전·월세 등 국내 임대주택 중 개인 간 임대차 계약 비중이 압도적으로 높은 것으로 나타났다. 과거 정부는 ‘뉴스테이’ 등의 제도를 도입하며 기업형 임대주택사업 육성을 추진해 왔지만, 반복되는 법 개정 등의 사업적 리스크 확대로 기업들의 참여가 활성화되지 못했다.

이런 가운데 전문가들 사이에선 여전히 시장 체질 개선의 방안으로 기업형 임대주택사업의 필요성이 대두되는 한편, 대기업 위주로 민간주택 임대사업이 활성화된 일본의 사례를 참고해 전략을 세워야 한다는 지적이 나온다.

국내 임대차 시장 개인 공급 비중 ‘80%’, 주요국과 대조적

우리나라 임대차 시장에서 개인이 공급하는 비중은 10곳 중 8곳에 달한다. 공공 및 기업임대 비중이 30% 이상을 차지하는 미국, 유럽 등 주요국과는 대조적이다. 전문가들은 최근의 역전세난이나 전세 사기와 같은 문제가 이러한 쏠림 현상에서 비롯됐다고 지적한다.

한국부동산연구원 관계자는 “지난 10여 년간 지속된 저금리 기조와 고령화 흐름 속에서 임대수익을 위한 가계의 부동산 투자수요가 늘어났고, 이에 따라 임대차 시장에서 개인의 비중이 크게 높아졌다”면서 “전세사기와 깡통전세는 이러한 임대시장의 기형적 구조와 무관하지 않다”고 지적했다.

기본적으로 전세제도는 전세제도를 통해 상호 경제적 이익을 누리는 임대인과 임차인의 신뢰를 기반으로 한다. 그러나 가격이 오르고 내리는 임대주택의 특성상 그 변동이 큰 상황에 직면하는 경우 임대인과 임차인의 이해관계에 변화가 생기고 결국 신뢰에 금이 갈 수밖에 없다.

정부가 마련한 제도는 개인 간 신뢰를 뒷받침하는 역할을 해줄 수 있지만, 그 제도가 오히려 시장을 교란해 문제를 악화시키는 사례도 빈번하다. 지난 정부에서 강화된 임대차 보호법과 전세금 보증금 지원제도가 전세사기에 악용되는 것이 대표적이다. 전세 보증금의 100%를 정부가 대출 및 지원하는 제도는 더 많은 전세사기 피해자를 양산하며 임대차 시장의 혼란을 가중시키는 결과를 낳았다.

박근혜 정부의 기업형 임대주택 육성 계획 ‘뉴스테이’

정부는 지난 2015년 임대차 시장의 중산층 전세난 등의 구조적 문제를 해결하기 위해 기업형 임대주택사업 육성 계획에 돌입한 바 있다. 당시 공공 부문에서의 주택 공급 확대에 있어 한계에 직면한 박근혜 정부는 전세에서 월세로의 구조적 변화에 부응하는 주택시장 대책을 만들기 위해 기업형 임대주택 육성을 정책 방향으로 설정했다.

당시 국토부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(일명 뉴스테이법)을 만들어 기업형 임대주택인 뉴스테이 공급을 시작했다. 뉴스테이에 참여하는 기업에는 기금 출자, 저리 융자, 그린벨트 해제, 토지수용권 부여, 토지의 조성원가 공급, 용적률 상향 등 다양한 특혜를 몰아줬다. 뉴스테이는 임대주택에 거주하고자 하는 수요가 많음에도 전세시장 외에는 마땅한 공급처가 없던 현실에서 과도한 임대료 상승의 걱정 없이 장기간 거주할 수 있는 주택유형이라는 점에서 좋은 평가를 받았다.

그러나 제도가 제대로 안착하기도 전에 폐지 위기를 맞았다. 중산층의 주거안정을 목적으로 민간에 각종 규제 완화를 허용했으나 그만한 사회적 이익이 충분하지 않다는 논란과 함께 민간기업에게 과도한 인센티브를 주는 기업 특혜 비판이 쏟아졌기 때문이다. 이에 정부는 뉴스테이의 혜택은 줄이고 의무는 늘리는 등 제도적 변화를 감행했다. 이러한 정부의 말 바꾸기, 법 개정 등이 반복되자 사업성이 크게 떨어졌고 민간에서도 참여를 기피하기 시작했다. 결국 뉴스테이는 ‘공공지원 민간임대주택’으로 명칭까지 바꾸며 자취를 감췄다.

일본, 대기업 임대사업자가 정부 지원 속 '대규모 임대주택 운영'

국민주거의 큰 부분을 차지하는 임대주택은 여전히 산업으로 육성되지 못한 채 다주택자 개인에 의한 공급에 의존하고 있다. 이에 전문가들은 정부의 공공 임대주택 공급의 한계를 지적하며 여전히 민간 부문의 기업형 임대사업자를 주요 임대주택 공급자로 육성할 필요가 있다고 강조한다. 특히 민간임대주택산업이 발전한 일본의 사례를 참고할 필요가 있다고 조언했다.

일본의 임대주택기업들은 임대주택 건설에 적합한 토지 소유자에게 토지를 장기 임차해 임대주택을 건설 및 운영하고 그 발생수익을 돌려주는 방식을 활용하고 있다. 토지와 주택의 제공자가 소유권을 유지하면서 매년 일정한 임대료를 받는 체계다. 일본 정부는 30년 이상 토지나 주택을 임대한 경우 상속세를 면제해 주는 제도를 도입했다. 이에 따라 기업은 토지와 주택 구입부담을 피하면서 임대주택을 공급하게 됐고, 소유자는 임대료 수익을 누리면서 추후 상속세 면제혜택까지 받게 됐다. 결정적으로 이러한 정부의 제도적 뒷받침은 일본 민간임대주택 시장에서 양질의 서비스가 지속되도록 이끌었다.

국내 금융투자업계 관계자는 “민간임대주택사업이 활발한 일본의 사례를 보면 대기업 형태의 임대사업자가 정부 지원 속에 임대주택 건설과 관리 등에 폭넓게 참여하고 있다”면서 “우리나라처럼 상대적으로 영세한 임대사업자가 소규모로 임대주택을 운영하는 것보다 대규모로 임대하게 되면 규모의 경제를 바탕으로 단위주택당 임대·관리 비용을 절감할 수도 있고 전세사기를 방지할 수도 있을 것”이라고 전했다.