서울 대부분 지역 1주택자 실거주 없이 비과세 혜택
전세가격 상승으로 전세가율 올라 갭투자 유혹 커져
'GTX 효과' 교통 호재, 고양·평택·동탄 등 가격 상승

전셋값 상승과 개발 호재 등이 겹치며 일부 수도권 지역에서 갭투자 조짐이 다시 나타나고 있다. '2년 실거주' 규정이 폐지되고 1년새 수도권 아파트 전세가격이 급등하면서 서울에 '똘똘한 한채'를 구매하려는 외지인 투자도 다시 늘고 있다.

'2년 실거주' 해제 후 서울 아파트 외지인 매매 2% 증가

8일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매에서 서울 외 거주자 비중은 지난해 10월 21.3%에서 올해 2월 23.5%로 2%p 상승했다. 비서울 거주자들의 서울 아파트 매매는 지난해부터 본격 늘어나기 시작했다. 서울에서 갭투자를 해도 실거주와 상관없이 비과세혜택을 받을 수 있게 되면서 서울에 '똘돌한 한 채'를 가지려는 사람이 늘어난 데 따른 것으로 해석된다.

앞서 정부는 지난해 1월 5일부터 서울 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역 규제를 해제했다. '2년 실거주' 규정이 완화되면서 서울 대부분의 지역에서 2년 거주하지 않아도 1가구 1주택에 대해 12억원까지 양도세 비과세를 적용받게 된 것이다. 다만 조정지역의 1가구 1주택자가 비과세를 받으려면 2년 이상 주택 '보유'에 2년 '실거주' 요건이 추가로 붙는다.

정부의 규제 해제가 본격 시행된 지난 1년간 서울 외 거주자의 서울 아파트 매매가 늘어난 것으로 나타났다. 2023년 3월부터 1년간 서울지역 아파트 매매 중 비서울 거주자의 비율은 24%로, 2년 전에 비해 4%p 증가했다. 그 결과 전국 아파트값 하락세에도 서울만 빠르게 반등했다. 서울 거주하는 실수요에 지방 매수세가 가세하면서 서울은 급매가 빠르게 소진된 결과다.

교통 호재로 입지 가치가 상승 중인 수도권 지역에 대한 관심도 뜨겁다. 실제 평택, 화성, 김포 등의 집값이 상승세로 돌아섰다. 최근 수도권광역급행철도(GTX)이 개통한 경기 화성시의 지난 3개월간 갭투자는 48건으로 전국에서 가장 많았다. GTX-A 노선 중 대곡역, 창릉역 등 2곳이 위치한 고양시 덕양구의 외지인 매매 건수는 2월 기준 146건으로 전국에서 가장 많았다. 1월에는 76건에 불과했지만 한 달 새 92%가 급증한 것이다.

서울지역 전세 매물 빠르게 소진되면서 전셋값도 오름세

전문가들은 1년 가까이 이어져 온 서울 전세가격 상승세로 높아진 전세가율이 갭투자의 유혹을 키우는 가장 큰 원인이라고 지적한다. 서울은 2년 전 역전세 발생후 전세 매물이 빠르게 소진되면서 전세가격이 오름세를 이어가고 있다. 여기에 봄 이사철 전세계약 만료로 상급지나 더 넓은 주택으로 갈아타려는 수요도 몰리면서 전셋가격은 지속적으로 오를 것으로 예상된다.

올해 3월 25일 기준 '전국 주간 아파트가격 동향 조사'에 따르면 전국 전세가격 상승률은 0.02%로 46주째 상승세를 이어갔다. 지방은 하락폭이 확대됐지만 서울과 수도권의 전세가격 상승폭이 전국 평균을 끌어올렸다. 서울은 마포, 용산, 서초 등을 중심으로 전세가격 상승폭을 키웠다. 인천은 전주 상승폭인 0.17%을 유지했고 경기는 0.05% 올라 전주 대비 0.01%p 상승했다.

전문가들은 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 당장 집을 구매하기보다는 관망하자는 심리가 작동한 것이 수도권 전세가격 상승에 영향을 미친 것으로 분석했다. 여기에 집값이 오르는 곳만 오르는 '똘똘한 한 채' 현상이 더해지면서 대장 아파트를 제외하고는 수도권 전반에 '매매가 약세, 전세가 강세' 흐름이 이어지고 있다. 부동산 침체기에 나타나는 매맷값과 전셋값의 디커플링 현상이 계속될 것이란 평가다.

입주·인허가·착공 물량 급감, 주택 공급부족 현실화 우려

주원인으로는 입주물량 부족이 꼽힌다. 꾸준히 새로운 수요가 나오는데 반해 공급이 줄어드니 수급불균형이 발생해 가격이 오를 수밖에 없는 상황인 것이다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 신축 입주 물량은 총 1만1,376가구로 지난해 3만470가구의 3분의 1수준에 그치면서 역대 최저 수준을 기록할 것으로 예측된다.

더욱이 최근 건설경기 침체로 주택 인허가와 착공이 급감하면서 주택 공급 부족이 현실화할 것이라는 우려가 제기되고 있다. 지난달 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 올해 1월 전국 주택 인허가 물량은 전월 대비 72.7% 급감한 2만5,810가구에 그쳤다. 이 기간 수도권 인허가는 전월 대비 81.9% 감소한 1만967가구, 지방은 56.3% 감소한 1만4,843가구로 집계됐다.

인허가 다음 단계인 착공도 급감했다. 지난달 전국의 주택 착공 물량은 2만2,975가구로 전월 대비 41.0% 감소했다. 수도권은 1만2,630가구로 46.2% 감소했고 지방은 1만345가구로 33.25% 줄었다. 여기에 3기 신도시 입주마저 수년이 더 걸릴 것으로 보인다. 당초 3기 신도시 입주 시기는 2025년~2026년으로 예정됐지만 토지 보상 문제 등으로 일정이 2년 안팎으로 늦춰질 전망이다.

전문가들은 내년부터는 그간 누적된 주택 공급 부족으로 인해 시장이 과열될 가능성이 있다고 지적했다. 입주 물량 감소가 향후 임대차법 만기 시기와 맞물려 전세가격과 매매가격에 영향을 미칠 가능성이 있다는 것이다. 특히 서울의 경우 길게는 2029년까지 입주 부족 여파가 지속될 것이란 전망도 나오고 있다. 이에 3기 신도시의 용적률을 조정하는 등 정부가 적극적인 공급 활성화 정책이 필요하다는 지적이다.