부동산시장

프로젝트파이낸싱(PF)발 지방 건설사 위기, 법정관리 신청 이어져 "4월에 대거 회생절차 들어갈 것", 4월 위기설에 업계 우려 증폭 올해만 벌써 5개사 부도 및 565개사 폐업, 2019년 이후 최대 수치 공사비 상승, 분양시장 침체 등의 여파로 연초부터 지방 건설업체의 법정관리(회생절차) 신청이 이어지면서 건설업계의 위기감이 고조되고 있다. 채무 이행을 위해 대기업 계열사들은 자산 매각 등 제살깎기 수단을 동원하며 활로를 모색하고 있으나, 그마저도 여력이 안 되는 지방 중소 업체들은 부도를 맞거나 아예 폐업하는 최악의 상황에 놓여 있다.

서남권 융복합 첨단산업단지로 탈바꿈 선언 “1980년대에 멈춘 개발, 낙후·침체 이미지 타파” 낡은 규제 개편→수요 심리 자극으로 이어질까 앞으로 영등포구와 구로구 등 서울 서남권 준공업지역에 들어서는 아파트는 최대 400% 용적률을 적용받아 40층까지 올라갈 수 있게 된다. 서울시가 공장과 주거지를 엄격히 분리하던 기존 규제를 개선해 산업과 주거, 문화 등이 어우러진 융복합 공간으로 전환하기 위해 용적률 인센티브를 대폭 개선한다는 구상안을 내놓으면서다. 오세훈 서울 시장은 27일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘서남권 대개조 구상’을 발표했다. 시장에서는 대대적인 규제 완화로 인한 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 고개를 드는 모습이다.

1년 만에 집값 절반 됐다? 먹구름 낀 노원·도봉·강북구 부동산 시장 집값 제일 늦게 오르고 제일 빨리 하락, 무리하게 매수한 청년층 어쩌나 고금리 기조 이어지는 이상 가격 회복 어려워, 관망세 이어질까 전국 아파트 매매가격이 하락세를 이어가고 있다. 정부의 갖은 부동산 시장 부양 노력에도 불구, 고금리 기조 및 주택 경기 불확실성의 영향으로 매매 수요가 얼어붙은 것으로 풀이된다. 특히 코로나19 팬데믹 당시 청년층의 '영끌(저금리 시절 무리하게 대출을 받고 집을 사는 행위)' 수요가 몰렸던 노원구·도봉구·강북구를 중심으로 침체 기조가 본격화하는 양상이다.

"어떻게 사라고" 전국 '국민평형' 평균 분양가 6,463만원 뛰었다 눈높이 낮춘 실수요자들, 전용면적 60㎡ 소형 아파트 청약 증가 분양가 급등에 쌓이는 미분양 매물, 건설시장 '혹한기' 본격화 실수요자의 사랑을 독차지하며 소위 '국민평형'으로 꼽히던 전용면적 84㎡(옛 33·34평)의 입지가 위태로워지고 있다. 고물가 기조로 인해 건설 자재 가격이 급등하며 아파트 분양가가 치솟자, 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트에 1순위 청약자가 몰리기 시작한 것이다. 곳곳에서 한동안 분양가 인상 기조가 이어질 것이라는 전망이 제기되는 가운데, 업계에서는 분양 시장 침체 가속화에 대한 우려의 목소리가 흘러나온다.

서울 빌라 월세 지수 6개월 연속 상승세 보증금 낮을수록 월세 상승 폭 커 빌라 기피+매수 관망, 아파트 전세 수요 급증 수도권을 중심으로 대규모 전세 사기가 잇따르면서 빌라 월세가 상승세를 거듭하고 있다. 지난해 하반기부터 하락세를 거듭 중인 연립 및 다세대 주택의 매매 및 전세 거래와 달리, 월세 물건을 찾는 빌라 세입자가 늘어나면서다. 전문가들은 잊을만하면 반복되는 대규모 전세 사기 사건에 대한 뚜렷한 대책이 마련되기 전까지 이같은 현상이 지속될 것으로 내다봤다.

원자재값 상승에 돈줄 마른 시행사, 무너지는 건설업계 "건물 지으면 오히려 손해, 건설사가 건설 않는 초유의 사태" 부동산PF 악재 '겹겹이', "내부서도 '양극화' 극심" 시행사와 건설사 간 공사비 분쟁이 부쩍 늘어난 가운데, 공사가 끝난 프로젝트에 대해서도 건설사가 과도한 추가 비용을 요구하는 사례까지 나와 논란이 일고 있다. 공사비를 더 주지 않는다면 신탁사가 가지고 있는 분양대금을 찾아가는 데 동의할 수 없다며 으름장을 놓는 식이다. 돈줄이 마르게 된 시행사들은 ‘울며 겨자 먹기’로 공사비를 더 집어줘야 할 처지에 놓이게 된 셈이다.

"지도가 새빨갛다" SNS 뒤흔든 화곡동 일대 '무더기 경매' 지도 전국 부동산 시장 뒤덮은 전세사기 피해, 전세 기피·월세 선호 심화 다 떨어지는데 아파트 전세만 뛴다? 전세사기로 고장난 부동산 시장 서울 강서구 화곡동 일대의 감정평가액 5억원 이하 경·공매 지도/사진=경매지도 홈페이지 1일 사회관계망서비스(SNS) 곳곳에서 붉은색 지도 이미지가 공유되기 시작했다. 대규모 전세사기 피해가 발생한 서울 강서구 화곡동 일대 '무더기 경매'의 현실을 담은 지도였다.

지난해 서울 오피스텔 매매 건수 전년 대비 47% 감소 올해 전국 기준시가도 2005년 고시 시작한 이후 처음으로 하락 복잡한 규제 등이 시장 냉각 요인, 당분간 침체 벗어나기 어려울 전망 전국 오피스텔 시장이 수요뿐 아니라 공급도 급감하면서 침체가 심화하고 있다. 아파트 시장보다 상대적으로 복잡한 규제와 더불어, 지속된 고금리 기조 아래 시세 차익마저 기대하기 어려워진 영향이다. 또한 전세사기 여파로 매매 후 전세를 놓는 오피스텔의 투자 가치마저 덩달아 떨어진 것으로 보인다. 업계에선 저성장, 전세 리스크 등 불확실성 요인이 상존함에 따라 앞으로도 침체가 계속될 거란 전망이 나온다.

지난해 임의경매 매물 10만5,614건, 1년 새 61% 늘어 집값 상승기 무리하게 대출 받아 집 산 ‘영끌족’ 매물로 추정 올 상반기까지 고금리 기조 지속될 경우 매물 더 늘어날 전망 지난해 대출 원리금을 제때 갚지 못하고 경매에 넘어간 부동산이 급증한 것으로 나타났다. 주택 시장 침체와 지속된 고금리 기조에 더해, 이례적으로 전세사기가 급증한 영향으로 풀이된다. 업계에선 코로나19 팬데믹 이후 이어진 집값 상승기에 부동산 시장에 뛰어든 소위 ‘영끌족’들의 매물이 경매 시장으로 쏟아진 거란 분석과 함께 올 상반기까지 한국은행의 긴축 기조가 지속될 것으로 예상됨에 따라 향후 경매로 넘어가는 매물이 더 늘 것이란 전망도 나온다.

부동산 사전청약 당첨자에게 통보된 '아파트 계약 해지 공문' 위기에 빠진 건설 업계, 서울 강남 노른자땅 재건축 포기할 정도 인허가·착공 물량 감소에 유동성 문제까지, 총체적 난국 지난 19일 심우건설이 인천 서구 가정동 ‘인천가정2지구우미린B2블록’ 사전청약 당첨자들에게 발송한 계약 해지 공문/사진=온라인 커뮤니티 캡처 건설 업계 침체가 본격화하는 가운데 건설사에서 공사를 중단하는 일이 빈번해지고 있다. 심지어 강남 노른자 땅에서 재건축·재개발 시공사 입찰이 유찰되는 사례도 등장했다. 지난해부터 가시화된 건설 경기 침체가 올해 더욱 심각해지는 모양새다.

2월 전국 2만8,139가구 집들이 예정 이사철 앞두고 비상 걸린 전세 시장 1년 사이 전셋값 50% 치솟기도 오는 2월 전국 아파트 입주 물량이 이달과 비교해 40% 넘게 줄어들 전망이다. 이에 지난해 하반기부터 이어져 온 전셋값 오름세가 입주 물량 급감, 3월 이사철 도래와 맞물려 상승 폭을 키울 것이란 우려가 제기된다. 동시에 임대차특별법 적용 전세계약들이 만료되는 하반기부터는 전세가가 매매가를 앞지르는 깡통 전세로 이어질 가능성까지 거론되는 모습이다.

권리금 포기하며 철수하는 상가 속출무신사 플래그십 스토어 성공 여부 촉각홍대→연남→망원, 다음은 디지털? 2023년 9월 촬영된 홍대 인근 상권의 모습/사진=서울미래유산 수도권 지하철 2호선 홍대입구역 인근 상권에 찬바람이 불고 있다. 대학가 상권만의 차별화한 경쟁력이 빛을 잃은 가운데 중국인 여행객의 발길마저 끊기며 상권이 내리막길을 걷고 있다는 분석이다. 멀지 않은 곳의 망리단길(망원동 일대)이 ‘MZ 세대의 성지’로 불리며 인산인해를 이루는 것과 매우 대조되는 모습이다.

‘투썸플레이스 1호점’ 등 신촌역 인근 주요 프랜차이즈 매장 줄줄이 폐업 팬데믹 이후 상권 크게 축소됐지만, 대다수 건물주 여전히 높은 월세 요구 배달문화에 더해, ‘홍대, 연남동’ 등 타 지역으로 대학생 수요 분산된 영향 신촌역 인근 랜드마크였던 주요 프랜차이즈 매장들이 최근 몇 년 새 폐업하는 사례가 늘자 신촌 일대 상권이 무너졌다는 평가가 나온다. 실제로 신촌 상가의 공실률은 지난해 3분기 기준 서울 주요 지역 가운데 가장 높은 것으로 나타났다. 코로나19 팬데믹 이후 자리잡은 배달 문화를 비롯해 다른 지역에 비해 낙후된 문화시설 등으로 대학생들의 수요가 끊어진 점이 신촌 상권 추락의 주요 원인으로 지목된다.

주택 거래 신고제 도입 이래 최저치 매수자 우위 시장 한동안 지속 전망 공급 제한 가시화, 시장 과열 우려 커져 지난해 전국에서 거래된 아파트 매매 중 신고가 거래가 차지하는 비중이 2006년 이후 가장 낮은 수준을 기록한 것으로 드러났다. 부동산 시장에 낀 거품이 가라앉으며 정상화를 이루는 것이란 분석이 지배적인 가운데, 충분한 공급이 받쳐주지 않을 경우 더 큰 폭의 가격 급등으로 이어질 수 있다는 우려도 고개를 든다.

“떨어진 가격에도 매수자 못 찾아”, 집주인 한숨재건축 패스트트랙으로 시장 활성화 노리는 정부막대한 분담금·세입자 거취 문제 논의는 전무 부동산 급등기 2·30대 젊은 층 수요자들을 대거 유인하며 호황을 누렸던 서울 노원구 일대 아파트들이 가격 급락을 맞았다. 해당 지역의 대규모 정비 사업을 통해 부동산 시장 활성화를 노렸던 정부의 재건축 규제 완화가 성과를 거두지 못하는 모습이다. ‘재건축 3대장’으로 불렸던 노원·도봉·강북구에서는 대출 상환에 부담을 느껴 매입가의 절반 수준에 집을 내놓는 사례까지 포착되며 추가 하락의 우려를 키운다.

태영건설 사태 접한 금융통화위원회, "PF 위기 증대됐다" 언급 미국 따라 올리느냐, 부동산 위해 내리느냐? 한국은행 "금리 동결" 깊어지는 중국의 부동산 위기, 한국도 동일 전철 밟을까 한국은행이 태영건설발(發) 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기에 대해 언급했다. 한국은행은 11일 통화정책방향회의에서 기준금리를 연 3.5%로 동결하고, 배포한 결정문을 통해 "PF 관련 리스크가 증대됐다"고 평가했다. PF 위기 대응책으로 꼽히는 '금리 인하' 카드를 아끼는 한편, 현 상황에 대한 문제의식을 직접적으로 드러낸 것이다.

'영끌족' 울면서 매물 내놨다, 서울 외곽 지역 집값 하락세 강남 3구는 탄탄하게 버텨, '중심-외곽' 가격 격차 또 벌어졌다 서울-지방 부동산 양극화도 여전, 집값 10억 이상 차이나 집값 상승을 기대하고 '영끌 매수(영혼까지 끌어모아 매수)'를 단행한 집주인들의 한숨이 깊어지고 있다. 영끌 수요가 몰렸던 노원·도봉·강북·금천·관악·구로구 등 서울 외곽 지역 집값이 미끄러지면서다. 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 지난해 서울 집값은 2.95% 하락했다. 부동산 시장 전반이 약세를 보이는 가운데, 특히 서울 외곽과 중심지의 '양극화'가 두드러지는 양상이다.

착공도 거래도 급감한 오피스텔, 시장 침체 본격화 공급 줄며 전월세는 급등, 오피스텔 선호 청년층 갈 곳 잃었다 가격 인상과 공급 확대의 '연결고리', 수년 내 시장 정상화 전망 오피스텔을 비롯한 비(非)아파트 착공·입주 물량이 급감하고 있다. 국토교통부에 따르면 작년 1~11월 전국 연립·다세대주택 인허가 물량은 1만3,868가구에 그쳤다. 2022년(4만2,803가구)의 3분의 1 수준이다. 도시형생활주택 인허가 물량 역시 같은 기간 2만,8533가구에서 6,476가구로 급감했다. 정부의 급격한 부동산 부양 정책 전개, 고금리 상황 등 악재가 겹치며 비아파트 시장 전반이 혼란을 겪는 모양새다.

‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 발표국토부 예산 35.5% 1분기에 집행“경기 불확실성 커, 예산 부족으로 이어질 것” 정부가 부동산·시장 안정화를 위해 사회간접자본(SOC) 예산 조기집행 등 대대적인 유동성 지원에 나섰다. 최근 태영건설의 기업구조개선작업(워크아웃)을 계기로 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크가 건설 업계 전반에 확산할 조짐을 보인 데 따른 대책으로, 정부는 이를 통해 국내 건설 산업이 활력을 되찾을 것으로 기대하고 있다.

‘국민이 바라는 주택’ 민생 토론회 개최주택 공급 확대·건설경기 활성화에 초점시장성 집중한 정책에는 우려의 목소리도 앞으로 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 하지 않고도 재건축이 가능해진다. 또 재개발의 경우 노후도 요건이 60%로 완화되고, 신축 빌라가 있는 경우에도 사업을 추진할 수 있다. 정부는 올해 분당, 일산 등 1기 신도시들을 선도지구로 지정해 2030년 입주를 목표로 재건축에 속도를 낼 방침이다.