6·27 이후 수도권 아파트 거래가 1.6억원 하락
중저가 단지 중심의 노원·구로·금천구도 주춤
서울 아파트 경매 낙찰가율, 5개월 만에 최저

주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 6.27 가계부채 관리 강화 대책 발표 이후 수도권 아파트 시장에서는 거래량 감소와 함께 중위 거래가격, 거래 면적이 동반 하락하는 현상이 뚜렷하게 나타났다. 서울 지역 아파트 경매 낙차가율 역시 5개월 만에 최저치를 기록했다. 대출 제한 등으로 자금 부담이 커지면서 거래 가능한 아파트를 찾기 어려워지면서 수요자들의 선택 기준도 달라진 것으로 해석된다.

전체 거래량 73% 급감, 투기과열지구도 위축

21일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 6.27 대책 발표 이후 수도권 아파트 중위 거래가격과 전용면적이 하락하고 거래량도 줄어든 것으로 나타났다. 지난 6월 10일부터 7월 15일까지 실거래가를 대책 발표 전·후로 비교해 보면 수도권 중위 거래가격은 6.27 대책 발표 전 6억6,000만원에서 대책 발표 후 5억원으로 1억6,000만원 하락했다. 거래 전용면적은 84㎡에서 75㎡로 줄었다. 시장이 빠르게 관망세로 전환하면서 같은 기간 거래량 역시 2만474건에서 5,529건으로 73% 급감했다.

서울은 가격, 면적, 거래량이 모두 감소했다. 같은 기간 거래량은 7,150건에서 1,361건으로 줄었고 중위 거래가격도 10억9,000만원에서 8억7,000만원으로 2억2,000만원 낮아졌다. 전용면적 역시 84㎡에서 78㎡로 하락했다. 특히 고가 단지가 밀집한 투기과열지구는 대출 규제 영향이 직접적으로 반영되며 대형 평형을 중심으로 거래가 크게 줄었다. 지역별 중위 거래가격은 △강남구 29억원→26억원 △서초구 23억7,500만원→19억6,500만원 △송파구 16억5,000만원→16억2,000만원으로 하락했다.

한강벨트 지역도 예외는 아니었다. 마포구의 중위가격은 15억2,750만원에서 12억2,000만원으로 낮아졌고 용산구는 18억500만원에서 15억4,000만원으로, 성동구는 15억8,000만원에서 14억600만원으로 중위 가격이 낮아졌다. 풍선효과가 나타날 것으로 예상됐던 중저가 지역에서도 거래가 위축되면서 관망 흐름이 이어지고 있다. 노원구의 중위가격은 5억9,500만원에서 5억1,900만원으로, 금천구는 5억8,250만원에서 5억4500만원으로, 구로구는 7억1,900만원에서 6억5,000만원으로 조정이 이뤄졌다.

경기도의 중위 거래가격은 5억5,000만원에서 4억4,500만원으로, 전용면적은 78㎡에서 75㎡로 줄었다. 서울 접근성과 직주근접 선호로 가격 상승을 주도했던 수원시 영통구, 성남시 분당구, 용인 수지구 등에서 거래 급감과 가격 하락을 보였다. 인천은 대책 전 2,003건이었던 거래량이 804건으로 줄었고, 중위가격도 3억7,900만원에서 3억6,000만원으로 소폭 하락했다. 연수구(6억1,400만원→5억원), 남동구(3억7,700만원→3억4,000만원) 등에서 가격이 조정됐고 계양구, 부평구, 서구는 전용면적은 변하지 않은 가운데 가격 수준이 낮아졌다.

서울 아파트 경매 응찰자 수도 전월 대비 감소

경매 시장의 상황도 다르지 않다. 21일 법원경매정보회사 지지옥션에 따르면 이달 1일부터 18일까지 서울 아파트 경매에서 감정가 대비 낙찰가 비율을 나타내는 낙찰가율은 지난달(98.5%)에 비해 3.6%포인트 하락한 94.9%로 집계됐다. 이는 지난 2월(91.8%) 이후 5개월 만에 가장 낮은 수치다. 물건별 응찰자 수도 평균 7.3명으로 전월(9.2명) 대비 1.9명 감소했다. 올해 1월(7.0명) 이후 6개월 만에 가장 낮은 경쟁률이다. 이는 6.27 대출 규제로 경락잔금대출을 받을 수 없어지면서 분위기가 반전됐다는 분석이다.

지난 15일 서울 마포구 창전동 태영아파트 전용면적 85㎡는 감정가 12억2,000만원에서 입찰이 진행됐으나 유찰됐다. 지난달 감정가보다 높은 12억9,000만원에 실거래가 이뤄졌고, 현재 13억5,000만원 선에 매물이 나와 있지만, 응찰자가 한 명도 없었다. 지난 7일에 입찰한 광진구 구의동 구의현진에어빌 전용 85㎡도 감정가 10억원에 입찰이 진행됐으나 유찰돼 다음 달 2회차 경매에 들어간다. 이 아파트는 현재 시세가 12억∼13억원으로 감정가가 2억원 이상 낮지만, 응찰자가 없던 것으로 알려진다.

다만, 서울 상급지의 경우 여전히 대출 규제의 영향이 미치지 않은 것으로 보인다. 지난 14일 입찰에 부쳐진 서울 송파구 잠실 우성4차 전용 95.84㎡ 아파트는 1회차 경매에서는 15명이 경쟁해 감정가(16억8,400만원)의 126.48%인 21억3,000만원에 고가 낙찰됐다. 해당 아파트는 재건축 추진 단지로 최근 매매 실거래가가 21억∼21억7000만원, 매매 호가는 최고 27억원에 달한다. 투기과열지구의 경우, 감정가가 시세보다 낮은 물건이 많은 데다 경락잔금대출을 받지 않는다면 전입 의무 없는 점도 인기 요인으로 꼽힌다.

하반기 공급 물량 10만 가구, 상반기보다 줄어

업계에서는 이번 대책으로 과열 양상을 보이던 서울 아파트 시장이 다소 진정되는 모습을 보이지만, 주담대 제한 효과가 다하기 전에 주택 공급 확대 신호를 보내야 본격적으로 안정 국면에 들어설 것이란 지적이 나온다. 주담대 한도 6억원 제한에 해당되지 않는 9억원 이하 중저가 단지 등 규제의 사각지대가 존재하는 상황에서 공급 부족이 지속되면 과거처럼 규제 이후 오히려 집값이 오르는 '학습 효과'로 시장이 다시 과열될 수도 있다는 우려도 제기된다.

부동산R114가 지난달 17일부터 지난 1일까지 15일간 전국 961명을 대상으로 실시한 '2025년 하반기 주택 시장 전망' 설문조사를 보면, 하반기 주택 매매 가격이 오를 것이란 응답은 49%로 상반기(32%)와 비교해 17%포인트 증가했다. 조사 기간에 6·27대책이 발표됐지만 집값 상승을 전망한 응답자가 절반에 육박한 셈이다. 이들은 상승 요인으로 '핵심 지역의 아파트 가격 상승'(32.7%), '서울 등 주요 도심의 공급부족 심화'(9.13%) 등을 꼽았다.

실제로 직방에 따르면 올해 하반기 입주 물량은 총 10만323가구로 상반기(14만537가구)보다 29% 적고, 2024년 하반기(16만3,977가구) 대비 39% 감소했다. 수도권은 상반기 대비 12% 적은 5만2,828가구(서울 1만4,043가구, 경기 3만379가구, 인천 8,406가구)로 집계됐다. 경기는 상반기와 비슷한 물량이 입주하는 한편 서울과 인천은 상반기 대비 각각 20%, 27% 적은 물량이 공급된다. 월별로는 7~10월 월간 2만 가구 미만으로 입주 물량이 공급되다 11~12월에 월간 2만2,000여 가구가 입주할 예정이다. 

이에 따라 정부에서 6·27 대책 후속 조치로 어느 수준의 주택 공급 방안이 내놓느냐에 따라 수도권 집값의 향방이 갈릴 것으로 보인다. 특히 이재명 대통령이 주택 정책을 총괄할 1차관에 부동산 불로소득 차단과 공공주택 확충을 강조해 온 이상경 차관을 임명한 것은, 공공주택 중심의 공급 확대 기조를 분명히 한 것으로 해석된다. 공급 확대 방안으로는 3기 신도시 등 기존 공공주택지구의 공급 시기 조기화, 용적률 상향을 통한 '고밀 개발', 유휴부지의 주거 전환, 재건축·재개발 활성화를 통한 도심 내 공급 확대 등이 거론된다.