9월 서울 아파트 매매건수 3,000건에 그칠 듯
단기급등 피로감·강도 높은 대출규제 맞물려
대출 규제 속 중저가·초고가 아파트 매매만 활발

연중 활기를 띠던 서울 아파트 매매 시장이 빠른 속도로 얼어붙고 있다. 거래량은 물론 가격 변동률도 보합 수준을 나타내는 모습이다. 그간 가파르게 오른 집값에 대한 피로감과 더불어 강도 높은 대출 규제가 배경으로 지목된다.

9월 서울 아파트 거래량, 7월의 3분의 1

30일 서울부동산정보광장에 따르면 전날 기준 지난 9월 아파트 매매 거래건수는 2,910건으로 집계됐다. 신고기한이 이틀 밖에 남지 않았다는 점을 고려하면 9월 매매 거래건수는 3,000건가량에 그칠 것으로 전망된다. 이는 거래량이 정점을 찍었던 7월(9,028건)의 3분의 1 수준이다.

매매거래의 활성화를 나타내는 지표도 7개월 만에 최저치를 나타냈다. 법원 등기정보에 따르면 지난 9월 서울의 집합건물(아파트·다세대·연립주택·오피스텔 등) 거래회전율은 0.39%로 지난 2월(0.37%) 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 한 달 전(0.43%)에 비해서도 0.04%포인트(p) 내려앉았다.

아파트 가격 상승세 또한 멈췄다. 부동산R114에 따르면 지난주 아파트 매매가격은 전주대비 0.01% 오르는 데 그쳐 2주 연속 그 폭이 둔화됐다. 재건축은 보합(0%) 수준까지 내려왔고, 일반 아파트가 0.01% 상승했다. 서울 25개구 중에서도 가격이 오른 곳은 △강동(0.08%) △마포(0.03%) △동작(0.02%) △영등포(0.01%) △성북(0.01%) 등 다섯 곳뿐이다. 나머지는 모두 보합이다. 그간 상승폭이 컸던 강남, 서초, 송파 등 강남 일대도 열기가 식은 분위기다.

대출 막히자 거래도 뚝

시장에서는 아파트 가격 단기 급등에 따른 피로감을 첫 번째 이유로 꼽는다. 부동산R114기준 서울 아파트 매매가격은 지난 7월 둘째주 전주대비 0.05% 오르면서 2년 7개월 만에 가장 큰 상승폭을 기록했다. 한국부동산원 통계 기준으로는 지난 8월 둘째주 0.32% 상승해 5년 11개월 만에 최대폭을 나타냈다.

또한 올해 초부터 한국은행의 금리 인하 여부가 부동산 시장의 흐름을 좌우할 최대 변수로 지목돼 왔으나, 대출 규제 강화 영향이 시장을 누르면서 금리 인하 효과도 작용하지 못하고 있는 모습이다. 앞서 정부는 지난달 대출 한도를 줄이는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행에 나섰고 시중은행의 주택담보대출 규제도 강화했다. 이에 서울 아파트값 상승세와 주택 매수 심리도 한풀 꺾인 상황이다. 국토연구원에 따르면 지난달 서울의 주택매매시장 소비심리지수는 125.8로 전월(140.5)보다 14.7포인트 하락했다.

시중은행의 돈줄 죄기는 전세시장에도 영향을 미치고 있다. 전세자금대출 금리가 올라 이자 부담이 커진 데다, 1주택 이상 보유자들은 대출이 막히며 전세 시장까지 위축되고 있다. 이와 관련해 심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 "아파트값이 빠르게 올라 매수자들이 부담스러워하던 차에 대출까지 줄이니 거래가 급감할 수밖에 없다"고 짚었다.

정책대출 유효한 9억 이하와 현금부자 쏠리는 30억 초과만 증가세

다만 전문가들은 대출 규제 강화 등의 영향이 아파트 가격에 따라 차이를 나타낼 것으로 보고 있다. 앞으로 중저가 아파트와 초고가 아파트로의 쏠림 현상이 심화할 것이란 분석이다. 실제 국토교통부 거래가시스템에 따르면 올해 9~10월 매매돼 이달 25일까지 거래 신고를 마친 서울 아파트 총 4,138건 중 9억원 이하 거래 건수는 2,184건으로 나타났다. 전체의 과반인 52.8%다. 직전 2개월(7~8월)의 9억원 이하 거래 비중(43%)보다 9.8% 포인트, 지난 5~6월(41.3%)과 비교하면 11.5% 포인트 증가한 수치다.

반면 9억원 초과~15억원 이하의 중고가 금액대의 거래는 위축이 두드러진다. 지난 9~10월 거래 비중은 27.6%로 7~8월(33.7%)보다 6.1% 포인트 감소했다. 15억 초과~30억원 이하 거래 비중도 7~8월 19.2%에서 9~10월 15.1%로 4.1% 포인트 줄었다. 9억원 이하의 중저가 주택은 신생아 특례, 생애최초 주택구입자금 등 금리가 낮은 정부 정책대출이 유효하지만, 9억원 초과 중고가 주택은 제외되면서 규제 영향을 많이 받은 것으로 풀이된다.

‘현금 부자’들의 거래가 많은 30억원 이상 초고가 거래가 늘어난 것도 같은 맥락이다. 국토부에 따르면 30억원 초과의 초고가 아파트 거래 비중은 지난 7~8월 4.0%에서 9~10월 4.5% 포인트로 증가했다. 이에 대해 한 공인중개업계 관계자는 “초고가 아파트는 대출이 쉽지 않아 현금 부자들의 거래가 많기 때문에 대출규제 영향이 덜하다”고 말했다.

유동성 마련 위해 부동산 매각 나서는 기업들
부동산 자산 유동화로 재무구조 개선, '마통' 효과도
자산 고가 매입에 일반 주주만 냉가슴, “리츠가 설거지용이냐”

상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 신규 자산 편입에 속도를 내고 있다. 하지만 이 과정에서 대규모 유상증자를 진행해 주가가 급락하는 일이 반복되면서 리츠 투자자들의 불만이 거세지고 있다. 주주들이 불만을 갖는 포인트는 상장 리츠가 계열사의 천덕꾸러기 같은 부동산을 ‘비싼 값’에 매입해 온다는 점이다. 안정적인 배당을 받고자 투자했는데, 잦은 유증이 되려 기업에 돈을 빌려주는 꼴이 됐다는 하소연도 나온다.

이리츠코크렙 주가, 하루 새 7% 이상 폭락

29일 금융투자업계에 따르면 이랜드리테일과 코람코자산신탁이 손잡고 설립한 기업구조조정(CR) 리츠 '이리츠코크렙' 주식은 전날 유가증권시장(코스피)에서 4,445원에 거래를 마쳤다. 주가가 하루 새 0.22% 내린 가운데 장 중 4,380원까지 밀리면서 최근 1년 중 최저가를 다시 한번 경신했다. 이리츠코크렙 주가는 지난 25일에도 7.86%(380원) 하락했다. 이리츠코크렙 주가가 하루 새 7% 넘게 빠진 것은 코로나19 사태가 불거졌던 2020년 3월 이후 처음이다.

주가를 끌어내린 것은 이랜드리테일의 서울 강남e스퀘어(점프밀라노)를 이리츠코크렙이 1,900억원에 사들일 것이란 소식이다. 이리츠코크렙은 안내문을 통해 “주가가 공모가(5,000원)를 밑돌면서 주주와 투자자께 심려를 끼쳐 죄송하다”면서도 “주주가치 제고와 포트폴리오 강화를 위해 강남e스퀘어 등 다양한 자산 매입 검토를 진행 중”이라고 밝힌 바 있다.

이를 두고 일반주주들은 이랜드리테일이 강남e스퀘어를 시장에서 적정 가치에 처분하지 못하자, 이리츠코크렙으로 떠넘긴다고 주장하고 있다. 종목토론실 등에서도 “리츠가 설거지용이냐”와 같은 날 선 반응이 주를 이뤘다. 실제 이랜드리테일은 2010년대 중반 구조조정으로 회사가 어려울 때 강남e스퀘어를 매물로 내놨지만, 오랜 기간 팔지 못했다.

갑작스러운 유상증자, 주주가치 훼손

일반 주주들이 신규 자산 편입에 예민한 이유는 대규모 유증에 따른 주가 하락이 예상되기 때문이다. 이리츠코크렙이 강남e스퀘어를 실제로 매입한다고 가정할 때, 차입으로 매입 자금 절반을 조달한다고 해도 950억원은 유증으로 마련해야 한다. 보통 리츠의 유증 신주 발행가는 거래량을 반영한 '가중산술평균주가'에 할인율 5% 안팎을 적용해 정해진다는 점에서, 이달 25일 기준 이리츠코크렙의 가중산술평균 주가는 4,940원 수준으로, 할인율을 적용하면 4,700원가량이 신주 발행가로 추산된다. 950억원을 조달하려면 약 2,021만 주를 새로 찍어내야 한다는 의미다. 이는 현재 이리츠코크렙 발행주식 수(6,334만주)의 3분의 1에 육박하는 규모다.

더욱이 현재 이리츠코크렙 주가는 4,400원대로 주저앉은 탓에 950억원을 조달하기 위해 찍어내야 하는 주식 수는 대폭 늘어난다. 유증이 두려워 주가가 하락하는데, 주가가 떨어질 수록 더 많이 유증해야 하는 진퇴양난인 셈이다.

앞서 그룹 소유 부동산을 사들이기 위해 유증에 나섰던 리츠들의 주가도 휘청였다. 삼성FN리츠는 삼성화재 판교 사옥을 신규 자산으로 편입하기 위해 유증을 마무리한 결과, 기존 발행주식 수(7,730만 주)의 17.8%(1,375만 주)에 해당하는 신주를 발행했다. 신주 발행가는 4,670원으로, 유증을 결정했을 때 5,050원이었던 주가가 신주 발행가와 같은 수준까지 폭락했다. 한화그룹 본사 사옥인 장교동 한화빌딩을 편입하기 위해 상장 리츠 사상 최대 규모의 유증을 추진 중인 한화리츠 주가도 마찬가지다. 한화리츠는 기존 발행주식 수(7,060만 주)를 웃도는 1억900만 주를 찍어내 약 4,730억원을 조달할 예정인데, 한화리츠 주가는 유증 발표 전 5,000원에서 이달 28일 종가 기준 3,915원으로 폭락했다.

사실상 기업의 '자금줄'

국내에서 리츠 상장이 활성화한 시점은 정부가 2019년 9월 ‘공모형 부동산간접투자 활성화 방안’을 발표하면서부터다. 해당 안에 상장 리츠를 3년 이상 보유한 투자자들을 대상으로 연 5,000만원 이하 배당소득에 9.9% 분리과세 혜택을 주겠다는 내용이 담기면서 은퇴자들을 중심으로 리츠 수요가 급성장했다.

가장 먼저 이 기회를 활용한 기업은 롯데였다. 2019년 당시 대규모 자금이 필요했던 롯데그룹은 롯데리츠를 설립하고 롯데쇼핑이 보유한 롯데백화점 강남점 및 구리점, 광주점, 창원점, 롯데아울렛 청주점, 롯데마트 서청주점, 롯데마트 의왕점, 롯데프리미엄아울렛 등을 롯데리츠에 매각하면서 유동성을 확보했다. 그러나 같은 시기 롯데그룹 외에 다른 기업들은 상장 리츠에 큰 관심이 없었다. 코로나19 여파로 저금리 시대가 장기간 지속되면서 회사채 발행이나 유증, IPO(기업공개) 등으로 자금을 쉽게 조달할 수 있었기에 리츠는 그다지 매력 있는 선택지가 아니었다.

리츠가 다시 주목받은 것은 롯데리츠 상장 2년 뒤인 2021년 9월 SK리츠가 상장하면서다. SK그룹은 2005년 SK인천석유화학(옛 인천정유) 인수 자금 마련을 위해 사옥인 서린빌딩을 미국 투자은행 뱅크오브아메리카메릴린치에 ‘세일 앤드 리스백(Sale and Lease Back, 매각 후 재임대)’ 형태로 매각했고 우선매수권을 부여받았다.

그러나 SK리츠가 지난해 7월 3,000억원이 넘는 규모의 유증을 발표하면서 상황이 급변했다. 명목은 기존 회사채를 상환하기 위한 유증이었지만 실질적으로는 당시 유동성 위기를 겪는 SK하이닉스를 지원하기 위함이었다. 실제 SK리츠는 그해 9월 3,061억원을 유증으로 조달하고 나머지는 빚을 내 SK하이닉스의 수처리 시설을 1조1,000억원에 매입했다. 그런데 SK리츠 지분 43%를 보유한 최대주주인 지주사 SK㈜는 주주배정 유증에 배정된 몫의 10%만 참여했고, 나머지 90%는 포기했다. 스폰서 리츠의 최대주주가 주주들에게 유증 자금조달 부담을 떠넘긴 것이다. 투자자들의 거센 반발에 유증 청약은 미달됐으나, 주관사를 맡은 증권사들이 실권주 물량을 인수하면서 자금조달에는 무리가 없었다.

SK리츠의 SK하이닉스 수처리 편입은 기업 스폰서 리츠에 대한 투자자들의 신뢰 훼손을 불러일으켰지만, 역설적으로 기업들이 대규모 자금을 조달할 수 있는 새로운 방식에 눈을 뜨게 하는 계기가 됐다. 환금성이 낮은 부동산 자산을 필요시 제값을 받고 빠르게 유동화할 수 있다는 점에서 기업 입장에선 리츠를 상장하면 일종의 마이너스 통장을 개설해 두는 효과가 난다는 사실을 깨달은 것이다. 게다가 높아진 금리에 따른 부담도 리츠 투자자들에게 어느 정도 떠넘길 수 있었다.

업계는 최근 태영건설이 여의도 사옥을 SK그룹 리츠 운용사 디앤디인베스트먼트(DDI)에 넘긴 것도 같은 전략으로 보고 있다. 태영건설은 지난 8월 DDI가 설립한 CR 리츠 '티와이제1호기업구조조정부동산투자회사'에 태영빌딩을 매각(매각가 2,251억3,500만원)했다. 문제는 태영건설의 지주사 티와이홀딩스가 DDI의 출자 지분을 사들였다는 점이다. 티와이홀딩스는 CR 리츠의 자본금 1,000억원의 절반을 지분 투자 방식으로 출자하면서 대주주 지위를 갖게 됐고, 주주로서 리츠 관련 배당수익도 확보할 수 있게 됐다. 또 태영건설과 티와이홀딩스는 태영빌딩을 매각한 이후에도 CR 리츠로부터 태영빌딩을 임차한 후 사용할 예정이다. 이는 태영이 리츠 지분을 간접 보유함으로써 태영빌딩을 완전히 넘겨주지 않았단 것을 의미한다. 기업 리츠가 사실상 투자자들의 자금을 통해 유동성을 확보하는 '우회 대출'이란 지적이 나오는 이유다.

'금리 인하 단비' 오피스텔, 매매지수 바닥 다져
전세사기 여파에 월세족 늘고, 정부도 지원책 확대
“최근 고점 회복한 아파트와 키맞추기 현상”

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 빅컷(기준금리 0.5%포인트 인하) 단행에 이어 한국은행이 3년여 만에 기준금리를 내리면서, 전세사기 사건으로 투자 시장에서 외면받았던 서울 오피스텔 시장에도 변화가 감지되고 있다. 아파트와 가격 차가 벌어지며 투자 매력이 높아졌다는 분석이다.

오피스텔 매매가격지수 '상승'

15일 한국부동산원의 오피스텔 매매가격지수에 따르면 지난 8월 서울 오피스텔 매매가격지수는 99.64로 전달(99.61)대비 소폭 상승했다. 지난해 11월부터 내리 하락세를 기록하던 오피스텔 매매지수가 바닥을 다지는 모습이다. 같은 기간 서울 오피스텔 월세가격지수는 계속해서 상승하고 있다. 지난해 11월부터 두 달간 기준선인 100을 기록했던 지수는 이후 지속적으로 상승해 지난 8월 101.21까지 올라갔다. 매매가격이 떨어지던 와중에도 월세 가격은 꾸준히 오른 것이다.

특히 소형 오피스텔의 월세 상승이 눈에 띄었다. 서울 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔의 지난 8월 월세가격지수는 101.3으로 면적별 유형 중 가장 높았다. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 미만의 중형 오피스텔의 지수는 100.63으로 서울 내에서는 가장 낮았다. 월세 가격이 상승하면서 수익률 역시 오르고 있다. 서울 오피스텔 수익률은 지난 8월 4.87%로 2019년 10월(4.86%) 이후 가장 높았다.

이에 서울 곳곳에서 거래도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 종로구 내수동 ‘경희궁의 아침 2단지 오피스텔’ 전용 32㎡는 3억1,000만원에 거래됐다. 2020년 9월 기록한 최고가와 같은 가격이다. 6개월여 만에 1억원 남짓 뛴 곳도 있다. 마포구 공덕동 ‘마포신영지웰’ 전용 53㎡는 8월 5억7,700만원에 손바뀜했다. 1월 기록한 거래가(4억6,000만원)보다 1억1,700만원 높다.

아파트-오피스텔 가격차 및 정부 규제 해제 '호재'로

서울 오피스텔 시장에서 미묘한 변화가 감지되는 건 이 같은 월세 가격과 수익률 상승 때문이다. 여기에 오피스텔 공급이 급감한 점도 호재로 작용했다. 부동산R114에 따르면 올해 분양 예정인 전국 오피스텔은 6,907실로, 지난해 공급 물량 1만6,344실의 42% 수준에 불과하다. 특히 서울은 868실이 공급될 계획으로 역대 최저치인 2007년(832실) 이후 17년 만에 가장 낮은 수준이다.

최근 정부 규제가 최근 풀리면서 투자 환경도 개선됐다. 정부는 지난 8월 비아파트 시장 활성화를 위해 2027년까지 준공된 전용면적 60㎡ 이하, 공시가 6억원 이하 신축 오피스텔을 사면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금을 산정할 때 주택 수에서 제외해 주기로 했다.

서울 아파트가 최근 고점을 회복한 것도 영향을 미쳤다. 시세차익보다는 월세 수익용으로 투자하는 경향이 짙은 오피스텔의 경우 금리 인하 시그널만으로는 가격이 움직이지 않고, 확정이 돼야 가격 변동이 있다는 것이다. 아파트와 가격 차이가 많이 벌어진 것도 투자 매력을 올리는 요인이 됐다. 고종완 한국자산연구원 원장은 “오피스텔의 수요 계층은 중소득층으로, 과거부터 아파트가 오르면 그다음에 오르는 게 오피스텔”이라며 “서울의 경우 최근 강남권 오피스텔의 경우 미분양이 해소되는 등 아파트 가격 상승에 대한 키맞추기 현상이 일어나고 있다”고 전했다.

금리인하로 높은 수익률 창출 기대

이런 상황에서 최근 기준금리 인하로 은행권의 예·적금 금리까지 낮아지면서 오피스텔 임대는 상대적으로 높은 수익을 추구할 수 있게 됐다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "수익률을 5%라고 봤을 때 세금 등 각종 비용을 제외한 실효수익률은 3% 중반대가 나오는데 예금금리가 이보다 낮아졌다는 점에서 오피스텔 임대의 메리트가 있다"며 "오피스텔 매매가가 바닥을 형성하고 있어 중장기적으로는 매매차익도 기대할 수 있을 것"이라고 말했다. 월세 수요가 지속되면서 매매가격도 상승할 수 있다는 점을 고려하면 가격이 비교적 싼 현시점에 오피스텔 매입을 고려해 볼만하다는 설명이다.

단 수익형 부동산으로서 오피스텔에 접근할 유리한 환경이 만들어졌지만 지역별 편차가 클 수 있다는 점에는 유의해야 한다는 조언도 뒤따른다. 윤 연구위원은 "오피스텔은 주변의 공급 상황에 따라 공실률이 크게 변할 수 있어 추가 공급 여건 등을 잘 살펴야 한다"며 "신축 또는 당장의 수익률보다는 임대가 안정적으로 이뤄지고 있는 곳을 중심으로 접근해야 위험을 줄일 수 있다"고 설명했다.

아직 본격적인 상승세를 점치기는 이른 시기인 만큼 선별적으로 접근해야 한다고 의견도 있다. 올해 1~8월 전국에서 진행된 오피스텔 27개 단지 청약의 평균 경쟁률은 5.3대 1로 2022년(5.2대 1)이나 2023년(6.7대 1)과 비교해도 크게 다르지 않다. 결국 1·2인 가구와 신혼부부 등의 임대차 수요가 꾸준한 역세권 중소형 오피스텔을 위주로 투자하는 게 아직은 안전하다는 조언이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 "전세 사기 등의 문제로 오피스텔 월세 수요가 계속되고 있으나 다주택자 규제로 활성화에 한계가 있을 수 있다는 점에서 신중하게 접근해야 한다"며 "오피스텔도 양극화가 심화할 가능성에서도 그렇다"고 말했다.

아파트 거래량 8월 6천 건에서 9월 2천 건으로 감소
9월 서울 아파트 매물도 2.2% 줄어, 적체 현상 뚜렷
연말까지 수요 관망, 부동산 시장 보합세 유지 전망

정부의 대출 규제 강화 기조가 지속되는 가운데 한동안 이어진 부동산 가격 상승에 대한 피로감이 반영되면서 서울 아파트 거래량이 급감했다. 전국적으로 매물이 쌓이며 서울 외곽과 강북 지역 아파트 가격은 내림세로 돌아섰고, 강남 일부 지역도 7~8월 신고가가 속출하던 분위기와는 확연히 달라졌다. 오는 11일 한국은행의 기준금리 인하 여부가 아파트 가격에 변수로 작용할 가능성이 있으나, 올여름과 같은 급등장이 재연되기보다는 연말까지 보합세를 유지할 가능성이 클 것으로 전망된다.

강남 3구 아파트, 8월 신고가 이후 내림세로 돌아서

6일 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 거래량은 1,939건으로 8월 기록한 6,103건과 비교해 3분의 1 수준으로 하락했다. 아직 최종 집계까지 한 달가량 남았다는 점을 감안하더라도 거래량이 하락세로 전환할 것이 확실시되는 모습이다. 반면 매물은 늘고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 9월 서울 아파트 매물은 8만3,788건으로 8월 8만1,983건보다 2.2%(1,805건) 증가했다. 대출 규제가 본격화하지 않았던 7월 매물 7만7,652건과 비교하면 적체 현상이 뚜렷하다.

아파트 가격도 7~8월 최고가를 찍은 뒤 내림세로 돌아섰다. 전용 면적 84㎡ 아파트를 기준으로 살펴보면 지난 8월 국민평형 '50억원 시대'를 열었던 서초구 반포동 아크로리버파크의 경우 9월에 40억원 거래가 신고됐다. 송파구 잠실동 리센츠 아파트는 지난 8월 27억5,000만원에 신고가를 기록한 뒤 9월 들어 26억원대에 거래되고 있다. 강동구 대단지 아파트인 고덕그라시움도 전용 84㎡ 아파트가 8월 20억4,000만원으로 신고가 거래된 뒤 지난달 18억9,000만원으로 하락했다.

일명 '노·도·강'으로 불리는 노원·도봉·강북구의 아파트 시장은 더욱 빠르게 식고 있다. 최근 노·도·강 지역 아파트의 평균 거래가를 보면 노원구는 8월 6억5,963만원에서 9월 5억9,114만원으로 하락했고, 같은 기간 강북구도 6억6,627만원에서 5억8,564만원으로 떨어졌다. 도봉구는 8월 5억6,880만원에서 9월 5억7,708만원으로 소폭 상승했다가 10월 5억2,325만원으로 하락했다. 고점 대비 가격 비율은 도봉구가 82.5%로 가장 높았고 노원구 85.5%, 강북구 86.3%의 순으로 나타났다. 이 외에도 금천구, 강서구, 은평구, 성북구가 90%를 넘지 못했다.

강남 3구(강남·서초·송파구)와 함께 상반기 아파트값 급등세를 이끌었던 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역 역시 최근 들어 분위기가 꺾였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 3분기 해당 지역 아파트 거래량은 직전 분기 2,247건에서 1,693건으로 감소했다. 핵심지의 가격 상승률도 둔화됐다. 전례 없는 단기 폭등을 경험한 성동구는 8월까지 0.4%대 주간 상승률을 기록하다 9월 들어 0.12%까지 하락했다. 7월 한때 0.6%대 상승 행진을 하던 송파구도 0.28%로, 강남구와 마포구도 0.2%대로 상승 폭을 줄였다.

공인중개사협회 "8월부터 서울·수도권 하락세 감지"

시장에서는 이미 지난달부터 아파트 가격 하락세가 감지됐다. 지난 8월 정부 기관이 서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 가격이 뛰었다고 발표한 것과 달리 민간 협회에서 아파트 가격이 하락하고 있다는 통계가 나오면서다. 지난달 20일 한국공인중개사협회 부동산정책연구원에 따르면 8월 전국 아파트 매매가격은 전월 대비 1.9% 하락했다. 이 중 서울과 수도권은 각각 4.5%, 4.4% 하락한 반면 지방은 0.7% 떨어져 수도권의 하락 폭이 전국과 지방보다 큰 것으로 나타났다.

그런데 국토부 산하 한국부동산원이 발표한 '8월 전국 주택가격동향 조사'를 보면 서울 아파트 가격은 전월 대비 1.27% 올라 지난 2018년 9월 이후 71개월 만에 최대치를 기록했다. 수도권 아파트값 상승률은 0.75%로 집계됐다. 이처럼 같은 기간 한국부동산원과 공인중개사협회의 집값 동향 분석 결과가 다른 것은 통계 방식에 따른 차이로 볼 수 있다. 협회는 아파트 매매 가격을 지수화하지 않고 월별로 실제 거래된 아파트의 평균 가격 변화를 반영해 분석하기 때문이다.

공인중개사협회 관계자는 "부동산원의 방식에 따르면 시장 분위기가 통계에 반영되는 속도가 조금 느리다"며 "공인중개사협회는 계약 체결 즉시 부동산 실거래가를 반영하는 시스템을 통해 시세 통계를 작성하기 때문에 민간업체인 KB국민은행 집값 통계와 비교해도 한 달가량 빠르게 사장 상황을 반영한다"고 말했다. 즉 조사 방식에 다소 차이가 있지만 공인중개사협회의 조사가 시장 상황을 더 빨리 반영해 가격 동향을 미리 점칠 수 있다는 설명이다.

10월 금리 인하 흐름·대출 규제 기조 속에 관망세 유지

공인중개사협회가 집값 하락 시점으로 꼽은 8월은 정부가 강도 높은 대출 규제 정책을 내놨던 시기다. 전문가들이 서울 아파트 거래량 감소와 가격 상승률 둔화의 원인으로 주택담보대출 제한 등 시중은행의 대출 규제를 꼽는 이유도 같은 맥락이다. 이에 집값이 진정 국면으로 접어들었지만, 금리 인하가 또 다른 변수가 될 가능성이 있다. 시장에서는 한국은행이 오는 11일 기준금리를 0.25%포인트 인하할 것이라는 전망이 우세한 상황이다. 경기 부진이 지속되는 가운데 물가상승률이 1%대로 떨어지고 가계 대출 증가세가 제동이 걸리면서 금리 인하 여건이 마련됐기 때문이다. 최근 미국이 ‘빅컷(0.50%포인트 인하)’을 단행한 것도 금리 인하 전망에 힘을 싣고 있다.

다만 전문가들은 당분간 부동산 시장에서 관망세가 짙어지면서 집값 상승이 소강상태를 보일 것으로 예측한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지금은 금리 인하와 대출 규제가 서로 어느 쪽이 더 영향력이 클 것인지 시장에서 시소게임을 하는 중"이라며 "금리 인하의 경우 지난 7~8월 아파트 가격 급등기에 선반영이 많이 됐기 때문에 지금은 대출 규제 영향이 크다"고 분석했다. 이어 "부동산 시장 과열 조짐이 보이면 정부가 추가 제재도 가능한 상황이라 당분간 조정장은 피할 수 없을 것"이라고 전망했다.

앞서 지난 8월 금융당국은 가계 부채 증가와 부동산 가격 오름세가 진정되지 않을 경우, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위를 전세 대출이나 정책금융 등으로 확대하거나, 은행권의 주담대 위험가중치 상향 등을 추가 조치로 검토하겠다고 밝힌 바 있다. 또 내년 하반기로 미룬 3단계 스트레스 DSR의 조기 시행, 특정 지역 부동산 가격 급등에 대응하는 핀셋 규제 추가 제도화 등도 검토 대상으로 알려졌다. 이에 따라 금리 인하가 단행된다고 하더라도 대출 규제도 함께 강화할 가능성이 높아 상승도 하락도 가파르지 않은 관망세가 연말까지 이어질 가능성이 크다는 분석이다.

서울 아파트 거래량, 강력한 대출 규제에 하락세 
코픽스 내려가며 미끄러지는 시중은행 금리, 당국 대처 '변수'
"美 피벗에 집값·가계대출 안정까지" 한은 금리 인하 압박 거세져

이달 서울 아파트 거래량이 지난달보다 크게 줄어들 것이란 전망이 나왔다. 정부와 은행권이 가계대출 증가세 억제를 위해 주택 관련 대출 규제를 강화하자, 거래 전반이 위축되며 매물이 본격적으로 적체되는 양상이다. 과열됐던 수도권 부동산 시장이 가라앉으며 집값·가계대출 증가세가 나란히 주춤한 가운데, 시장에서는 한국은행의 기준금리 인하 결정에 속도가 붙을 수 있다는 분석이 제기된다.

대출 규제 강화로 부동산 거래 위축

24일 서울시 부동산 정보광장에 따르면 이날까지 집계된 9월 서울 아파트 거래량은 857건이다. 아직 거래 신고 기한(30일)이 한 달 이상 남아 있다는 점을 고려하면 이달 최종 거래량은 2,000건 안팎에 머무를 것으로 보인다. 서울 아파트 거래량은 지난 7월 8,848건으로 2020년 7월(1만1,170건) 후 4년 만에 최고치를 기록한 뒤 감소세를 보이고 있다. 지난달 거래량은 이날 기준 5,838건으로 집계됐다.

거래량이 감소함에 따라 매물도 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 서울 아파트 매물은 8만1,709건으로 집계됐다. 매물이 7만6,000여 건까지 감소했던 지난달 초와 비교하면 5,000건 이상 증가한 수준이다. 집값 상승세 역시 주춤하는 모습이다. 지난 21일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면, 9월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 0.16% 오르며 전주(0.23%) 대비 상승폭을 크게 줄였다.

업계는 부동산 거래 위축의 원인으로 '대출 규제 강화'를 지목한다. 최근 들어 정부와 은행권은 가계대출 증가세를 억제하기 위해 강도 높은 규제 방안을 내놓고 있다. 우선 정부는 이달 초 스트레스 DSR 2단계 조치를 시행, 차주들의 대출 한도 조이기에 나섰다. 스트레스 DSR은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출 금리에 ‘스트레스(가산) 금리’를 더하는 제도다. 2단계 스트레스 금리는 0.75%p 수준이며, 은행권의 수도권 주택담보대출에 한해 1.2%p의 스트레스 금리가 적용된다. 이에 시중은행권은 대출 금리를 인상하고 유주택자 주담대 취급을 줄줄이 제한하며 '가계대출 조이기'에 동참하고 있다.

시중은행권 대출 금리 하락

다만 일각에서는 이 같은 시중은행의 대출금리 인상 기조가 장기간 지속될 수는 없을 것이라는 분석이 흘러나온다. 시중은행 주택대출금리의 바로미터 격인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수, 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리) 금리가 기준금리 인하 기대에 힘입어 3개월 연속 하향곡선을 그리고 있기 때문이다. 은행연합회에 따르면 8월 신규 취급액 기준 코픽스는 3.36%로 전달 대비 0.06%포인트 하락했다.

지표금리 하락은 은행권 대출금리 인하로 이어졌다. 4대 시중은행의 지난 20일 기준 주담대 금리(주기형·혼합형)는 연 3.850~5.633%로 나타났다. 이는 금리 상단 기준 지난달 말보다 0.103%포인트(p) 낮아진 수치다. 신규 코픽스 기준 변동금리는 연 4.500~6.471%에 머물렀다. 이는 하단 기준 0.09%p, 상단 기준 0.07%p 하락한 수준이다.

이에 시장에서는 금융당국이 가계대출 수요를 억제하기 위해 은행권에 추가적인 압박을 가할 수 있다는 전망이 제기된다. 한 은행권 관계자는 "당국이 최근 가계대출 증가세 억제에 공을 들이고 있는 만큼, 시중은행에 가산금리 조정 등을 주문할 가능성이 있다"며 "실질적인 금리 인하 폭을 줄여 대출 수요를 최소화하는 방식"이라고 말했다. 은행이 자체적으로 정하는 가산금리는 업무원가·법적비용·위험프리미엄·가감조정금리 등으로 구성되며, 그 요건이나 기준이 폭넓어 은행 재량에 따라 조정이 가능하다.

한은 '피벗' 영향은?

금융당국의 적극적인 통제하에 부동산 시장이 하락세를 이어갈 경우, 차후 한국은행의 피벗(통화 정책 전환) 움직임에도 속도가 붙을 가능성이 크다. 한은은 물가 지표가 안정된 이후로도 들썩이는 집값과 빠르게 불어나는 가계대출을 이유로 긴축 기조를 유지해 왔다. 섣부른 금리 인하가 과열된 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려에서다. 이창용 한은 총재는 지난달 기준금리 동결을 결정한 이후 “한은의 통화정책은 금융 안정을 위한 것인데, 금융 안정의 중요 요인이 부동산 가격과 가계부채”라며 “한은이 이자율을 급하게 낮추거나 유동성을 과잉 공급해 부동산 가격 상승 심리를 자극하는 실수를 범해서는 안 된다”고 강조한 바 있다.

금융권에서는 한은의 이 같은 관망세가 조만간 옅어질 것이라는 평이 나온다. 한 금융권 관계자는 "이달 미국 중앙은행이 기준금리를 0.50%p 인하하며 통화 정책 전환을 본격화했다"며 "당국의 규제에 따라 집값 상승세와 가계대출 증가세도 나란히 주춤하고 있는 만큼, 한은은 강력한 기준금리 인하 압박을 받게 될 것"이라고 진단했다.

실제 금융권에 따르면 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난 19일 기준 728조869억원으로 지난달 말(725조3,642억원) 대비 2조7,227억원 늘었다. 영업일당 가계대출 증가액(2,475억원)을 기준으로 단순 계산한 이달 가계대출 증가액은 4조4,600억원 수준으로, 8월 가계대출 증가액(9조6,259억원)의 46.3%에 그친다.

물가상승률이 뚜렷하게 둔화하고 있다는 점 역시 한은의 피벗 결정에 유의미한 영향을 미칠 것으로 보인다. 24일 한은이 발표한 ‘8월 생산자물가지수(잠정)’에 따르면 8월 생산자물가는 전월 대비 0.1% 하락했다. 지난 6월(-0.02%) 이후 2개월 만의 하락 전환이다. 통상적으로 생산자물가는 1~3개월 시차를 두고 소비자물가에 영향을 미치는 만큼, 향후 소비자물가 둔화세 역시 확대될 가능성이 크다.

매매 후 미등기 전체 건수 486건, "허위 거래 활용한 '집값 띄우기' 자행한 것"
허위 거래 반복 시 부작용 우려 커, 실거래가에 대한 시장 불신 확산할 수도
여전한 솜방망이 처벌, 허위 거래 적발해도 '3,000만원 이하 과태료'에 그쳐

최근 3년간 아파트를 매입한 후 등기하지 않아 과태료 처분을 받은 사례가 191건으로 집계됐다. 서울시가 적발한 부동산 거래 관련 위법행위도 1,017건에 달했다.

아파트 매매 후 미등기에 따른 과태료 처분 191건

24일 국회 국토교통위원회 소속 복기왕 더불어민주당 의원이 확보한 국토교통부 자료에 따르면 지난 2021년부터 2023년 상반기까지 아파트 매매 후 미등기 행위로 과태료 처분을 받은 건수는 191건으로 집계됐다. 세무서 통보 등 과태료 이외 조치는 27건, 소송 진행·가압류·가처분 등 기타 191건, 조치 진행 중 77건 등이다. 미등기 문제로 행정처분을 받거나 받을 예정인 전체 건수는 최대 486건에 달하는 셈이다.

서울시의 부동산 동향분석 시스템에서도 위법행위가 다수 적발됐다. 서울시에 따르면 지난해 6월부터 지난 6월까지 1년간 부동산 거래에서 적발한 위법행위는 총 1,017건이다. 위법 유형으로는 '지연 신고'가 819건으로 가장 많았고, 이후로는 미신고·자료 미(거짓)제출 145건, 거래가격 거짓 신고 53건 등이 이어졌다. 이외 탈세가 의심되는 거래도 3,019건 발견됐다. 대부분이 특수관계인 간 편법 증여나 차입금 거래 등 양도세·증여세 탈루로 추정되는 경우였다.

다수의 위법행위, '집값 띄우기' 위험

조사 결과가 발표되자 부동산 업계에선 "위법행위가 이어지는 건 결국 아파트 매매 후 미등기하는 방식으로 집값 띄우기와 허위 위장 거래를 하는 편법 행위가 벌어지고 있다는 방증 아니냐"는 지적이 나왔다. 적발된 사안을 단순 실수나 변심에 따른 '헤프닝'이 아니라 집값을 띄우기 위한 '거짓 거래 및 범죄 행위'로 인식할 필요가 있다는 것이다. 집값 띄우기란 부동산 거래를 높은 가격으로 신고해 호가를 끌어올린 뒤 소유권 이전을 하지 않은 채 계약을 해제하는 시세 조작 수법을 의미한다.

문제는 지난해에도 집값 띄우기 의혹이 불거진 바 있다는 점이다. 앞서 지난해 2월 국토부는 "2021~2022년 전국에서 매매내역 신고 후 계약이 해제된 실거래는 4만1,020건이었으며, 이 중 거래 당시 신고가를 기록한 건 7,280건(18%)이었다"며 "거래 체결 후 오랜 시간이 지나 없던 일이 되는 계약을 정상적으로 보기는 어렵다. 실제로 허위 거래는 집값 거품과 시세 교란을 유도할 가능성이 크다"고 강조했다. 사실상 집값 띄우기 문제가 해를 거듭하며 반복되고 있단 것이다.

"전수조사·제도 재정비 등 대책 마련해야"

집값 띄우기와 같은 허위 거래가 반복되면 집값 거품 및 시세 교란 문제가 파생될 가능성이 높다. 집주인의 희망 가격인 호가와 달리 실거래가는 시장에서 시세 판단의 기준점이 되는 만큼, 허위 거래를 보고 집값이 올랐다고 생각한 실수요자들이 불안한 마음에 추격 매수에 나서면 가짜 가격이 진짜 시세로 굳어질 수 있어서다. 이대로 시간이 흘러 거짓 거래로 띄운 가격이 정상화되면 선량한 거래자들이 피해를 볼 수 있고, 나아가 실거래가에 대한 시장 불신이 확산하는 사태가 초래될 수도 있다.

이에 업계에선 정부 차원의 대대적인 전수조사가 필요하다는 의견이 쏟아진다. 전국 아파트 매매 내역을 조사해 위법의심거래를 걸러냄으로써 실거래가 시스템의 신뢰도를 제고해야 한다는 것이다. 이미 전수조사가 이뤄진 선례도 있다. 지난해 국토부는 기획조사를 진행해 2021년 1월~2022년 2월 사이 거래에 대한 계약서 존재 여부, 계약금 지급 및 반환 과정을 전수조사했다. 2022년 9월 이후에 체결된 아파트 직거래를 대상으로 특수관계자 간 편법 증여와 차입금 거래, 명의신탁, 대출용도 외 자금 유용 등 혐의를 살핀 뒤 형사처벌 등 강력 조치를 취하기도 했다. 이 같은 전수조사를 반복해 허위 거래의 뿌리를 뽑아야 한다는 게 업계의 주된 시선이다.

한편으론 제도 재정비를 강조하는 목소리도 적잖이 나오고 있다. 현행법상 허위 거래를 사전 차단할 만한 제도는 마련돼 있지 않다. 그나마 사후에 적발된다고 하더라도 3,000만원 이하의 과태료를 부과하는 데 그친다. 더군다나 소유권 이전 없이 계약서 작성만으로 실거래 등록이 되고, 이를 이유 없이 취소해도 별다른 불이익이 없는 실정이다. 사실상 투기 세력의 범법 행위에 정부가 개입할 여지가 일절 없다는 의미다. 이에 부동산 업계 관계자는 "의심스러운 거래에 대해 철저하게 모니터링과 검증을 하는 것도 필요하지만, 적발되면 강하게 처벌하는 등의 제도적 보완도 필수"라며 "거래질서를 훼손하는 투기 세력의 범죄 행위를 엄단해야 부동산 시장의 정상화를 기대할 수 있을 것"이라고 역설했다.