부동산 정책

코로나19 팬데믹 이후 전자상거래 증가 및 재택근무 확산에 따라 전 세계 상업용 부동산 시장이 침체에 들어섰다. 특히 공실률이 높아진 미국 상업용 부동산 리스크가 금융위기를 초래할 수 있다는 우려가 커지면서 장기적으로 국내 부동산 시장에까지 악영향을 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 다만 재택근무 확산이 더딘 국내 고용시장 특성을 고려할 때 공실률이 가파르게 증가하긴 어려울 것으로 보인다.

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 자금조달 구조를 바꾸기 위한 조치에 나섰다. 대표적으로 증권사의 보증을 통해 단기자금을 조달하는 방식에서 증권사가 직접 장기대출을 해주는 구조로 전환해 업계 건전성을 관리한다는 방침이다. 지난해 '레고랜드 사태' 같은 유동성 위기를 선제적으로 막기 위한 조치로 풀이되는 가운데, 부동산 시장과 증권 업계에 적지 않은 영향이 미칠 것으로 보인다. 일각에선 이 같은 정책이 지나치게 위험 회피적이라는 비판과 함께 본격적인 정책 시행에 따라 금융시장 경색이 더 악화될 수 있다는 우려도 나온다.

코로나19 팬데믹을 거치며 부동산은 급등과 급락을 반복하고 있다. 하지만 최근 경기침체와 기준금리 상승으로 인해 부동산 가격이 급락하던 중 지난 4월부터 전 세계적으로 소폭 상승세를 보이고 있다. 우리나라 역시 서울, 경기, 인천을 비롯한 수도권 지역의 아파트 가격 하락폭이 점차 좁아지고 있는 만큼, 예외가 아니다. 전문가들은 기준금리 동결과 주택 부족 심화로 인한 임대료 상승 등이 주요인이라고 지적한다.

사진=국토부 홈페이지 정부가 전세사기 피해자 특별법에 따라 경매로 나온 피해 주택을 우선 매수할 권한을 임차인에게 부여하고, 피해 주택 낙찰 시 4억원 한도 내에서 낙찰자금을 저리로 대출해 주기로 했다. 임대 거주를 원할 경우 한국토지주택공사(LH)에서 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 매입 후 공공임대주택으로 제공한다. 이번 특별법은 2년간 한시적으로 운영될 예정이며, 정부는 즉시 제정안을 발의하고 국회와 협의해 신속한 제도화를 추진 중이다. 다만 일각에선 지원 대상이 제한되는 한계를 두고 일부 피해자들이 특별법 혜택을 받지 못할 것으로 전망과 함께 근본적인 예방책이 부족하다고 지적했다.

우리나라의 부동산 보유세는 납세의무자가 보유하고 있는 주택 및 토지를 기준일 시점의 가치를 기준으로 부과하는 조세를 말한다. 이때 모든 과세 대상 부동산이 실제 기준시점에 거래돼 실시간 시장가치의 확인이 어렵기 때문에 부동산 보유세 부과 시 실거래가가 아닌 일정한 절차에 따라 정부가 결정한 대상 부동산의 공시가격에 의존할 수밖에 없다. 즉 일부 표준 부동산이 과소하게 선정되는 문제나 토지 특성의 적용 및 공시가격 현실화율 차이로 인한 동일 필지의 주택 및 토지 간 가격 역전 현상 등이 발생할 수 있다.

납세자에 대한 검증이 사실상 어려운 '부동산 공시가격'의 근거를 보다 상세히 제시해야 한다는 주장이 제기됨에 따라 국회예산정책처(이하 예정처)는 지난 24일 이 같은 내용이 담긴 '부동산 보유세 과세가격의 이슈 및 시사점' 보고서를 발간했다. 우리나라의 부동산 보유세는 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세 등으로 운영되고 있으며, 과세가격으로는 부동산 공시가격을 활용하고 있다. 즉 공시가격의 산정 규모에 따라 세부담 수준이 결정되는 것이다. 반면 해외 주요국의 부동산 보유세와 과세가격 운용 현황을 살펴보면 지방세로 과세하는 특징을 나타낸다.

세계의 주요국들은 부동산 과세가격 평가체계를 단일 운용하고 있지만 우리나라는 부동산 유형별로 각각 다른 과세가격 평가체계를 운용하고 있다. 주요국에서는 부동산 보유세의 과세주체인 지방정부의 산하기관 또는 별도의 독립적인 정부 기구 하에서 부동산 유형과 관계 없이 과세가격을 평가하고 있지만 우리나라는 표준 부동산, 개별 부동산, 공동주택별로 과세가격의 평가 주체가 다르기 때문이다. 또 국내에서 표준 부동산 및 공동주택은 감정평가법인 등 전문 평가기관 또는 한국부 동산원 등에서 담당하고, 개별 부동산은 지방자치단체가 담당한다. 즉 보유세 과세표준의 형평성이 저해될 충분한 가능성이 존재한다는 것이다. 국회예산정책처는(이하 예정처) 25일 ‘부동산 보유세 과세가격의 이슈 및 시사점’ 보고서를 통해 이러한 문제점을 지적하고 개선이 필요하다고 밝혔다.

국회예산정책처(이하 예정처)는 최근 공시가격의 상승 및 다주택자·법인 중심의 세부담 강화 정책으로 인하여 부동산 보유세(종합부동산세 및 재산세)가 2015년 10.7조원에서 2021년 21.1조원으로 6년 사이 약 2배가량 증가했다고 밝혔다. 특히 우리나라의 부동산 보유세는 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세 등으로 운영되고 있으며, 과세가격으로는 부동산 공시가격을 활용하고 있다. 즉 공시가격의 산정 규모에 따라 세부담 수준이 결정되는 것이다. 이에 예정처에서는 공시가격의 조사·평가(산정), 검증, 공시가격을 부동산 보유세 과세가격으로 활용하는 과정 가운데 이슈가 존재할 수밖에 없는 구조이므로, 개별 이슈에 대한 정책적인 개선 노력이 필요한 시점이라고 강조했다.

지난 7일간 '전세사기' 관련 키워드 클라우드/출처=데이터 사이언스 경영 연구소(MDSA R&D) 화성 동탄신도시 일대에 이른바 '깡통전세' 대란이 터지면서 전세 수요가 급감하고 있다. 동탄역 일대 부동산 중개업소 관계자들에 따르면 지난주 오피스텔 250채를 보유한 부부가 전세보증금 반환을 포기하겠다고 선언한 사건 탓에 전세 수요가 급격하게 얼어붙었다고 설명한다. 해당 부부는 전세보증금 반환이 불가능한 만큼 "경매에서 낙찰받으라"는 문자를 세입자들에게 돌린 후 잠적한 것으로 알려졌다.

사진=국토교통부 정부가 현행 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 관리‧감독체계를 손보겠다고 밝혔다. 그간 현행 리츠 관리체계가 다변화하는 리츠 시장의 변화를 따라가지 못하고, 형식적인 검사와 사후 처벌 위주의 관리라는 문제점이 꾸준히 제기되어 온 만큼 사후관리체계에서 사전관리체계로 전환하는 쪽으로 전반적인 제도 개편이 있을 것으로 보인다.

앞으로는 거주 중인 주택을 낙찰받은 전세사기 피해자도 청약 시 무주택자로 인정받게 된다. 국토교통부는 전세사기 피해자가 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건을 유지하는 내용을 담은 ‘주택공급규칙’ 개정안을 오는 7일부터 24일까지 입법예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 지난 2월 2일 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원 방안’의 후속 조치다. 기존에는 피해자가 주택 낙찰 과정에서 불가피하게 전세사기를 당했다고 하더라도 유주택자로 인정되며 그간 유지해온 무주택 청약 혜택이 소멸한다는 문제가 있었다. 하지만 이제는 전세사기 피해자에 해당될 경우 주택을 낙찰받은 뒤에도 무주택자 혜택을 그대로 유지하며 청약을 할 수 있게 됐다.

정부가 임대차계약 체결 시 임대인이 임차인에게 선순위 임대차 정보와 납세증명서를 제시하도록 의무화했다. 사실상 임대인의 은행 대출 심사를 강화하겠다는 취지로, 전세사기 피해를 예방하기 위한 정부의 제도적 노력이 착실히 이행되는 것으로 보인다. 전세사기 피해 방지 위한 임대인 검증 철저히 법무부는 지난 30일 전세사기 피해 방지를 위한 ‘주택임대차보호법’ 일부개정법률안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 이번 개정안에는 임대인의 정보 제시를 의무화하는 내용과 임차권등기 신속화 방안 등이 새로 포함됐다.

은행이 대출 대상 담보주택의 확정일자를 확인할 수 있는 권한을 갖도록 정부와 국내 5대 시중은행이 업무협약을 맺었다. 임대인이 임차인 대항력의 효력이 다음 날 자정에 발생하는 점을 악용해 몰래 대출받는 사례를 막기 위한 조치다. 국토부는 이번 MOU 체결 이후 5월부터 순차적으로 시범사업을 개시하고, 한국부동산원은 부동산거래관리시스템(RTMS)의 임대차 정보를 은행에 제공할 수 있도록 시스템 연계를 추진할 계획이다.

사진=롯데건설 이번 달 말부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간이 최대 3년으로 대폭 줄어들고, 비수도권 전매제한 기간은 최대 4년에서 1년으로 축소된다. 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안은 지난 24일 차관회의를 통과했으며, 28일 국무회의 통과 이후 시행될 예정이다. 정부는 시행령 개정 이전 이미 분양을 마친 아파트에도 소급 적용해 완화된 규정을 적용하겠다는 계획이다.

정부가 임대사업자의 보증금 보증보험 미가입 시 임차인에게 전월세 계약 해제·해지권을 부여하고, 손해배상 청구까지 가능하도록 할 방침이다. 이는 최근 증가하는 전세사기를 예방하기 위한 대응책의 후속조치로 풀이된다. 전세사기 예방 의지 확고한 정부 현행법상 임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 의무사항이다. 하지만 최근 전세사기 피해 사례에서 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자가 다수 확인됐다.

16일 경기도가 타운하우스의 쪼개기 허가를 막는 방안을 국토교통부에 건의했다. 최근 들어 일부 타운하우스에 주거환경 열악 및 부실시공 등 심각한 문제가 속출하고 있는 가운데 경기도가 칼을 빼든 것이다. 이는 본래 50세대 이상의 주택이 모여 있을 경우 주택법을 적용받아야 함에도 불구하고, 분양업체들이 '쪼개기 허가'를 이용해 건축법을 적용받아왔던 꼼수가 작용한 결과다.

전세사기 피해 지원 방안을 설명하고 있는 원희룡 국토교통부 장관의 모습/사진=국토교통부 지난 10일 국토교통부가 피해확인서 조건부 발급 등 내용을 골자로 한 전세사기 피해 추가 지원 방안을 발표했다. 경매 절차가 끝나기 전에라도 보증금 피해가 확실한 경우 피해확인서를 발급받을 수 있도록 하겠단 것이다. 전세사기 피해확인서 유효기간도 기존 3개월에서 6개월로 연장된다. 이외에도 ▲긴급주거 선택권 확대 ▲정부 차원 공공임대주택 입주 지원 확대 ▲대출 지원 등 피해 임차인을 위한 각종 지원안이 준비되어 있는 것으로 알려졌다.

1.3대책 후 지난 1개월간 ‘미분양’ 관련 키워드 클라우드/출처=㈜파비 데이터 사이언스 연구소 미분양이 전국적으로 빠르게 확대되고 있다. 지난 1월 계약률 70% 선을 넘지 못할 것이라는 우려를 간발의 차이로 벗어난 둔촌주공을 비롯, 수도권 주요 아파트 단지들이 완판이 어려울 것이라는 불안감에 휩싸인 상태다. 국토교통부 발표에 따르면 지난해 12월 말 기준, 전국의 미분양 아파트 물량은 68,107가구로 지난 2010년 이후 최고치를 기록했다. 불과 2년 전인 2020년에 1만 가구에도 미치지 못했던 것에 비하면 엄청난 증가세다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 2일 열린 부동산 관계장관회의를 주재하는 모습/사진=기획재정부 지난해 공동주택 1,100채 이상을 임대하다가 사망해 수많은 피해자를 양산한 '빌라왕' 사태 이후 전세 사기에 대한 경각심이 확대되고 있다. 이에 정부가 피해 예방을 위한 주택임대차보호법 개정에 속도를 내고, 전세 사기 단속·처벌 강화에 나선다. 2일 법무부는 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 '제4차 부동산 관계장관회의'에서 '전세 사기 수사 및 법률지원 경과와 향후 계획'을 발표했다고 밝혔다.

사진=국토교통부 정부가 전세 사기 의심 공인중개사 전수조사를 통해 악성 중개사를 적발하고, 적발 시 자격 취소(원스트라이크 아웃) 등 무관용의 원칙에 따라 일벌백계할 것이라고 엄포를 놓았다. 이에 앞으로 전세 사기를 벌이거나 전세 사기에 가담한 것으로 적발된 공인중개사는 즉각 자격이 취소될 것으로 보인다.