전국 아파트 평균 전세가격이 14개월 만에 상승 전환했다. 특히 서울에선 강남 지역 주도로 상승 전환이 일어났다. 지난해 급격한 금리 인상 여파로 매수세가 위축됐다가 올해 들어 급매물이 소진된 후 매매 호가가 상승한 영향이다. 다만 최근 재차 상승 중인 주담대 금리와 지방의 미분양 적체 현상 심화에 따라 부동산 시장 상승세가 주춤할 거란 전망도 나온다.

서울 전셋값 상승, 강남 지역이 주도

지난달 31일 KB국민은행 조사에 따르면 8월 서울의 평균 전셋값은 5억7,131만원으로 지난해 6월(6억7,792만원) 이후 처음으로 상승 전환했다. 같은 기간 전국 아파트 평균 전셋값(2억8,682만원)도 지난해 6월(3억4,188만원) 이후 14개월 만에 반등했다. 다만 아파트와 달리 빌라·다가구주택 등을 포함한 연립주택의 가격은 7월보다도 하락한 1억4,508만원으로 집계됐다.

서울 지역의 전셋값 상승은 강남이 주도했다. 강북 14개구 전셋값은 4억7,933만원으로 지난달(4억8,009만원)보다 떨어진 반면, 강남 11개구 아파트 전셋값은 평균 6억5,432만원으로 지난 7월(6억5,114만원)보다 상승했다.

전문가들은 전셋값 상승의 주요인으로 시중에 줄어든 전세 매물 감소를 꼽았다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 1일 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만1,111건으로, 지난 2월(4만9,776건)보다 37.5%나 줄었다. 특히 동작구, 광진구, 마포구 등에선 60% 넘게 감소했다.

최근 몇 달 사이 정부의 역전세 대책에 따라 시중금리가 전반적으로 안정된 점도 전셋값이 상승 전환한 이유다. KB국민은행 부동산연구원 관계자는 “시중은행 금리가 안정되면서 전국 아파트 시장의 매매와 전세 모두 회복세가 나타나고 있다”면서 “특히 전세사기 등의 우려로 빌라나 다가구주택 시장이 여전히 외면받는 점도 아파트 선호도가 높아진 배경 가운데 하나”라고 설명했다.

슬슬 다시 오르기 시작하는 주담대 금리

최근 몇 달간 하향 안정화 추세였던 대출 금리가 재차 오름세를 보이면서 부동산 시장 반등이 오래가지 못할 거란 전망도 나온다. 지난달 31일 은행연합회 발표에 따르면 지난달 카카오뱅크의 주택담보대출 평균금리(신규 취급 기준)는 연 4.16%로 지난 6월(4.02%)보다 0.14%포인트 상승했다. 같은 기간 케이뱅크의 주담대 평균 금리 역시 연 4.14%에서 4.17%로 0.03%포인트 올랐다.

지난 4~6월 연 3%대 금리에 머물던 인터넷은행들의 주담대 금리가 4%대로 진입한 가운데 시중은행 금리도 상승 조짐을 보이고 있다. 지난달 4대 시중은행(국민·신한·하나·우리)의 주담대 평균 금리는 연 4.28~4.65%로 변동형 주담대 금리는 연 4.21~6.1%, 고정형 주담대 금리는 연 3.83~5.97%를 집계됐다. 특히 상단 금리는 연 6%까지 올라가며 향후 금리 추세가 상승하려는 움직임을 보였다.

한국주택금융공사도 이달부터 특례보금자리론 금리를 인상 적용했다. 특례보금자리론 일반형은 지난달보다 0.25%포인트 상승한 연 4.65~4.95%, 우대형은 0.20%포인트 상승한 4.25~4.55%로 결정됐다.

주담대 금리가 재차 상승하고 있는 배경에는 미 국채 금리 급등 쇼크 영향으로 덩달아 상승 중인 국채 시장에 있다. 1일 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 대출 금리의 기준이 되는 금융채 5년물(AAA) 금리는 4.36%로 연중 최고치에 근접했다. 앞으로도 시장 금리는 미국의 고금리 기조가 지속될 거란 우려에 따라 지속 높은 수준을 유지할 전망이다.

쌓여가는 미분양, 위기감 고조된 ‘지방 주택시장’

지방의 미분양 적체 현상이 심화되면서 부동산 시장 상승세가 주춤할 것을 우려하는 시선도 적지 않다. 정부의 대대적인 규제 완화 이후 완판 행렬이 이어지고 있는 서울과 수도권 아파트 분양 시장과 달리, 지방에선 일부 지역을 제외하고 청약 미달이 속출하고 있다.

지난달 30일 국토부 주택통계에 따르면 6월 말 기준 악성 미분양으로 분류되는 전국 누적 준공 후 미분양 물량은 9,399가구로 전월 8,892가구보다 5.70% 늘어났다. 이는 지난 2021년 4월 9,440가구 이후 2년 3개월 만에 최고치로 전체 악성 미분양 가운데 지방이 78.8%를 차지했다.

주택산업연구원 관계자는 “서울과 수도권을 중심으로 공급 물량 조절, 할인 분양 등 사업자의 자구책으로 청약경쟁률이 개선됐고, 분양 시장에 대한 긍정적 인식도 확산된 것으로 보인다”면서도 “다만 세종, 대구, 창원 등 미분양 우려가 큰 지역에서는 분양 추진에 소극적인 상황인 것 같다”고 분석했다

지방의 미분양 문제가 좀처럼 해소되지 않으면 해당 지역 부동산 시장의 침체는 물론, 건설업계 침체마저 장기화할 수 있다는 전망까지 나온다. 건설업계 관계자는 “수도권 분양 시장과 달리 지방 분양 시장의 시공사들은 공사비를 제때 받지 못하거나 원자잿값 상승으로 자금난에 빠졌다. 특히 대구와 같이 미분양 적체가 심각한 지역에선 자금 수혈에 어려움을 겪고 있어 전반적으로 위기감이 고조된 상황”이라면서 “이른 시일 내 미분양 해소가 나타나지 않으면 공사비 회수가 어려워진 업체들이 도산할 가능성도 적지 않고, 이는 전국 부동산 시장에 악영향을 미칠 것”이라고 강조했다.

올해 6월 말까지 분양대금을 회수하지 못해 건설사들이 떠안고 있는 주택 부문 미청구 공사비는 8대 건설사 기준 15조3,452억원에 달한다. 지난해 말 6조6,000억원보다 무려 132% 가까이 늘어난 수치다. 지방사업장이 많은 중견건설사를 모두 합치면 미청구 공사비는 더욱 클 것으로 보이는 가운데, 서울에만 지나치게 몰리는 유동성을 분산할 정책이 필요할 것으로 보인다.