서울 부동산 경기침체 가속화
부동산 불패 신화도 '흔들'
오 시장, '토허제' 확대→해제

오세훈 서울시장이 ‘토지거래허가구역 해제’를 발표하기로 한 가운데, 강남구와 송파구 일부 지역의 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 해당 지역들은 ‘국제교류복합지구 및 인근 지역’으로 광범위하게 묶여 그동안 갭투자(전세 낀 투자)가 불가능하던 곳이다. 이에 업계에선 규제 해지 시 그간 억눌렸던 수요로 이들 지역의 아파트 가격 급상승이 재현될 것이라는 우려가 제기되는 한편, 장기적으로는 매물 증가로 인한 거래 유동화 효과를 거둘 것이라는 평가가 나온다.

토지거래허가 해제 눈앞

20일 부동산업계에 따르면 서울시는 이르면 다음 달 도시계획위원회를 열고 강남권을 중심으로 한 지역의 토지거래허가구역 해지와 조정을 우선 논의할 방침이다. 서울시 관계자는 “검토 대상은 서울 전역에 지정된 토지거래허가구역으로, 조정 및 해지의 범위와 기준은 현재 토지관리과 산하 실무팀에서 검토 후 세부 안건을 도계위로 올릴 예정”이라고 말했다.

앞서 오 시장은 지난 14일 규제개혁 시민 대토론회에서 “강남권의 토지거래허가구역 해제를 적극 검토할 것”이라고 언급한 바 있다. 서울 주택 거래량이 지난해 말 급감하며 하향 전망이 커진 만큼, 토지거래허가구역 해지 등도 검토할 시기라는 판단에서다. 토지거래허가구역 해제 논의는 지난 2023년에도 한 차례 진행됐으나, 하반기 서울 부동산 가격이 들썩이면서 무산된 바 있다.

'핀셋' 해제 유력

현재 서울 내 토지거래허가구역은 전체 면적의 10.78%인 64.53㎢에 달한다. 강남구와 송파구 국제교류복합지구 인근 지역과 주요 재건축 단지(압구정·여의도·목동·성수) 등 18.98㎢가 지정돼 있다. 신속통합기획·공공재개발·모아타운 사업지(18.14㎢)도 토지거래허가구역이다.

업계에서 주로 언급되는 해제 대상지는 국제교류복합지구 및 인근 지역이다. 이들 지역은 잠실마이스복합단지와 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 지하공간 복합개발에 따라 개발 혜택을 볼 것이란 이유로 너무 광범위하게 묶였다는 지적이 끊이지 않았다. 면적도 강남·서초 자연녹지지역(26.62㎢)을 제외하면 가장 넓다. 완공 예정 시점 또한 2030년 전후여서 그때까지 유지하는 건 지나친 재산권 침해라는 지적이 많았다.

해지 방향은 핀셋 형식으로 일부 해지 내지 조정하는 안이 유력하다. 서울시 의회 관계자 등에 따르면 법정동에서 행정동으로 전환해 규제 대상을 축소하는 방안 등도 거론된다. 서울시 관계자는 “검토 대상은 우선 지정구역 전역이지만 모두 해지할 수는 없고, 이 중 해지 및 조정 가능한 곳을 우선적으로 검토할 계획”이라며 “다만 국지적 상승 등의 부작용 방지를 위한 최소한도의 규제 조치는 이어갈 것”이라고 전했다.

서울 알짜 지역도 미분양 속출

서울시가 토지거래허가구역 재검토에 나선 건 한때 불패로 여겨졌던 서울에서도 미분양이 속출하고 있기 때문이다. 서울시에 따르면 지난해 11월 말 서울시 민간 미분양 주택은 총 931가구로 집계됐다. 10월(917가구)에 비해 14가구 증가했는데, 광진구와 금천구에서 각각 1가구와 2가구씩 줄었지만 강동구에서 17가구가 늘었다.

미분양 물량은 자치구별로 강동구(303가구)가 가장 많았고 동대문구(170가구), 강서구(145가구), 강북구(70가구), 광진구(57가구) 등 순이다. 청약홈 자료를 보면 서울 강동구 '그란츠 리버파크'는 지난해 8월 189가구를 공급해 3,741건의 청약접수를 받으며 전 타입 1순위 마감됐으나 계약취소가 발생했다.

해당 단지는 5호선 천호역과 8호선 강동역 더블 역세권에 GTX-D노선 연장호재까지 기대할 수 있고 마트와 백화점이 인접해 인프라도 갖춘 데다, 최근 분양시장에서 각광받고 있는 조식 및 비서 서비스까지 제공한다. 하지만 주변 시세 대비 고분양가로 평가받으며 미분양을 막지 못한 것으로 보인다.

지난해 11월 청약에 2만 명이 넘는 청약자가 몰렸던 노원구 월계동 '서울원 아이파크'도 지난 8일 무순위 청약 신청을 받은 데 이어 지난 17일 2차 무순위 청약을 진행했다. 1차 무순위 청약에서 1만 건이 넘는 접수가 이뤄졌고 74A, 74OB 타입에서 552.67대 1의 높은 경쟁률이 발생했으나, 일부 타입에서 여전히 물량을 해소하지 못한 것으로 보인다.

업계에서는 3,000가구가 넘는 대단지인 데다 주변에 5성급 호텔과 복합 쇼핑몰 등이 함께 조성될 예정이라 높은 관심을 얻었으나, 역시 주변단지 대비 높은 분양가에 발목이 잡혔다는 평가를 내놓고 있다. 부동산업계 한 관계자는 "아무리 서울이어도 이렇게 높은 분양가에 쉽게 도전할 수요자는 많지 않다"며 "현행법상 주택 분양결과나 미분양 주택은 신고 의무 대상이 아닌데 이를 감안하면 서울 내 미분양 주택수가 현 수치 대비 최대 2배에 이를 수도 있다"고 전했다.