미분양이 전국적으로 빠르게 확대되고 있다. 지난 1월 계약률 70% 선을 넘지 못할 것이라는 우려를 간발의 차이로 벗어난 둔촌주공을 비롯, 수도권 주요 아파트 단지들이 완판이 어려울 것이라는 불안감에 휩싸인 상태다.

국토교통부 발표에 따르면 지난해 12월 말 기준, 전국의 미분양 아파트 물량은 68,107가구로 지난 2010년 이후 최고치를 기록했다. 불과 2년 전인 2020년에 1만 가구에도 미치지 못했던 것에 비하면 엄청난 증가세다.

정부는 악성 미분양에만 초점 맞추는 중

1일 원희룡 국토교통부 장관은 "건설사 스스로 소비자가 납득할 만한 가격을 제시해야 한다"며 "자구책 없이 미분양 아파트를 (정부에게) 사 달라는 것은 어불성설이다"는 의견을 내놨다.

국토부 관계자들도 전체 미분양보다 준공 후 미분양, 통칭 악성 미분양 수치가 2021년 12월 기준 7,449가구에서 2022년 12월 말 기준 7,518가구로 크게 차이가 없는 만큼, 아직까지 우려할 수준은 아니라는 반응을 보였다.

그러나 민간 전문가들의 반응은 사뭇 다르다. 2008년에 미분양이 급증했다가 이듬해인 2009년부터 2013년까지 미분양이 해소되지 않고 대부분 악성 미분양으로 남았던 사례를 들면서, 늦기 전에 정부 개입이 없을 경우 2009년 이상의 부동산 발(發) 경기침체가 올 가능성이 높다는 우려를 내놨다.

미분양에 대한 정책적 해법

윤석열 대통령은 지난달 3일 국토교통부 업무보고에서 "정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해달라"고 주문했다. 실제로 이명박 정부는 미분양 주택 물량 상당수를 LH를 통해 매입한 뒤 취약계층을 대상으로 재임대하는 정책을 적극적으로 취했다. 공공 임대 물량의 가격이 내려가면서 민간 건설사들도 가격을 조정할 수밖에 없었고, 전반적으로 수요에 맞게 공급 가격이 재조정되는 절차를 겪었다.

원 장관이 지난 1일 이명박 정부 사례를 들며 건설사 스스로 가격을 조정해야 한다고 주장했으나, 실제로 이명박 정부는 더 적극적으로 시장에 개입하며 시장 가격을 조정했던 것이다.

고가 매각, 매입에 대한 논란이 일고 있기도 하나, 당시 이명박 정부는 감정평가를 통해 분양가의 60%~70% 선에서 매입을 진행했다.

예산 부족 부분은 채권 발행 등을 통해 자금을 마련했고, 현재 법령상으로는 국민주택기금 예산의 20% 이내에서 국회 동의 없이 증액이 가능한 만큼, 주택도시기금 약 6조원에 더해 최대 1조2천억원 가량을 정부 주도로 증액할 수 있는 상황이다.

초당적 협의 필요하다는 목소리도

국토부는 올해 LH의 매입임대주택 3만5천 가구 매입을 위해 주택도시기금 6조763억원을 편성했다. 약 7천여 가구에 대해 준공 후 미분양 일부를 매입할 계획이다. 국회 동의 없이 1조2천억원에 이어 국회 동의가 있을 경우 증액이 가능한 만큼, 건설업계에서는 초당적 합의를 통해 악성 미분양을 조기에 대응할 수 있어야 한다는 목소리가 높다.

부동산 PF 전문 투자사를 운영하고 있는 한 관계자는 "호미로 막을 일을 가래로 막게 되는 상황이 올 수도 있다"며 "악성 미분양 일부를 선제적으로 차단할 수 있으면 대규모 물량 공세에 따른 급락을 저지할 수 있을 것"이라는 의견을 내놨다. 이어 더불어민주당과의 협의를 통해 예산이 증폭될 경우, 건설사들이 급하게 '던지기'를 통해 가격을 포기하는 일을 막을 수 있을 것이라며 "정치적으로 해석하다 오히려 더 큰 경제위기를 불러왔던 1998년 IMF 구제금융 위기, 외환은행 매각 사건 등을 반면교사로 삼아야 한다"는 경고의 메시지를 내기도 했다.

빅데이터 여론의 분위기도 크게 다르지 않다. 지난달 3일 정부의 1.3 대책으로 급한 불을 끈 상황이기는 하나, 여전히 '미분양' 관련 키워드로  ‘규제’, ‘분양’, ‘금리’, 인상’, ‘전망’, ‘전세’ 등의 규제 완화에 대한 정부 정책(이상 붉은색 키워드)과 ‘대출’, ‘하락’, 위험’ 등의 유동성 문제에 대한 지적(이상 녹색)이 부동산 미분양 관련 주요 키워드 그룹으로 나타난다. 미분양 문제에 대한 시장 자구책보다는 정부의 규제 개입 및 대출 금리 조정 등이 본질적인 해결책이라는 것이 일반적인 국민 여론이라는 것을 확인할 수 있다.