태영건설 사태 접한 금융통화위원회, "PF 위기 증대됐다" 언급
미국 따라 올리느냐, 부동산 위해 내리느냐? 한국은행 "금리 동결"
깊어지는 중국의 부동산 위기, 한국도 동일 전철 밟을까 

한국은행이 태영건설발(發) 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기에 대해 언급했다. 한국은행은 11일 통화정책방향회의에서 기준금리를 연 3.5%로 동결하고, 배포한 결정문을 통해 "PF 관련 리스크가 증대됐다"고 평가했다. PF 위기 대응책으로 꼽히는 '금리 인하' 카드를 아끼는 한편, 현 상황에 대한 문제의식을 직접적으로 드러낸 것이다.

내리기도 올리기도 어렵다, 8회 연속 금리 동결

한국은행은 2022년 4월 기준금리를 1.25%에서 1.5%로 인상한 뒤, 지난해 1월 3.5%까지 7차례 연속 기준금리 인상을 단행했다. 매섭던 기준금리 상승세가 멈춰 선 것은 지난해 2월 금융통화위원회였다. 당시 한국은행은 10개월 만에 연속 금리 인상 행진을 멈췄고, 이후 이번까지 총 8회 연속으로 금리를 동결했다. 미국과의 금리 격차가 사상 최대치인 2%p까지 벌어졌음에도 불구, 금리 인상 카드를 꺼내 들지 않은 것이다.

부동산 PF 위기발 '금리 인하' 압박 역시 한국은행의 결정을 바꾸지는 못했다. 최근 시공 능력 평가 16위 건설사 태영건설이 워크아웃(기업구조 개선)을 신청한 가운데, 건설 업계 안팎에서는 대출 부실에 대한 우려가 쏟아지고 있다. 일각에서는 차후 부동산 PF 문제가 경제 전반으로 확산할 것이라는 전망이 제기되기도 한다. 이에 한국은행은 '금리 인하' 카드를 아끼는 한편, 결정문을 통해 PF 리스크의 위험성 자체는 인정하는 모습을 보였다.

한국은행은 기준금리 동결 결정의 배경에 대해 "물가 상승률이 기조적 둔화 흐름을 지속하고 있지만 여전히 높은 수준이고, 전망의 불확실성도 큰 만큼 현재의 긴축 기조를 유지하면서 대내외 정책 여건을 점검해 나가는 것이 적절하다고 봤다"고 설명했다. 금융통화위원회는 “물가상승률이 목표 수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들 때까지 통화 긴축 기조를 충분히 장기간 지속할 것”이라며 “앞으로 성장세를 점검하며 중기적 시계에서 물가상승률이 목표 수준에서 안정될 수 있도록 하는 한편, 금융 안정에 유의해 통화정책을 운용해 나갈 것”이라고 밝혔다.

'부동산 거품 붕괴' 흔들리는 중국, 혹시 우리도

건설 업계의 부실 위기는 우리나라만의 문제가 아니다. 세계 각국이 경기 침체로 인한 '부동산 추락'으로 홍역을 앓고 있다. 대표적인 예가 중국이다. 2020년 8월, 중국 정부는 부동산 시장 연착륙을 위해 대형 부동산 업체의 부채 비율을 줄이고 현금 보유 비율을 올리는 내용의 ‘3개 레드라인’을 제시한 바 있다. 하지만 단기간에 부채를 줄이는 데 실패한 헝다그룹 등 중국 대형 부동산 개발 업체들이 줄줄이 채무불이행(디폴트) 상태에 빠졌고, 부동산 시장 전반이 흔들리기 시작했다.

자금난에 부딪힌 개발 업체들이 공사에 착수하지 못하자, 곳곳에서는 신축 아파트의 입주 '무기한 연기' 사례가 속출했다. 기약 없는 상황에 분노한 입주 예정자들은 최근 “더 이상 장기주택담보대출(모기지) 상환금을 내지 않겠다”며 상환 거부 운동을 시작했다. 현재 전국적으로 집단 상환 거부에 착수한 아파트 단지만 300여 개에 달하는 것으로 알려졌다. 이들의 대출 상환 거부는 지방 상업은행의 도산으로 이어질 위기가 있다. 건설 업계 부실이 금융 위기까지 번질 위험이 있다는 의미다.

중국은 위기 타파를 위해 지난해 4월과 5월, 8월에 줄줄이 대출 금리를 인하했다. 같은 해 11월에는 은행 지급준비율을 0.25% 인하해 시중에 5,000억 위안(약 93조원)에 달하는 유동성을 풀기도 했다. 태영건설 사태로 국내 시장의 부동산 PF 위기감이 본격화한 가운데, 일각에서는 중국과 밀접한 관계를 맺고 있는 우리나라 역시 중국 부동산 시장과 유사한 전철을 밟게 될 것이라는 우려가 싹트고 있다.

'영끌족' 울면서 매물 내놨다, 서울 외곽 지역 집값 하락세
강남 3구는 탄탄하게 버텨, '중심-외곽' 가격 격차 또 벌어졌다
서울-지방 부동산 양극화도 여전, 집값 10억 이상 차이나

집값 상승을 기대하고 '영끌 매수(영혼까지 끌어모아 매수)'를 단행한 집주인들의 한숨이 깊어지고 있다. 영끌 수요가 몰렸던 노원·도봉·강북·금천·관악·구로구 등 서울 외곽 지역 집값이 미끄러지면서다. 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 지난해 서울 집값은 2.95% 하락했다. 부동산 시장 전반이 약세를 보이는 가운데, 특히 서울 외곽과 중심지의 '양극화'가 두드러지는 양상이다.

강남 3구는 오르고, 외곽 지역은 내리고

중저가 아파트가 밀집해 있는 서울 외곽 지역은 지난해 '혹한기'를 겪었다. △도봉(-8.95%) △관악(-8.56%) △강북(-7.58%) △구로(-7.33%) △노원(-6.98%) 등 대다수 지역의 집값이 미끄러지면서다. 업계는 특히 강남 3구를 비롯한 서울 중심지와 외곽 지역의 시장 분위기 차이에 주목한다. 노원·도봉·강북과 강남 3구의 평균 집값 차이는 지난해 16억9,113억원으로, 2022년(16억7,236만원) 대비 2,000만원가량 벌어졌다. 금천·관악·구로와 강남 3구와의 격차 역시 16억970만원으로 2022년(15억7,116만원) 대비 소폭 증가했다.

부동산R114는 외곽 지역의 하락 거래 비중이 다른 지역보다 특히 높았다고 설명한다. 고금리 상황이 이어지며 이자 상환 부담이 급증, 급매물이 쏟아져 나왔다는 것이다. 실제 부동산 호황기 '영끌' 수요가 몰린 중저가 아파트 시장은 자금 조달 여건 변화에 상당히 민감한 편이다. 이에 더해 50년 만기 주택담보대출, 특례보금자리론 등 서민 대상 부동산 정책 대출이 종료된 점 역시 가격 하락에 영향을 미쳤다. 반면 강남 3구를 비롯한 고가 아파트 시장은 이미 대출 규제가 촘촘하게 자리하고 있는 만큼, 시장 여건이 악화하더라도 집값에 큰 변동이 없었던 것으로 풀이된다.

업계에서는 차후 서울 중심지와 외곽의 집값 양극화 현상이 한동안 이어질 것이라는 전망에 힘이 실린다. 실제 20일 국토연구원이 발표한 ‘주택 가격에 의한 주거지 분리와 정책적 시사점’ 보고서에 따르면, 서울의 주택 가격에 따른 주거지 분리 수준을 나타내는 지표 '공간 지니계수'는 0.38에 달했다. 소득 불평등 분야에서 지니계수는 0.4 이상일 때 심한 불평등으로, 0.3 이상∼0.4 미만이면 불평등이 존재하는 것으로 풀이된다. 이미 서울 각지의 부동산 시장 양극화가 심각한 수준까지 치달았다는 의미다.

"너흰 그래도 서울이잖아" 가라앉는 지방

부동산 양극화는 비단 서울에만 국한되는 문제가 아니다. 지방과 수도권 부동산 시장의 격차 역시 좀처럼 메꿔지지 않고 있기 때문이다. 대표적인 예가 청약 시장이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1∼9월 서울 아파트 분양·입주권 거래는 총 446건으로, 전년 동기(55건) 대비 8배가량 증가했다. 서울의 청약 1순위 평균 경쟁률은 66.3대 1에 달했다. 반면 같은 기간 전국 평균 경쟁률은 9.8대 1을 그쳤다. 서울 외 지역의 부동산 시장은 이미 꽁꽁 얼어붙었다는 의미다.

서울과 지방의 아파트 가격 차이 역시 눈에 띈다. 지역 간 가격 격차는 지난 2017년부터 눈에 띄게 벌어지기 시작했다. 2017년 5억2,189만원 수준이었던 서울과 지방의 아파트 가격 차이는 △2018년 7억62만원 △2019년 7억9,550만원 △2020년 9억5,582만원 △2021년 11억984만원 △2022년 10억6,855만원으로 증가세를 보여왔다. 10억원 이상의 격차가 수년째 지속하는 가운데, 업계에서는 주택시장 양극화가 고착화하기 시작했다는 분석이 나온다. 수도권 거주 선호, 지방의 인구 감소 등 고질적인 문제가 양극화를 부추기고 있다는 것이다.

각 지역의 희비가 뚜렷하게 갈리는 가운데, 일각에서는 차후 지역 간 부동산 시장 격차가 한층 심화할 것이라는 전망도 제기된다. 고금리 부담, 다주택자 규제 등의 영향으로 주거 선호도가 높은 서울 아파트에 수요가 쏠리는 한편, 지방은 미분양 물량이 쌓이며 좀처럼 침체기에서 벗어나지 못할 것이라는 분석이다.

착공도 거래도 급감한 오피스텔, 시장 침체 본격화
공급 줄며 전월세는 급등, 오피스텔 선호 청년층 갈 곳 잃었다
가격 인상과 공급 확대의 '연결고리', 수년 내 시장 정상화 전망

오피스텔을 비롯한 비(非)아파트 착공·입주 물량이 급감하고 있다. 국토교통부에 따르면 작년 1~11월 전국 연립·다세대주택 인허가 물량은 1만3,868가구에 그쳤다. 2022년(4만2,803가구)의 3분의 1 수준이다. 도시형생활주택 인허가 물량 역시 같은 기간 2만,8533가구에서 6,476가구로 급감했다. 정부의 급격한 부동산 부양 정책 전개, 고금리 상황 등 악재가 겹치며 비아파트 시장 전반이 혼란을 겪는 모양새다.

거래도 공급도 말랐다, 외면받는 오피스텔

서울부동산정보광장에 따르면 지난해(12월 20일 기준) 서울에서 발생한 오피스텔 매매 건수는 7,685건으로, 2022년 1만4,486건 대비 6,801건(46.94%) 급감했다. 부동산 시장이 호황을 누렸던 2021년(1만9,245건)과 비교하면 자그마치 1만1,560건(60.06%)이 줄었다. 경기 여건과 금리에 민감한 수익형 부동산인 만큼, 최근 부동산 시장 침체의 ‘직격탄’을 맞은 것으로 풀이된다.

오피스텔 공급 역시 눈에 띄는 감소 추이를 보이고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 1~11월 서울 오피스텔 인허가 및 착공 물량은 60% 이상 감소했다. 인허가 물량은 연면적 기준 2022년 119만7,572㎡에서 2023년 1~11월 40만9,014㎡로 65.8% 감소했다. 같은 기간 착공 물량 역시 99만7,278㎡에서 30만8,515㎡로 69.0% 급감했다. 같은 기간 연립·다세대주택 착공 물량 역시 4,223가구에 그쳤다. 2022년(1만5,606가구) 대비 3분의 1 수준이다.

오피스텔 시장 침체의 주요 원인으로는 '아파트 선호'가 지목된다. 최근 아파트는 집값 하락세, 규제 완화 등에 힘입어 실수요를 대거 흡수하고 있다. 반면 오피스텔은 2022년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상에 이름을 올렸고, DSR 규제 없이 대출이 가능한 ‘특례보금자리론’ 대상에서도 제외됐다. 주택 실수요자가 굳이 오피스텔을 찾을 이유가 없다는 의미다. 부동산 투자자 역시 고금리 상황에 수익성이 떨어지는 오피스텔 투자에서 줄줄이 손을 떼고 있다.

뛰어오르는 전세가, 임대 수요자 '난감'

신축 빌라·오피스텔 공급이 말라붙자, 비아파트 임대 거주를 선호하는 서민들은 졸지에 갈 곳을 잃게 됐다. 절대적인 공급 부족으로 인해 오피스텔 월세가 급등하면서다. 2022년 1~11월 4만2,803가구에 달했던 전국 연립·다세대주택 인허가 물량은 지난해 3만660가구까지 줄어들었다. 1만 가구 이상이 시장에 나오지 못한 채 '대기' 중이라는 의미다.

청년층이 선호하는 도심 내 직주근접 소형주택 공급도 눈에 띄게 감소하고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 2020년 서울 중구에서 분양된 도시형생활주택(30가구 이상 기준)은 약 780가구에 달했다. 하지만 2021년엔 282가구까지 그 수가 대폭 줄었고, 2022년 이후로는 공급이 아예 말라붙었다. 비아파트 임대 매물을 찾지 못한 청년층은 '울며 겨자 먹기'로 고가의 월세를 지불하거나, 외곽 지역으로 눈을 돌려야 하는 실정이다.

부동산 정보업체 경제만랩에 따르면 지난해(1~11월) 서울 오피스텔 월세 거래량은 3만6,068건 수준이었다. 이 중 월 임대료 60만원 이상 고가 계약이 차지하는 비중은 자그마치 60.5%에 달했다. 2021년 45.8%, 2022년 54.1% 대비 대폭 증가한 수준이다. 월세 100만원 이상 거래도 12.4%에 달했다. 오피스텔과 함께 비아파트 시장의 '쌍두마차'로 꼽히는 빌라 월세 역시 작년 7월부터 매달 상승곡선을 그리고 있다.

전세가 뛰면 공급도 는다? 부동산 시장의 순환

한편 일각에서는 현재의 전월세 가격 상승세가 차후 오피스텔 공급 정상화를 촉진할 것이라는 전망이 제기된다. 시장 전반이 2020년 '전세 대란' 당시와 유사한 전철을 밟을 것이라는 분석이다. 당시 신규 주택임대차보호법 등으로 인해 아파트 전세난이 심화하자, 오피스텔 전세가 역시 빠르게 뛰어오른 바 있다. 갈 곳을 잃은 실수요자 규모에 비해 매물이 턱없이 부족했기 때문이다. 일부 지역에서는 오피스텔 전세가 매매가를 뛰어넘는 역전세 현상이 발생하기도 했다.

전세난이 심화하자 정부는 2021년 도시형 생활주택과 주거용 오피스텔에 대한 규제를 완화했다. 도시형 생활주택의 허용 면적을 기존 50㎡에서 60㎡까지 확대하고, 주거형 오피스텔에 대한 바닥 난방 기준을 완화하는 등 중대형 오피스텔 공급에 힘을 싣는 방식이었다. 이후 전세가 폭등과 규제 완화에 힘입어 오피스텔 착공이 급증했고, 본격적으로 공급의 물꼬가 트이기 시작했다.

당시 착공을 시작한 오피스텔 물량은 수년 뒤 시장에 쏟아져 나왔고, 지난해 초과 공급으로 인한 매매·전세가 하락의 주요 원인으로 작용했다. 공급이 말라붙어 전세가가 뛰자, 수익을 노린 새로운 공급이 발생하는 일종의 '순환'이 발생한 셈이다. 업계에서는 이미 전세가 급등 및 공급 부족이 가시화한 이상, 이후 수년 내로 또다시 이 같은 시장 순환이 발생할 것이라는 분석을 내놓고 있다.

‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 발표
국토부 예산 35.5% 1분기에 집행
“경기 불확실성 커, 예산 부족으로 이어질 것”

정부가 부동산·시장 안정화를 위해 사회간접자본(SOC) 예산 조기집행 등 대대적인 유동성 지원에 나섰다. 최근 태영건설의 기업구조개선작업(워크아웃)을 계기로 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크가 건설 업계 전반에 확산할 조짐을 보인 데 따른 대책으로, 정부는 이를 통해 국내 건설 산업이 활력을 되찾을 것으로 기대하고 있다.

공급자 도와 주택 공급 활성화

정부는 10일 윤석열 대통령 주재 2번째 민생 토론회를 열어 건설 산업 회복을 위한 대책을 포함한 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안’을 발표했다. 주택공급을 가로막는 규제를 혁파하고, 공급자들의 부담을 덜어 주택공급이 확대될 수 있는 기반을 조성할 필요가 있다는 취지에서 마련된 해당 방안은 △도심 주택 공급 확대 △다양한 유형의 주택 공급 확대 △신도시 등 공공주택 보급 △건설경기 활력 회복 등의 내용을 담았다.

이 가운데 건설경기 활력 회복을 위해서는 △자금조달 및 유동성 지원 △공공지원을 통한 민간 애로 해소 △사업장별 갈등 해소 지원 △건설사업 관련 리스크 완화 △건설투자 활성화 등을 과제로 제시했다. 구체적으로는 먼저 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 PF 보증 25조원을 공급한다. 이를 통해 사업장별 애로를 해소한다는 계획이다. 이와 함께 PF 대출 대환보증을 신설한다. 무보증 고금리 PF 대출을 이용하는 사업장에 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 발급해 저금리 PF 대출로 전환할 수 있도록 돕겠다는 것이다. 또 시행사와 대출기관의 정보 비대칭 해소를 위한 보증기관 상설협의체를 설립해 PF 관련 정보를 관련 단체에 제공한다.

단기 자금인 건설사 보증 자산유동화기업어음(PF-ABCP)을 장기 대출로 전환하는 보증 프로그램은 기존 3조원에서 5조원으로 확대하고, PF 대출 시 수반되는 건설사의 책임 준공 의무에 대한 이행보증(3조원→6조원)과 비주택 PF 보증(3조원→4조원) 도입도 확대한다. 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자는 3,000억원에서 4,000억원으로 늘어난다.

사업이 원활하게 추진되지 않고 있는 민간 사업장은 한국토지주택공사(LH)가 사업성 검토와 매입을 거쳐 정상화에 나선다. 공공주택사업으로 전환해 LH가 직접 시행하는 방안과 다른 시행사 및 건설사에 매각하는 방안 등이 거론 중이다. 만약 사업성이 낮다고 판단할 경우 한국자산관리공사의 PF 정상화 펀드를 통한 재구조화를 추진한다.

올해 1분기 건설 투자도 대폭 확대한다. 국토교통부는 올해 집행 관리 대상 예산 56조원의 35.5%에 해당하는 19조8,000억원 1부터 3월까지 집중 투자한다. 최근 5년간 1분기 투자 비율이 평균 30%가량이었던 점을 감안하면 5%p 이상 확대된 셈이다. LH, 한국철도공사 등 5대 SOC 공공기관도 24조6,000억원으로 책정된 올해 투자금액을 상반기 집중 집행한다. 국토부 관계자는 “공급을 맡고 있는 플레이어들이 시장에 주택을 잘 공급할 수 있는 여건을 만들겠다”고 말했다.

재정 절벽 등 부작용 우려 목소리 커져

전문가들은 유동성 지원을 위한 정부의 대규모 예산 조기 집행에 우려의 시선을 보냈다. 예산 조기 집행은 경기의 상저하고(上低下高, 상반기 침체 후 하반기 회복)가 예상될 때는 시장의 충격을 완화하는 효과를 기대할 수 있지만, 경기 불확실성이 큰 지금과 같은 상황에서는 하반기 예산 부족과 경제 시스템 마비로 이어질 게 자명하다는 이유에서다.

정창수 나라살림연구소장은 “부진한 집행도 문제지만, 무리한 신속 집행도 문제”라고 짚으며 “팬데믹 여파가 이어지면서 초유의 세수 감소가 우려되는 상황인데, 무리한 조기 지출은 곧 재정 절벽을 의미한다”고 말했다. 재정 조기 집행은 경기부양을 모색하는 동시에 불용액을 최소화하는 ‘도구’ 중 하나일 뿐, 그 자체가 목적일 수는 없다는 지적이다.

한편 일각에서는 정부가 오는 4월 10일 예정된 총선을 의식해 민심을 얻기 위한 무리한 경기 회복 방안을 내놨다는 점을 비판하기도 했다. 홍익표 더불어민주당 원내대표는 “정부가 말로는 건전재정을 외치면서 실제로 내놓는 건 총선용 감세정책”이라고 일갈했으며, 안동현 서울대 경제학부 교수는 “정치에 영향을 받는 경제정책은 땜질에 불과해 결국 다른 정책과 충돌하는 등 부작용으로 이어질 것”이라고 우려했다.

‘국민이 바라는 주택’ 민생 토론회 개최
주택 공급 확대·건설경기 활성화에 초점
시장성 집중한 정책에는 우려의 목소리도

앞으로 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 하지 않고도 재건축이 가능해진다. 또 재개발의 경우 노후도 요건이 60%로 완화되고, 신축 빌라가 있는 경우에도 사업을 추진할 수 있다. 정부는 올해 분당, 일산 등 1기 신도시들을 선도지구로 지정해 2030년 입주를 목표로 재건축에 속도를 낼 방침이다.

"2027년까지 95만 가구 정비사업 착공 기대"

10일 윤석열 대통령은 경기도 고양시에서 올해 두 번째 민생 토론회를 열고 ‘국민이 바라는 주택’을 주제로 이야기를 나눴다. 이 자리에서 윤 대통령은 “부동산 문제는 정치나 이념에서 벗어나 시장 원리에 따라 작동해야 한다”고 강조하며 “재건축, 재개발과 관련한 규제를 대폭 완화하겠다”고 말했다. 나아가 일산과 분당을 비롯한 1기 신도시들이 현 정부 임기 내에 재건축 착공에 들어가도록 하겠다고 약속했다.

윤 대통령에 이어 발언자로 나선 박상우 국토교통부 장관은 주택 공급 확대와 건설경기 활성화에 초점을 둔 향후 부동산 정책 방향을 제시했다. 먼저 정비사업 속도를 높이기 위해 패스트트랙을 도입한다. 이에 따라 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 통과하지 않아도 재건축 사업 진행이 가능해진다.

패스트트랙이 도입되면 재건축 안전 진단을 통과하지 못한 아파트가 밀집된 서울 노원·강남·강서·도봉구와 경기도 안산·수원·광명시 등지의 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. 특히 서울의 경우 오세훈 시장이 적극 추진 중인 신속통합기획까지 적용하면 최대 6년까지 재건축 사업이 단축된다.

분당과 일산 등 1기 신도시 재정비에 속도를 내기 위한 자금 조달 방안도 마련됐다. 정부는 총 12조원 규모의 미래도시 펀드를 조성하고 신도시 정비 전용 보증상품을 출시하는 등 노후 도시 재정비를 위한 자금 조달을 도울 방침이다. 또 대규모 이주 수요에 대비해 2025년부터 도시별 1개소 이상의 이주단지를 미리 조성하겠다고 밝혔다.

재개발 사업은 현행 3분의 2로 규정된 노후도 요건을 60%로 완화(재촉지구는 50%)하고, 정비 사업지 내 신축 빌라가 있어도 공사를 허가하는 등 사업 착수 요건을 대폭 완화한다. 정부는 이같은 도시 정비 사업 제도개선을 통해 2027년까지 총 95만 가구(재건축 75만+재개발 20만)가 착공에 나설 것으로 기대했다.

실효성·공공성 모두 아쉬운 평가

다만 업계에서는 안전진단 면제가 실제 재건축 사업 기간 단축으로 이어질지에 대해서는 의문을 표하는 목소리가 높다. 이미 지난해 한 차례 안전진단 규정이 완화됐지만, 여전히 상당수의 단지가 재건축 사업에 속도를 내지 못하고 있다는 지적이다. 정부는 2022년 12월 발표한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 통해 안전진단의 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 2차 안전진단의 경우 시·도지사가 필요한 경우에만 의뢰하도록 개정한 바 있다.

전문가들은 재건축 사업이 속도를 내지 못하는 요인으로 높아진 금융비용과 치솟는 공사비를 꼽았다. 사업 추진으로 기대할 수 있는 수익에 비해 비용이 턱없이 높은 만큼 안전진단 면제 정도로는 시장의 관심을 끌 수 없다는 것이다. 이같은 상황을 타개하기 위해서는 재건축 용적률 완화, 리모델링 사업 규제 완화, 재건축초과이익환수 부담금 면제 기준 추가 확대 등이 필요하다는 조언이다.

일각에서는 정비 사업을 통해 도심 주택 공급에 주력해야 할 정부가 시장성에만 집중하고 있다는 점을 비판하는 목소리도 나온다. 재건축이나 재개발이 이뤄지는 지역 인근의 집값까지 끌어올려 주거약자를 소외시키는 결과를 초래할 수 있다는 이유에서다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “정부로서는 공공성과 주택 공급을 모두 생각해야 하는데, 두 마리 토끼를 동시에 잡으려니 답을 찾기 어려운 것”이라고 짚으며 “상대적으로 개발이 덜 된 저가주택 지역을 중심으로 정비사업을 추진하는 게 하나의 방법이 될 수 있다”고 말했다.

태영인더스티리 매각대금 투입 완료, 나머지 자구 계획은 이른 시일 내 실행
금융당국 “공적자금 투입 없어, 워크아웃 무산될 경우까지 대비할 것”
국내 채권시장 흐름 및 부동산 시장 회복 여부가 관건

태영그룹이 산업은행 등 채권단에 제시한 기존 네 가지 자구안을 모두 이행하기로 한 가운데, 먼저 태영인더스트리 매각대금 890억원을 태영건설에 추가로 투입했다. 이날 금융당국이 요구해 온 추가 자구책과 오너 일가의 사재 출연 등의 계획과 관련해선 내놓지 않았지만, 나머지 세 가지 자구 계획도 이사회 결의를 거쳐 이른 시일 내 실행할 계획이라고 밝혔다. 이에 정부는 태영건설에 공적자금을 투입하지 않을 것이며 워크아웃이 무산될 경우까지 가능성을 열어두고 대비하겠다는 입장을 고수했다.

티와이홀딩스, 태영건설에 890억원 추가 투입

7일 금융당국에 따르면 태영은 이날 산업은행에 제시한 자구안을 모두 이행하겠다는 의사를 전한 것으로 알려졌다. 태영이 제시한 자구안은 △태영인더스트리와 에코비트 매각대금의 태영건설 지원 △블루원 지분 담보 제공 및 매각 추진 △평택싸이로 지분 62.5% 담보 제공 등이다.

그간 가장 논란이 됐던 태영인더스트리 매각대금의 태영건설 지원 건은 약속대로 8일 오전 진행됐다. 태영그룹 지주사 티와이홀딩스는 이날 “워크아웃을 신청하면서 태영인더스트리 매각대금 1,549억원을 태영건설에 직접 지원하겠다는 약속 이행을 완료했다”면서 “블루원 담보제공 및 매각, 에코비트 매각, 평택싸이로 담보제공 등을 통해 태영건설에 지원하겠다는 자구 계획도 성실 이행하겠다”고 전했다. 앞서 태영그룹은 태영인더스트리 매각자금 1,549억원 중 890억원을 지주사인 티와이홀딩스의 태영건설 관련 연대보증 채무를 해소하는 데 활용한 바 있다.

이날 납입 대금은 윤세영 태영 창업회장의 딸인 윤재연 블루원 대표가 태영인더스트리 지분을 팔고 확보한 513억원을 직접 출연하는 대신 윤 창업회장 측에 대여해주는 방식으로 마련됐다. 이날 티와이홀딩스가 공시한 내용에 따르면 회사는 윤재연 대표로부터 330억원을 연리 4.6%에 6개월간 차입했으며, 담보로 윤 대표에게 SBS 주식 117만2,000주를 제공했다.

티와이홀딩스는 이날 금융당국이 요구해 온 추가 자구책과 오너 일가의 사재 출연 계획 등은 밝히지 않았다. 다만 나머지 세 가지 자구 계획도 이사회 결의를 거쳐 이른 시일 내 실행할 계획이며, 추후 주채권은행인 산은과 협의를 통해 추가 자구계획에 대한 구체적인 방안을 내놓겠다는 입장을 밝혔다.

최 부총리 “태영건설 구조조정 원칙에 따라 추진할 것”

반면 정부는 태영건설에 공적자금을 투입하지 않겠다고 못박았다. 이날 최상목 경제부총리는 국회 기획재정위원회에 출석해 ‘경영을 잘못한 태영건설 같은 기업에 공적자금을 투입할 의향이 있느냐’고 묻는 이수진 더불어민주당 의원 질문에 “없다”고 답하면서 “태영건설은 부채비율도 다른 회사보다 높고, 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 본인들이 보증을 선 게 많은 기업으로, 부채 의존적인 경영을 했다”고 지적했다.

당국은 태영견설 워크아웃 무산 가능성에도 대비하고 있음을 밝혔다. 정태호 민주당 의원이 “태영건설의 태도로 미뤄 볼 때 워크아웃이 무산될 경우에 대비를 확고히 해야 한다”고 우려를 표하자, 최 부총리는 “당연히 그렇다”며 “모든 가능성을 열어놓고 태영건설의 PF 사업장을 모두 들여다보며 준비하고 있다”고 밝혔다.

앞서 최 부총리는 이날 오전 수출입은행에서 이창용 한은 총재, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 박춘섭 경제수석, 강석훈 산업은행 회장 등과 함께 ‘거시경제·금융현안 간담회’를 갖고, 태영건설 워크아웃 신청 이후 최근 진행상황에 대해 논의도 나눴다. 정부 관계자들은 이 자리에서 태영건설이 기존에 제시한 4가지 자구노력을 조속히 이행할 뿐만 아니라 채권단의 신뢰를 얻을 수 있는 구체적인 추가 자구안을 제시해야 함을 강조했다.

태영건설이 이번 사태를 잘 마무리 짓기 위한 조건들

현재 시장에선 태영건설의 법정관리행에 대한 우려가 크다. 만일 태영건설의 워크아웃이 무산될 경우 협력업체와 분양계약자, 채권단의 손실은 물론 자금조달시장을 중심으로 금융시장도 크게 흔들릴 위험이 있기 때문이다. 금융당국에 따르면 현재 태영건설의 분양계약자는 1만9,869가구, 협력업체는 581개 사에 이른다.

태영건설이 이번 사태를 잘 마무리 지으려면 결국 시장금리가 안정적으로 하락할지 여부가 관건이다. 다만 현재 국내 채권금리와 연동된 미국 채권시장에서 기준금리 인하에 대한 기대감이 빠르게 식고 있는 점이 부정적으로 작용할 것으로 보인다. 미국 채권 시장의 분위기가 경착륙으로 인한 조기 금리 인하와는 다소 거리가 먼 흐름으로 이어질 경우 국내 국고채 시장도 약세로 전환할 수밖에 없기 때문이다.

지난주 미국채 시장은 예상치를 상회한 지난해 12월 비농업 고용지표 영향으로 약세로 마감했다. 5일(현지 시간) 종가 기준 미국채 10년물 금리는 전거래일 대비 5bp 오른 4.05%에, 미국채 2년물은 4.38%로 올랐다. 여기에 지난 주말 재닛 옐런 미국 재무장관까지 향후 미국채 약세 흐름을 더하는 발언을 꺼냈다. 옐런 장관은 “최근 미국 경제가 연착륙으로 나아가고 있음을 확인할 수 있는 증거들이 나오고 있다”며 “그간 경제에 대한 비관론이 많았지만 모두 근거 없는 것으로 입증됐다”고 강조했다.

아울러 향후 국내 부동산 시장의 회복 여부도 태영건설 사태가 순조롭게 마무리될 수 있을지 여부를 가를 전망이다. 이미 신용평가 업계가 ‘돈맥경화’를 우려해 건설업 신용전망을 줄줄이 하향 조정하고 있는 가운데 부동산 시장 침체가 장기화할 경우 다수의 부동산 사업장 수익성이 크게 악화되면서 부동산 PF 부실 우려가 증폭될 수 있기 때문이다. 한국건설산업연구원 관계자는 “지난해 상반기 중 증권사 등 제2금융권에서 취급한 PF 만기연장비율이 브릿지론이 70%, 본 PF가 50% 정도로 판단된다”며 “이렇게 되면 부동산 시장 회복이 늦어질 경우 부실 발생 규모가 더 커질 가능성이 높으며, 나아가 여러 사업장이 연쇄적으로 부실화되면서 대주로 참여했던 금융기관까지 동반 부실화할 가능성이 크다”고 분석했다.

서초구 '래미안 퍼스티지' 39억5,000만원 신고가 경신
절벽 수준의 거래량, 실거래가를 준거가격으로 보기 어려워
앞으로 거래량은 더 줄어들 것, 투자성 매매에 주의 필요

부동산 하락장이라는 말이 무색할 만큼 최근 서울 서초구 단지 사이에서 신고가 거래가 반복되고 있다. 아파트 매매시장 쏠림 현상이 가중되면서 일부 인기 단지에서만 상승 거래가 나오고 있는 것이다. 하지만 전반적으로 부동산 거래량이 급감하고 있어 앞으로도 가격 하락이 예상되는바, 매매에 주의가 요구되는 상황이다.

서울 서초구, 집값은 오르는데 거래량은 ‘뚝’

8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 ‘래미안 퍼스티지’ 전용 84㎡가 지난달 39억5,000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 2022년 12월 같은 크기가 31억원에 거래됐지만 1년 만에 가격이 회복되며 손바뀜한 것이다. 같은 단지 전용 135㎡도 지난해 3월 50억원에 거래됐으나, 8개월 후인 지난해 11월에는 54억9,000만원에 거래돼 실거래가를 회복하는 추세다. 인근 지역인 서초구 반포동 ‘반포 자이’도 최근 신고가를 기록했다. 전용 84㎡가 34억원에 거래되며 3개월 전 전고점인 33억원 대비 1억원이 상승했다.

실제로 지난 5일 한국부동산원에 의하면 전국적인 불경기 속에서도 1월 첫 주 서울 5개 권역(서북권, 서남권, 동북권, 동남권, 도심권) 중 강남권과 도심권의 아파트 매매수급지수만 오르고 있는 것으로 나타났다. 두 권역 중에서도 강남권의 매매수급지수는 85.8로 전주 대비 1.4%P 상승했다. 서울 지역 내 가격 쏠림 현상이 심화하고 있단 얘기다. 아파트 매매수급지수는 아파트 시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 100을 기준으로 숫자가 낮을수록 매매 수요가 공급보다 적은 상태를 의미한다.

다만 경기 침체로 인해 전체 거래량은 급감한 상태다. 부동산 R114에 따르면 지난해 4분기 서울 아파트 거래량은 총 4,426건으로 전 분기(1만 827건) 대비 59.1% 감소했다. 서초구 역시 전 분기 대비 4분기 거래량이 70% 가까이 줄어들었다. 이에 부동산 전문가들은 거래량이 줄어드는 상태에서 신고가 거래경신은 집주인들의 가격방어일 수 있다며 속지 말라고 조언한다. 한 부동산 업계 관계자는 “지금 같은 시장 상황에서는 서울 강남권 같은 상급지의 경우 매매 부담이 커져 거래량이 더 줄어들 것”이라며 “최근 고가 거래 소식은 집주인들이 호가를 올리려는 시도로 보인다. 거래 급감은 통상 가격 하락으로 이어질 수 있어 매매에 주의해야 한다”고 전했다. 송승현 도시와경제 대표도 "부동산 실거래가는 거래량이 뒷받침돼야 '가격선'이라는게 설정된다"며 "거래량이 떨어지면 다양한 변수가 작용될 수 있기 때문에 실거래가를 준거가격으로 보기 어렵다"고 말했다.

이미 관측 됐던 부동산 가격 '착시현상', 속지 말아야

이와 비슷한 양상은 2년 전에도 연출된 바 있다. 2022년 8월 서울 서초구 잠원롯데캐슬갤럭시2차(428가구) 전용 132㎡는 종전 최고가에서 1억5,000만원 오른 29억원에 거래됐다. 직전 거래는 1년 전인 2021년 8월로 27억원에 거래됐다. 동일 매물의 거래 추이상 부동산 가격의 오름세처럼 보이지만, 사실상 하락 거래라는 게 전문가들의 의견이다. 같은 단지 다른 면적의 거래와 비교해 봐야 진짜 ‘오름세인지 아닌지’ 판가름이 난단 이유에서다.

실제로 지난 2021년 12월 같은 단지에서 공급 기준 25㎡(7.6평) 작은 전용 109㎡의 매매가는 30억원이었다. 앞서 언급된 전용 132㎡의 실거래액보다 1억원이나 높은 거래가다. 두 아파트는 각각 12층, 13층으로 층수도 비슷하다. 이에 당시 인근 공인중개소 관계자는 "이는 부동산 가격 '착시현상'이다. 최근 시장 동향상 부동산은 하락세를 면하기 어렵다”며 “당장 전용 132㎡가 29억원에 거래되자 같은 29억원대 호가를 기록했던 저층 매물은 28억5,000만원으로 가격을 낮췄다”고 전하기도 했다.

12월 넷째 주 '서울 아파트 매매가격지수', 광진구 제외 모두 하락세
경기와 인천도 각각 -0.06%, -0.05% 하락, 지방 주요 지역도 모두 약세
반면 내년 ‘입주 물량’ 역대 최저 수준 예상에 전셋값 상승세는 지속

전국 아파트의 주간 매매가격 하락세가 5주째 계속되고 있다. 부동산 불패로 여겨진 서울의 강남권조차 하락세가 뚜렷하며, 광진구를 제외한 24개 구에서 내림세가 나타났다. 고금리 장기화와 가계대출 규제 강화 등에 따라 주택경기 불확실성이 높아지면서 수요자 관망세가 깊어진 영향으로 풀이된다. 다만 23주째 연속 상승 중인 전세시장의 흐름과 내년도 기준금리 인하 예상 등에 따라 향후 매매시장이 상승 전환할 것이란 전망도 나온다.

전국 아파트 매매가격 -0.05%→-0.04%

28일 한국부동산원에 따르면 12월 넷째 주(25일 기준) 전국 아파트 매매가격지수는 한 주 전보다 0.04% 떨어졌다. 지난 11월 마지막 주 하락 전환한 뒤 5주째 하향곡선이 이어지는 가운데 올 한해 누적 변동률은 -5.12%를 기록 중이다.

지역별로 보면 서울은 0.03% 하락하며 지난주(-0.04%)보다 낙폭을 줄였다. 서울 25개 구 중 보합세였던 광진구를 제외하고 도봉·노원구(-0.06%), 금천·동작·관악구(-0.05%), 강북·구로구(-0.04%), 양천·강서·서초·강남·송파·강동구(-0.03%), 종로·용산·중랑·성북·마포구(-0.02%), 동대문·서대문·영등포·은평·성동·중구(-0.01%) 등이 전주보다 하락했다.

수도권과 지방의 사정도 비슷하다. 경기와 인천은 각각 -0.06%, -0.05% 하락했으며, 지방(-0.03%)에선 대구(-0.09%), 부산(-0.07%), 제주(-0.05%) 등이 약세였다. 전국 176개 시군구 가운데 지난주 대비 상승 지역은 33개, 하락 지역은 135개로 집계됐다.

전국 아파트 가격 내림세의 원인으론 지속된 고금리와 가계대출 규제 강화 등이 지목된다. 매매시장 불확실성이 높아지자 실수요자들이 관망세로 돌아섰다는 분석이다. 한국부동산원 관계자는 “매매시장 불확실성으로 매물 가격 하향 조정이 나타나고, 매매수요가 전세수요로 전환되고 있다”며 “전반적으로 급매물 위주의 하락거래를 제외하곤 매매시장이 급속도로 얼어붙고 있다”고 진단했다.

반면 전세시장은 오름세, 내년도 매매시장에 미칠 영향은?

매매시장이 위축된 것과 달리 전세시장은 23주 연속 오름세를 지속하고 있다. 이번 주 전국 아파트 전세가격지수는 지난주(0.05%)에 이어 0.03% 상승했다. 지역별로는 서울(0.11%→0.08%)과 수도권(0.09%→0.06%)은 상승 폭이 축소됐고, 비수도권(0.00%→0.00%)은 보합이 유지됐다.

특히 서울 등 수도권 전세시장의 오름세는 내년에도 지속될 가능성이 높아 보인다. 부동산R114가 집계한 ‘전국 입주(예정) 물량 통계’에 따르면 내년도 서울의 입주 물량은 1만921가구로, 관련 통계 작성 이후 역대 최저 수준이기 때문이다. 여기에 실거주 의무 폐지 법안이 유지되면서 분양가 상한제로 청약받은 4만여 가구 물량이 시장에 나올 수 없는 점도 전세시장 가격 상승세를 점치는 이유다.

전세시장이 내년에도 상승세를 이어갈 경우 매매시장이 재차 상승 전환을 가능성도 작지 않다. 통상 전셋값 상승은 갭투자 여지를 높이고, 결국 자산가치 상승에 따라 매매가격도 상승하기 때문이다. 국내 한 부동산 투자자문사 대표는 “전세 물량의 감소가 집값 상승을 부추기는 불쏘시개 역할을 충분히 할 수 있다고 본다”며 “전세가격이 오르면 집값에 무심했던 실수요자들도 ‘내 집 마련’을 하게 만드는 동기를 갖게 된다”고 설명했다.

내년 예상되는 기준금리 인하도 매매시장에 대한 긍정적인 전망에 힘을 싣는다. 기준금리가 낮아지면 시장에 공급되는 유동성이 증가할 수밖에 없기 때문이다. S대학 부동산대학원 관계자는 “최근 연준이 내년도 세 차례 정책금리 인하를 시사함에 따라 월가에선 연준의 정책금리 인하 시점을 이르면 3월, 늦어도 6월에는 시작될 거로 전망하고 있다. 미 국채 금리가 떨어진다고 곧바로 국내 시장금리가 떨어지는 건 아니지만, 어느 정도 시차를 두고 국내에도 분명히 영향을 미칠 것”이라며 “우선 금리가 떨어질 거라는 기대감만으로 시장이 활기를 되찾을 수 있다”고 진단했다.

"전국 아파트 전셋값 상승세 내년까지 유지될 것"
신규 공급 물량 부족과 전세자금 대출 금리 하락 영향
현재 매매가격 하락했지만, 기준금리 인하되면 다시 오를 수도

최근 부동산 전문가들 사이에서 내년 서울지역 주택 전셋값이 상승할 것이라는 분석이 나오고 있다. 신규입주물량급감과 매매수요의 전세전환 등으로 인해서다. 다만 내년도 한국은행의 긴축기조 완화가 사실상 확정된 만큼 기준금리 인하 시기가 부동산 시장의 최대 변수가 될 것으로 보인다.

매매가격은 내려가고 전세가격은 올라갔다

26일 KB부동산 데이터허브에 따르면 전국 아파트 매매가격지수는 9월부터 3개월 연속 상승세를 보이다가 이달 0.11% 떨어지며 하락 전환했다. 동기간 서울 아파트 매매가격지수 역시 전월 대비 0.11% 하락했다. 수도권도 상황은 비슷하다. 이달 수도권 주택 매매가격은 전월 대비 0.06% 내려앉았으며, 5대 광역시 역시 0.14% 하락했다.

세부적으로 서울의 주택매매가격은 관악구가 0.36%로 가장 큰 폭으로 하락했으며, 노원구(-0.34%), 도봉구(-0.30%), 은평구(-0.18%), 동대문구(-0.15%)가 뒤를 이었다. 경기 지역에서는 파주(-0.26%), 안양 동안구(-0.25%), 의정부(-0.13%), 고양 일산서구(-0.12%), 평택(-0.09%), 남양주(-0.09%) 등의 주택매매가격이 하락했다.

반면 전국 주택전세가격은 전월 대비 0.09% 상승했다. 구체적으로 서울은 전월 대비 0.23% 올랐으며, 수도권 역시 전월 대비 0.20% 상승했다. 이를 두고 부동산 전문가들은 앞으로 집값 하락 흐름이 지속되더라도, 전셋값은 상승할 것이라고 분석한다. 현재 전세자금 대출 금리가 하락하고 있는 데다 내년 서울 및 수도권의 신규 아파트 입주 물량이 큰 폭으로 감소하는 것이 확실시되면서 전세 수요가 급증할 것이란 이유에서다. 실제로 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만921가구로, 올해 신축 입주 물량(3만2,795가구)의 3분의 1에 불과하다.

이와 관련해 주택산업연구원은 내년 주택 매매 가격이 연간 약 1.5% 정도 내리는 반면 전셋값은 3% 가까이 오를 것이라고 예측했다. 한국건설산업연구원도 내년 주택 매매 가격은 2% 하락하는 반면 전셋값은 2% 인상될 것으로 전망했으며, 교보증권은 수도권 아파트 매매 가격이 5% 이상 하락할 것이라고 전했다.

"전세 시장 상승세는 맞지만 2년 전에 비해선 낮아"

한편 일각에선 전세가격이 지속 상승할 것이란 예측에 좀 더 신중을 기할 필요가 있다는 주장이 나온다. 통상 전세 계약은 2년에 한 번 갱신되기 때문에 2년 전 전세가와 현재 가격을 비교해야 전세 시장의 흐름을 정확히 파악할 수 있다는 이유에서다. 만일 전세보증금이 한 달 전에 비해 1억원가량 올랐다 하더라도 2년 전 가격과 비교했을 때 3억원이 하락했다면 임대인 입장에서는 손해를 본 셈이 된다.

실제로 26일 부동산 R114에서 서울 아파트 전세 거래를 2년 전 동기간 계약(동일단지, 동일 면적 기준)과 비교 분석한 결과, 올해 4분기 체결된 전세 거래 보증금 평균값은 5억9,891만원으로, 2021년 4분기 6억7,070만원과 비교했을 때 7,179만원 낮게 집계됐다. 즉 올해 4분기에 전세 계약을 체결한 임대인은 평균 7,179만원을 기존 임차인에게 돌려준 것으로, 여전히 역전세가 지속되고 있는 셈이다. 이에 한 부동산 관계자는 "내년 전셋값이 오른다고 하더라도 작년 1월 전셋값이 최고점을 찍고 하락한 점을 고려하면, 역전세 문제를 개선하는 모양새가 될 것"이라는 견해를 내놓기도 했다.

한은 기준금리 인하는 언제? 부동산 시장 좌지우지할 최대 변수

이런 가운데 내년 부동산 시장의 최대 변수는 한은의 '기준금리 인하 시기'가 될 것으로 보인다. 금리와 집값은 반비례적 상관관계를 가지기 때문이다. 쉽게 말해 금리가 내려가면 대출을 통해 집을 사려는 소비자가 증가하는 반면, 집주인은 이자 부담이 줄어 시장에 매물을 내놓지 않는다. 이 경우 수요가 공급을 앞지르기 때문에 당연히 집값이 상승할 수밖에 없는 것이다. 반대의 경우도 마찬가지다. 금리가 오르면 대출 부담이 커져 주택 수요가 늘지만, 집주인은 이자 부담에 매물을 내놓기 시작한다. 이 경우는 공급이 수요를 앞지르는 상황이기 때문에 집값은 하락한다. 바로 올 하반기에 나타났던 현상이다.

현재 글로벌 주요 투자은행(IB) 업계는 한은이 내년 2~3분기에 기준금리를 완화한다는 데 무게를 두고 있다. 골드만삭스와 BNP파리바는 한국 물가가 내년 2분기부터 목표 수준(2%)에 가까워져 기준금리 인하가 시작될 것으로 전망했다. JP모건은 한은이 내년 3분기와 4분기에 0.25%P씩 두 차례에 걸쳐 기준금리를 인하하고, 후년에도 0.5%P를 추가로 내릴 것으로 예상했다.

내년도 전국 표준주택 및 표준지 공시지가 각각 0.57%, 1.1% 상승
불확실성 높은 경제여건 등 감안해 2020년 수준의 현실화율 적용
내년 종부세 올해보다 6,000억원 적게 걷힐 전망, 재정당국은 ‘부담’

내년도 전국 단독주택 공시가격이 올해보다 0.57%, 토지 공시가는 1.1% 오르는 데 그칠 전망이다. 이는 2005년 주택 공시제도 도입 이래 가장 낮은 수준의 상승으로, 정부가 집값 하락과 최근 부동산 시장 둔화 조짐 등을 반영해 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 하향조정한 영향이다. 이에 따라 서울 기준 내년도 부동산 보유세가 평균 4% 증가에 그칠 것으로 관측되는 가운데, 올해와 마찬가지로 예년보다 줄어든 종부세수가 재정당국에 부담으로 작용할 것으로 보인다.

국토부, 내년 표준주택 및 표준지 공시가격 발표

20일 국토교통부는 2024년 1월 1일 기준 표준지 58만 필지, 표준주택 25만 호의 공시가격(안)에 관한 소유자 열람 및 의견 청취 절차를 이날부터 내년 1월 8일까지 진행한다고 밝혔다. 내년 공시가격은 지난달 21일 발표된 ‘부동산 공시가격 현실화계획 재수립방안’에 따라 표준지 65.5%, 표준주택 53.6% 등 2020년 수준의 현실화율을 적용해 산정됐다.

내년도 단독주택 공시가격 산정기준인 전국 표준단독주택 공시가격은 0.57% 상승으로, 2005년 주택공시제도 도입 이후 변동률이 가장 낮다. 시도별로는 서울 표준단독주택 공시가격 상승률이 1.17%로 가장 높았으며, 이어 경기(1.05%), 세종(0.91%), 광주(0.79%), 인천(0.58%) 순으로 나타났다. 반면 제주(0.74%), 경남(0.66%), 울산(0.63%), 대구(0.49%), 부산(0.47%) 등은 공시가격이 내린다.

표준단독주택 공시가격이 가장 비싼 주택은 서울 용산구 한남동에 있는 이명희 신세계그룹 회장의 자택이다. 이 주택의 내년 공시가격은 285억7,000만원으로 올해(280억3,000만원)보다 1.9% 올랐다. 연면적은 2,861.8㎡ 규모에 달하는 이 단독주택은 2016년 이후 9년째 공시가격 1위 자리를 지키고 있다.

내년도 전국 표준지 공시지가는 1.1% 오른다. 이는 최근 10년 중 지난해 -5.91%에 이어 2번째로 낮은 수치다. 시도별로 보면 세종시 표준지 공시지가가 1.59%로 가장 높았고, 경기(1.35%), 대전(1.24%), 서울(1.21%), 광주(1.16%), 부산(0.53%), 울산·전북(0.21%), 제주(-0.45%) 순으로 나타났다.

전국에서 가장 비싼 표준지는 서울 중구에 위치한 명동 네이처리퍼블릭 부지다. 해당 부지의 m²당 공시지가는 1억7,540만원으로 올해(1억7,410ㄸ만원)와 비교해 0.7% 올랐다. 전체 부지 169.3m²의 공시지가는 약 297억원으로, 2004년 이후 21년째 전국에서 가장 비싼 땅값이 유지되고 있다.

내년도 공시지가, 올해와 유사한 변동률이 의미하는 바

이날 발표된 안이 확정될 경우 내년도 표준주택과 표준지 공시가격은 올해와 비슷한 수준이 될 전망이다. 올해 표준주택과 표준지 공시가격은 각각 -5.95%, -5.92%의 변동폭을 기록하며 2009년 글로벌 금융위기 이후 14년 만에 처음으로 하락한 바 있다.

전국 표준지 공시지가 변동률은 2009년 -1.42%에서 2010년 2.51%로 상승 전환한 이후 꾸준히 상승해 오다 2021년과 2022년 10%대로 껑충 뛰며 정점을 찍었다. 그러나 지난해 급격한 급리인상 및 글로벌 경기 둔화로 부동산 시장이 침체에 빠지자 -5.9%대로 급락했다. 이에 지난해 정부는 당시 집값 하락과 불확실성이 높은 경제여건 등을 감안해 공시가 산정의 현실화율을 하향조정한 바 있다.

정부는 내년도 공시지가 산정도 올해와 마찬가지로 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 하향조정했다. 올해 하반기 들어 둔화 조짐을 보이는 부동산 시장 상황을 반영한 것으로 보인다. 실제로 부동산 시장의 ‘바로미터’로 불리는 경매 시장에선 불황 조짐이 나타나고 있다. 지난 8일 KB국민은행의 ‘KB부동산 빅데이터센터’가 발표한 조사에 따르면 올해 3분기 서울 중소형 빌딩 거래액은 4조7,000억원으로 지난해 같은 기간 대비 46.2% 감소했다. KB부동산 관계자는 “대내외 경기 불확실성 확대와 고금리 등 경제 여건이 반영되면서 투자 수요가 줄고 거래가 큰 폭으로 감소한 가운데 가격 역시 조정을 받고 있다”고 설명했다.

내년 부동산 보유세 평균 4% 증가에 그칠 전망, "세수 부족 어쩌나"

내년도 공시지가가 현재와 유사한 수준으로 확정될 경우 종합부동산세(종부세)를 부담해야 할 대상자와 납부세액도 소폭 늘어날 것으로 보인다. 국내 은행권에선 서울 표준주택 기준 부동산 보유세가 약 4~5% 늘어날 것으로 전망하고 있다. 다만 정부는 세수 부족 문제를 피할 수 없을 것으로 보인다. 올해와 마찬가지로 내년도 공시지가가 2021년과 2022년 대비 현저히 낮기 때문이다.

올해의 경우 종부세를 부담해야 할 대상자와 납부세액은 종부세 산정 기준이 되는 공시가격이 전년보다 18.63% 하락하면서 크게 줄었다. 여기에 종부세의 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 비율인 공정시장가액비율도 60%로 크게 낮아졌고, 종부세 면제 대상인 기본공제금액마저 상향되면서 납부 대상자 범위가 크게 축소됐다. 그런 만큼 내년에도 올해와 유사하게 종부세 적용 기준이 낮아질 가능성이 높다.

이런 상황에서 내년 총선 결과에 따라 정부가 종부세율 추가 인하를 추진할 가능성도 적지 않다. 그간 기재부는 종부세제 개편 배경과 관련해 “종부세가 징벌적으로 과세되고 있는 데다, 시장안정 효과도 없고 비정상적으로 운영됐다”며 종전의 종부세 부과 체계를 비판해 왔다. 실제로 정부는 지난해 세제개편 당시 종부세율을 기존 0.6~6.0%에서 0.5~2.7%로 낮추는 방안을 추진한 바 있다.

이미 정부는 내년 걷히는 종부세가 올해보다 6,000억원 적은 4조1,000억원으로 줄어들 것으로 예상하고 있다. 정부 예상대로라면 종부세액은 2021년 7조3,000억원으로 정점을 찍은 후 2022년 6조7,000억원, 올해 4조7,000억원, 내년 4조1,000억원으로 3년 연속 감소하게 된다.