부동산시장

다주택 양도세 중과 면제 1년 연장 검토 세법 개정안 통과 시점에 이목 집중 거대 야당 반대에 거듭 무산, 설득 여부가 관건 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽에서 두 번째)이 9월 26일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제6차 부동산 관계장관회의'를 주재하고 있다/사진=기획재정부 정부가 2024년 5월 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 면제 조치를 최소 1년 연장하는 방안을 검토 중이다. 다주택자의 세금 부담을 완화해 침체한 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위한 조치로 풀이된다.

동탄신도시 아파트 매매 거래량 하락, 매매가도 '뚝뚝' '올랐다 내렸다' 반복하는 집값, GTX-A 호재에도 혼란 '여전' 내년 초 금리 인하 타진하는 연준, 국내 부동산 안정세 접어드나 화성 동탄신도시 전경/사진=화성시 반도체 산업단지의 대표 수혜지역으로 꼽히며 올해 들어서도 매월 최고가를 경신해 온 경기도 화성 동탄신도시 아파트 가격이 돌연 하락세로 돌아섰다. 빠르게 오른 만큼 하락세 또한 가팔라지는 모양새다. 수원 광교신도시도 하락 거래가 나타나면서 매수자의 관심이 잦아들고 있다.

"당첨돼도 돈 못 내서 소용없다" 실수요자 청약통장 해지 증가 분양가 뛰고, 부동산지수는 미끄러지고, 미분양 매물은 쌓인다 먼지 쌓이는 청년 우대 청약상품, 기약 없는 '내 집 마련' 아파트 분양가가 급격히 상승하며 청약통장을 해지하는 이들이 증가하고 있다. 시세 수준까지 치솟는 분양가를 감당할 수 없어 '당첨' 자체가 무의미해지는 사례가 늘어나고 있는 것이다. 한국부동산원에 따르면 11월 기준 청약통장 총가입자 수는 2,713만6,195명으로 올 초 대비 60만 명 가까이 줄었다. 지난해 6월 이후 17개월 연속 감소세다. 경제적으로 자리를 잡은 실수요자는 물론, 내 집 마련의 꿈을 키워가야 할 청년층마저 청약통장에서 손을 놓으며 관련 시장 침체가 가속화하는 양상이다.

지난해 11월 5만3,167건→올해 7만7,386건 증가 거래량 줄고 매물 쌓이자, 아파트 가격도 내림세 ‘대출 규제, 월세 상승’ 등으로 전세가 오름세는 지속 사진=현대건설 서울 아파트 매매 시장이 빠르게 식고 있다. 지속된 고금리 기조 속 대내외 경제 여건이 악화하면서 집값의 추가 하락 기대가 대두됨에 따라 매수자들이 관망세로 돌아선 영향이다. 매매 시장이 위축되자 수요는 전세 시장으로 몰리고 있다. 여기에 특례보금자리론 축소 등 대출 규제 강화와 월세 상승 등의 여파로 전세 시장의 오름세가 나타나고 있다.

대한건설정책연구원, ‘건설외감기업 경영실적 및 한계기업 분석’보고서 발표 고금리 장기화로 늘어난 이자비용 및 건설 자잿값 상승 등이 주요 배경 수익성 저하로 건설사들 부실시공마저 심각한 수준 사진=한화건설 공식 홈페이지 건설기업 10곳 중 4곳은 정상 채무 상환이 어려운 ‘잠재적 부실기업’에 해당하는 것으로 집계됐다. 지난해부터 이어진 고금리 장기화에 따라 이자 부담이 늘고, 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 공급망 불안으로 건설 자잿값까지 상승하면서 영업이익이 크게 악화된 영향이다.

11월 셋째 주 기준 강남구 집값 0.02% 하락, 전국적으로도 부동산 하락세 부동산 시장 현재 가격보다 최대 30% 떨어질 것이라는 '2차 폭락론'에 힘 실려 2차 폭락 시 부동산에 돈 보따리 푸는 중국 상황 그대로 따라갈 수도 서울 집값 바로미터로 여겨지는 강남 집값이 7개월여 만에 처음 하락세로 전환됐다. 상징성이 큰 강남 집값이 하락 국면으로 돌아서자 시장 분위기도 얼어붙었다. 이는 고금리 기조가 장기화됨에 따라 주택담보대출 여력이 크게 감소하면서 주택 실수요, 투기 수요도 모두 위축됐기 때문으로 분석된다. 이에 일부 전문가들은 한국 부동산 '2차 폭락'을 점치며 2024년엔 국내 아파트 가격이 현재 가격 대비 30%까지 하락할 수 있다는 전망을 내놓고 있다.

강남 집값 상승세 멈췄다, 셋째 주 매매가 0.02% 빠지며 하락 전환 정부의 가계부채 조이기에 시장 '흠칫', 내년부터는 정책 모기지 대폭 축소 집값은 떨어지고 보유세는 오른다, 강남 집주인 한숨 깊어져 서울 강남구 아파트값이 7개월 만에 하락세로 돌아섰다. 전국 아파트 가격도 19주 만에 상승을 멈췄다. 가계부채 증가세를 방관하며 부동산 완화 정책을 시행하던 정부가 태세를 전환하면서다. 지난 10월 특례보금자리론 일반형을 중단한 정부는 내년부터 정책 모기지 공급 규모를 축소, 본격적인 '대출 조이기'에 돌입할 예정이다. 정책 의존도가 높은 강남권 아파트 시장이 휘청일 수밖에 없는 상황이 도래한 셈이다.

노도강에 구로구까지 서울 집값 하락세 가시화 집값 하락 이유, 가계대출 축소와 고금리에 있어 당분간 급등락 없는 '힘겨루기' 장세 이어질 듯 서울 집값이 심상치 않다. 상대적으로 실수요자들의 선호도가 낮은 ‘노·도·강(노원구·도봉구·강북구)' 지역을 비롯해 구로구까지 집값 하락세에 동참했다. 고금리 여파로 부동산 시장이 약세로 돌아서면서 전국 아파트값 상승 폭이 5주 연속 축소되는 가운데 전문가들 사이에선 이번 집값 하락의 원인이 정부의 가계대출 축소 정책에 있다는 목소리가 나온다.

청약 점수 커트라인 20~30점 대로 떨어진 서울 아파트들 속속 나타나 다만 '프리미엄' 아파트들은 여전히 분양 인기↑ 부동산 시장 불확실성으로 신중해진 투자 심리 반영된 결과 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 청약 시장에 '빈익빈 부익부' 현상이 심화되고 있다. '묻지마 청약'을 했던 과거 부동산 시장 과열 시절과 달리, 이젠 속칭 '프리미엄' 브랜드 아파트로 청약이 쏠리고 일반 브랜드 아파트에 대한 청약 수요는 식는 등 양극화 추세가 커지고 있는 것이다. 이는 고금리 장기화, 국제 정세 불안 등 대내외적 경제 변수로 인해 분양가가 높아지고 있는 가운데, 시세가 분양가를 웃돌 것 같은 매물을 선별적으로 고르겠다는 투자 심리가 반영된 결과다.

부동산 상승 전망, 2021년 최고점 찍은 후 지난해 주춤'부동산 거래 정부 정책 영향 받는다' 응답은 감소세매매·전세가 동반 상승 가능성 커져 서울과 경기, 인천 등 수도권 주택 소유자의 12.8%가 현재 거주지의 부동산 가격이 향후 1년간 상승할 것으로 내다봤다. 부동산 하락을 전망한 응답자는 34.5%에 달해 여전히 하락 전망이 우세하지만, 지난해보다 상승 전망의 비중이 늘었다는 점에서 눈길을 끈다. 업계에서는 지난해 금리 인상과 러시아의 우크라이나 침공 등 각종 악재에 시달렸던 부동산 경기가 조금씩 풀릴 조짐을 보이고 있다는 분석이 나온다.

올 1~3분기 전국에서 아파트 가장 많이 매입한 연령층은 다름 아닌 30대 전문가들 "30대들이 다시금 '영끌'하는 건 부동산 경기 부양책에서 비롯됐다" 20·30세대 중심으로 가계 대출 폭증하고 있는 가운데 연체율도 눈에 띄게 늘어 30대들의 '영끌(영혼까지 끌어모은 대출)'에 다시금 불씨가 지펴지는 모습이다. 그간 전국에서 아파트를 가장 많이 매입한 연령층은 40대로 집계됐으나, 올 1~3분기 들어선 30대가 아파트 최다 매수의 연령층에 올라선 것으로 확인됐다. 이는 30대 연령층의 아파트 매수세가 잠시 잦아들었던 지난해와는 사뭇 상반된 모습이다. 전문가들은 이같은 현상은 올해 초부터 정부의 부동산 관련 규제가 완화된 데다, 최근엔 집값까지 오르면서 30대들 사이에서 '지금 아니면 안 된다'는 심리가 크게 작용했기 때문이라고 보고 있다. 한편 이에 따라 가계 부채도 폭증하면서 업계 안팎으로 우려의 목소리가 높아지고 있다.

올 1~10월 서울 소형 아파트 임대차 계약의 절반이 '월세' 느슨한 '전세 사기' 처벌이 원인으로 꼽혀 다만 코로나 직후 시절만큼 전셋값 치솟진 않을 것이라는 분석도 빌라 전세 사기를 우려한 전세 수요자들이 서울 소형 아파트 월세로 '대피'하고 있다. 올 1~10월 서울 소형 아파트 임대차 계약의 50%는 월세 계약으로, 소형 아파트 임대차 시장에 수요가 대거 쏠리고 있는 모습이다.

수도권 비아파트 임대차 시장 역전세난 지속, 임차인들은 속속 '월세'로 이어지는 '전세사기'에 쪼그라든 수요, 훈풍 맞이한 아파트 시장과 정반대 양상 일각서는 "오피스텔 따라 월세화" 전망, 까다로워진 전세 보증이 기름 부었나 이어지는 고금리로 국내 부동산 시장이 침체기에 접어든 가운데, 수도권 내 ‘역전세’ 현상이 심화하고 있다. 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’ 운영사 스테이션3는 국토교통부 실거래가를 바탕으로 서울·경기·인천 지역 연립·다세대의 2021년 7~9월 전세 거래 4만636건 중 올해 7~9월 거래가 발생한 8,786건을 분석한 결과, 전체의 52.5%(4,615건)가 역전세 주택으로 확인됐다고 밝혔다.

출처=한국부동산원 통계정보시스템 본격적인 가을 이사 철을 맞이한 가운데 서울을 비롯한 수도권 각지에서 전세대란 위기감이 커지고 있다. 지난 5월 감소세에 접어든 서울 지역 아파트 전세 물건은 꾸준히 3만 건대의 낮은 수준을 기록 중이며, 전셋값은 급등을 반복하고 있다. 특히 강남권을 중심으로는 올해 초와 비교해 50%가량 전셋값이 폭등한 물건도 속속 포착되고 있다.

경기도 성남시의 한 아파트 단지 올해 1~9월 경기도에서 6억원 이하에 매매된 아파트 비중이 역대 최저 수준을 기록한 것으로 조사됐다. 최근 몇 달 간 이어진 부동산 시장 회복세와 더불어 분양가도 급격히 오르면서 경기도에서도 중저가 아파트가 사라지는 현상이 확산하고 있는 것으로 풀이된다. 일각에선 수도권 쏠림 현상이 아파트 가격 상승 등의 주택 문제 외에도 일자리 및 교육 문제, 과잉 경쟁 등을 낳는다는 지적과 함께 균형발전을 위한 정부의 정책적 노력뿐만 아니라 우리 사회의 집단지성을 총동원해야 한다는 목소리가 나온다.

국세청이 빌딩 등 주거 용도로 사용하지 않는 부동산을 시가로 평가해 상속세 및 증여세를 부과할 수 있는 근거를 마련하고 시행에 돌입했다. 통상 비주거용 부동산의 실제 시세는 기준시가보다 높은 경우가 많아 해당 부동산 보유자가 상속 또는 증여할 때 부담하는 세액이 크게 늘어날 것으로 예상되고 있다. 5일 과세당국에 따르면 국세청은 지난 7월부터 감정평가 대상 비주거용 부동산 선정 기준을 포함한 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’을 시행하고 있다. 꼬마빌딩 외에 대형 빌딩, 토지, 자산의 50% 이상이 부동산인 기업의 주식 등에도 공시지가나 기준시가 대신 시가를 기준으로 상속세와 증여세를 매기기 시작한 것이다.

9월 22일 열린 공공기관 감사부서장 회의에서 원희룡 국토교통부 장관이 발언 중이다/사진=국토교통부 정부가 주거 용도로 사용하는 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 이행강제금 처분을 2024년 말까지 유예하겠다는 방침을 밝힌 가운데 수분양자들을 중심으로 “근본적인 해결을 위한 고민의 흔적이 없는 허울뿐인 대책”이라는 비판의 목소리가 이어지고 있다.

전국 아파트 전세 시장이 역전세난과 전세난을 오가고 있다. 일부 전문가들은 이처럼 전세 시장이 흔들리는 근본적 이유가 지난 정권이 도입한 '임대차3법'에 있다고 분석한다. 이에 윤석열 정부는 지난해 7월 임대차3법을 사실상 폐지하겠다는 의지를 밝힌 바 있으나, 해당 시기에 전세 시장이 비교적 안정세에 들어간 데다 제도 폐지에 대한 반대의 목소리도 적잖아 아직까지도 관련 제도 개선은 '현재진행형'에 있는 상태다.

개포자이프레지던스 단지 내 조경의 일부/사진=GS건설 부동산 시장이 본격 회복세에 들어선 움직임을 보이면서 시장 내 양극화도 심화하는 모습이다. 한쪽에서는 추가 공사비를 투입하면서까지 '고급화'를 전면에 내세운 아파트들이 속출하고 있는 반면, 지방과 빌라 시장에서는 강제경매와 유찰이 반복되면서 시장에 암운을 드리우고 있다.

고금리 속 가계대출 폭증세가 좀처럼 진정되지 않고 있다. 이달 들어 불과 보름 만에 5대 은행 가계대출이 8,000억원이나 급증하는가 하면, 신용대출도 근 2년 만에 반등의 조짐을 보이고 있다. 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 빠르게 불어나는 가운데, 집값까지 상승세를 타며 부동산 시장이 다시 한번 과열되는 양상이다. 부동산 시장 중심으로 가계대출 폭증 14일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 가계대출 잔액은 6,816천216억원으로 8월 말 대비 8,096억원 급증했다. 시장에서는 현재 추세대로라면 9월 잔액 증가폭이 8월(1조5,912억원)을 넘어설 것이라는 전망에 힘이 실린다.