미국의 금리 인상 사이클과 장기채 금리의 급증세가 이어지고 있는 가운데, 미국 주택 시장이 타격을 받고 있다. 특히 미국채 30년물과 밀접한 관련이 있는 모기지 금리가 연이은 상승세를 기록하면서, 전문가들 사이에선 가계 위축으로 인한 미국 경제 침체의 가능성을 점치는 분위기다. 다만 '미국 걱정은 하는 것이 아니다'라는 말이 있듯, 일각에선 오히려 적정한 경기 침체는 미국 장기채 금리를 끌어내려 종국적으로는 경기 회복을 도모할 수도 있다는 분석이 나온다.

기준 금리 및 미국채 금리 상승이 촉발한 미국 아파트 시장 위기

미국 모기지은행협회가 7일(현지 시간) 발표한 자료에 따르면 올해 1분기 말 미국의 기준 다가구 건물 담보대출액은 1조9,893억 달러(약 2,611조원)로, 2015년 1분기 9,992억 달러(약 1,315조5,467억원) 대비 8년 만에 두 배로 증가했다. 여기에 미국 아파트 담보대출 금리도 지난초 연 3.5%에서 올해 들어 5.5% 수준으로 껑충 올랐다. 이에 따라 기존 미국 아파트 투자자들의 부담이 크게 가중되는 모양새다. 이날 마켓워치는 주담대 이자 비용을 포함한 미국 소비자 고통지수가 20년 이래 최고치를 경신했다고 보도했다.

그간 미국에서 아파트 투자는 단독주택 및 타운하우스 대비 적은 돈으로 안정적인 수익을 낼 수 있단 이유로 부동산 시장 참여자들로부터 많은 관심을 받아왔다. 특히 2008년 글로벌 금융위기 이후 양적 긴축 이전인 비교적 최근까지 지속된 저금리 시대에, 부동산 투자자들은 아파트 가격의 80%가량을 낮은 금리로 차입한 뒤 이자보다 높은 임대료를 받는 방식으로 수익을 올려왔다. 그러나 코로나19 이후 시작된 미 연방준비제도(Fed)의 매파적인 금리 인상 기조에 따라 미국 아파트 담보대출 금리도 크게 오르게 되면서 상황이 반전됐다. 심지어 인플레이션으로 수리비와 보험료를 비롯한 아파트 관리 비용이 증가하면서, 이젠 투자자가 부담해야 할 비용이 임대 수익보다 커져 기존 투자자들의 손해가 가중되고 있다는 분석이다.

아울러 미국채 10년물 금리가 최근 급격하게 오른 것도 아파트 담보대출 금리 인상에 결정적인 영향을 줬다. 미국채 10년물 금리는 아파트 담보대출 금리에 직접적으로 연동된다. 그런데 지난 1일 글로벌 신용평가사 피치가 미국의 국가신용등급을 AAA에서 AA+로 한 단계 하향 조정한 데다, 지난 6월 부채한도 상향을 합의하면서 디폴트 우려를 완전히 해소한 미 재무부가 장기채 발행 규모를 960억 달러(약 126조원)에서 1,030억 달러(약 135조원)로 확대키로 밝히면서 미국채 10년물 금리가 급등세로 돌아섰다. 실제 지난 3일 장중 미국채 10년물 금리는 지난해 10월~11월 이후로 처음 4.1%를 넘은 4.206%를 기록했다. 이에 따라 아파트 담보대출이 고스란히 상승했다는 설명이다.

이러한 상황에서, 임차료를 올릴 수 없는 상황도 아파트 소유주들의 어깨를 더욱 무겁게 하는 분위기다. 최근 많은 부동산 전문 기업이 규모의 경제를 내세워 임차료가 상대적으로 싼 아파트들을 다가구 주택 임대 시장에 공급하고 있기 때문이다.

엎친 데 덮친 격으로 올해부터 2027년까지 아파트 담보대출액의 절반가량인 9,807억 달러의 만기가 도래한다. 이에 따라 만기를 맞이한 기존 아파트 담보대출자는 새로운 변동 대출 금리를 적용받게 돼, 지불해야 할 이자 비용이 크게 늘어날 전망이다. 그간 대부분의 아파트 투자자의 경우 장기 고정금리대출을 받아 금리 인상 기조에서도 이자 절감 이득을 누려왔으나, 이에 크게 부담을 느낀 은행이 최근 단기 변동금리 대출 비중을 크게 늘린 탓이다.

상황이 이렇다 보니 부담을 느낀 다가구 주택 담보대출자들이 늘어난 대출 이자를 갚지 못하면서 연체율이 상승하고 있다. 이와 관련해 30억 달러(약 4조원) 규모의 부동산 자산을 보유한 영국 사모펀드 니티아캐피털은 투자자들에게 다가구 주택 자산에 대한 기대 수익치를 낮췄다고 알리기도 했다.

주택담보대출 금리도 덩달아 올라, 전문가들 "미국 가계 소비 위축 예상돼"

동일한 맥락으로, 기준 금리 인상 및 미국채 금리 급등세 현상은 주택담보대출(이하 주담대) 금리에도 영향을 미치고 있다. 프레디맥이 발표한 주간 자료에 따르면 3일 기준 30년 만기 고정 담보 대출 평균 금리는 6.9%로 작년 동기(4.99%) 대비 1.91% 치솟앗다. 1년 전엔 평균 5.09%였다.

이는 앞서 살펴본 미국채 10년물이 최근 급등세를 기록하고 있는 만큼, 이보다 듀레이션(잔존만기)이 큰 불확실성 프리미엄이 있는 미국채 30년물 또한 상승 압력을 받았기 때문으로 분석된다. 30년물의 국채 상승은 모기지 금리에 큰 영향을 미치기 때문에 주담대 금리의 상승은 최근 경제 동향을 감안하면 어쩔 수 없는 수순이라는 게 전문가들의 분석이다.

이와 맞물려 주담대의 규모도 증가하면서, 미국 가계 소비는 적잖은 타격을 받을 것으로 전망된다. 지난 5월 미국의 가계 부채는 사상 처음으로 17조 달러(약 2경2,389조원)를 돌파했는데, 이 중 주담대가 큰 비중을 차지하는 만큼 대출 이자 비용이 덩달아 오르면서 가계 소비가 위축될 것이라는 설명이다.

미 금융 당국의 자본요구비율 확대 규제, 시중은행 유동성 저하 불러와 주담대 금리 인상 악순환 반복될 여지 있어

심지어 지난 6월 미국 규제 당국이 대형 시중 은행들의 자본요구비율(capital requirements)을 20% 높일 방침이라고 밝히면서 주택 관련 담보대출 금리는 더 크게 오를 전망이다. 당시 미 당국은 지난 3월 SVB 파산을 교훈으로 삼아, 금융시스템 위험을 최소화하기 위해 대규모 자본 확충이 목적이라고 규제 마련의 배경을 밝혔다.

미 당국의 자본 규제가 본격적으로 시행되면, 시중 은행은 자본 확충을 위해 일정 비율 이상의 자본을 당행에 묶어놔야 하기 때문에, 유동성이 쪼그라들어 기업과 대출자에게 금리 인상이라는 부담으로 직결될 우려가 있다. 이에 따라 주담대 금리가 다시 오르게 되고, 이는 또 가계 소비 부진으로 이어지는 악순환이 반복돼 결국 경기 침체가 닥칠 가능성이 있다는 분석이다.

다만 일각에선 이로 인해 촉발될 미국의 경기 침체가 되려 자국 경기 회복 사이클로 이행하기 위한 초석이 될 것이라고 보는 시각도 존재한다. 경기 침체가 깊어지면서 미국 국채에 대한 수요가 다시 오르고, 장기채 금리 또한 낮아져 악순환을 끊어낼 여지가 있다는 설명이다.

문제는 우리나라다. OECD 국가 중 가계 부채 순위 1위를 기록한 우리나라의 경우 미국 장기채 금리가 계속 올라가게 되면, 한은은 유동성 확보를 위해 금리 인상 압박을 받게 된다. 그러나 이에 따른 가계 소비의 위축도 피할 수 없는 상황이다. 그렇다고 금리 인상을 하지 않게 되면 원화 가치 절감으로 무역 적자가 확대되는 등 경기 침체 국면으로 접어들게 된다.