지난 8월 이후 전국의 주택가격이 하락세로 전환되고 가격하락 폭이 커짐에 따라 현재 부동산 시장이 장기침체국면으로 접어드는 것에 대한 우려가 커지고 있다. 이와 같은 상황에서 현 정부는 부동산 가격급등 시기에 마련된 공급, 금융, 세제 등에 대한 규제들을 재검토하고 개정하고 있다.

국회입법조사처는 「최근 부동산시장 동향 및 리스크 요인과 정책과제」를 다룬 『NARS 현안분석』 보고서를 발간했다. 해당 보고서는 국내 부동산 시장 상황, 부동산 시장의 가격안정 및 리스크 요인, 윤석열 정부의 정책 대응방안을 살펴보고, 향후 정부가 부동산정책 추진 시 고려해야 할 사안들에 대해 분석하고 있다.

지난 5년 및 최근의 부동산 시장 동향

지난해 대선 직후에는 새 정부의 부동산 활성화 정책에 대한 기대감으로 주택가격이 상승하고 주택거래량이 증가하였으나, 최근 금리상승 기조가 심화되면서 주택매매 및 전세가격이 하락하고 거래량이 급감하는 추세이다.

주택매매시장과 전월세시장을 자세히 살펴보면, 매매시장은 2020~2021년에는 전국적으로 저금리 기조와 주택공급 축소로 주택매매가격이 상승했으나, 지난해는 금리 인상 본격화와 주택가격에 대한 고점 인식 확산 등으로 8월 이후 하락세가 커지고 있다.

한편 전월세시장에선 2020년 7월 개정된 ‘주택임대차보호법’에 따라 전세시장에 신규 전세 계약가격이 상승했지만, 이후에는 대출금리 인상에 따른 실수요 감소 및 매물 누적, 임대차보호법에 따른 계약갱신 임차인의 중도해지권리 행사 등으로 하락하고 있다.

아울러 미분양주택 및 경매시장도 급격한 금리 인상의 영향을 피해 가지 못하고 수요가 급감한 상황이다. 지난 5년간 주택공급 부족 상황에 놓였던 분양시장은 지난해 경기침체 국면으로 전화되며 청약경쟁률이 하락했다. 부동산 정보 플랫폼 직방에 따르면, 수도권 청약경쟁률은 2021년 9월 52:1에서 2022년 9월 2:1로 크게 떨어지며 미분양 물량 역시 급증하는 추세다.

‘종부세 세율 개편, 취득세율 완화’ 등 완화되는 부동산 관련 세제 항목들

정부는 부동산 시장 침체에 대응해 주택공급 확대와 대출 및 재건축 규제 완화 등의 정책 외에도 부동산 세제 항목을 개편했다. 세제 개편은 크게 종합부동산세(이하 종부세) 세율, 취득세, 공시가격 변동률 및 현실화율에 대한 개편 등 세 가지로 구분된다.

먼저 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세율을 한시적으로 2024년 5월까지 유예한다는 점이 눈에 띈다. 종합부동산세 기본공제 기준 또한 6억원에서 9억원으로 상향하고, 과세표준 또한 12억원 이하 다주택자에 대한 중과세율을 폐지했다.

다주택자들로 인한 부동산 시장 과열을 막기 위해 개편된 취득세율도 낮췄다. 과거 3주택 취득 시 8%였던 취득세율을 4%로, 4주택 취득 시 12%였던 취득세율을 6%로 낮췄다. 또 공시가격 변동률은 전년 대비 높게 설정한 반면 현실화율은 전년보다 낮게 설정했다.

‘규제지역’ 대부분 해제하고, ‘대출규제’도 최대한 완화

지난 5일 기준으로 기존의 규제지역들을 전면 해제한 점이 가장 먼저 눈에 띈다. 구체적으로는 투기과열지구 및 조정대상지역이었던  서울 4개 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)를 제외한 전 지역에 LTV 70%를 적용했다.

대출규제도 무주택자 또는 1주택자라면 투기지역·조정지역 내 LTV 50% 단일 적용, 생애최초주택구입자의 LTV 상한을 80%로 완화, 청년·신혼부부 버팀목 전세자금대출 한도 확대 등의 정책과 함께 전반적으로 완화했다.

다만, 급격한 규제 완화로 인한 주택투기 등의 문제에 대응하기 위한 핵심 수단인 토지거래허가구역 및 DSR 3단계 규제는 계속 유지하기로 했다. 토지거래허가구역은 부동산 투기방지를 위해 서울 강남·서초 등의 주요 자연녹지와 재건축 단지 등을 그대로 유지한다는 입장이다. DSR 규제 3단계의 기행 또한 가계부채 대응을 위해 계획을 바꾸지 않기로 했다.

국회입법조사처, “부동산 시장 연착륙을 위해 복합적 정책적 논의 필요해”

정부는 세금과 금융대출 부담을 낮춰 거래 활성화에 초점을 두고 있는 것으로 보인다. 이러한 현 정부의 대응을 두고 국회입법조사처는 “부동산 시장은 세제, 금융, 공급, 가계수요가 복합적으로 작용하므로 부동산 시장 연착륙을 위해 추가적인 정책적 논의가 필요하다”고 지적했다.

특히 주택공급확대 정책의 적정성 여부에 대한 검토를 지적하며 기존에 제시한 주택공급목표(5년간 270만 호)달성에 신중한 접근이 필요하다고 언급했다. 그밖에도 정부가 아파트 등록임대사업자제도를 부활시키며 정책 신뢰도를 낮춘 점, 수도권 중심으로 집중되는 주택시장 양극화 문제, 가계부채 부실 심화 문제 등을 지적하며 부동산정책이 시의적절하게 시행되어야 함을 강조했다.

부동산 시장에 대한 현 정부 대책은 규제 완화를 통해 장기간 침체되지 않도록 연착륙을 도모할 목적으로 시행될 예정이다. 국회입법조사처는 “다수가 입법 사안으로 국회 차원에서의 논의가 필요할 것으로 보인다”며 이에 따라 “부동산 시장 연착륙이라는 정책목표를 달성하기 위한 여야협치”를 강조했다.