대출한도를 옥죄는 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 등 규제가 서울 외곽 지역 아파트 거래량 및 가격 하락세를 부채질한 모습이다. 심지어 같은 생활권을 공유하는 아파트 사이에서도 가격 차이가 크게 벌어지면서 시장 양극화를 여실히 드러내고 있다. 이는 모든 시장에서 발생한 공통적 현상으로, 경기 불황에 접어들며 그 강도와 속도를 높이는 양상이다.

2020년 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 ‘임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)’ 개편이 논의 테이블에 오른다. 임대차 2법은 전세 세입자의 거주 기간을 늘리는 긍정적 효과도 있었지만, 이중 가격 문제와 임대인·임차인 간 분쟁을 발생시켰다는 지적도 적지 않다. 국토연구원이 국토교통부의 용역을 받아 제도 폐지를 포함해 계약 때 자율권 부여 등 네 가지 대안을 제시한 이유다. 전문가들은 서울 강남3구(강남·송파·서초)와 용산구에 대한 토지거래허가제 확대 지정 등으로 혼란스러운 전월세 시장에 이중 가격 문제 해결을 위한 정책 변화가 필요하다고 조언한다.

토지거래허가구역 지정 해제 이후 서울 아파트 거래가 큰 폭으로 늘었지만, 연립·다세대(빌라) 등 비(非)아파트 시장은 여전히 얼어붙어 있는 것으로 확인됐다. 정부가 각종 비아파트 시장 활성화 방안을 내놓고 있음에도 불구, 침체 우려가 좀처럼 해소되지 않는 양상이다.

‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 아파트 수가 연일 최대치를 경신 중이다. 정부가 신유형 장기임대, 매입형 등록임대 등 미분양 해소를 위한 각종 제도를 추진 중이지만, 매입 단계부터 12%의 취득세가 중과되는 법인에 대한 부담 완화 방안은 전혀 마련되지 않고 있다. 지방 미분양 아파트의 경우 매입에 따르는 위험 부담이 큰 만큼 더욱 파격적인 세제 혜택이 받쳐줘야 제도의 실효성을 담보할 수 있다는 지적이다.

업황 악화와 공사비 부담 증가로 수익성 확보가 시급해진 건설사들이 선별 수주 기조를 강화하면서, 서울 강남권 알짜 정비사업 단지들도 단독입찰 혹은 무응찰로 유찰되는 경우가 발생하고 있다. 당초 수주전을 예상했던 단지들도 규모나 수익성 문제로 건설사들이 소극적인 모습이다.

지난달 전국 임대차 시장에서 월세 계약 비율이 또다시 역대 사상 최대치를 기록했다. 주택 공급 가뭄과 정부의 강력한 대출 규제 정책, 비아파트 시장에서 논란이 된 전세사기 문제 등으로 전세 수요가 월세로 돌아서는 것으로 해석된다.

서울 부동산 시장에 활기가 돌고 있다. 최근 토지거래허가구역 지정이 해제된 강남권을 중심으로 상승 거래가 잇따르며 아파트 거래량과 매매 가격이 급등한 것이다. 다만 노원·도봉·강북구 등 서울 외곽 지역의 집값은 여전히 하락 흐름에서 벗어나지 못하는 중이다. 전문가들은 이 같은 지역별 집값 양극화 흐름이 한동안 지속될 것이라는 전망에 힘을 싣고 있다.

내년 수도권 아파트 공급이 10년 만에 최저 수준을 기록할 전망이다. 지난 2022년 주택 인허가 물량이 평균치 이하로 급감한 영향이다. 관련 업계에서는 건설 업황 침체가 장기화하고 있는 만큼, 점진적으로 회복되던 인허가 물량이 올해 재차 미끄러질 수 있다는 우려도 나온다.

정부가 지방 미분양 해소에 팔을 걷어붙였다. 한국토지주택공사(LH)를 통해 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 아파트를 매입하고, 이를 공공임대주택으로 활용한다는 구상이다. 매입 금액은 임대수요 등을 고려해 분양가보다 낮은 수준으로 책정될 전망이다.

서울 부동산 시장에 드리운 '침체'의 그림자가 좀처럼 걷히지 않고 있다. 상대적으로 매수 수요가 적은 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역을 중심으로 하락 거래가 급증하면서다. 다만 토지거래허가구역이 해제되며 가격 상승 기대가 커진 강남권은 나홀로 '신고가 행진'을 이어가고 있다.

최근 월세화가 가속되면서 외국계 자본이 국내 임대주택 시장에 빠르게 유입되고 있다. 2020년 전세사기 사태 이후 국내 부동산 시장에서 젊은층을 중심으로 월세 수요가 빠르게 늘어나면서 기업형 임대시장이 확대되면서 글로벌 큰 손으로 꼽히는 투자은행과 연기금, 부동산 회사 등은 국내 기업과 합작 법인을 설립해 기업형 임대주택 사업에 진출하려는 움직임이 활발하다. 정부 역시 주택 공급 확대를 위해 기업들의 임대주택 시장 진입 정책을 적극 추진하는 상황인 만큼 당분간 기업형 임대주택 시장을 노린 외국계 큰손의 진출은 계속 이어질 것으로 예상된다.

서울시가 재개발·재건축 사업지만 남기고 토지거래허가구역 규제를 대거 해제했다. 이번 조치로 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동의 아파트 291곳이 4년 8개월 만에 규제 지역에서 풀려났다. 서울시는 최근 부동산 시장 침체로 인해 규제 필요성이 줄어든 데다 주민의 재산권 행사를 과도하게 제한한다는 지적을 반영했다고 밝혔다. 다만 일각에서는 규제가 풀리면서 갭투자 수요 등이 몰리면 강남권을 중심으로 아파트값이 다시 상승할 수 있다는 우려가 제기된다.

당정이 지방에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제를 한시적으로 완화하자는 주장을 내놨다. 지방 부동산 시장의 침체가 장기화하며 미분양 주택이 계속해서 누적되고 있는 만큼, 규제를 손질해 주택 구매 수요를 확보하겠다는 취지다. 다만 시장에서는 이 같은 정부의 대책에 실효성이 부족하다는 비판이 나온다.

서울 송파구 잠실 일대 아파트값이 들썩이는 모습이다. 토지거래허가구역 해제 가능성이 대두되면서 매물을 거두는 사례가 늘고, 남은 매물의 경우 호가가 일제히 뛰는 상황이다. 이와 함께 잠실장미, 잠실주공5단지 등 대규모 재건축 사업이 활발하다는 점도 시장 참여자들의 투자 심리를 자극하고 있다.

오세훈 서울시장이 ‘토지거래허가구역 해제’를 발표하기로 한 가운데, 강남구와 송파구 일부 지역의 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 해당 지역들은 ‘국제교류복합지구 및 인근 지역’으로 광범위하게 묶여 그동안 갭투자(전세 낀 투자)가 불가능하던 곳이다. 이에 업계에선 규제 해지 시 그간 억눌렸던 수요로 이들 지역의 아파트 가격 급상승이 재현될 것이라는 우려가 제기되는 한편, 장기적으로는 매물 증가로 인한 거래 유동화 효과를 거둘 것이라는 평가도 나온다.

정부가 수도권 아파트에 대한 디딤돌 대출 규제를 강화한 지 한 달 만에 대출 신청 규모가 절반 가까이 줄어든 것으로 파악됐다. 정책성 대출이 가계대출 증가를 자극한다는 지적에 따라 디딤돌 대출을 제한한 효과가 나타난 것으로 해석된다. 여기에 디딤돌 대출 한도가 줄어들기 전 미리 대출을 당겨 신청한 기저효과와 겨울철 주택 구입이 줄어드는 계절적 요인도 영향을 미친 것으로 보인다.

올해 국내 아파트 분양 물량이 관련 통계 집계 이래 최저치를 기록할 것이란 전망이 제기됐다. 공사비 상승 등 악재로 건설사의 수익성이 악화하며 전반적인 공급 물량이 급감한 것으로 풀이된다. 국내 건설업계 업황에 짙은 '먹구름'이 낀 가운데, 건설사들은 자산을 매각하고 경영 전략을 수정하는 등 생존 기반 확보에 총력을 기울이고 있다.

주택 임대차 시장의 월세 전환에 속도가 붙는 모습이다. 정부가 전세 보증기관의 전세대출 보증 비율을 낮추는 등 가계대출 관리 강화 의지를 내보이면서다. 여기에 오는 7월부터는 3단계 스트레스 DSR 시행까지 예고돼 있어 임차인들이 선택할 수 있는 주거 옵션은 월세 또는 반전세로 좁혀질 전망이다. 시장에서는 전세 물량 감소로 인한 부동산 시장의 거품 해소를 기대하면서도, 무주택자들의 주거 불안정을 우려하는 목소리 또한 내놓고 있다.

정부가 지방 부동산 경기 활성화를 위해 세제 혜택을 확대키로 했다. 지난해 1월 이후 취득한 지방의 준공 후 미분양 주택에 대해 취득·양도·종부세 산정 시 주택 수 제외에 이어 추가 대책을 꺼내든 것이다.

시공능력평가 58위의 중견 기업 신동아건설이 법정관리에 들어간다. 2019년 워크아웃(기업재무개선작업)을 졸업한 지 5년 만의 일이다. 과거 서울의 랜드마크였던 63빌딩의 영광을 그려낸 신동아건설이지만, 건설 경기의 침체와 이로 인한 미분양 앞에선 좀처럼 힘을 쓰지 못한 모습이다. 특히 60억원 규모에 달하는 미상환 어음 가운데 상당 부분은 마곡 개발사업에서 발생한 것으로 전해진다.