주택 공급 중요성 증대, "2025년에 시장 과열 가능성"
대책 마련 시급한데, "여소야대 상황에선 실현 어려워"
전 정부 비판하던 윤석열 정부, 부동산 정책 끝까지 끌고 갈 수 있을까

부동산 전문가들이 주택 공급의 중요성을 강조하고 나섰다. 건설 경기 침체로 인해 주택 공급이 부족해지면서 오는 2025년께엔 다시금 시장이 과열될 수 있단 전망이 나온 탓이다. 이에 전문가들은 정책적 대안 마련을 촉구하고 나섰지만, 여소야대 상황에서 정부가 드라이브를 걸 수 있는 정책은 많지 않을 것으로 보인다.

건설 경기 침체 가시화, 정책적 대안 필요성↑

건설 경기 침체가 가시화하면서 전문가들 사이에서 정책적 대안이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 부동산 전문가들이 꼽은 0순위 정책은 바로 세제개편안이다. 주택 수에 따라 중과되는 취득세와 양도세, 보유세를 손질해 거래를 활성화해야 한다는 것이다. ‘정비사업 사업성 확보’를 꼽은 전문가들도 많았다. 착공 인허가가 줄어 공급절벽이 예상되는 만큼 재건축·재개발에서의 사업성을 높여 공급 속도를 높여야 한다는 게 골자다. 결국 '공급'이 정책안의 중심이 돼야 한단 의미다.

공급이 중요시되기 시작한 건 침체기가 이어진 데 따른 주택 공급 부족의 영향이 크다. 국토교통부에 따르면 지난 1월 전국 주택 인허가 물량은 2만5,810가구로 전달 대비 72.7% 줄었다. 인허가 다음 단계인 착공도 급감하고 있다. 지난 2월 전국의 주택 착공 물량은 2만2,975가구로 한 달 전보다 41.0% 감소했다.

또 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량(임대·주상복합 포함)은 1만1,451가구로, 이 통계가 집계된 1990년 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 이렇다 보니 언론 사이에선 2025년부턴 그간 누적된 주택 공급 부족으로 시장이 과열될 가능성이 높다는 언급이 거듭 나오고 있다. 주택산업연구원도 "최근 3년간 누적된 공급 부족이 올 하반기 시작되는 가격 반등세와 겹쳐 2025년부터 주택시장 과열 현상이 나타날 수 있다"며 "주택 공급 활성화 정책이 시급한 상황"이라고 목소리를 높였다.

"규제 완화 이뤄야, 수요 진작 필요해"

다만 세제개편안은 국회 동의가 필요한 만큼 지금과 같은 여소야대 상황에선 실현되기 어렵다는 분석이 지배적이다. 총선 결과 국민의힘이 압도적인 패배를 당하면서 세제개편안이 실현될 가능성은 더욱 떨어졌다는 게 업계의 설명이다. 대대적인 정비사업은 물가가 가로막는 모양새다. 자잿값과 인건비가 올라 전반적인 공사비가 오르면서 시공사와 조합이 갈등을 빚는 일이 비일비재한 탓이다. 일부 사업장에선 공사가 멈춰서거나 시공사를 교체하는 일도 있었다. 민간이 하는 공사인 만큼 ‘사업성’이 나오지 않으면 자연히 공사는 늦어질 수밖에 없다. 당장 공급 확대가 이뤄지기엔 외부적 여건이 맞아떨어지지 않고 있는 셈이다.

이에 시장에선 수요를 끌어올리기 위한 규제 완화가 선행돼야 한다는 목소리도 나온다. 주택수요를 진작시킬 수 있는 정책을 함께 사용함으로써 수요와 공급을 투트랙으로 높여나가야 한단 것이다. 한 업계 관계자는 "공급과 수요 두 가지 측면의 규제 완화를 대칭적으로 실시하지 않으면 규제 완화의 효과가 시장에서 제대로 작동하지 않을 가능성이 높다"고 목소리를 높였다.

그러면서 "제1차 국정과제점검회의 당시 대통령은 수요를 억누르는 규제를 빠르게 풀어나가겠다고 밝혔지만, 막상 수요를 진작할 만한 정책은 나온 바가 없다"며 "수요 정상화에 따른 주택시장 불안이 두려울 순 있지만, 경기 침체 및 고금리가 이어지는 상황에서 주택수요가 갑자기 늘지는 않을 것으로 보이는 만큼 주거복지정책의 일환으로써 수요 정책을 펼쳐나갈 필요도 있다"고 강조했다.

부동산 정책 자찬한 윤석열, "아직 시련 남았다"

윤석열 대통령은 당선 당시부터 꾸준히 문재인 전임 대통령의 부동산 정책을 비판해 온 바 있다. 실제 지난 8일에도 윤 대통령은 용산 대통령실에서 열린 도시 주택 공급 점검회의에서 "잘못된 주택규제를 완전히 걷어내고 주택 공급이 최대한 활성화되도록 정부가 지금 적극 나서야 할 때”라며 문재인 정부를 겨냥한 발언을 쏟아냈다.

윤 대통령은 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 "과거 잘못된 부동산 정책으로 전 국민이 고통을 경험한 바 있다”며 “지난 정부가 주택가격 상승 원인을 투기 문제로만 보고 징벌적 보유세 등 수요 억제에만 집중했다”고 평가했다. 그러면서 "지난 정부는 5년간 공동주택 공시가격을 총 63%나 올렸다”며 “보유세 부담이 2018년 5조원에서 2022년 10조원으로 2배나 증가했다”고 일갈했다.

이와 대비를 이루듯 이번 정부 출범 이래 부동산 정책에 대해선 집값 안정화를 위해 모든 정책 수단을 동원했다며 성과를 자평하는 윤 대통령이었지만, 건설 경기 침체가 여전한 상황인 만큼 아직 시련은 남았다. '4월 위기설'로 대표되는 시장 내 불안감이 확산하고 있단 점도 악재다.

4월 위기설이란 총선 이후 건설 업계가 도미노처럼 무너질 수 있단 우려의 발로다. 금융권에서 현실화 가능성이 거의 없다 강조하고 있음에도 불구하고 거듭 불안의 목소리가 나오는 건 업계 현장의 분위기가 그만큼 침체해 있단 의미다. 총선 이후 초기 단계에서 실수를 바로 잡아 나가야 할 여권이 부동산 정책을 마지막까지 제대로 끌고 나갈 수 있을지 업계의 이목이 집중된다.