여당, 지방 지역 DSR 규제 완화 필요성 주장
지방 주택 매입 다주택자 대상으로 세제 혜택도 확대
지방 부동산 시장 가라앉은 원인, '규제'가 아니다 

당정이 지방에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제를 한시적으로 완화하자는 주장을 내놨다. 지방 부동산 시장의 침체가 장기화하며 미분양 주택이 계속해서 누적되고 있는 만큼, 규제를 손질해 주택 구매 수요를 확보하겠다는 취지다. 다만 시장에서는 이 같은 정부의 대책에 실효성이 부족하다는 비판이 나온다.

당정, 지방 DSR 규제 완화 요구

5일 금융위원회는 자료를 내고 “지방 미분양 주택에 대한 DSR 한시 규제 완화 요청에 대해서는 필요성·타당성·실효성·정책의 일관성 등 점검해야 하는 사항이 많다”며 “이에 대해 신중히 고려해 나갈 것”이라고 밝혔다. 이는 전날 국민의힘이 지방 미분양 문제 해소를 위해 DSR 규제의 한시적 완화를 요구한 것에 대한 답변이다. DSR은 금융회사에서 빌린 연간 총원리금 상환금을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행 대출에는 40%, 비은행 대출에는 50%의 DSR 규제가 적용된다.

당정이 비수도권 DSR 규제 완화를 거론한 것은 지방 미분양이 심각한 수준으로 늘어났기 때문이다. 국토교통부의 ‘2024년 12월 주택통계’에 따르면, 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구에 달했다. 같은 기간 흔히 '악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양 주택은 2만1,480가구로, 2014년 7월(2만312가구) 이후 10년 5개월 만에 2만 가구를 넘어섰다.

다주택자 세제 지원도 확대

정부는 지방 미분양 물량 적체 문제를 해결하기 위해 세제 지원에도 힘을 싣고 있다. 지난달 정부는 제11차 부동산 시장·공급 상황 점검 태스크포스(TF) 회의를 통해 올해 추진할 미분양 관련 세제 지원책을 확대 실시한다고 밝혔다. 지난해부터 지방 준공 후 미분양 주택은 취득세와 양도세, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외되고 있다. 여기에 정부는 올해부터 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 매입할 경우 양도세와 종부세 산정 시 1가구 1주택 특례를 적용하기로 했다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 아파트다. 아울러 전용 85㎡ 이하·취득가액 3억원 이하 지방 준공 후 미분양 아파트를 2년 이상 임대로 활용할 경우 주택건설사업자의 원시취득세도 최대 절반 감면받을 수 있다.

이에 더해 정부는 올해 중으로 종부세법과 지방세법 시행령을 개정해 지방 부동산에 대한 세금 중과도 완화할 예정이다. 1주택자가 인구 감소 지역에서 주택을 매입할 경우 재산세와 양도세, 종부세를 산정할 때 1가구 1주택 특례를 적용하고, 무주택자나 1주택자가 인구 감소 지역 주택을 사면 취득세를 최대 절반 감면해 주는 방식이다. 아울러 종부세의 1가구 1주택 특례가 적용되는 지방 저가 주택 기준은 기존 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 조정하고, 취득세 중과를 예외해주는 저가 주택 기준도 지방에 한해 공시가격 1억원 이하에서 2억원 이하로 완화한다.

시장 "근본적 해결책 될 수 없어"

다만 시장에서는 이 같은 정부의 대책이 지방 미분양 문제를 근본적으로 해결할 수는 없다는 지적이 나온다. 규제 완화와 세제 혜택만으로 얼어붙은 지방 주택 수요를 녹이는 것은 사실상 어렵다는 시각이다. 현재 지방 부동산 시장이 냉각된 이유는 복합적이다. 우선 지역 경기 침체와 인구 유출이 문제가 됐다. 대구, 세종 등 지역에서는 과거 부동산 활황기에 대규모 주택 공급이 이루어졌지만, 정작 실수요층은 감소하면서 공급 과잉 문제가 발생했다. 기업 이전과 일자리 감소로 인해 거주 수요가 줄어들며 미분양 매물이 증가한 것이다.

분양가와 실거래가의 차이 역시 지방 부동산 시장의 매력을 떨어뜨리는 요인으로 꼽힌다. 예를 들어 대구 수성구 소재 A아파트는 2023년 분양 당시 분양가가 3.3㎡당 2,000만원대였으나, 최근 실거래가는 1,600만 원 수준으로 하락했다. 광주, 전주 등의 지역에서도 유사한 현상이 관측된다. 이들 지역의 분양가는 3.3㎡당 1,500~1,800만원 수준이지만, 실거래가는 1,200만원대에 형성돼 있다. 사실상 수요자 입장에서는 신규 분양을 받을 '메리트'가 없는 셈이다.

이처럼 분양가와 실거래가 사이 괴리가 커지는 것은 신축 주택의 분양가는 과거 집값 상승 흐름을 반영해 책정된 반면, 인근 아파트들의 가격은 오히려 하락하거나 거의 오르지 못한 상태로 정체돼 있기 때문이다. 이에 더해 건설 자재비 상승, 금리 인상 등으로 인해 신규 분양가가 기존 주택 가격 대비 과도하게 높게 책정된 점도 원인으로 지목된다.