지방 중심으로 준공 후 미분양 물량 급증
"돈 들어올 길 막혔다" 무너지는 건설업계
금융권·신탁사 등도 줄줄이 피해

다 짓고도 팔리지 않아 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 주택 물량이 11년 7개월 만에 최대 수준을 기록했다. 부동산 경기 침체로 인해 분양 시장 전반이 얼어붙은 결과다. 적체된 미분양 매물은 분양 수익이 급감하며 유동성 위기를 맞이한 건설업계는 물론, 제2금융권·신탁사·증권사 등에도 막대한 부담으로 작용하고 있다.

꾸준히 불어나는 '악성 미분양'

29일 국토교통부에 따르면, 3월 기준 전국 미분양 주택은 6만8,920가구로 집계됐다. 이는 전월 7만61가구 대비 1.6%(1,141가구) 감소한 수치다. 수도권 미분양 주택은 1만6,528가구로 한 달 새 6.1%(1,072가구) 줄었고, 지방은 5만2,392가구로 소폭(69가구) 감소했다.

다만 같은 기간 전국 준공 후 미분양 주택은 2만5,117가구로 전월 대비 5.9%(1,395가구) 늘었다. 이는 2013년 8월 2만6,453가구 이후 가장 많은 수준이다. 전국 준공 후 미분양 주택 물량은 2023년 8월부터 20개월 연속 증가하고 있다.

수도권의 준공 후 미분양 주택은 4,574가구로 전달 대비 0.7% 증가하는 데 그쳤지만, 지방은 2만543가구로 한 달 만에 7.1% 증가했다. 지방 준공 후 미분양 물량은 △대구 3,252가구 △경남 3,026가구 △경북 2,715가구 △부산 2,438가구 등 영남권에 집중된 양상을 보였다. △제주 1,605가구 △전남 2,392가구 등도 미분양 물량이 많았지만, 증가 추세는 멈췄다.

중견 건설업체 줄도산

미분양 매물이 누적되며 건설업계에는 '비상'이 걸렸다. 고금리·공사비 상승 등 악재가 누적된 상황에서 미분양 물량을 해소하지 못하면 유동성 위기가 닥칠 수밖에 없기 때문이다. 이와 관련해 한 업계 관계자는 "미분양 매물이 누적되면 분양 수익이 쪼그라들뿐더러, 미분양 물량을 직접 소유하면서 중과세 부담까지 떠안게 된다"며 "현금 흐름이 막히니 도산 가능성이 커지는 건 당연지사"라고 설명했다.

실제 수많은 중소·중견 건설사가 유동성 위기를 버티지 못하고 무너지고 있다. 올해 초에는 시공 능력 평가 58위 신동아건설, 경남 2위 건설사 대저건설이 법정관리를 신청했으며, 지난 2월 24일에는 국내 건설 면허 1호 보유 기업이자 시공 능력 평가 71위인 삼부토건과 138위인 안강건설이 법정관리 행렬에 합류했다.

같은 달 시공 능력 평가 114위를 차지한 삼정기업과 삼정이앤씨도 “건설경기 침체와 물가 상승으로 2,500억원이 넘는 미회수 채권이 발생했다"며 “화재 사고로 공사비 회수가 불투명해지며 금융기관의 추가 자금 조달이 전면 중단돼 경영난이 극심해져 법정관리를 신청하게 됐다"고 입장문을 냈다. 지난달에는 대우조선해양건설, 벽산엔지니어링이 법정관리를 신청했다. 올해 들어서만 자그마치 7곳의 중견 건설사가 쓰러진 셈이다.

시장 전반에 '후폭풍' 몰아쳐

문제는 미분양 문제가 건설업계를 넘어 관련 시장 전반에 '도미노'식 충격을 안길 수 있다는 점이다. 우선 브릿지론(Bridge-Loan) 등 프로젝트파이낸싱(PF) 여신을 주로 취급하는 제2금융권이 영향권에 들 가능성이 크다. 미분양 매물이 누적되며 개발 사업이 좌초되면 토지 매입을 위한 브릿지론이 본 PF로 전환되지 못해 부실이 확대될 수밖에 없기 때문이다. 금융권에선 자금력이 부족한 시행사를 대신해 건설사의 채무인수를 확약하는 등 신용 보강에 힘을 쏟고 있지만, 건설사까지 도산하면 리스크 부담을 피할 수 없다.

신탁사 역시 타격을 입게 된다. 신탁사는 부동산 시장 상승기였던 2019년부터 중소건설사 책임준공 확약을 확대해 왔다. 신용등급이 낮은 중소형 건설사로부터 높은 수수료를 받고 책임준공 보증을 제공한 것이다. 이 같은 행보는 최근 분양 시장이 얼어붙고 중소건설사의 부도 위험이 확대되며 '부메랑'이 돼 돌아왔다. 신탁업계는 지난해 연말 기준 4,055억원의 대규모 손실을 기록했다.

증권업계의 사업 위험도 확대되고 있다. 직접 선순위 대출을 집행하는 대형 증권사와 달리, 중소형 증권사는 PF 주선을 하면서 중·후순위 대출에 채무 인수 등 신용보강을 제공했기 때문이다. 특히 비주거시설과 지방 사업장에 주로 참여한 증권사를 중심으로 재무 위험이 확대된 상태다. 이 같은 유관산업 부실 전이 현상은 미분양 리스크가 해소되지 않는 한 지속될 가능성이 크다.