서울시, 사업성 보정계수 제도 도입 통해 재개발 사업성 제고
용적률 200% 중반 '과밀 단지' 대상 규제 완화책도 발표
분담금 폭탄에 얼어붙은 재개발 시장, 규제 완화로 되살아날까

재건축 사업성이 부족한 서울의 노후 아파트 단지들이 '변신'의 기회를 얻게 됐다. 서울시가 임대주택을 줄이고 분양주택을 늘릴 수 있는 ‘보정계수’ 제도를 신규 도입, 정비사업 규제를 일부분 완화하면서다. 서울시는 27일 이 같은 내용을 담은 ‘재건축·재개발 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 이어지는 고금리 기조 및 공사비 상승으로 대다수 재건축 단지가 분담금 부담에 시달리는 가운데, 재건축 규제 완화를 통해 노후 단지의 사업성을 적극 개선하겠다는 구상이다.

사업성 보정계수란?

서울시는 사업성 개선과 공공지원 2개 부문을 중심으로 사업성 완화 대책을 세웠다. 고금리 기조 장기화, 건설 자재 가격 급등으로 인한 공사비 인상 등으로 재건축 단지들의 분담금 부담이 막대해졌기 때문이다. 우선 서울시는 소형 평형이 많고 땅값이 높지 않아 분양 수익성이 낮은 노후 단지에 ‘사업성 보정계수’ 제도를 도입, 사업성 제고를 도모할 예정이다.

사업성 보정계수란 상대적으로 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에서 지가, 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위해 적용하는 계수다. 사업성 보정계수가 최대치(2)까지 적용될 경우, 현재 10~20% 수준인 허용용적률 범위가 20~40%까지 늘어나며 사업성이 일부 개선될 수 있다. 허용용적률은 지구단위계획, 재개발 등을 통해 정해지는 수치로, 용적률 최소치인 '기준용적률'에 인센티브로 제공되는 용적률을 일컫는다.

현재 서울시 제3종 일반주거지역에 속한 재건축 단지의 기준용적률은 210%, 법적상한용적률은 300%다. 최대 20%였던 허용용적률 범위가 최대 40%로 증가할 경우, 해당 주택의 허용용적률은 250%로 오르게 된다. 기부채납에 따른 인센티브(20%p)를 더한 상한용적률은 270%까지 상승한다. 남은 용적률이 30%에 주목할 만한 부분은 상한용적률에서 법적상한용적률(300%)을 채우기 위해서는 '용적률 증가분의 절반’을 임대주택으로 지정해야 한다는 점이다.

서울시의 용적률 규제 완화

현행 규제에 따르면 서울시 3종 일반주거지역의 상한용적률은 250% 수준으로, 법적상한용적률을 채우기 위해서는 전체의 25%를 공공임대주택으로 할당해야 한다. 하지만 허용용적률이 40%까지 증가할 경우, 상한용적률이 270%까지 뛰며 남은 용적률이 30%에 그치게 된다. 30%의 절반인 15%에만 임대주택 부담이 부과되고, 분양주택 비중이 275%에서 285%로 10%포인트 늘어나 사업성이 개선된다는 의미다. 서울시는 해당 제도를 동북권 일대 아파트에 집중 적용할 예정이다. 유창수 행정2부시장은 “노원구 상계·중계처럼 분양가가 낮은 지역에 적용한다”며 “강남을 제외하면 대부분 적용 가능할 것”이라고 말했다.

용적률이 이미 200% 중반을 넘어 보정계수 도입의 효과가 미미한 ‘과밀 단지’에 대한 대책도 제시됐다. 서울시는 우선 해당 단지들의 ‘현재 용적률’을 허용 용적률로 인정하고, 과밀 정도를 고려해 법적 상한 용적률의 1.2배까지 규제를 추가 완화할 예정이다. 제3종 일반주거지역에 속한 노후 과밀 단지의 경우 용적률을 360%까지 끌어올릴 수 있는 셈이다. 서울시에 따르면 30년 이상 된 서울 노후 단지 가운데 용적률이 230% 이상인 단지는 총 149곳(8만7,000가구)에 달한다.

해당 규제 완화를 통해 용산구 한강삼익(260%), 마포구 도화우성(240%), 도봉구 방학우성1차(247%), 노원구 중계현대2차(252%) 등 사업성이 낮았던 노후 아파트의 정비 사업에 속도가 붙을 것으로 보인다. 이들 단지는 1대1 재건축 시에도 공공기여 부담이 크고, 사업성이 낮아 정비사업 추진에 난항을 겪어왔다. 이에 더해 용적률이 비교적 높아 리모델링을 추진해 왔던 노후 단지들이 재건축으로 방향을 틀 가능성도 커졌다.

서울시 내 정비사업 장벽 낮춘다

한편 서울시는 역세권(반경 350m) 중심으로 고밀도 복합 개발이 필요한 지역의 용도지역을 준주거지역(최대 용적률 500%)까지 상향할 예정이다. 단, 이는 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 1종→2종, 3종→준주거로의 '종상향'에 따른 공공기여 비중도 당초 15%가 아닌 10%로 조정한다. 이에 따라 3종에서 준주거로 종상향 예정인 영등포구 여의도 시범아파트 등이 직접적인 규제 완화 혜택을 볼 것으로 전망된다.

재개발 요건도 완화한다. 우선 기존 4m였던 소방도로 확보 기준을 6m까지 확대할 방침이다. 이에 따라 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1,190만㎡로 약 2.5배 커지게 된다. 대표적인 규제 완화 수혜지로는 1970년대 '토지구획정리사업 시행지구'로 재개발에 난항을 겪던 중랑구 중화동·목동, 광진구 중곡동 등이 지목된다. 이들 지역은 전반적인 주택 노후도가 높지만, 폭 4m 이상의 인접한 도로가 있어 지금껏 정비 사업을 진행하지 못했다.

재개발 활성화를 위해 자연경관지구·고도지구의 높이 규제도 완화한다. 산 중턱에 주로 지정되는 자연경관지구는 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화된다. 이에 더해 서울시는 최근 공사비 갈등을 중심으로 곳곳에서 정비사업이 지연되고 있다는 점을 고려, 초기 융자 지원 예산을 작년(248억원) 대비 21% 늘린 300억원으로 책정했다. 서울시가 대규모 재개발 규제 완화 대책을 쏟아낸 가운데, 얼어붙은 재개발 시장에는 다시금 '봄바람'이 불 수 있을까.