임대료 2차 조정 앞두고 전운
면세점 '전면철수' vs 공항 '재입찰'
회계법인 “임대료 인하가 공사에 유리”

임대료 조정을 놓고 인천국제공항공사와 국내 면세점 사업자들이 갈등을 벌이는 가운데, 삼일회계법인이 면세점 재입찰 시 형성될 임대료가 현재 임대료의 60% 수준이라는 감정 결과를 내놨다. 임대료 조정이 불발돼 현재 인천공항에 입점한 두 면세점이 철수하고 새롭게 입찰을 하는 것보다, 두 면세점에 대한 임대료를 깎아주는 게 인천공항 측에 유리할 수 있다는 분석이 나온다.

삼일회계법인 “매출 상승에도 임대료 고려 시 손실 확대”

11일 면세점업계에 따르면 삼일회계법인은 지난 7일 인천지방법원에 면세점 재입찰 시 형성될 임대료 수준에 대한 감정서를 회신했다. 해당 감정촉탁은 신라면세점과 신세계면세점이 인천공항 제1·2여객터미널 면세점 중 화장품·향수·주류·담배 구역(DF1·2) 임대료를 40% 인하해 달라는 조정 신청서를 제출했고 법원이 공신력 있는 기관에 적정 수준의 임대료 감정을 의뢰하면서 이뤄졌다.

삼일회계법인은 이번에 문제가 된 면세점 구역의 매출 실적 및 2033년까지의 추정치와 임대료, 임대보조금 납부에 따른 이자 비용 등을 고려해 재입찰 시 임대료 수준이 현 수준 대비 약 40% 하락할 것으로 전망했다. 감정서에 따르면 객단가가 유지된다는 가정 아래 출국객 수 증가 추이를 고려하면 쟁점이 된 면세구역의 매출은 연평균 4.5% 증가할 것으로 예상되지만 임대료를 고려하면 손실이 확대될 것으로 추정됐다. 가령 DF1(신라면세점) 구역의 내년 매출은 7,132억원, 임대료 차감 전 영업이익은 1,978억원이지만 임대료 3,173억원을 차감하면 1,194억원의 영업손실이 발생하는 것으로 추산됐다. 이런 식으로 남은 임대 기간인 2033년 6월까지 매년 임대료를 차감하면 영업손실이 계속된다는 설명이다.

인천공항 면세점의 임대료는 고정 금액이었다가 2023년 여객 수 연동 방식으로 변경됐다. 인천공항 전체 출국객 수에 여객 1인당 임대료를 곱하는 방식으로 산정해 지급하는 것이다. 두 회사가 매달 공항공사에 각각 지급하는 임대료는 300억원 수준으로 알려졌다. 삼일회계법인은 “지난해 출국객 수는 코로나19 이전 수준을 회복했으며, 올해 들어서도 지속해서 증가하는 추세”라며 “항공업계에서도 향후 꾸준한 성장이 예상됨에 따라, 면세점이 부담해야 할 임대료는 지속해서 상승할 것”이라 전망했다.

다만 인천공항 내 면세점 매출, 특히 이번에 문제가 된 구역에서 취급하는 품목 매출은 코로나19 이전에 비해 확연히 감소한 추이를 보인다고 분석했다. 삼일회계법인은 “패션·액세서리 및 명품 부티크 등 기타 품목 매출은 2019년 수준을 회복한 뒤 성장세를 보이지만, 화장품·향수 품목 매출은 2019년 대비 약 53%, 주류·담배의 경우 약 65% 수준에 머물고 있다”고 진단했다.

이에 면세점 사업자들이 기존에 세웠던 목표 수익 수준으로 재입찰이 진행된다면 현재 임대료 대비 최소 52%에서 최대 69% 수준의 입찰가가 나올 것이라는 결론이 내려졌다. 양사가 기존 입찰에서 낙찰받은 임대료는 여객 1인당 8,000원대 수준이었지만, 현시점에서 입찰 예상가는 4,000~5,000원대에 머무르게 된 셈이다. 재입찰 시 면세점들이 공격적으로 임대료를 제시하더라도 현재 대비 약 30% 이상 감소한 수준의 예상 입찰가가 나올 것이라는 게 삼일회계법인 측 분석이다.

‘조정 불참’ 선언한 인천공항 압박

이번 감정 결과는 공항공사 측에는 압박으로 작용할 것으로 보인다. 공항공사 측은 임대료는 국제입찰을 통해 확정된 것이기에 조정은 부적절하다며 지난 6월 30일 1차 조정에 이어 오는 14일 2차 조정기일에도 참석하지 않는다고 선언했다. 그러나 현재의 임대료가 과도하다고 주장하는 면세점 측은 현재 요구하는 40% 인하를 고집하지는 않으며 최소한 공항공사 측이 조정 테이블에는 앉아달라는 입장이다. 하지만 공항공사가 2차 조정기일에 참석하지 않으면 결국 협상은 결렬될 수밖에 없다. 두 면세점은 결렬되면 철수까지 고려하겠다는 입장이라 관련 갈등이 치킨게임으로 치닫고 있다.

이 같은 공항과 면세점 간 임대료 갈등은 우리나라 만의 문제는 아니다. 코로나19 당시 여행길이 막히면서 면세점 고객 수가 유례없이 급감했고 그 이후에도 각국 면세점 업계는 예전의 업황을 되찾지 못하고 있어서다. 앞서 싱가포르 창이공항과 중국 상하이국제공항은 면세 업황이 극심하게 악화한 점을 고려해 면세사업자의 임대료를 감면하는 조치를 시행했다. 창이공항은 입찰로 선정된 면세점 사업자의 임대료를 30% 이상 감면했다. 상하이공항도 기존 면세점 사업자의 임대료 최소 보장액을 4분의 1 수준으로 내려 임대료 부담을 낮춰준 상태다.

현재 태국과 홍콩 등에서도 면세점 사업자가 임대료 인하를 요구하는 상황이다. 태국 역시 지난 5월 면세 사업자가 임대료 재협상을 요청해 해결책을 마련 중이다. 홍콩도 기존 입점 업체들이 임대료 인하를 요구해 공항 측이 전향적으로 해결책을 검토 중인 것으로 알려졌다. 그러나 앞서 이들 거점 공항을 벤치마킹해 객당 임대료를 도입한 인천공항공사만 임대료 인하와 임차인 보호 움직임에 대해선 외면하고 있다는 지적이 나온다.

"국내 면세산업 중국에 넘어갈 수도"

물론 공항공사도 임대료 인하 불가 방침에 합당한 이유를 갖고 있다. 국제 입찰로 체결된 계약 조건을 임의로 변경하는 것은 배임의 소지가 있다는 것이다. 또 두 면세점의 임대료를 인하해 주면 이들이 제시한 높은 입찰가 제안에 밀려 사업권을 얻지 못한 업체들 사이의 형평성 논란이 일 수 있다고 주장한다. 특히 공항공사는 2023년 입찰 당시 중국 국영기업(China Duty Free Group·CDFG)이 두 번째로 높은 가격을 써내는 등 국제 입찰이 이뤄졌던 만큼 그 결과를 되돌리는 데 부담이 큰 것으로 알려졌다.

공항공사 한 고위 관계자는 “로펌 2곳에서 법률자문을 받았는데, 임대료 임의 조정은 배임뿐 아니라 특정경제범죄가중처벌법 위반 가능성이 있다는 이야기를 들었다”며 “2차 조정기일은 조정 여부를 다투는 자리가 아니라 조정률을 논의하는 자리기 때문에 부득이 불출석을 결정한 것”이라고 말했다.

하지만 법원 판단이 나올 경우 후속 재입찰 임대료가 현재보다 크게 낮아질 가능성이 높은 만큼, 공항공사의 조정 불참 자체가 오히려 '기회 손실'을 초래할 수 있다는 지적도 제기된다. 게다가 공항공사의 수익구조상 면세점 임대료는 전체 영업이익 중 약 35% 이상을 차지할 만큼 비중이 높다. DF1·DF2 구역의 연간 임대료만 3,200억원으로, 해당 사업자들이 철수하게 되면 단기간 내 대체 사업자 확보는 현실적으로 어렵고 입찰가 역시 기존보다 대폭 낮아질 공산이 크다.

이에 면세업계는 국내 면세산업이 외국계에 넘어갈 가능성을 우려하고 있다. 실제 이번 재입찰이 현실화되면 막강한 자본력을 지닌 CDFG가 사업권을 확보할 가능성이 높고 공항 운영 경험을 발판으로 시내 면세점 시장까지 진출할 수 있다는 전망이 우세하다. 한 업계 관계자는 “인천공항 면세점은 돈싸움이다. 시내면세점 입찰 시에도 공항 운영 실적이 중요하게 작용하는 만큼, 이번 기회를 통해 국내 면세시장 주도권이 해외로 넘어갈 수 있다”고 우려했다.