30년 만기·5년 콜옵션·금리 4.1%
자기자본 90배까지 보증 발급 가능
LH도 법정자본금 늘리기 한창

주택도시보증공사(HUG)가 7,000억원 규모의 신종자본증권을 발행한다. 이번 채권 발행으로 HUG는 내년 서민들의 전세대출과 전세보증금 반환 보증의 여력을 확보하게 됐다. 시장에서는 정책자금 확대가 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 만큼 이를 예의주시하는 모습이다.

HUG 자본금, 2년 만에 반토막

21일 HUG는 오는 26일 총 7,000억원 규모의 신종자본증권을 발행한다고 밝혔다. HUG가 정부의 기금 출자가 아닌 자력으로 자금 조달에 나서는 것은 이번이 처음이다. HUG가 발행하는 신종자본증권의 만기는 30년이다. 5년 콜옵션(조기상환권) 조건이며, 금리는 4.1%다. HUG 지난 19일 수요예측을 진행해 모집 물량 이상의 투자 수요를 확보한 상태라고 설명했다. 신종자본증권은 기업이 자본을 확충할 때 발행하는 금융상품의 하나로, HUG의 경우 5년 콜옵션 조건에 따라 발행 후 5년 시점부터 발행사의 자체 판단에 따라 조기상환할 수 있다.

HUG가 신종자본증권 발행에 나선 것은 2022년 전세사기 및 깡통전세 여파로 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제액)이 폭증했기 때문이다. HUG는 지난해에만 대위변제액으로 3조5,540억원을 쓴데 이어 올해 1~9월에도 3조220억원을 썼다. 반면 회수율은 10%를 밑도는 수준이다. 이에 HUG의 자본금은 2022년 5조5,916억원에서 지난해 말 2조996억원까지 쪼그라들었다.

이처럼 손실 누적으로 자본금이 하락하면서 HUG의 보증 발급에도 비상이 걸렸다. 현행 주택도시기금법에 따라 HUG는 자기자본의 90배까지만 보증을 설 수 있기 때문이다. 자본금이 줄어들면 보증 발급 한도 또한 줄어드는 구조다. HUG 내부에서는 올해 4분기 말 보증 배수가 132.5배에 달할 것으로 추정했다. 연내 출자 또는 신종자본증권 발행 등으로 자본금을 늘리지 않으면 당장 내년부터 전세보증금 반환보증을 비롯한 신규 보증 발급은 전면 중단된다.

자료 미비로 한 차례 반려되기도

애초 HUG는 늦어도 이달 초까지는 신종자본증권을 발행할 계획이었다. 이를 위해 지난달 20일께 금융당국에 유가증권신고서를 제출하고 이날 기관투자자를 대상으로 수요 예측 조사를 할 계획을 밝히기도 했다. 하지만 금융위원회가 “관계 부처 간 추가 협의가 필요하다”며 관련 절차 중단을 통보하며 일정에 차질이 생겼다.

시장에서는 디딤돌 등 정책대출 확대에 이어 HUG의 채권 발행까지 관계 부처와 금융당국 간 정책 엇박자가 이어지는 데 깊은 우려를 표했다. 나아가 일각에서는 금융당국이 가계부채 확대를 우려해 HUG의 채권발행을 반대했다는 해석이 나오기도 했다. HUG가 자본을 확충해 전세금 반환보증이 늘어나게 되면 자칫 시장에 전세대출을 확대한다는 잘못된 신호를 줄 수 있고, 이런 우려 때문에 금융당국이 채권 발행을 막아섰다는 것이다.

금융위는 HUG의 채권 발행 절차 중단과 정책대출은 무관하다는 입장을 내보였다. HUG가 제출한 자료에 일부 미비점이 발견돼 보완을 요청한 것일 뿐, 채권 발행을 반대하지는 않았다는 게 금융위의 설명이다. 김병환 금융위원장은 지난달 29일 기자간담회에서 “HUG가 신종자본증권을 발행하려면 유가증권신고서를 내고 이에 따라 일반 투자자를 모집해야 하는데, 일반 투자자들에 대해 (공모를) 왜 하는지 등의 부분이 충실히 공시될 필요가 있었다”며 “이는 HUG와 금융당국이 당연히 협의해야 할 부분으로, 정책대출과는 무관하다”이라고 말했다. 이후 금융당국 및 국토부와의 협의 끝에 HUG는 신종자본증권 발행 절차를 다시 밟았다.

늘어나는 시장 내 정책 자금, 가격에 직접 영향

HUG의 이번 채권 발행은 부동산 시장 내 정책자금의 규모를 확인할 수 있는 사례라는 점에서 주목할 만하다. 일반적으로 정책자금을 비롯한 유동성 증가는 부동산 시장에서 거래 활성화를 불러오고, 이는 다시 부동산 가격 상승으로 이어지기 때문이다. 정부의 정책이 부동산 시장의 가격 책정에 직접적인 영향을 미칠 수 있음을 시사하는 대목이다. 한국은행에 따르면 정책대출과 공적 보증을 합한 부동산 관련 정책금융 규모는 2015년 229조원에서 지난해 701조원으로 세 배 이상 폭증했다.

이같은 정책자금 확대 추세는 앞으로도 계속될 전망이다. 한국토지주택공사(LH) 또한 자본금 확충에 열을 올리고 있기 때문이다. LH에 따르면 법정자본금을 50조원에서 65조원으로 15조원 증액하는 한국토지주택공사법 개정안이 지난 14일 국회 본회의를 통과했다. 현행법상 LH는 법정자본금을 초과해 정부에서 출자받을 수 없는데, 11월 기준 LH의 납입자본금 누계는 48조7,000억원으로 법정 한도에 근접했다. LH 또한 HUG와 마찬가지로 신종자본증권 발행을 염두에 둔 채 자본금 확충안을 검토 중인 것으로 전해진다.