3040 중심 ‘서울 불패’ 신화 무너지나, 대출 막히자 갭투자 시장 ‘찬바람’

갭투자 수요 3040·마용성에 집중
6·27 대출 규제 이후 시장 급속 냉각
전세가율 하락→실수요 중심 재편 가속

서울 부동산 시장의 투기 구조가 급격히 냉각됐다. 올해 서울의 갭투자(전세 끼고 매매) 가운데 80% 가까이를 3040세대가 차지한 가운데, 정부의 6·27 대출 규제 시행 이후 강남권 갭투자 거래는 사실상 ‘0건’으로 급감한 것이다. 이는 정부의 고강도 대출 규제 전부터 이어져 온 흐름으로, 레버리지형 투자의 수익성이 무너지면서 시장 또한 실수요 중심으로 재편되는 양상이다.

‘서울 불패’ 믿은 3040, 전세 끼고 매수 

13일 국회 기획재정위원회 차규근 조국혁신당 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 올해 서울 지역 갭투자 총 5,673건 중 78%(4,430건)는 3040세대가 차지한 것으로 나타났다. 구체적으로는 30대가 44.2%, 40대가 33.8%를 기록하며 전체의 절반 이상을 압도했다. ‘서울 불패’ 인식이 강한 3040세대가 전세를 낀 매입에 몰리면서 서울 주요 지역의 갭투자가 꾸준히 유지된 것으로 분석된다.

이들 3040세대가 조달한 자금 구조를 보면 자기자금은 전체의 36.6%로 약 2조4,800억원, 차입금은 63.4%로 4조2,900억원에 달했다. 자기자금 중에서는 부동산 처분대금이 1조200억원으로 가장 많았고, 금융기관 예금액(9,400억원), 증여·상속(2,300억원), 주식·채권 매각대금(2,200억원), 현금 등 기타 자금(500억원) 순으로 나타났다. 자기자금 없이 빚만으로 주택을 매입한 사례도 67에 달했다. 이 같은 ‘빚투(빚내서 투자)’는 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)에서 각각 14건씩 발생하면서 두 권역을 합쳐 전체의 42%를 차지했다. 

강남 3구의 자기자금 세부 내역을 보면 부동산 처분대금 3,600억원, 금융기관 예금액 2,500억원, 증여·상속과 주식·채권 매각대금이 각각 800억원 수준을 나타냈다. 마용성 지역도 부동산 처분대금 2,900억원, 예금액 2,400억원, 주식·채권 매각대금 600억원, 증여·상속 600억원 등 유사한 패턴을 보였다. 반면 노도강(노원·도봉·강북)은 금융기관 예금액 100억원, 부동산 처분대금 48억원을 기록했다. 지역별 투자 여력과 자금 구조의 편차가 확연히 드러나는 대목이다.

이와 관련해 차 의원은 “3040세대가 자기자본 없이 차입금으로 갭투자를 진행한 사례가 많다”고 짚으며 “이 같은 현상은 정부 정책 신호에 민감하게 반응하는 세대의 특징을 보여준다”고 지적했다. 이어 그는 “대출 규제 이후 빚만으로 집을 사는 구조는 사실상 사라졌지만, 여전히 투자 수요가 강남권에 집중되는 만큼 정책 지속성이 중요하다”고 덧붙였다.

대출 규제, 단기적 수요 억제 효과 입증

주목할 만한 점은 정부가 6·27 부동산 대책을 발표한 이후, 불과 한 달 만에 서울 부동산 시장의 갭투자 거래가 사실상 ‘증발’했다는 점이다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남구에서는 갭투자 의심 거래가 6월 18건에서 7월 0건으로 급감하며 사실상 자취를 감췄다. 서초구와 송파구 역시 각각 18건에서 4건으로 급감했고, 서울 전체로 보면 갭투자 의심 거래가 6월 1,300여 건에서 7월 179건으로 87%나 감소했다. 마포·용산·성동 등 이른바 ‘마용성’ 지역에서도 6월 397건에서 7월 36건으로 90% 이상 급감했다. 

이 같은 흐름은 강남 3구와 마용성을 중심으로 번져왔던 레버리지형 갭투자가 정부의 강도 높은 대출 규제에 막혀 단기간에 붕괴된 것으로 해석할 수 있다. 전문가들은 “6·27 대책이 단기적 수요 억제 효과를 입증했다”면서도 “실수요자 중심의 거래 안정세가 이어질지는 여전히 미지수”라고 신중한 시각을 드러냈다. 차 의원 역시 “토지거래허가제 번복과 대출 완화가 부동산 과열을 불렀다”며 “대출 규제와 과세 강화가 병행돼야 시장이 장기적으로 안정될 것”이라고 강조했다.

투자 수익성 급격히 감소

6·27 대출 규제의 직접적 효과가 시장에 반영되기 직전 강남 3구의 전세가율이 30%대로 추락했다는 사실 또한 재조명되고 있다. 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 1,600만 가구(임대 제외)를 표본으로 분석한 결과 6월 강남 3구의 전세가율은 서초구 37.1%, 송파구 38.4%, 강남구 39.1% 등은 매매가의 3분의 1 수준에 그쳤다. 이는 전세보증금과 대출을 결합해 매입하던 ‘레버리지형 투자 구조’가 더 이상 유지될 수 없다는 신호로, 실질적 갭투자 수익률이 한계점에 다다랐음을 보여준다. 

서울 전역으로 확대해도 상황은 다르지 않다. 용산(40.9%), 양천(44.2%), 성동(46.4%), 영등포(45.6%) 등 주요 도심 지역 역시 전세가율이 매매가의 절반에 못 미치는 수준으로 떨어진 것이다. 불과 몇 년 전까지만 해도 평균 60%대를 유지하던 수치가 40%대 초반으로 내려앉으면서, 수도권 전역에서 갭투자 기반이 급격히 약화됐다. 전세가율 하락은 매매가 상승과 직결돼 주택의 사용 가치가 투자 가치를 따라가지 못하는 구조로 이어질 공산이 크다.

윤지해 부동산R114 리서치랩 연구원은 “전세가율이 낮다는 건 곧 투자 가치에 비해 실거주 가치가 떨어진다는 의미”라며 “이제 서울은 전세 레버리지로 진입하기 어려운 시장이 됐다”고 진단했다. 투자자들의 수익성 기대가 사라지면 거래량은 줄고, 매매 시장 또한 현금 중심·실수요 중심으로 재편된다는 설명이다. 부동산 시장 전반에서 “갭투자는 이미 제 기능을 상실했고, 강남을 제외하면 투자 목적의 주택 매입은 사실상 끝났다”는 목소리가 거세지는 이유다.