에이디션'(63점), 성동구 '청계SK뷰'(62점) 등 인기 지역에서 분양한 아파트는 커트라인이 60점을 웃돌기도 했다. 관악구 '서울대벤처타운역푸르지오'(51점)과 구로구 '호반써밋개봉'(40점) 등 외곽지역 단지도 최저 가점이 40~50점대였다.

특히 이달 분양한 도봉구 '도봉금호어울림리버파크'의 커트라인은 27점까지 떨어졌다. 최저 가점(27점)이 나온 84C형의 경우, 최고 가점도 고작 43점에 불과했다. 지난달 공급된 강동구 '천호역마에스트로'에선 22점짜리 당첨자도 나왔으며, 심지어 '안양자이더포레스트', '의정부푸르지오클라시엘', '트리우스광명' 등 경기 주요 지역 단지에서는 최근 27점의 접수자가 당첨을 거머쥐기도 했다. 27점은 부양가족이 없는 30대 초·중반 무주택자가 20대 초반에 청약통장을 개설해 꾸준히 돈을 넣었다면 충분히 받을 수 있는 점수다.

이런 현상이 나타나는 이유는 고금리와 국제 정세 불안 등의 영향으로 금융비용, 인건비, 자잿값 등 공사 원가가 모두 오르면서 분양가가 치솟았기 때문이다. 또한 고분양가에 아파트 매수 시장이 관망세로 돌아선 가운데, 주택 수요자들 사이에서 청약에 대한 관심도 낮아졌다. 실제 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 서울 민간 아파트 분양가는 3.3㎡당 3,215만원으로 1년 전 대비 14.6% 상승했다.

인기 있는 아파트는 고금리 무색하게 청약 몰리는 중

다만 이같은 대내외적 경제 변수에도 불구, 여전히 분양 스포트라이트를 받는 아파트도 적지 않다. 특히 분양가 상한제가 적용된 아파트를 중심으로 분양 인기는 갈수록 높아지는 모습이다. 실례로 분양가 상한제가 적용된 '동탄 레이크파크 자연&e편한세상'에는 최근 분양에 청약 통장 약 13만 개가 쏟아졌다. 이는 올해 최다 청약 건수로, 경쟁률 또한 370대 1로 1순위에서 마감됐다. 인천에서도 분양가 상한제 아파트인 '검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘'에 2만 명에 육박하는 인원이 청약에 몰리며 1순위로 마감됐다. 청주의 '신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴'과 파주 운정신도시의 '운정자이 시그니처'에도 4만 건 안팎의 청약 건이 몰렸다.

이같이 인기가 높은 서울 아파트들의 경우 청약 당첨 가점 평균도 상반기보다 9점 가까이 상승한 것으로 나타났다. 부동산 정보 업체 리얼투데이에 따르면, 지난 7월 1일부터 이달 10일까지 청약을 받은 서울 아파트의 평균 최저 당첨 가점은 55.4점으로, 올해 상반기(46.5점)보다 8.9점 오른 수치다. 지난해 하반기(37.3)점과 비교해도 18점 이상 상승했다. 여기에 2024년에 서울 아파트 입주 예정 물량이 관련 통계 집계 이래 최저치인 1만여 가구에 그칠 것으로 예측되면서 이들의 청약 시장 경쟁률은 내년에 더 치열해질 것이란 전망도 등장하고 있다.

무턱대고 청약 시장에 진입하던 시대는 지났다

이처럼 동기간 청약 시장에 '온탕'과 '냉탕'이 공존하는 가운데, 전문가들 사이에선 지역과 단지별 청약 열기 양극화 현상이 추후에도 더욱 뚜렷해질 것이라는 분석이 나온다. 고금리 기조가 장기화되면서 부동산 시장의 미래 불확실성도 커진 만큼, 수요자들이 무턱대고 청약 시장에 진입하기보다는 선호 지역, 단지 규모, 브랜드 여부 등에 따라 '실패하지 않을 것 같은' 아파트에 선별적으로 자금을 집어넣을 것이라는 설명이다.

실제로 지난 7월 부동산 시장 분석 업체 부동산인포에 따르면, 도급 순위 상위 10대 대형 건설사들이 올해 상반기 시공한 아파트들은 1순위 평균 14.07대 1의 경쟁률을 기록한 것으로 집계됐다. 반면 10대 건설사가 아닌 현장들의 1순위 평균 경쟁률은 3.3대 1로, 10대 건설사보다 경쟁이 약 4배가량 차이가 났다. 이에 한 부동산 업계 관계자는 "분양시장에서 이른바 '프리미엄' 브랜드 단지들이 주목받는 건 입지와 상품성이 여타 아파트보다 우수하기 때문"이라며 "지역에 따라 '탑 10'인 아파트와 그렇지 않은 아파트의 시세는 크게는 억 단위로 차이가 나는 등 높은 브랜드 선호도가 시세 또한 끌어올리고 있다"고 분석했다.

이런 가운데 최근엔 준공 때 시세가 분양가보다 떨어질 위험을 관리해 주는 서비스인 KAP한국자산매입의 '헷지했지 안심매입약정'이 출시되기도 했다. 사용자들은 해당 서비스를 통해 준공 이후 특정 시기에 분양권을 취득 원가에 팔 수 있다. 즉 약정을 통해 주택 시세가 분양가보다 떨어질 위험을 없앨 수 있는 것이다. KAP한국자산매입 관계자는 "과거 주택 시장이 과열됐던 시기엔 청약 시장에 너나 할 것 없이 수요자가 쏠렸던 만큼 부동산 투자자들이 아파트 시세가 분양가를 밑돌 걱정을 하지 않아도 됐으나, 지금처럼 청약 시장이 양극화된 시기엔 수요자들이 청약에 신중한 것은 물론, 분양 이후에도 시세가 분양가보다 떨어질 위험을 크게 걱정하게 됐다"며 "미래 불확실성을 해소하길 원하는 많은 청약 수요자들이 현재 당사 서비스에 큰 관심을 보이고 있다"고 말했다.

부동산 상승 전망, 2021년 최고점 찍은 후 지난해 주춤
'부동산 거래 정부 정책 영향 받는다' 응답은 감소세
매매·전세가 동반 상승 가능성 커져

서울과 경기, 인천 등 수도권 주택 소유자의 12.8%가 현재 거주지의 부동산 가격이 향후 1년간 상승할 것으로 내다봤다. 부동산 하락을 전망한 응답자는 34.5%에 달해 여전히 하락 전망이 우세하지만, 지난해보다 상승 전망의 비중이 늘었다는 점에서 눈길을 끈다. 업계에서는 지난해 금리 인상과 러시아의 우크라이나 침공 등 각종 악재에 시달렸던 부동산 경기가 조금씩 풀릴 조짐을 보이고 있다는 분석이 나온다.

53.6%에서 5.1%로 수직 하락했던 상승 전망 회복 움직임

14일 시장조사기관 더리서치그룹에 따르면 수도권 주택 소유자 1,000명을 대상으로 진행한 ‘2023년 미래주택 소비자 인식 조사’에서 현 거주지의 향후 1년 부동산 시세에 대해 12.8%의 응답자가 ‘올라갈 것’이라고 전망했다. 이는 지난해 5.1%보다 7.7%p 상승한 결과로, 이 가운데 ‘약간 오를 것’이라는 응답자는 12.5%, ‘많이 오를 것’이라는 응답자는 0.3%를 기록했다.

2015년 40.4% 기록한 후 지속해서 줄어 2018년 19.0%까지 감소한 상승 전망 응답자는 2019년 21.9%로 상승 전환 후 2021년에는 53.6%까지 치솟으며 시장 참여자들의 높은 기대감을 보여줬다. 하지만 지난해 우크라이나 전쟁에 따른 지정학적 리스크 확대와 가파른 금리 인상이 겹치며 5.1%까지 수직 하락했다가 올해 다시 회복의 움직임을 보이고 있다.

향후 1년간 현 거주지 부동산 시세가 ‘내려갈 것’이라는 응답자는 34.5%로 전년(63.3%) 대비 28.8%p 감소했다. ‘약간 내릴 것’이라는 응답자는 30.5%, ‘많이 내릴 것’이라는 응답자는 4%를 차지했다. 더리서치그룹 관계자는 “전반적으로 수도권 주택 보유자들은 내년 부동산 경기와 시세가 올해보다 나아질 것으로 예상하는 것으로 풀이된다”고 말했다.

정부의 부동산 정책이 향후 부동산 거래에 얼마나 영향을 미칠 것이라 생각하느냐는 질문에는 ‘매우 영향 있다’ 0.1%, ‘영향 있는 편’ 17.2%로 전체 응답자의 17.3%가 영향을 받을 것이라고 답했다. 부동산 거래가 정부 정책의 영향을 받는다고 생각한 응답자는 2021년 48.3%, 2022년 28.7%에 이어 올해 대폭 줄었다.

향후 부동산 투자가치에 대한 전망으로는 ‘지금보다 매우 낮을 것’이라는 응답자가 1.4%를 차지했고, ‘낮을 것’이라는 응답자는 29.8%, ‘유사한 수준’은 53.6%, ‘높을 것’은 15.0%, ‘매우 높을 것’은 0.2%를 차지했다. ‘매우 낮을 것’과 ‘낮을 것’이라는 비중을 합친 투자가치 하락 응답률은 31.2%로 지난해 50.8%에 비해 19.6%p 감소했다.

다만 아파트 선호 현상은 계속 이어졌다. 향후 주택 구입시 어떤 형태를 가장 희망하느냐는 질문에 아파트라는 답변이 82.9%를 차지하면서다. 이어 주상복합과 단독주택이 각 3.8%를 기록했고, 상가주택(2.1%), 오피스텔(2.0%), 연립·다세대·빌라(1.9%), 도시형생활주택(1.2%), 타운하우스(0.8%) 등이 뒤를 이었다. 지난해 2.4%를 기록한 전원주택은 올해 0.5%로 크게 줄었다. 향후 이사를 계획 중이라는 응답은 26.0%로 전년(11.6%) 대비 14.4%p 증가했으며, 2019년(21.5%), 2020년(9.3%), 2021년(15.8%), 2022년(11.6%)에 이어 최근 5년 중 가장 높은 응답률을 보였다.

주택을 구입할 때 중요하게 고려하는 요인으로 전망 및 조망이 16.2%로 가장 높은 비중을 차지했으며 이어 인테리어·스타일(14.5%), 내부 구조(14.3%), 부대시설(13.5%), 단지배치·향(11.5%), 자재·마감재 수준(8.5%), 빌트인 가구·전자제품(8.5%) 등이 뒤를 이었다.

이번 조사는 더 리서치그룹이 피데스개발과 대우건설, 이지스자산운용, 한국자산신탁, 해안건축 등의 의뢰를 받아 수도권 지역 35~69세의 주택 소유자 1,000명을 대상으로 진행됐다. 표본추출방법은 지역별 층화 후 무작위추출이며, 자료수집 도구는 구조화된 질문지 및 보기 카드가 활용됐으며, 표본오차는 ±3.1% (95% 신뢰수준)이다.

수치로 드러난 상승 전망 증가세

시장에 지금보다 집값이 오를 것이라는 인식이 뚜렷해지는 가운데 국내 주택 시장의 주요 변수로 지목됐던 역전세난에 대한 우려가 정부의 규제 완화로 일단락되자, 부동산 매매 및 전세가의 동반 상승으로 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 실제로 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.5%로 지난 5월(0.01%) 이후 꾸준히 오름세를 나타내고 있다. 경기 역시 9월 0.32%의 상승률을 보이며 5월 이후(0.04%) 이후 상승세를 이어가고 있으며, 인천의 경우 5월(-0.19%)까지 하락세를 보이다가 6월(0.05%)로 상승 전환에 성공한 후 꾸준히 오름세를 보이며 9월에는 0.69%의 높은 상승률을 기록했다.

전세가격 변동률 또한 서울이 6월 0.12%로 상승 전환한 후 꾸준히 오름세를 보이며 9월에는 0.75% 올랐고, 경기는 6월(0.01%) 이후 상승세를 지속하며 9월 1.06%의 상승률을 보였다. 인천은 7월(-0.07%)까지 주춤하던 전셋값이 8월(0.31%)과 9월(0.67%) 들어 큰 폭의 상승률을 보이고 있다.

전문가들은 시장 참여자들의 기대감이 수요에 결정적인 요인으로 작용하는 부동산 시장의 특성상 가치 상승에 대한 전망이 증가할수록 물건의 가격 상승도 앞당겨질 것이라고 내다봤다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “금리 상승 기조가 마무리되고 공급 부족 탓에 앞으로의 집값은 오를 수밖에 없다”고 말했으며, 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “추가 금리 인상이나 결정적인 경기 변수만 없다면 집값이 떨어질 이유가 없어 상승장이 계속될 것”이라고 말했다.