현금 부자만 가능한 수도권 청약, 10억 시세차익은 ‘그림의 떡’

서울 송파·경기 과천 등 핵심 단지 청약 본격화
'주담대 한도 6억원', 현금 12억원 있어야 가능
국토부, 다음달 주택 공급 종합 대책 발표 예정

서울 송파구와 경기 과천시 등 수도권 핵심 재건축·재개발 단지의 청약 경쟁이 본격화한 가운데, 6.27 대출 규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한되면서 사실상 현금 부자에게만 청약 기회가 집중된다는 비판이 제기된다. 이에 정부는 다음 달 발표 예정인 주택 공급 종합 대책에 앞서, 재건축·재개발 활성화를 위한 부분적 규제 완화 조치를 통해 시장 안정화에 나서고 있다.

잠실 르엘, 오는 29일부터 청약 일정 돌입

26일 분양업계에 따르면 서울 송파구 잠실 르엘이 오는 29일 청약 일정에 돌입한다. 롯데건설이 시공하는 잠실 르엘은 분양가상한제가 적용돼 평(전용 3.3㎡)당 6,104만원이라는 지역 내 시세 대비 합리적인 분양가가 책정됐다. 최고가를 기준으로 전용 59㎡는 16억2,790만원, 전용 74㎡는 18억7,430만원으로 정해졌다. 바로 옆 단지인 잠실래미안아이파크의 전용 59㎡와 74㎡ 입주권이 올해 각각 26억8,478억원, 31억원에 거래된 것과 비교하면 10억원 이상의 가격 차이를 보인다.

현대건설이 시공하는 경기도 과천시 디에이치 아델스타는 25일부터 분양에 나섰다. 평당 6,900만원으로 과천 역대 최고가를 경신했지만, 예상 시세차익은 잠실 르엘에 비해 아쉬운 모습이다. 전용 59㎡ A형은 17억6,200만원에, 국민평형인 전용 84㎡는 타입별로 23억2,200만원에서 24억4,600만원에서 분양가가 형성됐다. 현재 과천 지역 최고 시세를 형성 중인 푸르지오써밋 전용 84㎡의 시세가 24억5,000만원인 점을 고려하면 시세차익 기대감은 크지 않은 셈이라 할 수 있다.

다만 두 단지 모두 6·27 대출 규제로 인해 현금 부자만 청약에 참여할 수 있는 구조라는 지적이 나온다. 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 막대한 현금이 마련돼야 하기 때문이다. 잠실 르엘 전용 74㎡형은 최소 12억원을 현금으로 마련해야 하고, 디에이치 아델스타 전용 84㎡형은 18억원 이상의 자기자본을 준비해야 청약이 가능하다. 특히 잠실 르엘은 내년 1월 입주 예정인 후분양 단지로, 2차 중도금 납부 일정이 촉박해 자금 조달 능력이 관건이 될 전망이다.

종합 대책에 앞서 고도 제한 등 규제 완화

정부는 강도 높은 대출 규제로 사실상 현금 부자들에게만 청약 기회가 편중된다는 지적을 해소하고자, 규제 개선을 통한 수도권 주택 공급 확대에 나섰다. 최근에는 군 공항 주변의 건축 고도 제한을 완화하는 ‘군사기지 및 군사시설 보호법 시행령’ 개정안이 국무회의에서 의결됐다. 그동안 대지의 최저점을 기준으로 건축물 높이를 산정하다 보니, 경사 지형에서는 법률상 허용되는 높이임에도 건축이 불가능한 사례가 발생한다는 지적에 따른 조치다.

이번 개정안에서는 산과 구릉이 많은 국내 지형 특성과 최근 도시정비사업 활성화 기조를 반영해 '자연 상태 지표면'을 기준으로 적용해 건축물 형태와 관계없이 고도 제한 여부를 판단하도록 했다. 이에 대해 국방부는 "법률이 정한 고도 제한 높이는 유지하면서 건축물 높이 산정 시 지표면 기준만 변경한 것"이라며 "군 작전 활동과 비행 안전에 미치는 영향 없이 불합리한 규제를 해소하고 국민 재산권을 실질적으로 보장한다는 취지"라고 설명했다.

고도 제한 규제 완화로 인근 부동산 시장 역시 들썩이고 있다. 분당 야탑·이매마을은 당초 45m(15층) 이하의 고도 제한을 적용받았지만, 이번 조치로 최대 154m까지 올리는 게 가능해지면서 40층 이상의 아파트로 재건축할 수 있는 길이 열렸다. 이 같은 기대감에 해당 단지의 호가도 상승 중이다. 야탑동 탑마을 선경 전용 84㎡는 지난해 12월 11억4,000만원에 거래됐으나, 개정안 통과 직후 12억5,000만원에서 최대 14억원으로 호가가 뛰었다.

서울공항 인근 성남 구도심 재개발지인 수진1·신흥1·태평3·신흥3구역도 호재를 맞았다. 신흥1구역은 군 당국의 규제로 재개발 규모가 15층·4,300가구에서 13층·4,100 가구로 축소됐으나, 개정안 적용으로 최대 17층까지 높일 수 있게 됐다. 3단계 사업지 중 진행이 가장 빠른 수진1구역도 최고 층수가 15층에서 상향 조정될 전망이다. 해당 지역은 지하철 8호선 수진역·모란역, 분당선 태평역과 인접한 입지 덕분에 매매가 상승 효과도 기대된다.

정책 추진할 LH·SH 등 기관장 선임 시급

이처럼 주택 물량 확보를 위한 규제 완화 등 부분적 조치가 이어지는 가운데 본격적인 주택 공급 종합 대책은 다음 달 발표될 예정이다. 그러나 정부의 청사진을 추진할 한국토지주택공사(LH) 등 주요 산하 공기업의 수장 자리가 비어 있어 우려를 커지고 있다. 이한준 LH 사장은 이달 초 제출한 사표가 아직 수리되지 않았다. 2022년 11월 취임한 이 사장은 정권이 교체되면서 여러 차례 사임 의사를 밝힌 만큼 조만간 김윤덕 국토교통부 장관이 사표를 수리하고, 신임 사장 선임 절차가 착수할 것으로 보인다.

신임 LH 사장은 강도 높은 구조개혁을 추진할 인사가 될 것으로 보인다. 앞서 이재명 대통령이 김윤덕 장관에게 "수동적인 태도보다 적극적으로 개혁을 추진하라"고 당부했고, 김 장관도 지난달 취임식에서 "LH의 근본적인 구조개혁을 통해 서민 주거 안정을 위한 공적 역할을 확대해 나가야 한다"고 강조한 바 있다. 이 대통령이 택지를 조성한 후 민간에 매각하는 LH 사업 방식을 '땅장사'라며 강하게 비판한 점을 고려하면 신규 사업에서는 임대나 지분 적립식 등 새로운 유형의 공공주택이 도입될 가능성이 있다.

올해 6월 공공기관 경영평가에서 2년 연속 낮은 등급을 받으며 자리에서 물러난 유병태 전 주택도시보증공사(HUG) 사장을 대신할 기관장도 선임해야 한다. HUG는 LH의 공공주택 공급에 따른 각 보증업무와 주택도시기금 운용을 담당한다. 분양보증, 전세보증금반환보증 등 다양한 상품을 통해 주택사업의 안정성을 높이는 공기업인 만큼 새로운 주택 공급정책에 있어서 빠질 수 없다. HUG 관계자는 "임원추천위원회가 구성되지는 않았으나 김 장관 취임으로 기관장 인선 절차가 빨라질 것으로 예상한다"고 말했다.