도로 재구조화 계획 수립 본격화, 강변북로·올림픽대로 상습 정체 해결한다
이전부터 거듭 논의돼 왔지만, 국토부와의 의견 차이 등으로 빈번히 무산
시민 불편 여전, 올림픽대로 버스전용차로 계획에 구간 정체 심화하기도 

서울시가 강변북로 및 올림픽대로 재구조화 방침을 밝혔다. 도로 재구조화를 통해 상습 정체 등 시민 불편을 최소화하고 지역 간 연계성을 높이겠단 취지다. 다만 일각에선 재구조화 작업이 실제 삽을 뜨는 건 어려울 수 있다는 의견이 나온다. 과거 국토교통부와의 의견 차이 등 문제로 재구조화 사업이 무산된 바 있어서다.

서울시 '한강변 간선도로 재구조화' 본격 타진

26일 서울시는 "오는 9월 '한강변 간선도로 재구조화 기본계획 수립용역'에 착수하고 2026년 하반기까지 재구조화 기본계획을 수립할 것"이라고 밝혔다. 이번 용역은 강변북로(가양대교~천호대교 26.7㎞)와 올림픽대로(행주대교~구리암사대교 36㎞) 전 구간을 대상으로 추진된다. 도로 흐름을 개선해 상습 정체 등 고질적인 문제를 해결하고 한강 수변공간 등에 대한 접근성을 제고하겠단 취지다.

서울시는 이번 계획을 수립하는 과정에서 용산국제업무지구 도시개발사업 등 한강 주변 개발사업과 연계할 수 있는 방안에 대한 종합적인 검토를 함께 이어 나갈 방침이다. 관련 사업, 교통계획 등을 분석해 도로 재구조화 방안을 마련하고 일반도로 전환과 상부공간 활용 방안도 검토하겠다는 구상이다. 서울시 관계자는 "한강변 간선도로 기능을 회복하기 위해 한강 교량 진·출입 체계의 효율화 방안도 검토할 것"이라며 "대규모 예산이 투입되는 사업인 만큼 개략적 사업비와 재원 투입 방안, 관련 계획과 연계한 사업 우선순위도 도출할 계획"이라고 전했다.

국토교통부가 추진하는 양재~고양 고속도로 민간투자사업과 연계도 검토한다. 해당 도로는 대부분 강변북로 지하에 대심도로 건설되는 만큼 한강변 간선도로 교통량에 큰 영향을 줄 것으로 예상돼서다. 이외 서울시는 강변북로와 올림픽대로에 포함된 교량 구간 시설물 노후화와 유지관리 비용 등을 고려해 한강 조망과 도시경관 개선 방안도 고려할 방침이다.

2022년엔 국토부와의 '동상이몽'으로 사업 무산

이처럼 서울시 차원의 계획 구상은 마무리되는 분위기지만, 이번 재구조화 작업이 실제 진행될 수 있을지는 아직 미지수다. 관련 사업이 첫 삽을 뜨기도 전에 엎어진 선례가 있어서다. 도로 재구조화는 이미 이전부터 논의돼 온 문제다. 지난 2022년 오세훈 서울시장이 강변북로 지하화 계획을 들고나온 것이 대표적이다. 지금의 일산 방향 4차선과 구리 방향 4차선 도로를 각각 3차선으로 줄이고 대신 지하에 일산 방향 3차선과 구리 방향 3차선의 터널을 뚫겠다는 게 오 시장이 내놓은 계획의 골자였다.

당시 서울시 측은 "내년쯤이면 협의가 가능할 것"이라며 발 빠른 계획 착수에 나섰다. 이미 고양시 등 사업과 직접 관계된 지역의 호응을 얻은 상태였던 만큼 사업 진행에 큰 무리가 없을 거라는 시선에서였지만, 국토부가 이견을 드러내면서 사업에 차질이 빚어졌다. 이 시기 국토부는 '양재~고양 지하고속도로' 사업을 진행 중이었다.

사업 구간이 서울시의 강변북로 재구조화 계획과 거의 겹쳤으나, 사업의 주체와 방식은 완전히 달랐다. 국토부는 민자사업을 하겠다며 민자적격성조사를 의뢰한 상태였고, 서울시는 재정사업 가능성을 열어뒀다. 이 같은 의견 차이에 대해 서울시 측은 "국토부와 긴밀한 대화를 나눈 적은 없다"고 선을 그었다. 사실상 서울시 내에서 진행될 사업인 만큼 국토부와 관계없이 서울시 단독으로 사업을 진행하겠단 목소리를 낸 셈이다.

다만 이후 사업은 거의 진행되지 못했다. 막대한 사업비를 조달하는 데 어려움을 겪었기 때문이다. 이 사업을 진행하는 데 필요한 사업비는 서울시 추산 기준 강변북로 1조원, 경부고속도로 1조2,000억원으로 총 2조2,000억원에 달한다. 서울시 단독으로 사업을 진행하기엔 부담이 큰 액수다. 더욱이 서울시 재정만으로 사업을 이어가려면 결국 민자로 사업이 진행돼야 하는데, 이 경우 시민들의 통행료 부담이 커진다는 문제가 있다. 2021년 9월 개통한 서부간선도로 지하 10.3㎞ 구간의 통행료가 2,500원임을 고려하면 사업 구간 24.4㎞가 모두 민자로 개발될 시 시민들이 지불해야 할 통행료는 5,000원이 넘는다. 이번 사업 진행에 국토부의 조력이 필요하다는 목소리가 쏟아지는 이유다.

여전한 상습 정체, 시민 불편 가중

올림픽대로 재구조화 역시 지난 2008년 한 차례 논의된 바 있다. 오세훈 시장이 '한강르네상스 프로젝트'를 본격화한 가운데 올림픽대로 BTO사업 등을 제안하면서다. 해당 사업의 골자는 여의도~잠실 간 20km를 지하화하는 것이다. 이처럼 도로 재구조화 계획이 꾸준히 타진돼 온 건, 올림픽대로와 강변북로의 상습 정체 문제로 인한 시민 불편이 이전부터 심각했기 때문이다.

이들 도로 구간의 상습 정체는 여전히 해결되지 못한 상태다. 국토부 대도시권광역교통위원회에 따르면 지난 7월 기준 '강일IC~미사IC' 구간의 경우 교통 혼잡도가 1.48, '서하남IC(강동대로'는 1.45, '강변북로'는 1.44에 달한다. 도로별 허용치가 1.0일 때 이 구간들의 교통량은 허용치를 40% 이상 초과했다는 의미다.

정부 차원에서 진행한 '김포골드라인 혼잡 완화 대책'도 교통 혼잡도를 높이는 악수로 작용했다. 이 대책에서 정부가 제시한 교통 혼잡 완화 방안은 ▲출근 시간대 광역버스 증편 ▲출발지 및 종점 다양화 ▲특정 시간대 올림픽대로 버스전용차로 단계적 도입 등이다. 버스 이용률을 높여 실질적인 교통량을 줄임으로써 교통 혼잡도를 낮추겠단 취지지만, 그러잖아도 부족한 차로 중 하나를 버스전용차로로 바꾼 탓에 차량 정체가 오히려 늘었다. 교통 체증으로 인한 시민 불편이 가중되고 있는 만큼 범정부 차원의 도로 재구조화 논의가 필요할 것으로 보인다.

BMW코리아, 안전 가이드 배포 '서울시 정책 반박 성격'
현대차도 "서울시의 충전율 90% 이하는 근거 부족" 
전기차 화재 발생, 배터리 충전량과 관계가 없어

잇따른 전기차 화재로 인해 '전기차 포비아(공포증)'이 확산하는 가운데, 완성차 업계가 불안감을 해소하기 위해 배터리 충전율은 화재와 관련이 없다는 점을 알리고 나섰다. 이런 움직임은 최근 서울시 등 일부 지방자치단체추진하고 있는 '충전율 제한 조치 및 지하 주차장 진입 금지' 정책을 반박하는 것이라 이목을 끈다.

BMW코리아 "전기차 100% 완충해도 안전"

23일 BMW코리아는 ‘전기차 안전 가이드’를 전국 공식 딜러사에 배포했다. BMW 전기차 안전 가이드는 BMW 전기차 충전량 설정 방법, 선제적 차량 관리 서비스 프로액티브 케어 소개 등 BMW 전기차 운행에 도움 되는 정보를 담고 있다. 가이드에 따르면 BMW 전기차는 배터리 총용량에서 안전 마진을 남긴 용량만 사용하기 때문에 100% 완전히 충전해도 안전하다. 또한 My BMW 앱이나 차량 내에서 목표 충전량도 간편하게 설정할 수 있다.

BMW는 선제적인 차량 관리 서비스 ‘BMW 프로액티브 케어’도 전기차 안전 기능을 지원한다고 설명했다. 현재 판매하고 있는 모든 BMW 전기차에 탑재된 이 기능은 차량 스스로 배터리 충전 상태와 배터리 온도, 잔존용량(SoC), 성능 최대치(SoH) 등을 실시간으로 확인하며 이상이 감지되면 BMW 프로액티브 케어 팀이 즉각적으로 소유주에게 연락해 필요한 대처법을 전달한다. 아울러 주기적인 무상 점검 AS 서비스를 진행하고 99.5%의 순수전기차 관련 리콜 이행률을 달성하는 등의 사후 관리에 대한 내용도 담았다.

'완충 제한' 필요하다는 서울시에 대한 반대 입장

배터리 충전과 관련된 BMW코리아의 입장은 최근 불거지고 있는 전기차 화재 우려에 편승해 서울시가 내놓은 '전기차 충전 제한'에 대한 반박 성격이다. 앞서 서울시는 지난 9일 기자 설명회를 열고 공동주택 지하주차장에는 충전율을 90% 이하로 제한한 전기차만 들어가도록 하는 정책을 추진하겠다고 알린 바 있다. 서울시는 “전기차 화재 특성상 정확한 원인 파악은 불가능하나, 각계 전문가들의 의견에 따르면 계속되는 완충에 가까운 과도한 충전이 주요 원인 중 하나로 지적되고 있다”고 설명했다.

전기차 충전을 제한하는 방법은 전기차 제조사의 내구성능·안전마진을 설정하는 것과 전기차 소유자의 목표 충전율을 설정하는 두 가지로 구분된다. 이 중 목표 충전율의 경우 전기차 소유자가 언제든 설정할 수 있지만 자율적 의지에 맡길 수밖에 없어 90% 충전제한이 적용됐는지 확인하기 어렵다.

이에 따라 서울시는 전기차 소유자가 요청하면 제조사가 현재 3∼5% 수준으로 설정된 전기차의 내구성능·안전 마진을 10%로 상향 설정하도록 하고, 해당 차량에는 제조사에서 90%로 충전제한이 적용됐다는 ‘충전제한 인증서(가칭)’를 발급하도록 한다는 계획이다. 충전제한 인증서를 관리사무소에 제출하거나 자동차에 붙이는 방식 등으로 지하주차장에 들어갈 수 있도록 하겠다는 것이다.

서울시는 이와 별도로 공영주차장 등 공공시설에 대해서는 9월부터 먼저 서울시가 운영하는 급속충전기를 대상으로 충전율을 80%로 제한하고, 향후 민간사업자 급속충전기까지 확대할 방침이다. 또 올해 10월까지 서울시 건축물 심의 기준을 개정, 신축시설의 경우 전기차 충전소 지상설치를 원칙으로 하고 지하에 설치하는 경우 주차장의 최상층에 설치하도록 명시할 예정이다.

현대차그룹도 "전기차 충전율 화재와 무관"

이 같은 서울시 정책에 현대차그룹도 직접 보도자료를 내며 반박했다. 현대차그룹은 “전기차는 100% 충전해도 안전하다”며 “전기차 화재 발생은 충전량과 관계없다”고 강조했다. 다른 가전제품의 배터리와 마찬가지로 전기차용 배터리는 완충해도 충분한 안전범위 내에서 관리되도록 설계돼 있으며, 만에 하나 문제가 발생하더라도 ‘배터리 두뇌’ 역할을 담당하는 첨단 배터리 관리 시스템(BMS)이 이를 차단하고 제어한다는 설명이다. 그러면서 소비자가 완충을 하더라도 전기차 배터리에는 추가 충전 가능 용량이 존재하며, 운전자가 수치상으로 볼 수 있는 충전량은 총 3개의 마진이 반영된 결과라고 강조했다.

현대차에 따르면, 3단 마진을 적용한 것은 화재 발생 가능성을 고려한 게 아니라 배터리 수명 확보가 목적이다. 배터리 안전설계에는 첫째로 배터리 제조사에서 설정하는 마진이 반영된다. 예컨대 NCM 배터리의 경우 g당 최대 275mAh 정도까지의 에너지를 담을 수 있으나, 배터리 제조사는 이보다 낮은 g당 200~210mAh 수준만 실제 사용될 수 있도록 설계한다. 둘째로 자동차 제조사 역시 일부 사용 가능 용량을 마진으로 남겨둔다. 즉 소비자가 일반적으로 내비게이션 화면 등을 통해 볼 수 있는 충전량 수치는 배터리 셀 제조사와 자동차 제조사가 각각 설정한 마진을 제외한 상태로 안내된다.

마지막으로 BMS가 사용 가능 용량을 재산정하는 리밸런싱 과정에도 일부 제외되는 용량이 있다. 가령 배터리 셀들의 전압에 편차가 생길 경우, BMS는 셀 사이의 전압 편차를 줄이기 위한 셀 밸런싱 제어를 수행한다. 이 과정에서 가장 적은 용량이 남은 셀을 기준으로 전체 충전 가능 용량을 재산정해 안전한 사용 용량 이상의 활용을 방지하고, 동시에 추가적인 용량 마진을 확보한다.

이렇게 산정돼 소비자에게 안내되는 100% 충전량은 배터리 제조사와 자동차 제조사가 안전성 검증을 충분히 완료한 구간이라는 게 현대차의 설명이다. 현재 100% 충전을 넘어 과충전이 발생하면 전해액 분해 반응과 양극 구조 변경 등에 의한 안전 문제가 발생할 수 있다고 알려져 있으나, 현대차는 자사 BMS 기술이 이를 정밀하게 제어해 사전 차단하기 때문에 과충전 가능성은 없다고 소명했다.

현대차 관계자는 “현대차가 15년 이상 노하우를 바탕으로 개발한 BMS는 다중안전 체계를 바탕으로 총 3단계의 과충전 방지 기술이 적용돼 있어, 현재까지 단 한 건의 과충전 사고가 발생하지 않았다”며 “배터리 화재 발생 원인은 충전량과 관계가 없다”고 재차 강조했다. 배터리 충전량이 화재의 규모나 지속성에는 영향을 줄 수 있지만 배터리 내부의 물리적 단락이나 쇼트 발생을 결정하는 핵심 요소는 아니라는 뜻이다.

서울시, 공사계약 특수조건 개정
부실시공 원청-하청 떠넘기기 방지 목적
정부도 불법하도급·카르텔 혁파 '집중'

앞으로 서울시가 발주한 공공건설 공사에서 중대한 부실시공이 발생할 경우 원도급사가 1차적 책임을 지고 지체 없이 재시공에 들어가야 한다. 원도급사에 '책임 시공' 의무를 부여한 것으로 부실공사와 재시공 지연을 막고 추가사고를 예방해 시민 피해를 방지하기 위한 조처다.

공공건설 분야 원도급사 ‘책임시공’ 의무 부여

서울시는 공공건설 분야에서 원도급사에 ‘책임시공’ 의무를 부여하기 위해 중대한 부실시공 발생 시 즉각 재시공을 의무화하는 내용으로 ‘서울특별시 공사계약 특수조건’을 개정하고 5일 예규를 발령한다고 밝혔다. ‘서울특별시 공사계약 특수조건’은 공사계약 관리를 효율적으로 운영하기 위해 2002년 1월 서울시 예규로 제정, 서울시가 발주하는 건설공사 계약체결 시 첨부해야 할 문서로 계약문서의 효력을 갖는다.

‘중대한 부실시공’은 고의나 과실로 부실 시공함으로써 공사목적물의 구조상 주요한 부분에 중대 손괴를 일으킨 경우를 말한다. 이번 특수조건 개정은 건설공사 진행 과정에서 중대한 부실시공이 발생했음에도 원도급사와 하도급사 간 책임 떠넘기기 등으로 재시공이 지연되는 것을 방지하고, 이를 통해 추가 사고를 예방하여 시민 안전을 확보하기 위해 추진됐다.

오세훈 시장은 지난해 “건설기술과 산업에 근본적인 변화를 이끌어내 안전하고 매력 넘치는 ‘글로벌 안전도시’를 만들겠다”는 의지를 밝히고 “고질적인 부실공사 고리를 끊어내기 위해 강력한 의지를 갖고 제도와 시스템 전반을 개선해 달라”고 주문한 바 있다. 이후 서울시는 부실시공 시 ‘원도급사 책임 및 재시공 의무’를 명문화하기 위해 올 초부터 특수조건 개정 내용에 대한 법률자문, 행정예고 및 의견조회, 규제개혁위원회 심의 등 행정절차를 진행해 왔다.

또한 서울시는 앞서 행정예고 등을 통해 △재시공이 필요하지 않은 경미한 사항에 대해서는 발주기관과 협의해 보수·보강 등의 방법으로 조치할 수 있으며 △불가항력 등 계약상대자의 책임이 없는 사유로 인정된 경우 비용 처리에 관한 내용 등 업계 의견도 수렴해 반영했다. 이에 따라 앞으로 서울시가 발주하는 건설공사는 개정된 공사계약 특수조건을 적용받게 되며, 건설사업자는 공사 과정에서 중대한 부실시공 발생 시 1차적 책임 및 재시공 의무가 있는 특수조건을 사전에 인지한 가운데 입찰 참가 여부를 결정하게 된다.

서울형 건설혁신 대책 핵심과제도 추진

서울시는 '부실공사 없는 안전 서울을 위한 서울형 건설혁신 대책'에서 내놨던 3개 부문과 8가지 핵심과제도 추진한다. 핵심과제로는 △부실공사 업체 초강력 제재 △주요 공종 하도급 전면 금지 △감리 현장감독 시간 확보 △민간공사 관리 사각지대 해소 △민간공사 감리 독립성 확보 △현장 근로자 시공능력 향상 △가격 중심 입찰제도 철폐 △(가칭)서울 건설산업 발주자협회 설립 등이 포함됐다.

공공건설 부문에서 중대 부실공사 업체가 시에서 발주하는 턴키 등 대형공사 기술형입찰 참가 시 감점(-15점)을 적용받도록 하는 입찰안내서 기준을 신설하고, 감리의 현장감독 공백을 보완할 수 있는 ‘공사장 동영상 기록관리’를 1억원 이상 모든 공공시설 공사장으로 확대했으며, 주요 공종 등의 검측 및 품질관리 강화를 위해 건설사업관리계획 심의 시 현장 상주감리원 비중을 높이는 방안을 검토하도록 하고 있다. 민간건설 부문에서는 감리의 독립성 확보를 위해 이달부터 감리비 ‘공공예치제도’를 시행하고 있으며, 민간건축공사 구조안전 검증 기준을 마련하기 위해 ‘구조안전 전문위원회 심의 및 운영기준’을 제정했다.

국토부 평가 기준 개편, 안전·품질평가 강화

서울시의 이번 공사계약 특수조건 개정은 그간 시장의 자율에 맡겨 왔던 재시공 결정을 의무화했다는 점에서 유의미하다. 국토교통부에 따르면 부실시공의 근본적 원인은 불법 하도급과 현장애 만연한 카르텔 구조에 있다. 이 같은 관행이 근로자의 안전을 위협하고 대형 붕괴 사고를 유발한다는 것이다. 이에 정부도 처벌 수준을 대폭 강화하는 등 부실시공 줄이기에 집중하고 있다. 국토부가 지난해 9월 시공능력평가제도 개선을 위해 마련한 '건설산업기본법' 시행규칙 개정안이 대표적이다.

시공능력평가는 발주자가 적절한 건설업체를 선정할 수 있도록 건설공사 실적과 경영 상태, 기술 능력, 신인도 등을 종합적으로 평가하는 제도로 매년 7월 말 결과를 공시한다. 평가 결과는 공사 발주자가 입찰 자격을 제한하거나 시공사를 선정할 때 활용되며 신용평가와 보증심사 때도 쓰인다.

정부는 최근 건설현장 안전사고에 대한 경각심이 높아지고, ESG(환경·사회·지배구조) 경영이 중요해진 점을 고려해 시공능력평가의 '신인도 평가' 비중을 늘렸다. 안전관리를 철저히 하고, ESG 경영·준법 경영을 하는 건설사와 그렇지 않은 건설사의 점수 차이를 키우겠다는 복안이다. 이를 위해 신인도 평가 세부 항목을 추가했다. 하자보수 시정명령을 받았다면 공사실적액의 4%를 감점하고, 중대재해처벌법 유죄 판결을 받는다면 10% 감점한다. 공사대금 체불, 소음·진동관리법, 폐기물관리법 등 환경법을 위반할 경우에는 공사실적액의 4%를 깎는다.

아울러 벌떼입찰과 같은 등 불공정 행위에 대한 감점을 확대하고, 불법하도급 감점 항목도 새로 도입했다. 지금까지는 건설사가 부실 벌점을 받았다면 1∼3%의 감점 처리가 됐지만, 벌점 구간을 세분화해 감점 폭을 9%까지 확대하고 벌점을 1점만 받았어도 점수를 깎는다. 이와 함께 발주처의 시공평가(100억원 이상 공공공사 대상)가 낮으면 2∼4% 감점되고, 안전관리 수준이 우수하다는 평가(200억원 이상 공공공사 대상)를 받으면 2∼4% 가점을 준다. 국토부의 연구용역 결과에 따르면 신인도 평가가 강화됨에 따라 건설사들은 공사실적액의 최대 20%를 감점받고, 29%를 가점으로 받을 수 있다.

GS건설, 5,000억 들여 부실 아파트 '전면 재시공'

이에 따라 건설사들은 공사 실적이 좋더라도 신인도 감점이 많을 경우 시공능력평가 순위 하락을 피할 수 없게 됐다. 이는 건설사의 브랜드 평판에도 직접적인 타격을 가한다. 지난해 4월 인천 검단 아파트 지하주차장 붕괴 사고를 낸 GS건설의 경우 영업정지 10개월 처분이 확정되면 20%를 감점받고, 부실 벌점에 따른 감점도 추가로 받게 된다.

이에 GS건설은 부실 아파트 전면 재시공이라는 초강수를 꺼내 들었다. 부실시공 사태가 회사에 미치는 평판 리스크가 눈덩이처럼 커지고 있는 데다, 최근 서울 강남구 개포자이 프레지던트의 물 고임 현상과 서울역 센트럴파크자이 비내력 기둥 파열 논란 등의 문제까지 잇따라 불거지면서 대표 브랜드인 ‘자이’의 존립에도 영향을 줄 수 있다는 판단에서다.

국토부의 건설사고조사위원회에 따르면 인천 검단 아파트의 붕괴 원인으로는 △설계·감리·시공 등의 부실로 인한 전단보강근 미설치 △붕괴 구간 콘크리트 강도 부족 등 품질 관리 미흡 △공사 과정에서 추가되는 하중을 적게 고려한 것 등이 지목됐다. 철근을 누락하고 부실 콘크리트를 사용했다는 의미다.

이에 대해 당시 GS건설은 “보강근이 결여된 설계를 걸러내지 못한 채 같은 설계사에게 재검토를 의뢰하는 등 안일하게 대처했다”고 인정했다. 이어 “조경 시공 과정에서 토사를 다룰 때 기본 원칙을 지키지 못했거나 기타 실수를 저지른 점도 깊이 반성하고 동일한 실수가 반복되지 않도록 하겠다”고 약속했다.

건설업계 관계자에 따르면 17개 동, 총 1,666가구에 이르는 전체 단지를 재시공하는 데 드는 비용만 5,000억원에 달할 것으로 전망된다. 재시공 공사비뿐 아니라 철거비와 입주 지연에 따른 지체 상환금 등까지 감안한 비용이다. 전면 철거 및 재시공에는 4년 이상 소요될 것으로 추정된다.

GS건설, 위례신사선 도시철도 사업 우선협상대상자 지위 포기
영업정지, 신용등급 강등과 함께 GS건설 안정성에 대한 우려 확대
건설사 전반에 퍼진 PF 위기설 확대될까 우려도

서울시가 추진해 온 위례신사선 도시철도 민간투자사업 관련 기존 우선협상대상자였던 GS건설 컨소시엄이 포기하면서 오세훈 서울시장이 차선책을 찾겠다고 밝혔다.

GS건설, 자재 비용 인상 부담에 서울시와 우선협상대상자 지위 포기 합의

오 시장은 11일 서울특별시의회 본회의에서 유정인 국민의힘 시의원 질의에 “여러 사정이 겹쳤는데 컨소시엄에 들어와 있는 기업들이 이미 다 포기 의사를 밝혔다고 한다”며 이 같이 말했다. 조속한 정상화를 목표로 일단 민간투자사업으로 재공고하되 여의치 않은 경우 재정을 투입하는 것으로 순서를 잡고 있다는 게 오 시장의 설명이다. 서울시도 이날 자료를 통해 “위례신사선 신속 재추진에 총력을 기울이겠다”며 민자와 재정사업 동시 추진전략을 펼치겠다고 밝혔다.

위례신사선은 위례신도시와 3호선 신사역을 잇는 경전철 노선으로 시는 2020년 1월 GS건설 컨소시엄을 우선협상 대상자로 선정하고 협상을 진행해 왔다. 하지만 우선협상대상자 선정 이후 자잿값 급등과 금리 인상 등 투자사업 추진 여건이 나빠졌고 이런 상황이 장기간 지속되면서 컨소시엄에 참여했던 주요 건설 출자자 기업들이 사업 참여를 포기했다.

서울시는 GS건설 컨소시엄에 부여했던 우선협상대상자 지위를 취소하고 사업을 재추진하기로 했다. 올 하반기 중 새로운 우선협상대상자를 찾기 위한 제3자제안 공고를 다시 내고 우선협상대상자를 지정할 계획이지만, 마땅한 사업자가 없을 경우 재정투자 사업으로 전환하게 된다. 이에 따라 재정투자 사업 전환을 위한 도시철도망 구축계획 변경 절차도 동시에 진행한다. 다만 서울시는 재정투자 사업으로 추진할 경우 민간투자 방식보다 3년가량 착공이 늦어져 우선 민간투자 사업으로 재추진하겠다는 입장이다.

시장에서는 이번 사건으로 GS건설에 대한 우려가 더욱 커질 것으로 내다본다. 지난해 검단 자이 아파트 지하 주차장 붕괴 사고로 벼랑 끝에 몰린 상황에서 재시공 비용 우려로 12월 들어 신용등급이 강등됐다. 당시 GS건설이 책정한 재시공 비용은 5,524억원으로 책정됐고, 지난해 3,885억원의 영업손실을 기록했다. 이어 국토교통부가 8개월의 영업정지 처분을 내렸고, 서울행정법원도 올해 3월 한 달간 추가 영업정지 처분을 내렸다. 연이은 악재에 일각에서는 창사 이래 최대 위기라는 평도 나올 정도였다.

부동산 PF 긴장 속 워크아웃 대상 지정 우려도

GS건설은 시공능력 5위의 견실한 대형건설사로 알려져 있지만, 지난해 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고에 따른 영업 정지 처분으로 공사 수주가 잠정 중단되면서 위기설이 꾸준히 제기되고 있다. 특히 신용등급 강등에 따라 자금조달이 여의치 않은 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규모도 알려진 것보다 크다는 평가다. 신용평가기관의 분석에 따르면 GS건설이 보유한 부동산 PF 중 위험도가 가장 높은 현장은 1조6,000억원대에 달한다. 대다수가 아직 미착공 상태인 데다 분양이 안 되는 지방에 사업장에 몰려 있어 단기 유동성 부족에 허덕일 가능성이 높다는 설명이다.

특히 도급사업 PF 보증액이 올해 상반기 말 기준 1조6,221억원에 육박하는 상황에서 미착공 비율이 91%에 달하는 것으로 알려졌다. 해당 PF의 98%가 서울 외 지역인 것도 문제다. 신용평가기관들이 차환 여부를 주시할 수밖에 없는 상황인 것이다.

그러나 GS건설 측은 PF 대부분이 조합원 담보가 돼 있는 정비 사업인 만큼 부실화될 가능성이 낮다는 입장이다. 통상 PF에서 문제가 되는 '브릿지론(토지매입 등 사업초기 소요되는 단기 차입금)'이 태영건설보다 현저히 적고, 현금 보유고가 3조원 이상인 만큼 시장 충격도 극복할 수 있다는 설명이다.

고금리·고물가에 관급 공사마저 포기하는 경우 늘어

이번 위례신사선 계약 해지도 고물가, 고금리 등의 시장 악재로 인한 수익성 악화 탓일 뿐, GS건설 외부에서 제기되고 있는 위기설과는 무관하다는 반응이다. 실제 대형 건설사들의 경우 주택 사업 원가율은 1년 사이 10%p 이상 오르면서 최근 90%대에 진입한 것으로 알려졌다. 사실상 공사 후 수익이 남지 않는 상황이 된 것이다. 정부 지원이 꾸준히 이어졌던 주택과 달리 지하철 노선 등을 포함한 인프라 공사에 대한 정부 지원이 늦어지고 있는 것도 수익성 악화를 기여했다는 것이 건설업계 관계자들의 설명이다.

한 건설업계 관계자는 "결국에는 시장이 문제"라며 "업계 전반적으로 (주택) 분양을 미루고, 관급 공사도 수익성을 따져보면서 진행 여부를 고민하는 상황"이라고 밝혔다. 과거 시장 상황이 좋을 때 수주했던 사업들 중 상당수가 계속성 여부를 가늠하기 어려운 상황일 정도로 고금리, 고물가가 압박으로 다가온 것이다.

때문에 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 PF 보증 여파로 40여 곳의 건설사가 일제히 문을 닫았던 줄도산 사태가 재현되는 것 아니냐는 목소리도 제기되고 있다. 최근 영업정지 처분 협상 등으로 관급 공사를 쉽게 포기하기 어려웠을 GS건설이 서울시의 대형 기간 공사를 포기한 것에 대한 우려가 커지는 것도 이 때문이다.

2030 중심으로 핫플레이스 된 성동구 성수 준공업지역, 본격 정비 착수
실용성 위주로 진행됐던 지구단위계획, 이제는 특색 살리기에도 '방점'
주요 전략은 '붉은 벽돌', 10년 전 혁신도시 색채 계획 되살리는 계기 되나

서울 성동구 지하철 2호선 성수·뚝섬역 일대 성수 준공업지역 건축물 높이 제한이 최대 120m까지 완화된다. 용적률은 1.2배까지 더 주어질 전망이다. 특히 눈에 띄는 점은 붉은 벽돌을 활용한 건축물에 대해선 건폐율을 최대 10%까지 완화하겠다고 밝혔다는 점이다.

성수 준공업지역 지구단위계획 주민 열람 실시

7일 성동구는 이달 10일부터 2주간 '성수 준공업지역 지구단위계획 결정안'에 대한 주민 열람을 실시한다고 밝혔다. 대상지는 성수동 1·2가 일대 158만3,881㎡ 규모 준공업지역이다. 바로 옆인 성수전략정비구역과 성수IT산업개발진흥지구를 제외한 성수동 대부분이 이곳에 해당된다.

지구단위계획은 보통 지역 전반에 대한 개발 가이드라인으로 불린다. 이번 계획안에 따르면 앞으로 이곳 노후 건물을 개발할 때 용적률을 1.2배 완화 받을 길이 열린다. 준공업지역 법적 상한용적률이 400%니 1.2배 하면 480%까지 가능하다. 최고 높이도 구역에 따라 84m~120m까지 풀어줘 규모 있는 개발을 유도할 방침이다.

다만 임대료 안정협약을 맺어 기존 임차인이 내몰리는 젠트리피케이션 현상은 줄여야 한다. IT 기업을 위한 공간 등 권장 용도를 확보하고 보행환경을 개선하기 위한 공개공지를 계획해야 한다는 조건도 달렸다. 조건을 모두 충족해야 용적률을 480%까지 쓸 수 있다. 동시에 실내 공개공지를 조성하거나 문화시설을 도입해야 하기도 한다. 뚝섬역 일부 지역은 소규모 상권을 보호하기 위한 내용도 계획에 포함했다.

용적률은 향후 추가로 완화될 가능성이 높을 것으로 전망된다. 최근 성수IT산업개발진흥지구를 성수 준공업지역 전체로 확장하는 계획이 별도로 공고됐기 때문이다. 진흥지구로 지정되면 IT기업이나 스타트업, 연구개발(R&D) 공간을 만들 때 용적률을 최대 1.2배 완화 받을 수 있다. 지구단위계획 규제 완화와 진흥지구 지정 혜택이 중복 적용될 수 있다는 관측도 있다. 성동구 관계자는 “지구단위계획을 통해 용적률을 1.2배 완화 받고, 진흥지구를 통해 추가로 용적률을 1.2배 더 받을 수 있다. 각각 받게 되는 것”이라며 “최대 용적률을 560%까지 높일 수 있다”고 설명했다.

'핫플레이스' 준공업지역, 붉은색으로 특색 살린다

이처럼 성동구가 성수 준공업지역에 대한 지구단위계획을 정비하고 나선 건 주변부에 대형 개발 계획이 추진되고 있어서다. 삼표레미콘 공장용지를 글로벌 미래업무지구로 바꾸는 계획, 성수전략정비구역 1~4지구를 초고층으로 재개발하는 계획, 성수 이마트 본사를 게임업체 크래프톤 타운으로 탈바꿈하는 계획 등이 대표적이다. 인근의 변화를 고려해 성수 준공업지역도 계획적으로 관리될 필요가 있다고 본 것이다.

준공업지역 자체가 이른바 '핫플레이스'로 떠오르고 있단 점도 지구단위계획에 힘을 실었다. 해당 지역은 10년 전만 해도 낡은 공장이 밀집한 노후 지역이었으나, 공장이 카페와 음식점으로 리모델링되면서 최근엔 2030세대가 주목하는 상권이 됐다. 젊은층이 몰리자 지식산업센터, 공유 오피스, IT스타트업, 유니콘 기업 등이 속속 입주하기 시작했고, 성동구는 이를 고려해 지구단위계획의 목표를 설정했다.

이에 성동구는 상권 활성화의 주역인 2030세대의 시선을 끌기 위해 지역 특색 살리기에도 사력을 다할 방침이다. 대표적인 사례가 붉은 벽돌 건축물에 대한 특혜 방안이다. 성동구는 이번 계획에 붉은 벽돌 건축물을 신축하거나 증축할 때 건폐율을 최대 10%까지 완화하는 방안을 담았다.

당초 종전까지의 지구단위계획은 첨단산업 육성, 기부채납 등을 중심으로 실용성에 주안점을 두는 형태가 많았다. 지난 2021년 성동구에서 진행된 '성수IT 산업·유통개발진흥지구 지구단위계획' 또한 IT·R&D 관련 업종에 대한 용적률 완화 방안을 제시했을 뿐 색상 등을 통해 지역적 특색을 살리는 방식은 활용한 바가 없다. 성수 준공업지역 지구단위계획은 한국의 도시개발계획 기조가 점차 다변화되고 있음을 가시적으로 보여줬다는 점에서 긍정적으로 평가할 만하다는 전문가들의 언급이 나온다.

10년 전 흐지부지됐던 색채 계획, 성동구가 부활 알릴까

사실 혁신도시 건물에 지역만의 특색 있는 색을 입히겠단 계획은 10년 전부터 국토교통부(당시 국토해양부)가 추진해 온 것이다. 국토부는 지난 2012년 혁신도시 별 건축물의 색채 선정을 위해 '혁신도시 건축물 색채 선정 지침'을 마련한 바 있다. 하얀 외벽으로 유명한 그리스 산토리니섬처럼 건축물의 색채를 통일시켜 도시 미관을 살리려는 취지였다.

이와 관련해 당시 국토부 관계자는 "혁신도시 내 건축물에 대한 색채 차별화를 통해 외국의 도시들과 비교해도 손색없을 정도로 지역 특성을 품은 아름다운 도시로 조성되는 데 도움을 줄 것"이라며 "지역의 관광산업을 촉진하고 지역경제 활성화로 이어지는 데 긍정적인 역할을 할 것"이라고 힘줘 말하기도 했다.

다만 혁신도시 색채 계획은 시간이 흐를수록 흐지부지됐다. 특정 색을 입히는 것만으로 독특한 경관을 자아내는 건 어려운 데다, 말 그대로 '색'만 입히고 무관심으로 일관하는 행정이 반복되면서 큰 효용을 보지 못한 것이다. 성동구가 이번 지구단위계획 정비를 통해 이전 행정의 실패를 덮고 붉은 벽돌을 지역적 특색으로써 성공적으로 개화시킬 수 있을지 관심이 쏠린다.

노량진4구역 재개발 본격화, "대형 평형 늘리고 용적률 올렸다"
최고 강점은 교통 인프라, 서부선 경전철 개통도 호재
이주기간 준수 의지 강한 노량진4구역 조합, 재개발 '속도전' 들어가나

7호선 장승배기역 인근 노량진4구역이 최고 35층, 844가구 아파트로 재탄생한다. 층수를 30층에서 35층으로 높이는 대신 중대형 면적을 추가해 가구 수는 소폭 감소했다.

노량진4구역 재정비촉진계획 변경안 통과

16일 서울시는 전날 열린 도시재정비위원회에서 노량진4구역에 대한 재정비촉진계획 변경안이 통과됐다고 밝혔다. 노량진4구역은 동작구 노량진동 227-121번지 일대에 위치한 지역으로, 지난 2009년 재정비촉진구역으로 지정된 후 2022년 관리처분계획인가를 거쳐 지난해 이주를 시작했다. 이주 기간 동안 정비계획 변경을 추진해 전날 심의를 거쳤다.

이번 변경으로 대상지의 최고 높이는 90m에서 120m로 올랐다. 덕분에 아파트 최고 층수도 30층이 아닌 35층으로 높아졌다. 전체 가구 수는 기존 860가구에서 844가구로 소폭 줄었다. 대형 평형을 늘린 영향이며, 이 중 149가구는 공공주택으로 공급될 예정이다. 적률도 기존(약 235%)보다 11%p 오른 약 264%로 결정됐다.

변경안엔 신설 도로변에 근린생활시설(상가)과 커뮤니티시설을 배치하는 내용도 담겼다. 장승배기로 측에서 송학대공원까지 쉽게 접근할 수 있도록 공공보행통로의 폭도 3m가 아닌 6m로 넓힌다. 주변 지역에도 열린 아파트 단지를 조성하는 게 목표다. 공공기여를 통해선 지역에 필요한 체육시설도 건립할 계획이라고 서울시는 전했다.

막강한 교통 인프라 가진 노량진4구역

노량진4구역 일대는 일대 교통이 최고 장점으로 꼽히는 지역이다. 실제 노량진4구역은 장승배기역과 도보 3분 거리에 위치해 있어 강남, 신림, 잠실 등으로 쉽게 이동할 수 있다. 또 1호선, 9호선 노량진역도 도보 10분 거리에 있어 용산, 여의도, 광화문, 강북 등으로 이동하기에도 용이하다.

버스정류장 또한 바로 앞에 있는 만큼 서울 시내 다양한 지역과의 접근성도 뛰어나다. 여기에 오는 2028년 완공 예정인 서부선까지 들어오면 교통 인프라는 지금보다 더 강화될 것으로 전망된다. 서부선 경전철이 개통되면 서남권과 서북부권을 횡단하는 급행열차를 이용할 수 있게 된다.

노량진4구역은 학교가 주변에 포진해 있는 학세권이기도 하다. 노량진4구역 인근엔 영본초등학교, 노량진초등학교, 장승중학교 등이 자리 잡고 있으며, 중앙대학교와 숭실대학교도 멀지 않은 데 위치해 있어 대입에도 유리하다고 평가받는다. 서울대학교 또한 이곳에서 버스로 쉽게 오갈 수 있다.

명도 이슈 없는 점도 호재, "재개발 무난히 이뤄질 듯"

거주자 이주와 관련해 명도 이슈가 없다는 점도 호재다. 이주 촉진을 위해 조합이 조합원 전체를 대상으로 일괄 명도소송(부동산을 인도받기 위한 소송)을 시작한 영향이다. 통상 명도소송은 이주기간 내 떠나지 않는 집주인과 세입자를 대상으로 시작하지만, 노량진4구역은 소송 절차와 기간을 감안할 때 이주 개시 시점에 맞춰 명도소송을 진행키로 했다. 반대로 이주기간 내 자진해서 이주 및 공가처리를 완료한 조합원들에겐 500만원가량의 인센티브를 제공했다.

이에 대해 오형진 노량진4구역 조합장은 "엄밀히 말하면 조합에서 제공하는 이주 인센티브는 결국 조합원 분들이 부담하는 금액이라 공짜가 아니다"라며 "기간 내 이주를 하지 않고 버틸 경우 막대한 재산상 피해가 이웃 주민들에 전가되는 것을 막기 위한 일종의 페널티 성격"이라고 설명했다. 그러면서 "속도가 곧 비용으로 직결되는 사업 특성을 감안해 조합은 이주기간이 무기한 연장되는 일을 막을 것"이라고 힘줘 말했다. 조합 측의 이주기간 준수 의지가 강한 만큼 노량진4구역의 재개발은 무난하고도 빠르게 진행될 가능성이 높다는 게 업계 관계자들의 평가다.

서울시, 사업성 보정계수 제도 도입 통해 재개발 사업성 제고
용적률 200% 중반 '과밀 단지' 대상 규제 완화책도 발표
분담금 폭탄에 얼어붙은 재개발 시장, 규제 완화로 되살아날까

재건축 사업성이 부족한 서울의 노후 아파트 단지들이 '변신'의 기회를 얻게 됐다. 서울시가 임대주택을 줄이고 분양주택을 늘릴 수 있는 ‘보정계수’ 제도를 신규 도입, 정비사업 규제를 일부분 완화하면서다. 서울시는 27일 이 같은 내용을 담은 ‘재건축·재개발 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 이어지는 고금리 기조 및 공사비 상승으로 대다수 재건축 단지가 분담금 부담에 시달리는 가운데, 재건축 규제 완화를 통해 노후 단지의 사업성을 적극 개선하겠다는 구상이다.

사업성 보정계수란?

서울시는 사업성 개선과 공공지원 2개 부문을 중심으로 사업성 완화 대책을 세웠다. 고금리 기조 장기화, 건설 자재 가격 급등으로 인한 공사비 인상 등으로 재건축 단지들의 분담금 부담이 막대해졌기 때문이다. 우선 서울시는 소형 평형이 많고 땅값이 높지 않아 분양 수익성이 낮은 노후 단지에 ‘사업성 보정계수’ 제도를 도입, 사업성 제고를 도모할 예정이다.

사업성 보정계수란 상대적으로 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에서 지가, 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위해 적용하는 계수다. 사업성 보정계수가 최대치(2)까지 적용될 경우, 현재 10~20% 수준인 허용용적률 범위가 20~40%까지 늘어나며 사업성이 일부 개선될 수 있다. 허용용적률은 지구단위계획, 재개발 등을 통해 정해지는 수치로, 용적률 최소치인 '기준용적률'에 인센티브로 제공되는 용적률을 일컫는다.

현재 서울시 제3종 일반주거지역에 속한 재건축 단지의 기준용적률은 210%, 법적상한용적률은 300%다. 최대 20%였던 허용용적률 범위가 최대 40%로 증가할 경우, 해당 주택의 허용용적률은 250%로 오르게 된다. 기부채납에 따른 인센티브(20%p)를 더한 상한용적률은 270%까지 상승한다. 남은 용적률이 30%에 주목할 만한 부분은 상한용적률에서 법적상한용적률(300%)을 채우기 위해서는 '용적률 증가분의 절반’을 임대주택으로 지정해야 한다는 점이다.

서울시의 용적률 규제 완화

현행 규제에 따르면 서울시 3종 일반주거지역의 상한용적률은 250% 수준으로, 법적상한용적률을 채우기 위해서는 전체의 25%를 공공임대주택으로 할당해야 한다. 하지만 허용용적률이 40%까지 증가할 경우, 상한용적률이 270%까지 뛰며 남은 용적률이 30%에 그치게 된다. 30%의 절반인 15%에만 임대주택 부담이 부과되고, 분양주택 비중이 275%에서 285%로 10%포인트 늘어나 사업성이 개선된다는 의미다. 서울시는 해당 제도를 동북권 일대 아파트에 집중 적용할 예정이다. 유창수 행정2부시장은 “노원구 상계·중계처럼 분양가가 낮은 지역에 적용한다”며 “강남을 제외하면 대부분 적용 가능할 것”이라고 말했다.

용적률이 이미 200% 중반을 넘어 보정계수 도입의 효과가 미미한 ‘과밀 단지’에 대한 대책도 제시됐다. 서울시는 우선 해당 단지들의 ‘현재 용적률’을 허용 용적률로 인정하고, 과밀 정도를 고려해 법적 상한 용적률의 1.2배까지 규제를 추가 완화할 예정이다. 제3종 일반주거지역에 속한 노후 과밀 단지의 경우 용적률을 360%까지 끌어올릴 수 있는 셈이다. 서울시에 따르면 30년 이상 된 서울 노후 단지 가운데 용적률이 230% 이상인 단지는 총 149곳(8만7,000가구)에 달한다.

해당 규제 완화를 통해 용산구 한강삼익(260%), 마포구 도화우성(240%), 도봉구 방학우성1차(247%), 노원구 중계현대2차(252%) 등 사업성이 낮았던 노후 아파트의 정비 사업에 속도가 붙을 것으로 보인다. 이들 단지는 1대1 재건축 시에도 공공기여 부담이 크고, 사업성이 낮아 정비사업 추진에 난항을 겪어왔다. 이에 더해 용적률이 비교적 높아 리모델링을 추진해 왔던 노후 단지들이 재건축으로 방향을 틀 가능성도 커졌다.

서울시 내 정비사업 장벽 낮춘다

한편 서울시는 역세권(반경 350m) 중심으로 고밀도 복합 개발이 필요한 지역의 용도지역을 준주거지역(최대 용적률 500%)까지 상향할 예정이다. 단, 이는 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 1종→2종, 3종→준주거로의 '종상향'에 따른 공공기여 비중도 당초 15%가 아닌 10%로 조정한다. 이에 따라 3종에서 준주거로 종상향 예정인 영등포구 여의도 시범아파트 등이 직접적인 규제 완화 혜택을 볼 것으로 전망된다.

재개발 요건도 완화한다. 우선 기존 4m였던 소방도로 확보 기준을 6m까지 확대할 방침이다. 이에 따라 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1,190만㎡로 약 2.5배 커지게 된다. 대표적인 규제 완화 수혜지로는 1970년대 '토지구획정리사업 시행지구'로 재개발에 난항을 겪던 중랑구 중화동·목동, 광진구 중곡동 등이 지목된다. 이들 지역은 전반적인 주택 노후도가 높지만, 폭 4m 이상의 인접한 도로가 있어 지금껏 정비 사업을 진행하지 못했다.

재개발 활성화를 위해 자연경관지구·고도지구의 높이 규제도 완화한다. 산 중턱에 주로 지정되는 자연경관지구는 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화된다. 이에 더해 서울시는 최근 공사비 갈등을 중심으로 곳곳에서 정비사업이 지연되고 있다는 점을 고려, 초기 융자 지원 예산을 작년(248억원) 대비 21% 늘린 300억원으로 책정했다. 서울시가 대규모 재개발 규제 완화 대책을 쏟아낸 가운데, 얼어붙은 재개발 시장에는 다시금 '봄바람'이 불 수 있을까.

재건축 공사비 증액 사유·내역 검토
분양 및 입주 일정 연기 최소화
임금 상승 여파, 업계 ‘줄도산’ 우려도

재건축을 비롯한 정비사업 현장에서 공사비를 둘러싼 조합과 건설사의 갈등이 끊이지 않는 가운데 서울시가 이를 중재하기 위해 나섰다. 공사비 증액에 대한 타당성을 직접 조사해 조합원들의 피해를 최소화하고, 공급에 차질이 없도록 하기 위해서다. 건설업계에서는 자잿값과 인건비가 크게 오르며 사업성이 악화한 기업들을 중심으로 줄도산이 일어날 것을 우려하는 목소리가 나온다.

“84㎡ 분양받으려면 1억원 더 내라?”

11일 서울시 관계자에 의하면 서울시는 매달 정비사업 증액 및 변경 계약 현황을 점검하고 있다. 시공사로부터 공사비 증액 요청이 접수될 경우 이에 대한 타당성을 검토하고 조합과의 협의를 돕기 위함이다. 현재 8곳의 사업장에 대한 현장 조사가 진행 중이며, 서울시와 해당 자치구 정비사업 담당자, 정비사업 전문 코디네이터 등이 공사비 증액 사유와 세부 내역, 조합과 시공자 간 협의 진행 상황 등을 점검하고, 갈등이 있을 경우 중재에 나선다는 설명이다. 협의가 장기 지연되는 경우에는 자치구와 조합, 시공사의 협의 하에 신뢰할 수 있는 기관에 공사비 검증을 의뢰한다.

서울시가 이처럼 적극적인 움직임에 나선 것은 공사비 인상을 놓고 조합과 시공사 간 갈등을 빚는 정비 사업장이 늘며 공급 부족으로 이어질 수 있다는 우려 때문이다. 대표적 사례로는 송파구 잠실진주아파트 재건축 사업장을 꼽을 수 있다. 해당 사업장은 당초 660만원이던 3.3㎡당 공사비를 시공사 측에서 889만원으로 인상할 것을 요구했지만, 조합이 이를 받아들이지 않으며 수개월째 사업 추진에 난항을 겪고 있다. 총 2,678가구 규모로 조성되는 해당 재건축 단지 중 일반 분양은 678가구로 연내 분양을 앞두고 있으며, 2025년 6월 입주가 예정돼 있었다. 하지만 사업 추진이 불확실성을 띠면서 분양과 입주 일정 모두 연기가 불가피한 상황이다.

또 서초구 방배동의 한 재건축 사업장은 545만원에서 621만원으로 한 차례 인상한 3.3㎡당 공사비를 시공사가 780만원 수준으로 조정할 것을 요구하며 갈등을 빚고 있다. 조합 측은 시공사의 요구대로 공사비를 조정할 경우 조합원당 분담금(84㎡ 동일 평형 기준)이 1억원(약 7만6,000달러)가량 늘어날 것이라고 지적하며 이를 받아들이지 않고 있다. 심지어 일각에서는 아예 시공사를 구하지 못해 첫 삽도 뜨지 못한 채 사업이 방치되는 경우도 포착된다. 송파구 잠실동 잠실우성4차가 이같은 사례로, 해당 아파트는 지난해 3.3㎡당 760만원의 공사비로 진행한 입찰에서 시공사를 찾지 못해 올해 810만원으로 올려 재입찰을 준비 중이다.

이에 서울시는 서울주택도시공사(SH)에 별도의 내부 조직을 마련해 올해부터 공사비 검증 업무를 진행하고 있다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “정비 사업에 대한 상시 점검과 현장 조사를 통해 공사비 갈등 원인을 면밀히 파악하고, 사업 지연으로 인한 조합원들의 피해가 없도록 적극적으로 중재에 나설 것”이라고 말했다.

치솟는 원가 부담, 사업 진행될수록 손해도 ‘눈덩이’

공사비 관련 갈등을 빚는 사업장이 갈수록 늘어나는 가운데, 건설사들은 고금리와 원자재 가격 상승 여파로 공사비 인상이 불가피하다는 입장이다. 실제로 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 올해 1월 기준 건설공사비지수는 154.64를 기록해 지난해 9월(153.73) 이후 가장 높은 수준을 보였다. 건설공사비지수는 건설공사 투입자원에 대한 물가변동을 추정하기 위해 산출된 수치로, 해당 지수가 154를 넘어선 것은 2000년 1월 이후 이번이 처음이다.

지난해 4분기 잠시 주춤하던 건설공사비지수가 올해 초 다시 급등한 주요 원인으로는 인건비 상승이 꼽힌다. 건설 현장을 찾는 한국인 근로자는 물론 외국인 근로자도 갈수록 줄어들며 현장 인력의 평균 임금이 해마다 가파른 오름세를 거듭하고 있는 것이다. 대한건설협회에 의하면 올해 1월 일반 공사직 일평균 임금은 25만8,359원으로 전년 동월(24만4,456원) 대비 5.69% 상승했다. 4년 전인 2020년 1월(20만9,168원)과 비교하면 23.52% 치솟은 수준이다.

이처럼 공사비 상승세가 가팔라지며 건설사의 줄도산이 현실화하고 있다는 우려도 고개를 든다. 한 중견 건설사 관계자는 “자잿값 상승세도 멈출 줄 모르고, 올 상반기 적용된 건설업 임금이 크게 뛰면서 건설 현장의 원가 부담이 심해지고 있다”고 짚으며 “중견 건설사들이 하나둘 위기를 맞이하는 상황에서 부도 속도가 더욱 빨라질 가능성이 보인다”고 말했다.