2020년 전세사기 사태 후 월세 전환 속도
韓 장기 임대주택 시장 수익성 증가 전망 
국내 부동산 개발·운영사와 JV 설립 증가

최근 국내 임대주택 시장의 월세 전환이 가속화하면서 외국계 자본이 빠르게 유입되고 있다. 글로벌 큰손으로 꼽히는 투자은행과 연기금, 부동산 회사 등이 국내 기업과 합작 법인을 설립해 기업형 임대주택 사업에 속속 진출하는 모습이다. 전세사기 사태 이후 1인 가구와 젊은 층을 중심으로 월세 수요가 급증한 것이 투자 매력으로 작용한 가운데, 정부 역시 주택 공급 확대를 위해 기업의 임대주택 시장 참여를 적극 유도하고 있어 외국계 큰손의 진출은 당분간 이어질 전망이다.

커지는 월세 시장에 글로벌 부동산 기업들도 눈독

14일 금융투자 및 부동산업계에 따르면 최근 다수의 글로벌 금융투자 기관들이 국내 민간임대주택 시장에 진출을 추진하고 있다. 지난달 캐나다연금투자위원회(CPPIB)는 한국의 코리빙(Co-Living) 스타트업 MGRV와 임대주택 프로젝트 추진을 위한 조인트벤처(JV)를 설립했다. JV의 규모는 약 5,000억원으로 지분의 5%는 MGRV가, 95%는 CPPI이 보유한다. 이는 금액 기준으로 역대 외국 기관투자자의 임대주택 투자 중 가장 큰 규모다. 양사는 서울의 주요 업무지구와 대학교 인근의 임대주택 개발 프로젝트에 최대 1,330억원을 투입할 계획이다.

모건스탠리는 국내 자산운용사와 협력해 서울 도심의 주거용 부동산을 매입하고 임대주택으로 리모델링하는 방식으로 사업을 확장하고 있다. 지난해 11월 서울 강동구의 원룸형 주택 '지웰홈스 라이프 강동'을 133억원에 매입해 임대주택으로 리모델링하고 있으며 서울 금천구에도 SK D&D와 협력해 195세대 규모의 임대주택 개발 사업을 추진 중이다. 미국 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)도 지난해 3월 홍콩계 코리빙 업체 위브리빙과 함께 JV를 설립하고 서울 영등포구의 '더 스테이트 선유 호텔'을 매입해 직장인을 위한 고급 레지던스로 변모시켰다.

글로벌 금융투자 기관뿐 아니라 외국계 부동산 기업의 한국 진출도 확대되고 있다. 미국계 부동산 기업 하인스는 기존 상업용 부동산 투자에서 벗어나 지난해 국내 임대주택 사업에 진출했고, 또 다른 미국 부동산 시장의 큰손 존스랑라살(JLL)도 국내 시장 진출 시점과 방법을 논의 중이다. 아울러 영국 M&G리얼에스테이트는 상업시설 투자에서 주거 임대 시장으로 전략을 전환하며 새로운 수익 구조를 모색하고 있다.

1인 가구·청년층 증가로 임대시장 패러다임 변화

이처럼 외국계 자본은 국내 임대주택 시장을 안정적인 수익 창출의 기회로 주목하는 것은 최근 임대주택 시장의 월세 전환이 가속화하면서 국내 시장이 매력적인 투자처로 부상했기 때문이다. 실제로 지난 2022년 불거진 전세 사기 사태의 여파로 임대주택 시장에서 월세의 비중이 급증했다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국에서 확정 일자를 받은 주택 임대계약 총 247만6,870건 중 월세 계약은 142만8,950건으로 전체 계약의 57.7%를 차지했다. 이는 대법원에 확정 일자 정보가 취합되기 시작한 지난 2014년 이후 가장 높은 수치다.

반면 전세 비중은 2020년 70.5%로 고점을 찍은 후 2022년 60.5%, 2023년 51.9%로 하락했고, 2024년 들어 전월세 비중이 역전됐다. 전문가들은 이러한 변화의 주요 원인으로 2020년 7월 시행된 주택임대차보호법 개정안을 꼽는다. 이른바 '임대차 3법'으로 불리는 개정안은 세입자가 최초 2년 계약 후 2년 더 거주할 수 있는 '계약갱신청구권'과 계약 갱신 시 임대료 인상률을 직전 임대료의 5% 이내로 제한한 '전월세상한제'를 핵심 내용으로 한다. 여기에 금융당국의 대출 규제 강화와 전세 가격 상승까지 맞물리면서, 전세 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 경향이 더욱 가속화된 것으로 분석된다.

소형 평수의 월세를 선호하는 1인 가구의 증가도 이 같은 변화에 영향을 미쳤다. 통계청에 따르면 2023년 기준 국내 1인 가구 수는 783만 가구로 전체 가구의 35.5%를 차지하며, 이는 4인 이상 가구(370만 가구)의 두 배에 달한다. 1~2인 가구를 합치면 그 비중은 64%로 절반을 넘어선다. 특히 1인 가구의 80%가 월세에 거주하며 80%가량이 20평 미만의 소형 주택을 선호하는 것으로 나타났다. 여기에 젊은 층의 수요가 늘어난 점도 월세 시장 확대를 뒷받침하고 있다. 주택산업연구원에 의하면 2018~2021년에 연평균 67만3,000명 수준이었던 30세 도달 인구는 2023년 이후 75만 명 수준으로 늘어났다.

정부, 주택 공급 위해 장기 임대주택 규제 대폭 완화

월세 수요 확대와 함께 정부가 기업의 임대주택 시장 참여를 유도하기 위해 각종 규제를 대폭 완화한 것도 외국계 기업의 시장 진출 장벽을 낮추는 계기가 됐다. 지난해 8월 국토교통부는 기업형 임대주택 활성화를 위해 부동산 투자회사(리츠), 시행사, 보험사 등이 임대주택을 20년 이상 장기 운영할 수 있도록 하는 '신유형 장기민간임대주택 공급 방안'을 발표했다. 기업이 대규모 장기 임대 사업에 참여하는 경우 임대료 규제를 풀고 세제 혜택을 제공하는 것이 핵심으로, 정부는 이를 통해 2035년까지 기업형 임대주택을 10만 가구 이상 공급할 계획이다.

정부가 기업형 임대주택 활성화를 시도한 것은 이번이 처음은 아니다. 2015년 박근혜 정부는 8년간의 의무 임대 기간을 두는 뉴스테이를 추진했다. 하지만 당시 의무 임대 기간과 계약 갱신 시 임대료를 5% 이내에서 올려야 한다는 제한을 제외하고 모든 규제를 풀면서 고가 임대료 논란이 제기됐다. 이후 문재인 정부는 뉴스테이를 공공지원 민간임대로 개편했다. 초기 임대료를 시세의 95%로 제한하고 의무 임대 기간은 10년으로 연장했지만, 사업성이 나빠진 상황에서 집값 급등기가 오면서 기업의 관심이 식었다.

전문가들은 기존 정책의 한계를 보완해 안정적인 성공 모델을 구축해야 한다고 제안한다. 적정 수준의 임대료와 양질의 주거 서비스로 임차인의 주거 불안을 해소하는 것과 동시에 기업에 20년 의무 임대 기간 동안 안정적인 수익을 보장함으로써 새로운 시장에 참여할 유인을 형성하는 방안을 종합적으로 고려해야 한다는 지적이다. 이번 정부안에는 기업의 참여를 유도하기 위해 기존 10년짜리 장기 임대주택과는 달리 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 조정할 수 있도록 하고, 주거비 물가상승률보다 높은 임대료 인상도 허용하는 내용이 포함됐다. 특히 자율형 사업자는 주택임대차보호법상 '2+2년 계약', '임대료 상승률 5% 상한' 규제만 지키면 된다.