9억원 이하 거래 비중, 직전 두 달 대비 10%p 증가
정책대출 지원 없는 9억∼15억원 이하 아파트 직격탄
30억원 초과 초고가 거래는 되레 증가, "그들만의 리그"

9월 이후 팔린 서울 아파트 가운데 9억원 이상 아파트 비율이 절반 이하로 떨어진 것으로 나타났다. 정책대출 지원을 받기 위해 무주택 수요자들이 9억원 이하 아파트로 몰린 영향으로 분석된다.

9∼10월 9억 이하 거래 비율 52.8%

28일 국토교통부 실거래가시스템 자료에 따르면 9∼10월 매매돼 이달 25일까지 거래 신고를 마친 서울 아파트 총 4,138건 중 9억원 이하 거래 건수는 2,184건으로 전체의 52.8%를 기록했다. 직전 2개월(7∼8월)간 9억원 이하 거래 비율(43%, 1만5,341건)보다 10% 포인트 가까이 늘어난 수치다.

올해 초만 해도 서울 아파트 매매 시장은 급매물이 팔리기 시작하고 아파트값이 본격적인 상승세를 타면서 고가 아파트 거래가 크게 늘었다. 특히 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강해지며 강남3구(강남·서초·송파구)나 마용성(마포·용산·성동구) 같은 상급지의 거래가 증가했다. 지난 5∼6월 기준 9억원 이하 거래 비율은 41.3%에 불과했다.

하지만 지난달 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 함께 시중은행이 가계부채 관리를 이유로 대출 이자를 올리자 거래가 급감하기 시작했다. 유주택자의 주택담보대출과 전세자금대출의 대출 규제도 9억원 이하 거래 비율 증가에 영향을 미쳤다. 국토부에 따르면 지난 7월 9,024건(계약일 기준)에 달했던 서울 아파트 매매 건수는 8월 들어 6,329건으로 줄었고, 9월에는 감소폭이 더 커졌다. 이달 27일까지 신고분은 2,890건에 그쳐 8월 대비 절반 수준으로 급락했다.

초고가 아파트 거래 비중은 늘어, 대출 규제 영향 無

특히 9억∼15억원 이하 중고가 금액대의 거래 위축이 두드러졌다. 지난 7∼8월 33.7%에서 9∼10월 들어 27.6%로 6%포인트 이상 감소했다. 15억∼30억원대 거래 비율 역시 7∼8월 19.2%에서 9∼10월은 15.1%로 4%포인트가량 감소했다. 월별 추세로도 최근 9억원 이하 거래 비율이 커지는 추세다. 지난 7월 41.7%였던 서울 아파트 9억원 이하 거래 비율은 8월 들어 44.9%로, 9월에는 50.2%로 증가했다. 거래 신고 기한이 다음 달 말까지인 10월은 현재까지 거래 신고물량의 58.7%가 9억원 이하 거래다.

눈길을 끄는 것은 30억원을 초과하는 초고가 아파트 거래 비율이 되레 증가했다는 점이다. 지난 7∼8월 4.0%였던 30억원 초과 거래 비율은 9∼10월 들어 4.5%로 늘었다. 자산가들이 선호하는 초고가 아파트는 대출의 영향을 덜 받았다는 의미다. 서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 "어차피 고가아파트 거래는 현금 부자 또는 고액의 대출이 가능한 전문직 종사자 등 그들만의 리그"라며 "애초 초고가 주택은 대출이 쉽지 않기 때문에 규제로 인한 영향도 상대적으로 덜 받는다"고 말했다.

높아진 대출 문턱에 지방은 더 '위축'

반면 지방에선 거래가 줄고, 가격 하락 폭이 커지고 있다. 일부 지역에서는 신축 아파트값이 초기 분양가 수준까지 떨어졌다. 스트레스 DSR 2단계가 적용된 9월 이후 아파트값 흐름을 살펴본 결과, 서울의 아파트값은 지난 25일 한국부동산원의 주간 조사 누적치를 기준으로 두 달여간 1.13% 상승한 것으로 나타났다. 서울을 포함한 수도권 전체로 보면 0.74% 올랐다.

하지만 같은 기간 지방(수도권을 제외한 지역)의 아파트값은 0.15% 하락했다. 지방 5대 광역시(광주·대구·대전·부산·울산) 아파트값 역시 0.27% 떨어졌다. 대구(-0.59%)·부산(-0.26%)·광주(-0.19%)·대전(-0.11%) 등 순으로 하락 폭이 컸다. 평균매매 가격 격차도 확대됐다. KB부동산의 월간 부동산 통계에 따르면 지난 1월 수도권(6억1,808만원)과 지방 5대 광역시(3억2,641만원)의 주택 평균매매가격 차이는 2억9,167만원에서 지난 9월엔 3억7,86만원으로 커졌다. 같은 기간 수도권 주택 평균매매가격은 1,509만원 올랐지만, 5대 광역시는 오히려 110만원 하락했다.

부산의 경우 부동산원 통계 기준으로 2022년 6월 20일 조사 이후 123주(2년 4개월) 연속 아파트값이 하락했고, 대구도 하락세가 49주 연속 이어지고 있다. 일부 신축 아파트의 경우엔 3~4년 전 분양가 수준으로 추락한 곳도 속출한다. 부산 강서구 강동동 에코델타호반써밋스마트시티 전용 84㎡는 지난달 5억2,124만원(10층)에 거래됐다. 해당 면적 최고가는 지난해 11월 6억1,284만원(18층)이었는데, 1년 새 1억원이 떨어진 것이다. 분양가가 중층 기준 5억1,000만~5억2,000만원으로 사실상 집값이 최초 분양가 수준으로 하락했다.

‘악성 미분양’도 지방에 집중돼 있다. 국토부에 따르면 8월 기준 전국 준공 후 미분양 물량은 1만6,461가구인데, 이 중 지방 물량이 1만3,640가구로, 전체의 83%를 차지한다. 대구 일부 신축 아파트에서는 1억원에 육박하는 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 등장할 정도다. 집값 상승에 대한 기대가 사라지면서 분양가보다 1억원 낮은 가격에라도 서둘러 집을 팔겠다는 얘기다. 미분양이 지속하자 아파트를 매수하면 명품 가방을 주겠다고 홍보하는 지방 건설사도 있었다.

부동산 양극화에 정부의 고심도 깊어지고 있다. 수도권은 대출 규제 등을 통해 집값 급등세를 누르는 한편, 지방은 부동산 경기 불씨를 살려야 하기 때문이다. 우선 금융당국은 지난달 스트레스 DSR 2단계를 적용하면서 스트레스 금리를 수도권(1.2%포인트)과 지방(0.75%포인트)을 차등 적용했다. 국토부의 경우 정책대출인 디딤돌 대출의 한도 축소를 예고하면서 이를 수도권에만 적용하기로 했다. 실제 디딤돌 대출이 가능한 주택가격 5억원 이하(신혼부부 6억원, 신생아 특례 9억원 이하)가 대부분 지방에 몰려있어 대출 한도를 전국적으로 줄일 경우 지방 부동산에 미치는 타격이 더 클 것이란 우려에서다.