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작년 12월 수도권 디딤돌 대출 문턱 높아져 대출 앞당겨 신청한 기저효과·계절적 요인도 영향 2022년 이후 정책자금대출 180% 급증, 금융당국 우려
정부가 수도권 아파트에 대한 디딤돌 대출 규제를 강화한 지 한 달 만에 대출 신청 규모가 절반 가까이 줄어든 것으로 파악됐다. 정책성 대출이 가계대출 증가를 자극한다는 지적에 따라 디딤돌 대출을 제한한 효과가 나타난 것으로 해석된다. 여기에 디딤돌 대출 한도가 줄어들기 전 미리 대출을 당겨 신청한 기저효과와 겨울철 주택 구입이 줄어드는 계절적 요인도 영향을 미친 것으로 보인다.
수도권 디딤돌 대출 신청 금액, 전월比 45.69%↓
15일 주택도시보증공사(HUG)의 지난해 디딤돌·버팀목·신생아특례대출 신청·실행 실적 자료에 따르면 지난해 12월 서울을 포함한 수도권 지역의 디딤돌 대출 신청 금액은 6,353억원으로 집계됐다. 전월 대비 45.69% 감소한 수치다. 신청 건수 역시 2,541건으로 전월보다 41.89% 줄어들었다.
이는 지난해 서울 등 수도권 지역의 디딤돌 대출 월별 평균 신청 금액 9,246억원, 평균 신청 건수 3,697건과 비교해도 확연히 낮은 수준이다. 반면 작년 12월 비수도권의 디딤돌 대출의 신청 규모는 1조2,652억원으로 전월 대비 26.51% 증가했다. 비수도권의 작년 전체 디딤돌 대출 신청 규모는 13조7,695억원이다.
디딤돌 대출은 무주택 서민을 위해 저리로 제공하는 국토교통부의 정책성 주택담보대출 상품이다. 이 상품은 연소득 6,000만원(신혼부부 8,500만원) 이하 무주택자가 5억원(신혼부부 6억원) 이하의 주택을 매수할 때 최대 4억원까지 연 2~3%대 금리로 자금을 빌려준다.
디딤돌 대출 한도 대폭 축소
수도권 지역의 디딤돌 대출 신청이 크게 줄어든 것은 국토부가 수도권 지역 아파트에 한해 디딤돌 대출의 한도를 축소한 점이 영향을 미쳤다. 국토부는 지난달 2일 디딤돌 대출 신청분부터 방 공제가 면제되는 대출을 제한하기로 했다. 가계대출이 폭증하고 서울 집값이 뛰자 서민을 위한 정책 효과보다는 매매가 상승이란 부작용이 더 크다는 비판이 나온 데 따른 것이다. 방 공제는 주담대 실행 시 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선 변제 금액을 떼놓고 대출을 해주는 것으로, 방 공제가 면제되는 대출이 불가능해지면 대출 한도가 그만큼 줄어든다.
또 국토부는 같은 시기 후취담보대출(준공 전 잔금대출) 등도 제한하기로 했다. 후취담보 조건의 미등기 아파트 담보대출은 새롭게 분양하는 아파트와 같이 등기가 없는 건물에 대해 나중에 등기를 하는 조건으로 돈을 빌려주는 잔금대출 성격의 상품이다. 이에 더해 수도권 지역의 디딤돌 대출 한도가 줄어들 것으로 예고되면서 지난해 10월 대출을 앞당겨 신청한 수요가 늘어났다는 점도 12월 대출 신청 감소 폭이 커진 이유로 꼽힌다.
법원 등기정보광장 소유권이전등기(매매) 현황에 따르면 작년 10월 서울 지역 생애 첫 부동산 매수자 중 아파트 등 집합건물을 구입한 사람은 총 5,166명으로, 2021년 11월(7,886건) 이후 약 3년 만에 가장 많은 수준이다. 특히 인천과 경기에서도 10월 첫 부동산 구매에 나선 수요자가 늘었다. 인천은 2,791건으로 8월(2,394건)부터 3개월 연속 증가세고, 경기도는 1만2,115명이 부동산을 처음 매매하며 9월(1만648가구)보다 13.7% 증가했다.
금감원장 "가계대출 내 디딤돌 대출 쏠림 유념해야"
이에 일각에서는 디딤돌 대출의 한도가 줄어들면서 무주택자가 수도권 지역에 내 집을 마련하는 것이 더욱 어려워졌다는 평가가 나온다. 국토부는 디딤돌 대출의 방 공제 면제 및 후취담보 조건 미등기 아파트 담보대출 신규 취급 제한의 효과로 디딤돌 대출 규모가 올해 3조원, 내년 5조원 줄어들 것이라고 전망했다. 직방에 따르면 지난해 10월 말 준 디딤돌 대출이 적용될 수 있는 아파트는 서울 13만8,499가구, 인천 45만8,264가구, 경기 153만9,433가구다. 이는 각 지역 전체 아파트의 8%, 64%, 50%를 차지한다.
그러나 금융당국은 여전히 디딤돌 대출과 버팀목 전세자금 대출 등 정책자금대출 증가세에 우려를 표하고 있다. 이복현 금융감독원장은 14일 임원회의에서 “국내은행의 자체 재원 정책자금대출이 지난 2022년 이후 180.8% 증가하는 등 가계대출 내 쏠림 현상이 나타나고 있다”며 “은행의 기회비용 등을 감안할 때 수익성에 악영향을 미칠 수 있으므로 자산쏠림 리스크 및 건전성 악화에 유념할 필요있다”고 강조했다. 사실상 은행 재원으로 이뤄지고 있는 디딤돌·버팀목 대출이 1년 6개월 새 180% 확 늘어난 만큼 건전성 훼손이 일어날 수 있다는 지적이다.
국토부 주택도시기금이 재원인 정책자금대출은 은행이 자체 재원을 활용해 먼저 저리로 대출을 내주면 정부가 이후 정책상품 금리와 시중금리 차를 감안해 6개월마다 차액을 보존하는 형태로 설계됐다. 문제는 은행이 취급하는 일반 주택담보대출 금리와 정책상품 금리 차이가 크게 벌어지고, 취급량도 늘면서 발생했다. 정부가 약속한 이차보전 한도를 넘어서 발생한 역마진은 은행 스스로 떠안게 된 것이다.
더불어 지난해 은행권이 가계대출 관리를 위해 각종 제한정책을 두면서 대출 조이기에 나섰으나 정책상품 관리는 무풍지대로 남으면서 가계대출 증가세를 주도하고 있다. 금융권에 따르면 지난해 10월까지 공급한 정책대출은 총 36조6,000억원으로, 같은 기간 은행권의 자체 주담대 공급액인 34조원보다도 2조6,000억원 많다.
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