영종 26%·다산 14%, 수도권 신도시 공실 급증
온라인 채널 확대로 가로수길 등 서울 상권도 붕괴
국토부, 신도시 상업시설 의무비율 규제 완화 추진

전국 상가 10곳 중 1곳이 임차인을 찾지 못해 비어 있는 것으로 나타났다. 영종·다산 등 수도권 신도시는 일정 비율 이상 상업시설을 확보해야 하는 규제 탓에 공실이 속출하고 있고, 강남·홍대·청담 등 서울의 이른바 '핫플레이스' 상권도 내수 침체와 소비 패턴 변화에 직격탄을 맞고 있다. 상황이 심각해지자 국토교통부는 건축물 용도 전환과 상업용지 축소 등의 대응책 마련에 나섰지만, 유통 환경 변화에 맞춰 집합상가 공급 방식에 대한 재점검이 필요하다는 지적이 나온다.

전국 상가 10곳 중 1곳이 '공실' 상태

18일 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 중대형상가 공실률은 13.03%로 집계됐다. 집합상가와 소규모 상가의 공실률은 각각 10.09%, 6.74%를 기록했다. 전국 상가 10곳 중 1곳이 임차인을 찾지 못해 공실 상태인 것이다. 특히 신도시의 공실률이 높았다. 경기도 집합상가의 전체 공실률은 5.42%인데 반해 남양주 다산신도시의 공실률은 13.58%, 김포 한강신도시인 구래 지역과 배곧신도시의 집합상가 공실률은 각각 11.36%, 7.38%로 집계됐다.

인구 감소를 직면하고 있는 지방은 수도권보다 더욱 심각한 상황이다. 전국에서 공실률이 가장 높은 지역은 경북으로, 이곳의 공실률은 26.54%였다. 상가 3곳 중 1곳이 비어 있는 셈이다. 경북에 이어 △전남 23.97% △울산 20.65% △강원 17.01% △제주 16.35% △전북 15.93% △충북 15.16% △세종 14.52% 등의 순으로 공실률이 높았다. 전국 공실률보다 낮은 지역은 △대전 9.18%△부산 8.48% △인천 8.01% △광주 7.53%였다.

특히 비수도권 지역에서는 과거 번화가로 꼽히던 대학가나 시청, 터미널 인근 상가가 많이 비어 있다. 전남대 앞 중대형 상가는 37.7%, 부산대 앞 소규모 상가는 23.37%가 비어 있고, 충남 당진시청 인근과 경남 마산역 버스터미널의 공실률도 각각 14.61%, 28.01%에 달했다. 지방 혁신도시도 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 경북김천혁신도시와 광주전남혁신도시의 공실률은 각각 42.13%, 42.08%를 기록했고 충북혁신도시와 전북혁신도시 역시 각각 29.24%, 25.87%의 공실률을 보였다.

서울 상가 경매는 늘고 낙찰률은 줄어

인구 1,000만의 서울의 상가 공실 문제도 심각하긴 마찬가지다. 집합상가 기준으로 서울의 공실률은 지난해 4분기 9.08%에 달했다. 글로벌 부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 보고서에 따르면 지난해 서울 주요 상권 중 가로수길의 공실률이 39.4%로 가장 높았고, 이어 강남 20%, 청담 17.4%, 홍대 14.4%, 한남·이태원 11.5% 순으로 나타났다. 특히 가로수길의 경우 4분기 공실률이 41.2%로 서울 지역 공실률 중 역대 최고치를 기록했다. 다만 명동은 최근 인바운드 관광객 수가 회복세를 보이며 공실률이 한 자릿수로 급감했다.

지하철역 인근 상가도 사정은 비슷하다. 용산역 인근 상가 공실률은 37.61%로 가장 높았고, 청량리역과 영등포역 인근도 각각 27.59%, 23.90%로 높은 공실률을 기록했다. 해당 지역의 경우 기존 상가 노후화, 유동인구 감소 등이 원인인 것으로 파악됐다. 한때 핫플레이스로 인기를 모았던 강남 지역도 상가 공실 문제를 피해 갈 수 없었다. 논현역 소재 집합상가의 공실률은 16.76%를 기록했고 청담역 소규모 상가 공실률은 14.44%였다. 특히 청담동 중대형 상가 공실률은 최근 1년 새 3배 가까이 오르며 투자 수익률이 급락했다.

핵심 상권의 침체는 서울 부동산 시장 전반에도 영향을 미쳤다. 경.공매 데이터 전문 기업 지지옥션에 따르면 지난해 서울 상가 경매 건수는 2,736건으로 전년(1,530건) 대비 78.8% 증가했다. 집합건물 강제경매 신청 건수는 전년 대비 50.2% 증가한 8,763건으로 역대 최다를 기록했다. 반면 낙찰률은 16.8%로 전년(21.1%) 대비 감소했고, 감정가 대비 낙찰가 비율을 보여주는 낙찰가율도 70.9%를 기록하며 전년(78.9%) 대비 하락했다. 경기 악화로 경매 시장에 나온 상가 매물이 늘었지만, 상가 가치가 하락하면서 낙찰로 이어지는 비율이 줄어든 것이다.

전문가들은 상권 몰락의 주요 원인으로 내수 부진과 온라인 소비 확대를 지목한다. 실제로 서울 주요 상권은 일부 업종을 제외하고는 음식업, 소매업, 서비스업 등 대부분의 업종에서 매출 감소를 피하지 못하고 있다. 더욱이 배달 서비스와 온라인 판매가 확대되면서 오프라인 상가가 더 이상 필수 공간이 아닌 시대에 접어들었다. 상가 입지의 중요성이 악화하면서 오프라인 매장은 단순 판매 공간이 아닌 브랜드 경험을 제공하는 곳으로 변모해야 하지만, 이러한 변화를 따라가지 못하는 상권들은 점차 몰락하고 있다.

정부, 상가 건물 관련 제도 개선 나서

상가 공실 문제가 심화하자 정부도 제도 개선에 나섰다. 주무 부처인 국토부는 '건축물의 탄력적 용도 전환 지원 방안', '신도시 상업용지의 공급 및 관리개선 방안' 등 2건의 연구용역에 착수했다. 상업용지와 상가 건물의 효율적 운영·공급을 위한 개선책을 찾기 위한 작업이다. 국민권익위원회는 상가 공실 장기화의 문제점을 파악하고자 실태조사를 추진 중이다. 권익위 관계자는 “코로나19 이후 경기 침체와 맞물려 상가 공실 문제가 대두됐고 정부 차원에서 어떤 해결책을 찾을 수 있는지를 고민하는 상황”이라고 전했다.

국토부가 발주한 연구용역을 보면 특히 공실이 된 상가를 건축물 리모델링을 통해 주거시설로 활용하는 방안이 주목받고 있다. 국토부 관계자는 "건축 기준을 완화해 생활형숙박시설(생숙)을 오피스텔로 바꿔준 사례처럼 상업·업무시설을 주거시설로 전환할 때 리모델링 기준을 완화하는 방안을 검토 중"이라고 설명했다. 앞서 강서구는 지난해 12월 강서구는 롯데캐슬 르웨스트의 생숙을 오피스텔로 전환하는 계획을 승인한 바 있다.

3기 신도시의 상업용지 비율을 조정하는 방안도 논의 중이다. 현재 3기 신도시의 상가 공급은 2019년 계획을 기준으로 한다. 국토부 공공주택추진단은 6년 사이 코로나19 팬데믹 등이 발생하며 소비 트렌드가 대거 바뀐 점을 고려할 때, 상가 공급 계획의 수정이 불가피하다는 입장이다. 3기 신도시의 상업용지 비율은 0.8%로 1기 신도시(4.5%)와 2기 신도시(1.91%)에 비해 낮은 편이다. 하지만 1인당 상업 용지 면적을 보면 2기 신도시(7.9㎡)에 비해 3기 신도시(8.6㎡)가 더 넓어 과잉공급 가능성이 높은 것으로 나타났다.