지난해 PF 유동화증권 발행액, 전년 대비 33.5% 증가
시장 "PF 구조조정 끝나지 않으면 근본적 회복 어려워"
금융당국, 부동산 PF 정리·재구조화 압박 더해

지난해 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화 시장이 회복세를 보인 것으로 확인됐다. 조달 금리가 하락하고 발행 여건이 개선되며 개발 자금 수요가 증가한 것이다. 다만 시장에서는 이 같은 회복세가 올해까지 지속되기는 어려울 것이라는 전망에 힘이 실린다. 당국 차원의 부동산 PF 구조조정이 마무리되지 않는 이상 자금 경색 국면이 완전히 해소되지는 못할 것이라는 분석이다.

PF 유동화증권 발행 규모 확대

17일 나이스신용평가에 따르면 지난해 PF 유동화증권 발행액은 약 33조원으로, 전년(24조7,000억원) 대비 33.5% 증가했다. 수도권 지역 중심으로 본PF 발행 규모가 확대되면서 전체 발행액이 늘어난 것으로 풀이된다.

PF 유동화증권 발행 규모는 지난해 상반기까지만 해도 꾸준히 감소세를 보여 왔다. 지난해 3월 말 기준 누적 PF 유동화증권 발행액은 14조1,000억원으로 1년 전 대비 2.5%가량 줄었고, 같은 해 6월 말에는 전년 대비 감소폭이 9.5%까지 확대됐다. 하지만 지난해 하반기 들어 상황이 급변했다. 시장 금리가 하락하며 자금 수요가 일부분 회복된 것이다.

한국은행은 지난해 10월과 11월 두 차례 연속 기준금리를 인하했으며, 급등했던 PF 유통 금리 역시 2023년부터 지속적으로 하향곡선을 그리고 있다. 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 등급별 PF 유통 금리는 2023년 12월 A1 4.6%, A2+ 6.4%에서 지난해 12월 기준 A1 3.9%, A2+ 4.2%까지 하락했다. 이와 관련해 한 증권가 관계자는 "조달 금리가 떨어지면서 브리지론(착공 전 단기 자금) 단계에 머무르던 부동산 개발 사업이 속속 본PF(착공 단계)로 전환되고 있고, 브리지론을 차환하거나 새로 조달하려는 수요도 늘었다"고 설명했다.

나신평 "추세적 회복은 아니다"

다만 이 같은 회복세가 올해까지 지속될 수 있을지는 미지수다. 나이스신용평가는 지난달 ‘2025년 자산유동화시장 발행 전망 및 현황’ 보고서를 통해 “가계대출 규제를 포함해 긴축 경기 기조가 유지되고 있고, 정부와 금융당국의 PF 시장 관리 강화가 유지되고 있어 본격적 회복을 기대하기는 어려운 상황”이라고 분석했다. 이에 대해 나신평 관계자는 “(지난해) 전반적으로 발행이 늘기는 했지만 시장의 추세적 회복으로 보기는 어렵다”며 “시장이 PF 리스크와 자산 유동화 시장 침체를 확실히 털어내진 못했다"고 설명했다.

시장에서도 당국의 PF 구조조정이 마무리되지 않는 이상 관련 시장이 유의미한 회복세를 보이기는 어려울 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 한 시장 관계자는 "현재 시장에서는 시공 능력 상위의 건설사가 보증을 선 사업장이나, 재건축·재개발 등 분양 사업성이 어느 정도 보장된 PF 사업장에서만 제한적으로 투자가 일어나고 있다"며 "현시점에서 시장이 다시 살아나고 있다고 평가하기는 어렵다"고 짚었다. 이어 "금융당국 주도의 PF 구조조정이 마무리되고 미분양 물량이 해소되는 등 부동산 시장이 완전히 회복되기 전에는 자금 경색 국면이 지속될 것"이라고 내다봤다.

이처럼 곳곳에서 미온적인 예측이 제기되는 것은 PF 익스포저(위험 노출액) 규모가 막대하기 때문이다. 한국은행이 지난해 12월 '2024년 하반기 금융안정보고서: 부동산 PF 구조조정의 영향 및 관련 잠재 리스크 점검'을 통해 공개한 부동산 PF 사업성 평가 결과에 따르면 지난해 9월 말 기준 전체 부동산 PF 익스포저는 210조4,000억원, 부실 PF 익스포저는 총 22조9,000억원에 달한다. 2023년 말 전체 부동산 PF 익스포저가 230조원 수준이었다는 점을 고려하면 리스크가 일부분 완화됐지만, 여전히 안도할 수 없는 수준이다.

금융당국, 부동산 PF 정리에 '박차'

한편 금융당국은 향후 부동산 PF 정리·재구조화에 한층 속도를 낼 예정이다. 앞서 지난해 12월 금융감독원은 금융사에 '부동산 PF정리·재구조화 촉진 방안'을 전달했다. 해당 방안에 따르면 금융사는 부실 사업장에 대한 정리가 늦어질 경우 한 달이 넘기 전에 다음 회차 최저 입찰가를 적용해 경·공매에 재응찰해야 하며, 매물이 유찰될 경우 더 높은 수준의 충당금을 적립해야 한다. 사실상 부실 사업장 정리 기간에 '마지노선'을 설정하며 신속한 구조조정을 주문한 것이다. 

금융위원회 역시 '2025년 주요 업무 추진 계획'에 부동산 PF 관리 대책을 포함했다. 금융위는 올해 상반기까지 16조2,000억원 규모 PF 사업장을 정리하고, 자기자본비율에 따른 위험가중치·충당금 등 규제를 업권별로 차등화해 건전성 규제 체계를 합리화할 예정이다. 이에 더해 증권사와 부동산신탁사의 부동산 PF 건전성 관리 체계를 강화하고, 증권사의 유동성 비율 규제도 개선한다. 증권사 순자본비율(NCR)에 부동산 PF 실질 리스크 및 부동산 총익스포저 한도 규제를 포함하고, 부동산신탁사 순자본비율(NCR)에 책임준공형 토지신탁 실질 리스크 등을 반영하는 방식이다.

다만 관련 업계 일각에서는 이 같은 금융당국의 계획이 순항하기는 어려울 것이라는 우려가 흘러나온다. 부동산·건설업 경기가 나란히 침체한 상황인 만큼, 당국의 PF 정리·재구조화 목표 달성 역시 쉽지 않을 것이라는 관측이다. 한 업계 전문가는 "현재까지 경·공매가 순조롭게 진행된 부실 사업장은 대부분 사업성을 인정받는 곳이었다"며 "올해부터는 비교적 사업성이 부족한 지방 사업장 정리도 진행해야 하는데, 건설 경기가 가라앉은 상황에 금융당국의 구상대로 재구조화가 이뤄질 수 있을지 의문"이라고 말했다.