올해 역대급 청약시장 양극화
강남 3구 수요, 공급량 넘어서
지방 경쟁률은 11년래 최저 수준

올해 부동산 청약시장이 극심한 양극화 현상을 보인 것으로 나타났다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)는 일반청약 기준 역대 최고인 40만 건에 육박하는 청약이 몰리며 평균 청약 경쟁률 기록을 경신한 반면, 지방 청약시장 경쟁률은 11년 만에 최저 수준으로 추락했다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양이 지방을 중심으로 늘어나는 가운데 청약시장 양극화 현상이 내년에는 더욱 심화할 것이란 전망이 나온다.

강남 3구, 올해 1,409가구 분양 '역대 최고'

12일 부동산R114 통계에 따르면 올해(지난 5일 기준) 강남 3구에는 일반공급(특별공급 제외)으로 총 1,409가구가 분양됐다. 이에 대한 1순위 청약은 총 39만4,137건으로 평균 청약 경쟁률이 279.73대 1을 기록했다. 청약 경쟁률과 1순위 청약자 수 모두 부동산R114가 집계를 시작한 2000년 이후 최고치다.

이에 반해 수도권을 제외한 지방의 청약 경쟁률은 6.29대 1로 2013년(2.11대 1) 이후 최저치를 기록했다. 올해 6만295가구가 공급된 지방의 일반분양 1순위 청약 건수는 37만9,168건으로 이 역시 2013년 이후 최저치다. 이런 극명한 대비는 청약시장의 심각한 양극화 현상을 여실히 드러낸다.

특히 올해 강남권에서는 이른바 '로또 청약' 단지들이 잇따라 등장하며 청약시장을 뜨겁게 달궜다. 당첨되면 20억원 이상의 시세차익이 기대되는 단지로 주목받았던 서울 서초구 '래미안 원펜타스'는 일반공급 178가구 모집에 10만 명 가까이 접수하며 단순 평균 경쟁률 527대 1을 기록했다.

1순위 청약에서 네 자릿수 경쟁률을 기록한 단지도 등장했다. 지난 10월 강남구 대치동에서 분양한 '디에이치 대치 에델루이'는 일반공급 37가구 모집에 3만7,946개의 청약통장이 몰리며 서울 분양 역사상 최고 기록인 1,025대 1의 경쟁률을 달성했다.

최근 비상계엄 사태와 윤석열 대통령 탄핵소추안 부결로 정국 불확실성이 높아졌음에도 서울 주요 지역 청약시장 열기는 식지 않는 분위기다. 8억원가량의 시세차익이 기대되는 서울 서초구 방배동 '아크로 리츠카운티'는 지난 10일 1순위 청약에 3만5,000명 가까이 몰려들며 482대 1이 넘는 경쟁률을 보였다.

만점 받아도 강남 '로또 청약' 탈락

로또 청약이 잇따라 등장하면서 청약 가점 인플레이션도 심화하고 있다. 최근 청약을 진행한 서울 강남구 청담동 ‘청담르엘'의 3.3㎡(평)당 분양가는 7,209만원이다. 분양가상한제가 적용되는 단지 가운데 역대 최고가다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 22억~25억원 수준으로 인근의 ‘청담 자이’ 전용 82㎡가 지난 6월 32억9,000만원에 거래된 것을 고려하면 10억원 안팎의 시세차익이 기대된다. 청담르엘은 실거주 의무도 없어 분양 전부터 로또 청약으로 관심을 모았던 곳이다.

지난달까지 강남권에서 분양한 메이플자이(강남구·2월 분양)·래미안원펜타스(서초구·7월)·래미안레벤투스(강남구·8월)·디에이치방배(서초구·8월) 등 4개 단지의 평균 당첨 가점은 73.1점으로 집계됐다. 최저 가점 평균은 71.9점으로, 15년 무주택 4인 가구 만점자(69점)조차 당첨이 사실상 어려웠다.

한국부동산원에 따르면 올해 서울의 일반공급 가점제 당첨자(7월 말 기준) 655명 중 5인 이상의 대가족이어야 나올 수 있는 ‘70점 이상’ 가점은 220명(33.6%)인 것으로 집계됐다. 특히 강남 3구 당첨자를 보면 70점 이상 가점 비중이 83%에 달했다. 이렇다 보니 온라인 커뮤니티 등에선 “1~2인 가구의 비중이 매년 폭증한다던데, 5인 이상 대가족이 이렇게 많을 줄 몰랐다”, “강남 청약은 대가족 선발대회냐”는 식의 글이 올라오기도 했다. 아울러 “가족들이 실제로 함께 거주하는지 조사해봐야 한다”는 의심의 목소리도 날로 커지고 있다.

심지어 7인 가구 이상이 받을 수 있는 청약 만점인 84점 당첨도 수백 건에 달하는 것으로 조사됐다. 국토교통부 자료를 살펴보면 최근 5년간 전국 민간 아파트 청약 당첨자 중 부양가족이 5명 이상(7인 가구 이상)인 경우가 총 3,536건에 달했다. 서울은 같은 기간 380건에 육박했다. 이에 예비청약자들 사이에선 부모나 배우자 부모, 성인 자녀 등을 위장 전입시켜 부양가족 수를 늘리는 편법 동원이 지속되는 것 아니냐는 지적이 끊이지 않고 있다. 실제로 국토부에 따르면 2020년부터 2023년까지 최근 4년간 적발된 부정청약 건수는 총 1,116건이었다. 이 중 위장 전입으로 적발된 사례가 778건(69.7%)으로 가장 많았다.

강남 1채면 강북 5채 산다

부동산 양극화가 심화하자 전국 아파트 가격 상위 20%의 평균이 하위 20% 평균의 10배를 넘어서는 현상도 포착된다. KB국민은행의 월간 주택 시계열에 따르면 11월 전국 아파트값 5분위 배율은 10.93으로, 역대 최대 격차인 것으로 드러났다. 5분위 배율은 주택가격 상위 20%평균(5분위)을 하위 20% 평균(1분위)으로 나눈 값으로, 고가주택과 저가주택 간의 가격 격차를 나타내는 지표다.

전국 아파트 5분위 배율은 지난해 12월 10.3에서 올해 7월 10.5, 지난 10월 10.85로 꾸준히 올랐다. 지난달에는 전국 아파트 1분위 평균이 1억1,672만원, 5분위 평균이 12억7,623만원이었다. 상위 20% 아파트 1채 가격으로 하위 20% 아파트를 평균 11채 정도 살 수 있는 셈이다.

서울 지역 아파트값의 5분위 배율 또한 5.5로, 2008년 12월 통계 조사 이래 역대 최대를 기록했다. 특히 지난달 서울 아파트 1분위 평균은 4억9,061만원인 데 비해, 5분위 평균은 26억8,774만원이었다. 반면 지방 아파트는 아파트값 하락 여파로 지난달 전국 기준 1분위 평균가는 1억1,672만원, 5분위 평균가는 12억7,623만원이다.

전국 아파트 전세가격의 경우 지난달 5분위 배율이 7.4였다. 2023년 4월 이래로 꾸준히 오르는 모양새다. 지난달 전국 1분위 아파트의 전세 평균 가격은 8,881만원인 반면, 전국 5분위는 6억6,095만원에 달했다. 서울 아파트의 전세 5분위 배율은 4.3인 데 반해, 지방 아파트의 5분위 배율은 6.1로 격차가 더 두드러지는 것으로 나타났다.

한편 3분기 기준 전국의 가구소득 대비 주택가격 비율(PIR·Price Income Ratio)은 중간 수준인 3분위를 기준으로 4.5를 기록했다. 이는 지난 2분기 4.7을 기준으로 3분기 들어 하락한 것이다. 서울의 경우 3분위의 올해 3분기 PIR은 9.8이다. 분기 PIR은 주택 가격을 가구 소득으로 나눈 것으로, 중산층이 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 중간 가격 수준의 집을 마련할 수 있다는 의미다.

지난달 서울 국평 분양가 평균 17억4,621만원
제주 8억5,278만원, 경기 8억1,648만원 수준
서울 전용 59m² 분양가도 3억5,000만원 올라

국민평형(전용면적 84㎡ 초과, 85㎡이하) 아파트 분양 가격이 17억원을 돌파했다. 특히 서울은 1년 만에 5억2,000만원가량 급등하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 전용면적 59㎡ 소형 아파트도 같은 기간 3억원 넘게 오르면서 12억원을 넘어섰으며, 서울 아파트 분양가도 평당 가격이 4,600만원을 돌파하며 사상 최고치를 경신했다.

서울 국평 분양가, 1년 새 5억 껑충

6일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 청약홈을 통해 조사한 결과에 따르면 11월 말 기준 최근 1년간 전국에서 신규 분양한 국민평형 아파트의 평균 분양가는 6억5,905만원으로 집계됐다. 지난 10월 말과 비교하면 0.78% 하락했으나 전년 동월 대비로는 10.22% 상승한 가격이다. 지역별로 살펴보면 서울의 상승폭이 가장 가파른 것으로 나타났다. 서울의 11월 말 국민평형 아파트 분양가는 평균 17억4,621만원으로 전년 동월 대비 5억2,561만원(43.1%) 상승했다. 1년 새 상승폭이 지방 국민평형 분양 아파트 한 채 가격에 해당하는 수준이다.

국민평형 아파트 분양가가 두 번째로 비싼 지역은 제주로, 평균 8억5,278만원을 기록했다. 경기는 평균 8억1,648만원으로 1억1,451만원 올라 서울을 제외한 타지역보다 상승폭이 큰 것으로 나타났다. 부산과 대구도 각각 7억8,702만원, 7억2,698만원을 기록하며 전국 평균을 웃돌았다. 이어 울산(6억4,491만원), 인천(6억3,175만원), 대전(6억2,905만원), 광주(6억2,445만원), 강원(4억7,922만원)의 순으로 나타났다.

전용면적 59㎡ 아파트의 평균 분양가도 서울이 가장 가파른 상승세를 보였다. 11월 말 기준 서울 59㎡ 아파트의 평균 분양가는 젼년 동월 대비 3억4,597만원 오른 12억337만원을 기록했다. 이는 두 번째로 분양가가 비싼 부산(평균 6억82만원)보다 2배 높은 가격이다. 이외에 경기(5억6,268만원), 광주(5억5,934만원), 울산(5억1,608만원)도 59㎡ 아파트의 평균 분양가가 5억원을 넘겼다.

서울 아파트 분양가 또 최고치 경신

서울 아파트 분양가 역시 오름세를 이어가고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 10월 말 기준 '민간 아파트 분양가격 동향'에 따르면 서울 민간 아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양 가격(공급 면적 기준)은 1,420만3,000원으로 집계됐다. 이는 전월(1,338만3,000원) 대비 6.13%, 전년 동월(974만4,000원) 대비 45.76% 오른 수치다. 이를 3.3㎡(평) 기준으로 환산하면 서울 아파트의 평당 분양가는 4,695만2,000원으로 전월(4,424만1,000원) 대비 271만1,000원 급증했다.

서울 민간 아파트 분양가격은 지난해 2월부터 꾸준히 상승세를 이어오다 지난 5월과 8월 두 차례에 걸쳐 소폭 하락하더니 이후 다시 급격히 상승하기 시작했다. 지난달에는 평당 분양가가 4,600만원대를 넘어서며 사상 최고치를 경신하기도 했다. 3.3㎡당 서울 아파트 분양가를 면적별로 보면 △60㎡ 이하 4,494만5,000원 △60㎡ 초과~85㎡ 이하 4,716만원 △85㎡ 초과~102㎡ 이하 6,267만1,000원 △102㎡ 초과 6,041만7,000원으로, 60㎡ 이하의 중소형 평형을 제외하고는 모두 평당 4,500만원을 넘겼다.

서울·인천·경기를 포함한 수도권은 평당 분양가격이 2,911만7,000원으로 전월 대비 4.26%, 전년 동월 대비 27.18% 상승했다. 인천과 경기의 평당 평균 분양가는 각각 1,863만1,000만원, 2,177만2,000원으로, 서울 분양가의 약 절반 수준에 그쳤다. 반면 5대 광역시와 세종시의 경우에는 평당 1,957만원으로 전월 대비 오히려 0.09% 하락한 반면 기타 지방은 같은 기간 1,492만2,000원으로 0.05% 상승했다. 다만 해당 지역 역시 전년 동월과 비교하면 각각 12.52%, 5.43% 상승한 것으로 나타났다.

전국 기준의 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 575만9,000원으로 평당 가격은 1,903만8,000원이다. 전월과 전년 동월 대비로는 각각 1.18%, 13.05% 상승한 규모다. 한편 HUG에 따르면 지난 10월 기준 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 총 1만7,877가구로 전년 동월(1만8,435가구) 대비 3% 하락했다. 지역별로 살펴보면 수도권에서는 1만1,110가구, 5대 광역시와 세종시는 4,456가구, 기타 지방은 2,311가구가 각각 신규 분양됐다. 거래량도 대폭 감소해 서울 아파트 거래량은 7월 9,199건을 기점으로 8월 6,486건, 9월 3,122건으로 급격히 줄어들었다.

분양가 상한제 지역은 '로또 청약' 광풍

분양가가 가파르게 오른 이유로는 원자재·인건비 급등에 따른 공사비 상승이 꼽힌다. 한국건설기술연구원에 따르면 2020년 기준 100이던 공사비지수는 올해 9월 130.45로 역대 최고치를 기록했다. 이렇게 분양가가 감당할 수 없는 수준으로 치솟으면서 아파트 청약 열기도 시들었다. 한국부동산원 자료를 보면 10월 말 기준 청약통장(주택청약종합통장·청약저축·예부금 합산) 가입자 수는 총 2,671만9,542명으로 전월(2,679만4,240명) 대비 7만4,698명이 줄었다. 이는 지난해 12월 이후 가장 큰 규모다. 

문제는 정부의 건축 규제 강화로 인해 공사비 오름세가 지속될 수 있다는 점이다. 건설업계에 따르면 내년 6월부터 30가구 이상 단지에 '제로에너지 건축물 인증'이 의무화된다. 이 제도는 온실가스 저감을 위해 건물을 지을 때 단열·환기 성능을 높이고, 재생에너지를 활용한 정도를 총 5단계로 평가하는데, 제로에너지 건축물 최소 등급인 5등급을 충족하려면 공사비가 기존 대비 26~35% 상승할 것으로 추정된다. 이 외에도 층간소음 등 시공 규제 강화로 공사비가 오를 수밖에 없는 상황이다.

2007년 전면 시행된 분양가 상한제도 분양가 상승의 원인으로 꼽힌다. 분양가 상한제는 시장 과열기에 집값을 안정시키기 위해 도입됐지만, 시장이 위축된 상황에서도 적용되면서 주택공급 위축과 주택 품질 저하를 초래했고 주거수요 변화에 부응한 다양한 주택 공급을 어렵게 했다. 게다가 분양가 상한제 적용 대상이 법에 규정돼 있어 시장 상황에 탄력적으로 대응하는 데 애로사항이 적지 않다.

분양가 상한제가 투기 심리를 부추겨 본래 취지가 변색되고 있다는 비판도 있다. 실제로 분양가 상한제를 적용받는 단지가 적어 전체 시장에 미치는 가격 조정 효과는 제한적인 데다, 아파트 가격이 고공행진하는 상황에서 분양가 상한제 적용 단지만 저렴하게 공급되다 보니 '로또 청약' 광풍 현상이 심화하고 있는 실정이다. 동탄역 롯데캐슬 무순위청약의 사례처럼 청약통장 없이도 만 19세 이상이면 전국에서 청약이 가능하도록 하면서 무주택자 등 실수요뿐 아니라 전국의 가수요를 끌어모아 시장 불안을 자극한다는 지적도 뒤따른다.

50년 된 여의도 노후단지 정비
16곳 중 6곳은 정비계획 확정
대출 규제에도 연이은 신고가

서울 영등포구 여의도 수정·진주아파트가 각각 최고 49층과 57층의 고층 단지로 재탄생한다. 이로써 여의도는 총 16개 노후 단지 중 6곳의 정비계획을 확정하게 됐다. 여의도 외에 목동·반포 등 지역의 주요 재건축 사업도 50층 안팎의 초고층 아파트를 추진하면서 2040년경에는 서울의 스카이라인이 완전히 탈바꿈할 전망이다.

수정아파트 47층·진주아파트 57층 재건축

5일 서울시는 제16차 도시계획위원회를 열고 '여의도 진주아파트 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정안'과 '여의도 수정아파트 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정안', '여의도 금융중심지구 지구단위계획 변경 및 세부개발계획'을 수정 가결했다고 밝혔다. 두 단지의 공통점은 서울시가 여의도를 '서울의 맨해튼'으로 육성하기 위해 초고층 건축을 허용한 '여의도 금융중심지 지구단위계획구역'에 속해 있다는 것으로, 두 단지 모두 용적률 503%를 적용해 50층 내외로 짓는다.

계획에 따르면 1976년 준공된 수정 아파트는 최고 49층, 498가구(공공임대 61가구)로 탈바꿈한다. 기존 정비계획보다 용적률을 높여 가구 수를 당초 466가구에서 498가구로 늘렸다. 브라이튼 여의도로 이어지는 공공보행통로가 단지에 조성되는데 공공기여로 서울투자진흥재단 사무소를 지어 서울시에 소유권을 넘길 계획이다. 사업 시행자인 한국자산신탁은 서울시 조례 개정으로 일반상업지역 내 재건축 단지의 비주거용도 비율이 20%에서 10%로 완화된 점을 고려해 정비계획 변경을 추진할 예정이다.

수정아파트보다 1년 늦게 지어진 지하철 9호선 샛강역 인근에 있는 진주아파트도 이번에 최고 57층, 578가구(공공임대 88가구)로 변신한다. 여의도 금융중심 지구단위계획을 반영해, 제3종일반주거지역과 일반상업지역이 섞여 있던 곳을 모두 일반상업지역으로 바꾸고 최고 용적률은 기존 463.27%에서 503.6%로 상향된다. 서울시는 금융지원 기능이 포함된 공공임대 오피스를 공공기여로 확보하고 여의도 금융중심지, 샛강생태공원과 연계한 공개공지를 단지 주변에 조성해 시민이 쉬어갈 공간으로 활용할 방침이다.

한양아파트 가장 앞서가

수정·진주아파트 외에 준공된 지 50년 가까이 된 '반백 살' 아파트가 많은 여의도 일대 재건축 사업도 급물살을 타고 있다. 올해 여의도에서 재건축을 추진하는 단지는 총 17곳으로 약 8,000가구 규모다. 앞서 언급한 수정·진주아파트를 비롯해 공작·광장(1·2동, 3~11동은 별도로 재건축 추진)·대교·목화·미성·삼부·삼익·서울·시범·은하·장미·초원·한양·화랑아파트 등이 재건축을 진행하고 있는데 대부분 1970년대 지어져 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘겼으며 준공 50년에 가까워진 곳도 있다. 

올해 정비구역으로 지정된 여의도 한양(56층)·대교(49층)·공작(49층)은 사업계획 인가를 위한 준비 절차를 밟고 있다. 이 중 가장 속도를 내고 있는 곳은 한양아파트다. 한양아파트 재건축정비사업은 올해 3월 현대건설을 시공사로 선정한 데 이어 6개월 만에 통합심의를 접수하고 공사도급계약을 체결했다. 이달 중 서울시 재개발·재건축 패스트트랙인 '신속통합기획 재건축' 단지 중 처음으로 서울시 정비사업 통합심의를 받을 전망이다. 별 이상 없이 가결되면 사업시행계획 인가를 거쳐 내년 관리처분인가를 진행할 수 있다.

대교·공작아파트는 정비사업 통합심의를 위해 환경·교육·소방·교통 등 분야에서 정부를 비롯한 서울시 관계부서와 협의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 올해 1월 말 영등포구청으로부터 조합설립인가를 취득해 본격적인 재건축 절차에 돌입한 대교아파트 재건축 정비사업조합은 지난달 통합심의를 신청한 것으로 알려졌다. 대교아파트 재건축은 연면적 2만6869.5㎡ 규모 대지에 지상 42~49층, 지하 4층 높이의 4개동 891가구를 짓는 사업으로 연내 사업시행인가 절차를 마치고 내년에는 관리처분계획 인가를 신청한다는 구상이다.

공작아파트 재건축은 12층 4개 동 373가구를 지하 7층, 지상 49층 570세대 규모로 재건축하는 사업으로 지난 2018년 박원순 전 서울시장 재임 당시 영등포·여의도 도심 내 상업지역 개발 계획의 방향성과 맞지 않는다는 이유로 보류된 이후 4년 만에 도시계획위 심의를 통과했다. 당시 여의도 일대 재건축 추진 단지 중 처음으로 재건축 정비 계획안이 통과된 것이다. 이 외에도 목화(49층)와 광장28아파트 재건축 사업은 서울시 신속통합기획 자문을 받고 있으며, 삼익·은하아파트 등은 신속통합기획 자문을 신청했다.

시범아파트 재건축도 '정상화' 수순

서울시와 기부채납 갈등으로 1년여 제자리걸음을 걸었던 시범아파트 재건축 사업도 연내 정비구역 지정 고시가 이뤄질 예정이다. 지난달 사업 시행자인 한국자산신탁은 갈등의 핵심 배경인 '재가노인복지시설(데이케어센터)'을 수용하는 동시에 공공주택, 보행로 등 기부채납을 확대하기로 결정했다. 이에 영등포구청은 지난달 14일부터 다음 달 15일까지 '여의도 시범아파트 재건축사업 정비계획 결정 변경안'에 대한 주민 재공람을 실시했다.

해당 변경안에서 가장 이목을 끄는 건 단연 기부채납이다. 시범아파트는 지난해 10월 도시계획위 심의를 거쳐 정비계획안이 수정 가결됐지만, 이후 데이케어센터 기부채납 조건을 놓고 조합원의 거센 반발에 부딪히며 1년 넘게 결정고시가 이뤄지지 않았다. 그러다 서울시가 지난달 '처리기한제'를 도입하면서 차일피일 미뤄지던 결정고시 요청이 탄력을 받았다. 처리기한제에 따르면 시범아파트의 경우 오는 12월 30일까지 결정고시 요청을 완료하지 못하면 신통기획이 전면 취소되고 일반 재건축 사업지로 전환된다.

한국자산신탁이 담은 기부채납 변경안을 보면 노인여가시설(연 면적 4,995.4㎡)을 대신 지상 1~4층, 연 면적 2,332.2㎡ 규모 데이케어센터가 포함됐다. 당초 문화시설(연 면적 2만9,000㎡), 과학체험관(4,000㎡), 공공주택(전용면적 59.9·84.9㎡ 각각 150호), 입체보행로(318.1㎡)를 기부채납할 방침이었지만 변경안에서는 문화시설(단지 외 2만1,187.7㎡+단지 내 7,812.3㎡), 공공주택(전용 59.9·84.9㎡ 각각 153·190호), 입체보행로(719.13㎡) 등 확대된 방안이 담겼다.

목동·신반포 등 초대형 재건축 사업 속도전

여의도 외에도 서울시의 굵직한 초고층·초대형 재건축들도 속도를 내고 있다. 서울시 양천구 목동1~3단지의 경우, 논란이 됐던 종상향 문제를 공식적으로 마무리 지으면서 각 단지별 추진 중인 재건축 사업에도 속도가 붙을 전망이다. 지난달 28일 양천구는 '서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획결정(변경)'을 최종 고시했다. 기부채납 대신 '목동그린웨이 조성' 등 일대 개방형녹지를 조성하는 조건으로 2종 일반주거지역으로 묶여 있던 목동1~3단지 용도지역을 3종 일반주거지역으로 상향하는 내용을 담았다.

앞서 서울시는 지난 2004년 용도지역 종세분화에 나서면서 목동 14개 단지 중 1~3단지만 2종 일반주거지역으로 설정해 주민들의 반발을 샀다. 2종은 지상 최고 15층으로 높이가 제한되지만 3종은 제한이 없어서다. 이에 양천구는 주민의 경제적 피해는 최소화하면서 서울시 종상향 기준에 부합하고자 기존 기부채납 형식이 아닌 제3의 해법으로 '목동그린웨이'를 선도적으로 제시했고 지난 2019년 종상향 조건으로 결정된 공공지원 민간임대주택 20% 이상 설치 대신 개방형녹지 조성을 통해 종상향이 이뤄졌다.

신반포2차 재건축 사업도 현대건설을 시공사로 선정하며 사업 추진 속도가 빨라질 전망이다. 지난 1일 신반포2차아파트재건축정비사업조합은 임시총회를 열고 93.8%의 찬성으로 현대건설을 시공사로 선정했다. 이 재건축 사업은 1978년 입주한 서울 서초구 잠원동 1,572가구 규모의 신반포2차아파트를 지하 4층~지상 49층, 2,056가구 규모의 아파트와 부대복리시설로 전환시키는 프로젝트다. 특히 아파트 단지의 형태가 한강변에 접한 채 700여m에 길게 늘어서 대부분의 가구에서 한강 조망이 가능한 대규모라는 점에서 주목받고 있다.

한편, 재건축 사업이 속도를 내면서 대형 건설사의 시공사 선정도 잇따르고 있다. 한양아파트는 지난해 현대건설이 시공권을 확보했고 공장아파트는 대우건설이 '써밋 더 블랙에디션'이란 고급 브랜드를 내세워 시공권을 수주했다. 내년에는 대교아파트, 2026년에는 수정·진주아파트가 시공사를 선정할 예정이다. 재건축 호재로 신고가 소식도 이어지고 있다. 지난달 기준 한양아파트 전용면적 149㎡는 32억원에 거래돼 작년 말(26억원) 대비 6억원가량 뛰었다. 목화(전용 89㎡)· 수정(전용 48㎡)아파트도 신고가를 잇달아 경신했다.

역세권 뉴:홈 제도, 용적률 1.2배까지 완화
조합장 vs. 은소협(비대위) 갈등 일단락
11월 신고가 경신, 저층도 거래 활발

서울 강남구 대치동 은마아파트가 기존 종상향 재건축이 아닌 ‘역세권 뉴:홈’ 제도를 활용해 용적률을 높이는 방안을 추진 중이다. 공공분양을 통해 조합원들의 분담금을 줄일 것으로 기대되는 가운데, 오랜 시간 지체돼 온 사업이 속도를 내면서 해당 단지의 실거래가 또한 급등하는 모습이다.

용적률 500% 포기 대신 공공분양 늘린다

5일 정비 업계에 따르면 은마아파트 재건축 조합은 전날 서울시와 함께 역세권 뉴:홈 적용 방안을 논의 중이라고 밝혔다. 역세권 뉴:홈은 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 완화해 주고, 이 과정에서 완화된 용적률 일부를 공공분양하는 제도다. 실수요자들의 내집 마련을 앞당기고, 수도권 청약 대기수요를 해소하려는 목적에서 지난 1월 도입됐다.

기존 은마아파트 용적률은 204%로 용도지역(3종 일반주거지역) 상한 용적률인 300%에 한참 미치지 못한다. 그간 조합은 사업성을 최대화하기 위해 용도지역 변경(종상향)을 검토해 왔다. 당초 정비계획에 의하면 해당 단지는 최고 35층·용적률 250%로 재건축되는데, 종상향을 하면 용적률을 최대 500%까지 늘릴 수 있기 때문이다. 이 경우 최고 층수는 49층까지 높아진다.

하지만 종상향의 경우 필지 분할 가능성이 높은 데다, 추가된 용적률의 상당 비중을 임대주택으로 공급해야 한다는 부담이 있었다. 나아가 별도의 기부채납 가능성과 분담금 부담 확대 등 여러 문제가 조합의 발목을 잡았다.

이에 조합 집행부는 공공분양 뉴:홈 제도를 활용해 추가 기부채납 없이 조합원 분담금을 줄일 수 있다고 판단했다. 해당 제도에서는 정비 면적의 50% 이상이 지하철역 승강장 경계 기준 250m 이내에 있으면 종상향 없이 용적률을 높일 수 있다. 3종 일반주거지역 상한 용적률이 300%인 점을 고려하면 360%까지 늘어나는 셈이다. 은마아파트는 정비 면적의 54%가 지하철역 승강장 경계(250m 이내)에 있어 위와 같은 조건을 충족한다.

조합 관계자는 “준주거지역은 용적률 상향분의 절반 정도를 공공기여로 내놔야 하지만, 뉴:홈 제도는 40%를 일반분양하고 30%는 임대주택, 30%는 공공분양으로 내놓을 수 있다”며 “특히 공공분양은 같은 소유주가 된다는 조합원들의 선호도도 있어 이런 결정을 내리게 됐다”고 밝혔다.

조합장 부정 선거 의혹→결격사유 발생

1979년 지어진 은마아파트는 1996년 재건축추진위원회를 발족하고 우여곡절 끝에 지난해 조합을 설립했지만, 조합장 부정선거 의혹이 제기되며 또 한 번 암초에 부딪힌 바 있다. 비상대책위원회 격인 은마소유자협의회(은소협)이 조합장을 상대로 직무집행정지 가처분 소송을 제기했고, 지난 1월 법원이 가처분 신청을 인용하면서 조합 업무는 전면 중단됐다.

이후 조합장의 이의신청을 통해 8월 가처분 인용 결정이 취소됐지만, 해당 조합장을 둘러싼 법적 문제가 계속 이어졌다. ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 위반으로 지난 7월 서울중앙지법에서 약식명령으로 벌금 200만원을 선고받은 게 문제가 됐다. 조합 정관에 따르면 ‘도정법을 위반해 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 경우’는 조합장 결격 사유에 해당한다. 이 때문에 은소협 측에서는 현 조합장을 해임하고 재건축 사업을 서둘러 추진해야 한다는 목소리가 높아졌지만 조합장이 약식명령에 대한 정식재판을 청구하면서 이 또한 무기한 연기됐다.

조합 기능 정상화로 거래가 ‘들썩’

사업 추진을 가로막고 있던 조합의 내분은 지난달 은소협 측 조합원 3명에 대한 제명안을 통과시키며 전환점을 맞았다. 당시 조합 총회에서는 서면 참석을 포함해 총 3,413명이 참석한 가운데 제명안 3건에 대해 각각 찬성 3,000여 표와 반대 200여 표의 압도적인 찬성률이 기록됐다. 거듭된 소송전과 사업 지연에 대한 높은 불만이 반영된 결과다.

조합 집행부는 “비대위(은소협)의 무의미한 소송전으로 조합원들이 막대한 재산상 피해를 봤다”고 비판하며 현 조합 임원에 대한 재신임 안건을 함께 상정했다. 해당 안건은 찬성 3,214표와 반대 83표로 통과됐고, 집행부는 정비계획 변경 등 사업의 신속한 추진을 약속했다.

이런 분위기를 틈타 매수자들은 발 빠르게 움직이고 있다. 올해 8월 현 조합장의 직무가 재개된 이후 꾸준한 상승세를 보여 온 실거래가가 최근 다시 한번 들썩일 조짐을 보이는 것이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 25일 은마아파트 전용면적 84㎡(5층)는 29억5,000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 직전 신고가인 28억8,000만원(14층)을 8주 만에 갈아치운 기록이다.

저층 거래도 활발하다. 지난 9월 19일 전용 84㎡ 2층 물건이 28억원에 거래됐고, 9월 26일엔 1층이 27억5,000만원에 거래됐다. 올해 초 24억~25억원 선에서 거래되던 것과 비교하면 2억원가량 뛴 수준이다. 전용 76㎡ 역시 올해 초 22억~23억원대에서 거래되다가 9월 이후 25억5,000만원 이상에서 거래되고 있다. 특히 지난달 9일엔 13층 물건이 27억2,000만원에 거래되면서 부동산 활황기 때(2021년 11월) 쓴 최고가 거래액인 26억3,500만원을 넘어섰다.

압구정2구역·성수1~4구역 재건축 계획 확정
시설 개방 조건으로 최고 높이 250m로 상향
주변 스카이라인·한강 접근성 높이는데 주력

한국을 대표하는 부촌 서울 강남구 압구정동 신현대아파트와 신흥 부촌으로 부상한 성동구 성수동 인근이 최고 70층 높이의 아파트로 재건축·재개발된다. 기존 한강변 최고 아파트 높이를 뛰어 넘어 여의도 63빌딩과 맞먹는 높이다. 서울에서 세번째로 높은 아파트로 한강변의 스카이라인에도 변화가 예상된다. 서울시는 한강에서 보는 경관, 주변 아파트와의 조화 등을 고려해 통경축 확보, 텐트형·물결형 스카이라인 조성 등을 고려하고 있다.

서울시, '압구정 2구역 정비계획안' 통과

26일 서울시는 지난 25일 도시계획위원회 수권분과소위원회를 열고 서울 강남구 압구정 신현대아파트를 최고 70층, 2,600가구의 아파트로 재건축하는 내용의 '압구정 2구역(신현대아파트) 정비계획안'을 통과시켰다고 밝혔다. 이에 대해 부동산업계 관계자는 "압구정2구역 정비계획안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과함에 따라 한국 최고 부촌으로 꼽히는 압구정 일대 재건축이 본 궤도에 오를 것으로 보인다"며 "이번 심의 결과가 일종의 가이드라인이 될 것"이라고 평가했다.

현재 압구정동 일대에선 현대·미성·한양 아파트 등 1만여 가구가 6개 구역으로 나뉘어 재건축을 추진하고 있다. 이 중 2~5구역은 신속통합기획을 확정했는데 2구역의 속도가 가장 빠른 것으로 알려졌다. 1982년 준공돼 올해로 42년째를 맞은 2구역의 경우 현재 12~13층 1,924 가구에서 12개 동, 2,606가구로 재건축된다. 공공주택 321가구도 포함한다. 용적률은 300% 이하로 최고 250m 높이까지 지을 수 있다. 최고 높이 내에서 조합이 층수를 계획하면, 향후 건축심의 등을 통해 구체적인 층수가 결정된다.

최대 높이 250m, 65~70층 아파트 추진

이번에 확정된 최고 높이 250ｍ는 조합이 제안한 높이 264ｍ보다는 낮지만 63빌딩(249ｍ) 수준으로 서울 아파트 중에서는 강남구 도곡동 타워팰리스 3차(264m·69층), 양천구 목동 현대하이페리온(256m·69층)에 이어 세번째로 높은 아파트가 된다. 통상적으로 아파트 한 층 높이가 3~3.3ｍ임을 감안하면 조합이 계획한 70층 재건축도 가능한 높이다. 압구정 아파트지구 내 단지들이 모두 초고층을 바라보고 있는 만큼 압구정2구역 조합은 최고 높이 65~70층 아파트를 추진할 계획인 것으로 전해졌다.

다만, 모든 동을 250ｍ 높이로 짓는 것은 아니다. 서울시는 한강을 비롯해 주변 단지와 어우러지기 위해 전체적으로 텐트 모양의 스카이라인을 계획했다. 초고층 단지가 한강을 완전히 가리지 않도록 유연한 높이를 적용해 강남·북을 잇는 동호대교의 남단 논현로 주변은 20~39층으로 낮게 지을 예정이다. 이와 함께 단지를 남북으로 가로지르는 폭 8m 공공보행로를 만들어 통경축(通經軸·개방감을 주는 열린 공간)을 확보할 계획이다. 

서울시는 공동시설을 외부에 개방하는 '열린 단지'로 재건축하기로 하면서 70층을 허용했다. 너비 8ｍ의 공공보행통로를 계획해 압구정동을 찾는 누구나 이 길을 가로질러 한강공원에 갈 수 있게 하고, 담장도 설치하지 않는다. 경로당, 어린이집, 작은도서관, 돌봄센터, 수영장, 다목적체육관 등 주민시설도 개방하기로 했다. 압구정2구역 재건축조합 관계자는 "압구정 나아가 대한민국을 대표하는 랜드마크 단지로 만들 것"이라고 말했다.

성수동 인근도 초고층 아파트로 재개발

이날 수권분과소위는 압구정2구역과 함께 성수전략정비구역(1~4구역) 주택정비형 재개발사업’ 정비계획 변경안 및 도시관리계획(지구단위계획) 결정 변경안을 수정가결했다 이에 따라 성수1~4구역도 압구정2구역과 같이 층수 제한 없이 최고 높이 250m, 용적률 300%의 아파트로 재개발된다. 2011년 정비계획보다 획지 면적을 5만㎡ 확대하고, 순 부담률은 8% 축소했다. 사업성을 높이기 위해 가구 수는 기존 계획보다 14% 늘렸다.

이번 심의를 통과한 계획은 성수동 특유의 문화·휴식·조망을 즐길 수 있는 단지를 조성하는데 초점을 맞췄다. 성수 한강변에 위치한 지역적 특성을 고려해 '한강데크공원'을 조성한다. 지하철 2호선 성수역에서 내려 한강데크공원으로 갈 수 있도록 단지를 가로지르는 공공보행로도 계획됐다. 성수 일대 활력을 단지로 불어넣기 위해 단지 주변의 뚝섬로와 성수이로변에 근린생활시설과 공공시설을 집중적으로 배치했다.

한강에서의 경관을 고려해 '리듬감 있는 물결 형태'의 스카이라인을 형성하고 구역별 경계로 갈수록 낮아지는 '점층형 경관'을 조성하기로 했다. 또 한강을 가로막지 않도록 단지 중간에 시야가 열린 통경축을 확보할 계획이다. 서울시는 "강변북로로 한강과 단절된 한계를 극복하기 위해 1㎞ 길이의 수변문화공원을 조성해 한강으로의 접근성을 개선했다"며 "해당 공원이 시민 생활권역과 유기적으로 연결되면 수변친화 도시로서의 매력과 경쟁력을 갖추게 될 것"이라고 밝혔다.

재건축 재개로 압구정 아파트가격 들썩

한편 압구정2구역과 성수1~4구역에 대한 재건축 심의 통과를 계기로 일대 재건축에 속도가 붙을 전망이다. 압구정3~5구역의 경우 정비계획안에 대한 주민공람을 거쳤거나 현재 진행 중인 단계로 일제히 초고층을 선택한 압구정 재건축조합들은 차별화를 강조하고 있다. 나머지 압구정 3개 구역은 도시계획위원회 심의를 앞두고 있다. 주민 의견수렴 절차를 거친 계획안을 도시계획위원회에 상정해 심의를 하는 절차다.

부동산 업계에서는 60층 이상 초고층 재건축에 따라붙는 공사비 증가, 공사기간 연장, 분담금 증가 등은 부담이 될 수 있다는 우려도 있다. 압구정동 한 공인중개사는 "한 단지만 초고층으로 올라가면 나머지 단지는 상대적으로 집값이 저평가될 수 있기 때문에 다 같이 초고층을 추진하는 것"이라며 "평당 2억원에 육박하는 초고가 단지의 경우 높이 올릴수록 아파트 가격이 높아지는 효과를 기대하는 측면도 있다"고 말했다.

압구정 일대 아파트 가격은 벌써부터 들썩이고 있다. 압구정은 이미 우리나라 최고 부촌으로 평가받지만 재건축 사업이 다소 지연된 사이 신축 아파트로 탈바꿈한 반포 일대가 근래 가격 상승을 주도하기도 했다. 하지만 최근 들어 압구정 재건축 단지들이 정비사업에 속도를 내기 시작하며 가격이 큰 폭으로 오름세를 보이고 있다. 재건축이 완성될 경우 반포 신축 아파트와도 연식이 10년 이상 차이가 나며 무게중심이 다시 압구정으로 옮겨올 것이라는 기대감이 반영되고 있기 때문이다.

특히 그 중에서도 사업 속도가 가장 빠른 압구정2구역에 대한 주목도가 높다. 지난달 이 아파트 전용면적 183㎡는 81억5000만원에 신고가로 매매계약이 체결됐다. 동일 면적의 올해 초 매매거래(67억5000만원)와 비교해 14억원이 오른 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "압구정 재건축 아파트는 미래 가치가 확실하고, 전국구 단지로 입지 강점을 지니고 있는 만큼 현금을 다량으로 보유한 부유층이 대출 규제에 관계없이 매수에 나서고 있는 것으로 보인다"고 분석했다.

김포 등 출퇴근 지옥 겪는 2기 신도시 
3기 신도시도 입주·개통 시기 엇갈려
선교통 후입주 약속했지만 결국 무산

입주 후 교통망이 개통되지 않아 출퇴근 지옥을 겪고 있는 2기 신도시의 상황이 3기 신도시에도 재연될 것으로 예상된다.

지난 2018년 3기 신도시 발표 당시 문재인 정부는 '선(先)교통 후(後)입주'를 약속한 바 있다. 그러나 건설경기 침체로 착공 자체가 이뤄지지 않는 등 3기 신도시 5곳을 지나는 철도 교통망의 개통 시기가 입주 시기보다 2~4년씩 늦어지면서 신도시 입주민의 고질적인 교통 불편 문제가 지속될 것이란 우려가 나온다.

신도시 교통시설 공급까지 평균 11년 소요

25일 부동산 업계에 따르면 3기 신도시 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·부천 대장·고양 창릉 5곳을 지나는 주요 철도 교통망의 개통 시기가 입주보다 2~4년 지연될 것으로 예상된다. 3기 신도시 발표 당시 정부는 '출퇴근 지옥'으로 대표되는 신도시 개발의 고질적 문제를 해소하겠다고 공언했지만 10년 이상 교통지옥을 겪는 김포·파주·위례 등 2기 신도시의 전철을 밟을 가능성이 높다. 일례로 남양주 별내지구와 하남 미사지구는 각각 2012년과 2014년 입주했는데 별내선과 하남선은 한참 후인 2024년과 2020년에 개통됐다.

더 큰 문제는 이미 입주를 마친 2기 신도시의 교통지옥이 아직도 끝나지 않았다는 점이다. 지난 2012년 입주한 위례신도시의 경우 정부가 공언한 '2021년 위례신사선 개통' 공약이 아직 지켜지지 않고 있다. 시공사들이 사업성을 이유로 참여를 철회했고, 시공비를 인상한 후 실시한 입찰 재공고에도 신규 사업자가 나타나지 않았기 때문이다. 서울시가 위례신사선 사업을 민자에서 시 재정 사업으로 변경하겠다고 나섰지만, 이 과정에서 개통 시점은 기약 없이 연기될 수밖에 없는 상황이다.

이에 위례시민연합은 최근 기자회견을 열고 "주민을 대상으로 1조6,800억원 광역교통 분담금을 징수하고도 사업이 실패했다면 국토부와 한국토지주택공사(LH)가 대책을 강구해야 한다"며 "재정 사업 전환 시 예비 타당성 조사 등으로 또 오랜 시일이 걸려 10년 뒤에나 위례신사선을 이용할 수 있을 것"이라고 비판했다. 양주 옥정신도시에는 아직 가까운 지하철이 없다. 이 때문에 양주 옥정신도시 공공분양 단지는 미분양 물량이 상당했는데 최근에서야 서울 아파트 상승세에 힘입어 겨우 미분양 물량이 해소됐다.

수도권 2기 신도시 10곳에서 교통 대책 수립 기간을 포함해 광역교통시설 공급이 마무리되기까지 걸린 시간을 추산해 보면 도로는 평균 11년, 철도는 평균 20년이 걸렸다. 하지만 철도가 개통돼도 문제가 해소된 것은 아니다. 악명높은 김포골드라인이 있는 김포 한강지구는 계획보다 6년이 늦은 2019년에야 교통시설이 마련됐지만, 수송능력이 실제 수요에 비해 크게 부족한 탓에 시민들의 불편이 이어지고 있다. 실제 김포골드라인의 출퇴근 시간대 혼잡률은 200~300%로 수송 정원이 10명인 열차에 300여 명이 타는 셈이다.

3기 신도시 GTX 일부 노선, 아직 착공도 못 해

현재로서는 이러한 상황을 3기 신도시가 답습할 가능성이 높다. 지역별로 보면 하남 교산신도시의 핵심 전철망은 '송파하남선(3호선 연장)'으로 지하철 3호선의 종점인 오금역을 연장해 경기 하남시 감일지구와 교산신도시를 거쳐 5호선 하남시청역까지 연결하는 경로다. 오는 2027~2028년 입주가 시작되는 교산신도시에는 해당 노선의 역 3개를 새로 지을 예정인데 개통 예정일은 2032년 12월이다. 당초 정부는 교산신도시 입주와 송파하남선 개통을 모두 2028년까지 완료하겠다고 공언했지만, 공사 계획 수립 등이 예상보다 오래 걸리면서 개통 목표가 4년 이상 연기됐다.

남양주 왕숙신도시는 '강동하남남양주선(9호선 연장)'이 주요 전철망이다. 서울 강일지구에서 하남 미사지구, 남양주 다산·지금·왕숙지구를 연결하는 노선으로 입주 시기(2028년)보다 3년 늦은 2031년 개통한다. 고양 창릉신도시와 핵심 전철망인 '고양은평선', 부천 대장신도시와 '대장홍대선'도 입 주시기와 개통 시점에 1~2년가량 차이가 난다. 그나마 인천 지하철 1호선 박촌역과 공항철도 계양역 등을 활용 가능한 계양신도시가 사정이 낫지만 이 노선들은 신도시 계획 전부터 존재했다.

3기 신도시뿐만 아니라 정부가 이달 발표한 서초·의왕·의정부 그린벨트 지구의 핵심 교통수단인 GTX도 입주보다 늦어질 가능성이 높은 상황이다. 정부는 '수도권 출퇴근 30분 시대'를 열겠다며 올해 1월 GTX-B노선과 C노선의 착공 행사를 열고 개통시기를 2028년으로 잡았지만 고금리 장기화와 공사비 급등 등의 여파로 10개월이 지난 현재까지 건설사들이 착공계 제출을 미루면서 공사 자체를 시작하지 못했다. 이에 따라 준공 또한 계획보다 최소 1~2년은 더 걸릴 것이라는 관측이 나온다.

신도시 입주민이 교통 여건 개선을 위해 부담하는 광역교통 개선부담금도 논란이다. 광역교통 개선부담금은 LH 등 사업 시행자에게 부과되지만 시행자가 해당 비용을 아파트 분양가에 반영하기 때문에 결국은 입주민이 부담하는 구조다. LH에 따르면 3기 신도시 5곳의 광역교통 개선부담금은 9조7,815억원에 달한다. 2기 신도시 10곳의 광역교통 개선부담금이 17조8,063억원으로 입주민 1인당 부담금이 1,000만원에서 2,000만원 사이였던 점을 감안하면 3기 신도시 역시 가구별로 수천만 원의 부담금을 내야 할 전망이다.

정부, '先교통 後입주' 실현 위해 대책 마련

이러한 상황이 반복되자 지난해 12월 국토교통부는 '신도시 광역교통망 신속 구축 방안'을 발표했다. 도로와 철도 등 광역교통시설 공급에 걸리는 기간을 단축해 입주 이후 한참이 지나도록 도로·철도 등 광역교통망 구축이 지연되는 상황을 막고 '선교통 후입주'를 실현한다는 구상이다. 우선 정부는 신도시 지구 지정 이후 평균 2년(2기 신도시 기준)이 지난 뒤 지구계획 승인과 함께 이뤄졌던 교통대책 수립을 '지구 지정 이후 1년 이내'로 앞당겨 지구계획 승인에 1년 앞서 교통대책을 수립하도록 했다.

또 교통대책 심의 시 국토부가 직접 지자체의 의견을 재확인하는 절차를 마련하고, 주요 쟁점은 사전 조정을 거친 후 반영하기로 했다. 사업 추진 과정에서 발생하는 갈등은 국토부 대도시권광역교통위원회(대광위) 내 갈등 관리체계를 마련해 조정 착수 후 6개월 이내에 해소할 예정이다. 기존에는 지자체 등과 충분한 협의 없이 교통대책이 확정되는 경우가 많아 추진 과정에서 갈등이 발생하면서 사업이 지연되는 사례가 잦았으나 법률 개정을 통해 사업이 6개월 이상 지연되면 의무적으로 대광위에 조정을 신청하고, 대광위는 6개월 이내에 결과를 내놓도록 개선했다.

도로와 철도 건설 사업을 추진할 때 필요한 행정절차도 개선한다. 도로의 경우 둘 이상의 지자체를 통과하는 도로 등은 사업 추진 시 지자체 인허가 과정에서 지자체 간 갈등과 과다한 인허가 조건 요구 탓에 장기간 지연이 발생했지만 앞으로 핵심 도로 사업의 경우 국토부에서 도로 사업계획을 직접 심의·의결하고 관련 인허가는 이미 받은 것으로 간주해 처리할 수 있도록 했다. 이와 함께 철도의 경우 개발 사업자가 사업비를 100% 부담하는 경우에는 철도 관련 상위 계획 반영 전에도 기본계획 수립 절차에 착수할 수 있도록 허용할 예정이다. 

인천 송도 등 수도권 외곽 중저가 아파트들
대출 죄자 거래 끊기고 매물 적체 심화
서울아파트도 집값 상승폭 둔화

지난 9월 이후 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행, 다주택자 대출 중단 등 대출 규제가 강화되면서 경기 이천, 안성 등 수도권 아파트값 내림세가 확산하고 있다. 매수세 위축이 심한 외곽 지역에서는 거래가 뚝 끊기고 매물이 빠른 속도로 쌓이는 모습이다.

수도권 외곽, 대출 축소 직격탄

15일 한국부동산원에 따르면 서울 경기·인천 등 수도권 시·군·구 61곳 중 아파트값이 하락세를 보인 지역은 지난주 12곳에서 이번 주 15곳으로 늘어났다. 스트레스 DSR 2단계 등 대출 규제를 본격적으로 시작한 9월 초까지만 해도 마이너스 변동률을 보인 곳은 4곳에 불과했다.

특히 수도권 외곽 지역을 중심으로 내림세가 뚜렷해졌다. 이천은 최근 1주일 새 아파트값이 0.14% 떨어져 수도권에서 낙폭이 가장 컸다. 올해 들어 누적 변동률은 -3.05%에 달했다. 경기 남부 주거지인 안성도 이번 주 0.03% 떨어져 한 주 전(-0.01%)보다 낙폭이 커졌다. 신규 아파트 공급 물량이 많은 평택은 이번 주 0.04% 하락해 14주 연속 내림세를 나타냈다.

지역별·단지별로 온도 차는 있지만 직전 거래가보다 낮은 가격에 계약되는 사례가 늘고 있다. 이천 갈산동 ‘힐스테이트’ 전용면적 127㎡는 최근 4억9,500만원에 손바뀜했다. 직전 거래가보다 7,000만원 낮은 값이다. 6주째 내림세를 보이는 인천 연수구에서는 준공 5년 내 새 아파트조차 맥을 못 추고 있다. 연수구 송도동 ‘더샵송도마리나베이’ 전용 84㎡는 이달 1일 6억5,900만원에 손바뀜했다. 올 8~9월만 해도 실거래가가 8억원을 웃돌았던 곳이다.

매물도 증가세다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 경기와 인천에 쌓인 아파트 매물은 각각 16만5,265건, 3만8,708건으로 통계를 집계한 이래 최고 수준이다. 이런 가운데 다음 달부터 수도권 주택의 디딤돌대출 한도가 조정되면서 가격 하락을 더욱 부추길 것으로 관측된다. 정부는 내달 2일 이후 신규 대출을 신청하는 수도권 주택부터 정책 금융 규제를 강화한다. 업계에선 디딤돌 대출 가능 금액이 최대 4,800만원 줄어들 것으로 보고 있다.

'강남 불패' 신화는 여전

서울 아파트 매매 거래량도 하락세를 보이며 집값 상승세가 주춤한 모양새다. 서울 부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 매매 건수는 3,059건으로 집계됐다. 지난 7월 7,582건에서 8월 6,427건으로 감소한 데 이어 지속적인 하락세를 보이고 있다. 10월 거래 건수는 현재 3,001건에 불과해 3,000건 선에서 마무리될 가능성이 높다.

매물 증가도 두드러진다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 현재 8만9,611건으로, 한 달 전보다 4.7% 늘었다. 구별로는 마포구와 영등포구가 각각 6.8%, 중랑구는 6.5%의 매물 증가율을 보이고 있다. 서울 아파트 매물 적체가 나타나는 건 올해 3월부터 서울 아파트값이 단기간에 급등하면서 매도자와 매수자 간 가격 간극이 벌어진 영향도 있다. 한 부동산업계 관계자는 “대체로 집값이 상승하다 정체하기 시작할 때 이런 현상이 발생한다”며 “매도자는 가격을 내릴 생각이 없고, 매수 대기자들도 조급하게 생각할 이유가 없는 것”이라고 말했다.

서울 아파트값 상승폭도 줄어들고 있다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.07%로, 지난주 0.08% 대비 상승 폭이 감소했다. 특히 지난 10월 둘째 주 이후 3주 연속 오름폭이 줄어들고 있다.

다만 '강남 불패' 신화는 더 견고해지는 양상이다. 정부의 잇단 대출규제에도 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트 매매가격 상승폭은 타 지역 대비 높은 수준을 유지하고 있어서다. 서울 일부 외곽 지역도 결을 같이하고 있지만, 상승폭에서 큰 차이를 보이고 있다. 수도권까지 범위를 넓히면 이 격차는 더 벌어진다. 특히 정부가 최근 수도권 아파트를 대상으로 디딤돌 대출 규제를 강화하겠다고 밝히면서 강남3구·서울 외곽 지역 간 양극화가 더 심화될 것으로 분석된다.

한은, 기준금리 추가 인하할까

이에 시장에서는 오는 28일 한국은행의 기준금리 결정과 국내 부동산 시장에 미칠 영향에 이목을 집중하고 있다. 지난달 한은은 38개월 만에 금리 인하를 단행하며 피벗(통화정책 전환)에 나선 바 있다. 추가적인 금리 인하가 이어질 것이라는 전망에도 무게가 실렸으나, 도널드 트럼프 대통령의 당선에 따라 미국 신 정부의 정책기조 변화 가능성 등 불확실성이 높아지며 기준금리 결정에 변수가 많아진 상태다.

앞서 이창용 한은 총재는 지난달 29일 종합 국정감사에서 이달 금리 결정에 대해 "미국 대선 이후 달러 강세가 어떻게 될 것인지, 지난달부터 시작한 거시안정성 정책이 부동산과 가계부채에 미치는 영향이 어떻게 될지를 종합적으로 보고 결정하겠다"고 말한 바 있다. 지난달 말 미국 워싱턴 D.C.에서는 "환율이 지금 우리가 원하는 것보다 굉장히 높고 상승 속도도 크다"며 "지난 회의에서 고려 요인이 아니었던 환율도 다시 고려 요인으로 들어왔다"고 언급했다.

다만 두 번째 금리정책을 보면 최근 미국의 추가 금리 인하에도 불구하고 여전히 높은 금리 차이(미국 4.75%, 한국 3.25%)가 있는 데다, 이창용 한은 총재가 10월 금리 인하 발표 시 환율 변동성에 따른 경제 상황을 중시한다고 한 만큼 최근의 1,400원대 환율이 진정되지 않는 한 인하하기 어려워 보인다. 결정적으로 기준금리와 별개로 시장금리, 대출금리가 높아지는 상황은 정부의 거시건전성 강화 대책의 일환이고 가계부채 긴축을 위해 계속될 가능성이 높다는 게 전문가 분석이다.

분양가상한제 피한 단지 마피 행렬
가격 하락에 무색해진 완판 신화
은행권 대출 조이기, 가격 하락 부추기나

입주장을 앞둔 경기도 광명뉴타운 일대에 분양가보다 낮은 가격에 거래되는, 이른바 마이너스 프리미엄(일명 마피) 매물이 잇따라 등장하고 있다. 분양가가 지나치게 높게 책정된 데 따른 영향으로 풀이되는 가운데 광명은 물론 서울에서도 이 같은 움직임이 포착돼 눈길을 끈다.

84㎡ ‘12억원 시대’ 연 광명뉴타운

15일 부동산업계에 따르면 연내 입주가 시작되는 트리우스광명 매물 중 일부는 분양가보다 낮은 금액에 거래되고 있다. 지난 6일 점등식을 하는 등 새 주인을 맞이할 준비에 한창이지만, 시장에서는 이렇다 할 주목을 받지 못하는 모습이다. 현재 전용 84㎡ 기준 가장 저렴한 매물은 10억2,000만원대부터 시작한다. 그 외에도 2,000만원 마피가 붙은 11억7,000만원대(13층), 1,000만원 마피가 붙은 11억원대(중층) 등 매물이 확인됐다.

광명뉴타운 2구역을 재개발한 트리우스광명은 3,344가구 규모의 대단지로, 대우건설과 롯데건설, 현대엔지니어링이 시공을 맡았다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “최대 3,000만원까지 마피가 붙은 매물도 있다”면서 “초등학교도 신설되고 입지가 괜찮은 편이니, 가격이 곧 회복되지 않을까 기대하고 있다”고 전했다.

서울과 맞닿은 지리상 이점으로 인프라가 탄탄하다는 평가를 받아 온 해당 단지가 마피를 피하지 못한 배경으로는 터무니없이 높게 책정된 분양가가 꼽힌다. 트리우스광명은 당초 2021년 11월 3.3㎡당 2,000만원 선에 분양가가 결정되자, 선분양을 포기하고 후분양을 진행했다. 정부가 2023년 ‘1·3대책’을 통해 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역의 민간 택지에 분양가 상한제 적용을 해제했기 때문이다. 2023년 10월 분양 당시 최종 분양가는 3.3㎡당 평균 3,270만원으로, 전용면적 84㎡ 기준 최고 12억원에 가깝다.

트리우스광명이 위치한 광명뉴타운 일대는 비슷한 시기 분양을 진행했던 만큼 입주 시기도 몰릴 전망이다. 이 일대에만 2027년까지 총 1만2,000여 가구가 집들이를 할 예정이다. 먼저 내년 11월에는 광명센트럴아이파크(광명뉴타운 4구역)가 입주장을 맞이하고, 이어 12월에는 광명자이더샵포레나(광명뉴타운 1구역)가 주인 맞이에 나선다. 2027년 하반기에는 자이힐스테이트SK뷰(광명뉴타운 5구역)와 롯데캐슬시그니처(광명뉴타운 9구역)의 입주장이 열린다.

하지만 이 일대에서 분양가를 넘는 가격에 거래 중인 단지는 지난달 입주를 시작한 호반써밋그랜드에비뉴(광명뉴타운 10구역)가 유일하다. 해당 단지는 여타 단지들보다 앞서 분양되면서 분양가상한제의 적용을 받았기 때문이다. 호반써밋그랜드에비뉴의 분양가는 3.3㎡당 2,446만원으로, 전용 84㎡ 기준 7억원 후반대에서 시작한다. 트리우스광명과 비교하면 3분의 2 수준인 셈이다.

논란 속에서도 완판 행진

광명뉴타운 일대가 항상 시장의 외면을 받아온 것은 아니다. 올 상반기 부동산 시장의 훈풍에 이어 분양가 상승이 계속될 것이라는 전망에 “지금이 가장 싸다”는 인식이 수요자 사이에 고개를 들며 주목받은 바도 있다. 고분양가 논란 속에서 무순위 청약을 통해 ‘완판’ 행진을 기록할 수 있었던 것도 이 때문이다.

실제로 자이힐스테이트SK뷰(84㎡ 12억3,500만원), 트리우스광명(84㎡ 11억8,600만원~), 광명센트럴아이파크(84㎡ 11억8,100만원~) 등이 모두 올해 상반기 진행된 무순위 청약에서 완판에 성공했다. 분양업계에서는 이들 단지의 완판 소식을 매우 유심히 지켜봤다. 경기 지역의 전용면적 84㎡ 기준 아파트에 12억원 안팎 분양가가 통한다는 의미로 해석할 수 있기 때문이다. 여러 차례 무순위 청약을 진행했다고 해도 일단 완판에 성공했다는 점에서 12억원대는 더 이상 고분양가가 아니라는 점을 확인했다는 것이다.

“대출 의존도 높은 지역, 가격 하락 불가피”

하지만 이같은 기대감은 오래가지 못했다. 경기를 넘어 서울에서까지 마피 매물이 속속 확인되면서다. 동대문구 신설동 신설동역자이르네 전용 42㎡는 7억3,000만원짜리 매물이 나왔다. 이는 분양가 대비 1억3,700만원 낮은 금액이다. 강북구 한화포레나미아 전용 80㎡ 매물은 10억2,642억원의 가격표를 붙였다. 해당 단지의 일반공급 분양가가 10억2,682만부터 시작했고, 발코니 확장비가 3,650만원이었던 점을 고려하면 약 7,000만원의 마피가 발생한 셈이다. 또 도시형생활주택인 은평자이더스타 전용 49㎡는 분양가 대비 2,000만원 낮은 7억9,380만원짜리 매물이 등장하기도 했다.

이처럼 분양가 대비 가격이 하락한 곳은 선호도가 떨어지는 입지 혹은 주택 유형인 경우가 대부분이지만, 서울에서 마피는 이례적이라는 평가가 주를 이룬다. 여기에 정부의 대출 규제가 계속되면 마피의 폭이 커질 수 있다는 전망까지 나온다. 최근 금융 시장은 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행과 수도권 주택 대출 요건 강화 등 은행권의 대출 조이기가 지속되며 한도가 크게 줄어든 상황이다. 이와 관련해 송승현 도시와경제 대표는 “대출 의존도가 높은 지역에서 분양한 단지들의 경우 가격 하락은 지속될 수 있다”며 “경쟁력이 떨어진다면 조정이 불가피할 것”이라고 설명했다.

반대로 일부 지역의 시장 침체를 서울 전체로 확대 해석하는 건 곤란하다는 의견도 있다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수 겸 한국부동산경영학회장은 “가격 상승 여력이 떨어지는 단지의 경우 앞으로도 계속해서 가격이 내려갈 가능성이 있다”면서도 “대단지 등은 지금과 같이 가격이 오를 가능성이 크다”고 내다봤다. 이어 “이는 서울 내에서도 부동산 양극화가 심화하고 있다는 걸 확인할 수 있는 현상”이라고 덧붙였다.

국토부 등 ‘부동산 PF 제도 개선방안’ 마련
시행사→건설사→금융사 리스크 전이 취약
해외 주요국, 최대 40% 자기자본비율 요구

정부가 평균 5%에 불과한 시행사의 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리는 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 산업 구조 선진화 기반 다지기에 나섰다. 각종 인센티브를 통해 자본 확충을 지원하고, 현물출자를 장려하는 방식으로 안정적인 사업구조를 다진다는 계획이다. 정부는 이를 통해 건설사의 책임준공을 돕고 수수료 등 불합리한 시장 관행을 개선해 부동산 PF 시장의 공정 질서를 확립할 것으로 기대하고 있다.

PF 안정성 높이고, 주택공급 활성화

정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계 부처 합동으로 발표했다. 이번 제도 개선 방안은 PF의 안정성을 높이는 동시에 주택공급을 활성화한다는 취지에서 마련됐다. 정부는 그간 연구용역을 비롯해 시행, 시공, 금융 등 관련 분야별 현장 의견수렴을 거쳐 이번 방안을 도출했다고 밝혔다. 구체적인 내용은 ▲현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련 ▲인센티브 등을 통한 자본 확충 지원 ▲리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 ▲금융 건전성 규제 체계 합리화 및 안정적 수준의 자기자본 확충 기반 마련 등이다.

먼저 현물출자는 그간 고금리 대출로 토지를 매입해 금리 인상 등 대외변수에 취약했다는 지적이 끊이지 않았던 만큼 토지주가 토지 또는 건물을 현물출자해 주주로 참여하도록 유도할 방침이다. 이를 위해 정부는 PF사업에 현물출자 시 출자자의 이익실현시점을 고려해 양도차익 과세나 납부를 유예할 계획이다. 현물출자 방식의 개발 활성화를 위해서는 선도 사업 후보지를 공모하고, 최종 후보지에 대해서는 건축물용도, 용적률 등 개발규제가 대폭 완화된 각종 컨설팅을 진행한다.

또 장기임대주택 등 정책사업 추진에 토지주가 현물출자할 경우에는 한국토지주택공사(LH) 매입확약을 통해 사업성을 보완하고, 공공기관이 시행사 또는 자산관리회사로 참여해 책임준공을 돕는다. 정부는 이를 통해 시행사의 자기자본비율이 20~40% 수준까지 상향될 것으로 내다봤다. 자기자본비율이 높아지면 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감에 따른 분양가 인하와 사업 안정성 제고 효과를 기대할 수 있다는 설명이다.

자본 확충 지원을 위해 인센티브도 적극 활용한다. 지금까지는 PF 보증심사 시 일정 수준의 자기자금(토지비의 10% 또는 총사업비의 2% 이상)을 요건으로 해 왔으나, 해당 비율이 높아도 별도의 인센티브가 없어 업계의 적극적인 노력을 기대하기 힘들었기 때문이다. 이에 정부는 자기자금 비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인해 줄 계획이다.

PF대출 시 사업성 평가도 강화한다. 시행사 및 시공사의 담보나 신용보다는 PF 대상 사업의 수익성과 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하는 식이다. 이를 위해 PF 사업성 평가 기준과 수수료 원칙 등 절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증과 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다. 정부 관계자는 “이번 개선 방안에 따라 PF 사업에 현물출자 방식이 안착하고, 금융사의 자본투자가 확대될 것”이라며 “자기자본비율이 높아지고 금융비용이 낮아지는 등 리스크 감소가 기대된다”고 말했다.

저자본·고보증 구조, 시장 환경 변화에 취약

부동산 PF는 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래의 현금흐름(수익성)을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로, 지난해 말 기준 국내 부동산 PF 규모는 230조원에 달한다. 하지만 해외 주요국은 시행사가 금융사 등 지분투자자를 유치해 30∼40% 자기자본을 확보한 후 토지 매입에 나서는 경우가 대부분이다.

일본 도쿄의 대형상업시설인 롯폰기힐스와 아키하바라 UDX는 자기자본을 각각 37%, 36% 투입하고 개발한 사례다. 호주의 경우 2008년 금융위기 이전에는 자기자본비율이 20% 이하인 사업장에 대한 대출이 승인된 경우도 있었으나, 글로벌 금융위기 이후에는 은행들이 25~40% 수준을 대출의 조건으로 요구했고, 2022년 이후에는 건전성이 더욱 강조되면서 40% 이상을 요구하고 있다.

반면 한국은 시행사가 5% 이내 자기자본으로 토지 매입 단계부터 고금리 대출을 받아 사업을 진행하는 사례가 주를 이룬다. 금융사는 저자본 리스크를 보완하기 위해 PF 대출을 내줄 때 사업성을 평가하기보다는 건설사나 신탁사 등 제삼자의 보증에 의존하는 경향이 강하다. 이런 저자본·고보증 구조는 부동산 경기 위축이나 사업 여건 악화 등 시장의 환경 변화에 취약하다는 단점이 있다. 시행사에서 건설사로, 다시 건설사에서 금융사로 리스크가 옮겨가기 쉬운 구조인 것이다.

부정적 외부효과, 제도적 개입 필수

이 같은 국내 부동산 시장 내 PF 문제는 비단 어제오늘의 일이 아니다. 이미 십수 년 전부터 이어져 온 것이다. 30여 개 저축은행이 뱅크런으로 무너지면서 10만 명 이상의 고객이 손실을 입은 2011년 저축은행 위기가 PF 부실에서 비롯됐으며, 2019년에는 증권사가 PF 사업에 제공한 대규모 채무보증이 문제가 됐다. 가장 최근에는 2022년 레고랜드 사태가 불거지면서 채권시장에 찬바람을 몰고 오기도 했다.

전문가들은 PF 시행을 위해 필요한 자기자본비율을 주요국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증은 폐지해야 한다고 조언한다. 원칙적으로 자본구조는 기업이 스스로 선택하는 것이 바람직하지만, 사업성 평가 미흡이나 및 리스크 확대 등 부정적 외부효과가 존재해 제도적 개입이 필요하다는 지적이다. 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 간접규제도 하나의 방법이 될 수 있다.

서울 아파트 매매 2,287건, 거래량↓
아파트값 상승폭도 3주 연속 축소
강남은 '그들만의 리그', 신고가 행진

10월 아파트와 연립·다세대 주택의 매매와 임대차 거래량이 모두 감소한 것으로 나타났다. 정부와 금융업계의 전방위적 대출 규제 강화 등의 영향으로 서울 아파트 시장에 관망세가 이어지는 모습이다.

서울 아파트 매매, 7월 比 75% 감소

12일 부동산 정보 플랫폼 다방 운영사 스테이션3가 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월부터 10월까지 서울 지역 아파트와 연립·다세대의 거래량을 분석한 결과, 올해 10월 기준 서울 지역 아파트 매매 거래량은 2,287건으로 집계됐다. 전·월세 거래량은 1만3,282건, 연립·다세대 매매 거래량은 1,682건, 전·월세 거래량은 7,510건으로 파악됐다.

올해 서울 지역 아파트 매매 거래량은 지난 7월 9,047건으로 최고점을 기록한 후 8월 6,353건, 9월 2,984건, 10월 2,287건으로 지속 하락했다. 올해 10월 매매 거래량의 경우 전월 대비 23.4% 하락했고, 고점을 기록한 7월 대비 74.7% 감소했다. 전·월세 거래 또한 올해 9월 1만3,892건에서 10월 1만3,282건으로 4.4% 하락한 것으로 나타났다.

연립·다세대의 경우 매매와 임대차 거래 모두 9월 대비 하락세를 보였다. 매매 거래량은 올해 9월 2,153건에서 10월 1,682건으로 21.9% 감소했고, 전·월세 거래는 올해 9월 8,626건에서 10월 7,510건으로 12.9% 하락한 것으로 나타났다. 이는 지난해 10월과 비교해 아파트 매매 5.4%, 전·월세 41.2%, 연립·다세대 매매 17%, 전·월세 35.4% 모두 하락한 수치다.

서울 아파트 입주율도 '뚝'

주택 거래가 줄어들면서 서울 아파트 입주율도 뚝 떨어졌다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과 10월 서울 아파트 입주율은 81.2%로 전월 대비 6.5%포인트(p) 하락했다. 지난달 전국 아파트 입주율이 67.4%로 전월 대비 2.0%p 하락한 것을 고려하면 서울의 하락 폭이 더욱 두드러진다. 수도권은 82.5%에서 81.6%로 0.9%p 내렸고 인천·경기권은 1.9%p (79.9%→81.8%) 소폭 상승한 것에 비춰볼 때 서울이 하락하며 입주율을 끌어내린 것이다. 5대 광역시는 66.6%에서 65.8%로 0.8%p, 기타 지역은 66.5%에서 63.4%로 3.1%p 하락했다.

입주하지 못한 원인으로는 잔금대출 미확보가 30.9%로 가장 높은 비중을 차지했고 이어 기존 주택 매각의 지연이 29.1%, 세입자 미확보 27.3% 순으로 높았다. 세입자 미확보 요인은 8월 17.0%에서 9월 18.9%, 10월 27.3%로 큰 폭으로 확대되는 추세를 보였다. 주산연은 "금리인하에도 주요 금융권의 신규 주택의 전세자금대출 제한과 유주택자 대출 제한 등 전세금을 이용한 잔금 납부가 어려워지기 때문"이라고 진단했다.

대출 규제 여파로 인해 아파트 가격 상승세도 주춤한 모양새다. 한국부동산원의 '2024년 10월 넷째 주 주간 아파트 동향'에 따르면 서울은 전주 0.09%에서 0.08%로 0.01%포인트(p) 상승폭이 축소됐다. 10월 둘째 주 0.11%→셋째 주 0.09%→넷째 주 0.08% 등으로 상승폭은 점차 둔화되고 있다.

강남 3구는 '꿋꿋', 상급지-하급지 양극화 심화

반면 상대적으로 대출 규제에서 자유로운 강남3구 등에선 '강남불패' 신화가 더 견고해지고 있다. 실제 강남3구는 소위 '그들만의 리그'를 펼치고 있다. 서울 집값 상승을 이끄는 강남구(0.18%)와 서초구(0.14%)는 여전히 높은 매매가 상승률을 보였는데, 서울 25개 자치구 중 유일하게 지난주 대비 상승세가 줄지 않았다.

뿐만 아니라 최근에도 신고가가 나오는 곳이 상당수다. 강남구 개포동 디에이치아너힐즈 전용 84㎡는 지난 4일 직전 거래 신고가와 같은 가격인 33억원에 거래됐다. 대치동 래미안대치팰리스 전용 151㎡는 지난 2일 이전 최고가보다 2억4,000만원 오른 52억4,000만원에, 동부센트레빌 전용 145㎡는 지난달 30일 49억9,000만원에 손바뀜하며 각각 신고가를 새로 썼다.

이런 가운데 정부가 내달부터 수도권 아파트에 대한 디딤돌 대출 한도를 축소하기로 하면서 집값 양극화는 더 심화할 것으로 예상된다. 국토교통부는 지난 6일 '디딤돌 대출 맞춤형 관리 방안'을 발표하며, 내달 2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트 디딤돌 대출 가능 금액이 최대 5,500만원 줄어든다고 밝혔다. 디딤돌 대출 규모가 커져 가계부채가 늘어나고 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나오자, 대출 옥죄기에 나선 것이다.

앞서 국토부는 디딤돌 대출 한도를 예고 없이 기습적으로 축소하려고 했다가 실수요자들의 비판이 거세지자 잠정 유예하겠다며 꼬리를 내렸다. 그러나 철회는 없다는 입장을 전하며 축소하겠다는 의지를 보인 끝에 이날 한 달 유예 기간을 둔 방안을 발표했다. 이에 따라 수도권에 내 집 마련을 준비하던 실수요자들은 곤란한 상황에 놓이게 됐다. 여기에 시중 은행들도 대출 조이기를 더욱 강화하고 있는 만큼, 실수요자들의 내 집 마련 계획에 큰 부담이 생길 것으로 보인다.

전문가들은 이 경우 서울 내에서도 상급지와 하급지를 중심으로 양극화가 두드러질 수 있다고 분석한다. 한 부동산 업계 관계자는 "디딤돌 대출이 가능한 5억원 이하 아파트 상당수는 서울 외곽 지역 또는 비수도권에 있다는 점에서 강남3구는 사실상 영향이 없다"며 "대출 옥죄기 영향은 서민 실수요자들에게 악영향을 미치게 될 것"이라고 짚었다.