수도권에서 한 지역에 밀집된 여러 아파트 단지를 하나로 묶어 재건축·재개발을 추진하는 ‘통합 재건축’ 시도 단지가 늘고 있다. 대단지는 대부분 사업성 이점이 있고 사업 속도가 빠르다는 장점이 있지만, 단지마다 이해관계가 충돌하면서 사업이 틀어지는 경우도 같이 증가하는 실정이다. 설득할 구성원이 많아지다 보니 단지별·구성원별 합의를 하는 것도, 사업 속도를 높이는 것도 더 어려워지는 것이 통합 재건축의 한계다.

서울시와 국토교통부가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 토지거래허가구역 내 재개발·재건축 입주권의 '실거주 2년' 의무 적용 시점을 유예하는 방안을 검토 중이다. 주택 멸실로 거주 요건을 채울 수 없어 혼선이 생기자 적용 시점을 변경한 것이다. 다만, 입주권 거래에 대해서도 토지거래허가제를 적용하기로 했다. 국토부는 이번 주 중 가이드라인을 발표할 예정이다.

오프라인 상권 축소로 상가 공실률이 급등하자, 국토교통부가 대책 마련에 팔을 걷어붙였다. 기축 건축물의 용도 전환을 쉽게 해 시장 회복을 앞당기고, 나아가 주택 공급에도 기여한다는 구상이다. 시장에서는 그간 세금 부담을 이유로 주택 보유를 꺼렸던 임대인들의 인식이 달라질 수 있을지 주목하는 모습이다.

정부가 주택 임대 계약 만료 시 원상복구비를 과다하게 청구할 수 없도록 하는 ‘수리비 가이드라인’을 마련한다. 그간 주택 임대차 시장에서 수선과 보수 비용에 대한 갈등이 지속적으로 발생한 데 따른 것으로, 정부는 적정한 원상복구 범위와 비용의 기준을 만들어 이를 최소화할 것으로 기대했다.

조기 대선을 앞두고 차기 대통령 집무실 이전 여부에 관심이 쏠리면서, 세종시 집값이 꿈틀거리고 있다. 세종시 집값이 '바닥을 찍었다'는 인식이 확산하고 대통령실이 용산을 떠나 세종시로 재이전할 수 있다는 기대감이 생긴 데 따른 것이다.

대위변제 급증, 2021년 5,041억→2023년 4조9,229억
채권 회수율은 2021년 41.9% → 2023년 14.3% '뚝'
HUG 적자 고스란히 세금으로 메워, 투입 금액만 수조원

주택도시보증공사(HUG)가 전세 보증금을 제때 지급하지 않으면서 전세보증 사고 피해자들의 속이 타들어 가고 있다. 전세사기 급증으로 반환 신청이 몰리면서 예산 부족과 인력난으로 반환이 지연된 것으로 풀이된다.

토지거래허가구역(토허구역) 규제 강화에도 서울 영등포구 여의도 노후 단지에서 연일 신고가 거래가 이어지고 있다. 재건축 기대감이 높은 데다 강남권 단지 대비 상대적으로 저평가돼 있다는 인식이 작용한 결과로 분석된다.

수도권 1기 신도시를 비롯한 노후 도시 주민 사이에서 재건축 사업에 제동이 걸릴 것이란 우려가 확산하는 모습이다. 리더십 부재와 조기 대선 정국이 이어지면서 재건축 규제 완화에 공을 들여온 정부의 정책이 백지화할 위기에 처했다는 진단이다. 무산이 유력한 정책으로는 재건축 특례법 제정과 재건축초과이익환수제 폐지 등이 꼽힌다.

국토교통부가 ‘한국형 리츠(REITs·부동산투자회사)’ 도입을 위한 준비 작업에 나섰다. 반전세 형태의 임대차 상품을 새롭게 도입, 실수요자들의 과도한 대출 의존도를 낮추겠다는 구상이다.

강남 3구(강남·서초·송파구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구)를 중심으로 고가 아파트 거래가 속출하고 있다. 부동산 시장 전반이 침체한 가운데, 강남권에서만 집값 상승세가 두드러지며 가격 양극화가 심화하는 양상이다.

서울 서초구가 재건축 사업을 마무리한 이후에도 미해산·청산 상태를 유지하는 조합들의 청산을 유도하기로 했다. 국회가 법률 개정을 통해 관련 감독을 강화한 이후에도 미해산·청산 조합이 정리되지 않자, 지자체 차원에서 직접적인 조치를 취하는 양상이다.

대출한도를 옥죄는 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 등 규제가 서울 외곽 지역 아파트 거래량 및 가격 하락세를 부채질한 모습이다. 심지어 같은 생활권을 공유하는 아파트 사이에서도 가격 차이가 크게 벌어지면서 시장 양극화를 여실히 드러내고 있다. 이는 모든 시장에서 발생한 공통적 현상으로, 경기 불황에 접어들며 그 강도와 속도를 높이는 양상이다.

2020년 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 ‘임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)’ 개편이 논의 테이블에 오른다. 임대차 2법은 전세 세입자의 거주 기간을 늘리는 긍정적 효과도 있었지만, 이중 가격 문제와 임대인·임차인 간 분쟁을 발생시켰다는 지적도 적지 않다. 국토연구원이 국토교통부의 용역을 받아 제도 폐지를 포함해 계약 때 자율권 부여 등 네 가지 대안을 제시한 이유다. 전문가들은 서울 강남3구(강남·송파·서초)와 용산구에 대한 토지거래허가제 확대 지정 등으로 혼란스러운 전월세 시장에 이중 가격 문제 해결을 위한 정책 변화가 필요하다고 조언한다.

토지거래허가구역 지정 해제 이후 서울 아파트 거래가 큰 폭으로 늘었지만, 연립·다세대(빌라) 등 비(非)아파트 시장은 여전히 얼어붙어 있는 것으로 확인됐다. 정부가 각종 비아파트 시장 활성화 방안을 내놓고 있음에도 불구, 침체 우려가 좀처럼 해소되지 않는 양상이다.

‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 아파트 수가 연일 최대치를 경신 중이다. 정부가 신유형 장기임대, 매입형 등록임대 등 미분양 해소를 위한 각종 제도를 추진 중이지만, 매입 단계부터 12%의 취득세가 중과되는 법인에 대한 부담 완화 방안은 전혀 마련되지 않고 있다. 지방 미분양 아파트의 경우 매입에 따르는 위험 부담이 큰 만큼 더욱 파격적인 세제 혜택이 받쳐줘야 제도의 실효성을 담보할 수 있다는 지적이다.

업황 악화와 공사비 부담 증가로 수익성 확보가 시급해진 건설사들이 선별 수주 기조를 강화하면서, 서울 강남권 알짜 정비사업 단지들도 단독입찰 혹은 무응찰로 유찰되는 경우가 발생하고 있다. 당초 수주전을 예상했던 단지들도 규모나 수익성 문제로 건설사들이 소극적인 모습이다.

지난달 전국 임대차 시장에서 월세 계약 비율이 또다시 역대 사상 최대치를 기록했다. 주택 공급 가뭄과 정부의 강력한 대출 규제 정책, 비아파트 시장에서 논란이 된 전세사기 문제 등으로 전세 수요가 월세로 돌아서는 것으로 해석된다.

서울 부동산 시장에 활기가 돌고 있다. 최근 토지거래허가구역 지정이 해제된 강남권을 중심으로 상승 거래가 잇따르며 아파트 거래량과 매매 가격이 급등한 것이다. 다만 노원·도봉·강북구 등 서울 외곽 지역의 집값은 여전히 하락 흐름에서 벗어나지 못하는 중이다. 전문가들은 이 같은 지역별 집값 양극화 흐름이 한동안 지속될 것이라는 전망에 힘을 싣고 있다.

내년 수도권 아파트 공급이 10년 만에 최저 수준을 기록할 전망이다. 지난 2022년 주택 인허가 물량이 평균치 이하로 급감한 영향이다. 관련 업계에서는 건설 업황 침체가 장기화하고 있는 만큼, 점진적으로 회복되던 인허가 물량이 올해 재차 미끄러질 수 있다는 우려도 나온다.

정부가 지방 미분양 해소에 팔을 걷어붙였다. 한국토지주택공사(LH)를 통해 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 아파트를 매입하고, 이를 공공임대주택으로 활용한다는 구상이다. 매입 금액은 임대수요 등을 고려해 분양가보다 낮은 수준으로 책정될 전망이다.