강남·서초구 오피스 공실률 1.97%
실질임대료 20% 뛰며 임차인 부담 늘어
상반된 기업 문화가 부동산 시장에도 영향

전 세계적 상업용 부동산의 침체 속에서도 서울 오피스 공실률은 2% 미만의 매주 낮은 수준을 유지하고 있는 것으로 드러났다. 제한된 공급과 금리 상승, 물가인상 등이 맞물리면서 이같은 결과를 불러온 가운데, 일각에선 한동안 낮은 수준의 공실률이 이어지며 강남 등 중심 업무 지역 내 오피스 임대료도 높게 유지될 것이란 전망이 나온다.

서울 전 지역 오피스 공실률, 자연 공실률 5% 한참 밑돌아

1일 상업용 부동산 컨설팅 기관 에이커트리에 따르면 지난해 4분기 서울 지역 사무용 부동산의 공실률은 1.96%로 집계됐다. 이는 2021년 4분기 이후 꾸준히 자연 공실률 이하를 유지한 것으로, 통상 사무용 부동산 시장에서는 5% 안팎을 자연 공실률로 본다.

권역별 공실률에서는 종로구·중구가 1.37%로 가장 낮았으며, 영등포구 여의도동이 3.80%로 가장 높았다. 강남구와 서초구는 1.97%로 서울 전체 공실률과 비슷한 수준을 기록했고, 외곽 지역에서는 분당·판교가 0.07%의 매우 낮은 공실률을 보였다. 영등포구의 상대적으로 높은 공실률은 과거 MBC 부지를 복합 개발한 앵커원 빌딩의 공급이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 총 32층 높이에 연면적만 5만7,800㎡(약 1만7,484평)에 달하는 앵커원 빌딩은 지난해 11월부터 세입자를 들였다. 시장에서는 해당 물건이 충분히 소화된 후에는 인근 공실률이 평년 수준을 되찾을 것으로 내다봤다.

이처럼 서울 지역이 전반적으로 낮은 수준의 공실률을 유지하는 원인으로는 2020년 이후 사무용 부동산의 공급이 급격히 감소했다는 점이 꼽힌다. 2021년부터 2023년까지 서울 지역 사무용 부동산 공급량은 연평균 85만9,504㎡(약 26만 평)로 이전 10년(2011년~2020년) 연평균(128만9,256㎡·약 39만 평)과 비교해 3분의 2 수준에 그쳤다.

이처럼 제한됐던 사무용 부동산 공급은 올해를 기점으로 소폭 증가할 전망이다. 현재 서울에서 인허가 완료 및 공사를 진행 중인 건물 가운데 2024년~2028년 입주를 앞둔 사무용 부동산은 연평균 104만4,628㎡(약 31만6,000평)로 종로구·중구 등에 밀집됐다. 다만 치솟는 공사비와 금리 상승 등 공사 일정에 영향을 줄 수 있는 변수가 많아 이와 같은 공급 예정 물량이 모두 시장에 풀리기는 어려울 것이라는 게 업계의 중론이다.

상당수의 중소·벤처기업이 문을 닫거나 재택 및 하이브리드 근무에 접어들며 사무용 부동산 공실률이 치솟을 것이란 당초 예상과는 달리 낮은 수준의 공실률이 이어지며 임대료도 높은 수준을 유지했다. 특히 금리와 물가를 반영한 실질임대료는 금리 인상이 본격화한 2021년 3분기를 기점으로 급등했다. 당시 전년 동기 대비 3.9%에 그쳤던 실질임대료 상승률은 2023년 2분기에는 20%까지 치솟았다. 많은 임차인이 시장을 떠나며 공실률이 늘고, 그 결과 남은 수요자들의 부담이 줄어들 것이라는 당초 예상과는 달리 임차인들이 피부로 느끼는 부담은 훨씬 커진 셈이다.

한정된 물건에도 특정 지역에 밀집된 수요

전문가들은 뉴욕, 런던, 베이징 등 세계 주요 도시의 치솟는 공실률과 달리 서울 사무용 부동산이 유독 낮은 공실률을 기록하는 가장 큰 요인으로 기업의 근무 문화 차이를 꼽았다. 해외 기업들의 경우 코로나19 팬데믹을 겪으며 재택근무가 활성화하는 등 사무용 부동산의 수요가 급감했지만, 상대적으로 보수적인 기업 문화를 가진 국내 회사들은 팬데믹 종료와 함께 다시 오프라인 사무실 운영에 나서며 수요가 꾸준히 증가했다는 설명이다.

KB금융지주 경영연구소에 따르면 지난해 3분기 기준 미국 근로자들은 1주일에 약 3.5일 회사로 출근하는 것으로 나타났다. 이는 코로나19 팬데믹 이전보다 30%가량 감소한 수치다. 반면 한국 직장인의 월평균 재택근무 일수는 1.6일로 세계 최저 수준에 머물렀다. 이는 캐나다(6.8일), 영국(6일), 미국(5.6일) 등과 비교해 낮은 수준인 것은 물론, 인근 국가인 일본(2일), 대만(2.8일)보다도 적은 재택근무 일이다.

나아가 특정 지역에 집중된 수요도 낮은 공실률과 높은 임대료를 이끄는 요소다. 사업 운영에 필요한 각종 인프라와 교통 등이 용이한 지역으로 기업들이 몰리면서 해당 지역의 매물을 남김없이 소화하는 것이다. 실제로 강남구에서 사무실을 운영 중인 한 스타트업 대표는 “신생 기업이나 중소 규모의 기업들은 사무실 이전이 회사의 위상에도 일부 영향을 미치는 면이 있어 신중할 수밖에 없다”며 “강남 사무실 수는 한정돼 있는데 나가려는 기업은 적어 지금과 같은 공급 제한 상황에서는 낮은 공실률과 높은 임대료가 지속될 수밖에 없을 것”이라고 말했다.