리모델링 배제한 1·10 대책, 리모델링 단지 "100만 국민 간과" 분노
대선 당시 '리모델링 개선' 공약 내건 윤 대통령, 실천은 언제쯤
'주거 안정' 목표로 일부 정비 사업만 혜택? 업계 "시장 이해 부족"

지난 10일 주택 정비사업 규제 완화를 골자로 한 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안(1·10 대책)’이 발표된 가운데, 재개발·재건축에 비해 리모델링 사업에 대한 개선안이 부족하다는 비판이 제기되고 있다. 11일 서울시 리모델링주택조합협의회(이하 리모델링협의회)는 입장문을 통해 “이번 대책은 주택 정책임에도 전국의 리모델링 추진 단지들이 공감할 수 있는 내용은 단 한 마디도 없었다”고 지적했다. 

"대선 공약 지켜라", 리모델링 단지 뿔났다

윤석열 대통령은 지난 2022년 대선 당시 △리모델링 추진법 제정 △안전 진단 및 안전성 검토 절차 개선 △리모델링 수직·수평 증축 기준 정비 등 리모델링 관련 제도 개선 등을 공약한 바 있다. 서울시가 지난해 발표한 2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획에 따르면, 서울시 내 4,217개 공동주택 단지 중 재건축 사업이 불가능한 '리모델링 대상 단지'는 자그마치 3,096개(세대수 증가형 898개, 맞춤형 2,198개)에 달한다. 윤 대통령의 공약에 기대를 걸었던 단지가 그만큼 많았다는 의미다.

하지만 정부가 발표한 1·10 대책은 △재건축 안전진단 규제 완화 △재개발 추진 요건 완화 △1기 신도시 재건축 공공 지원 등 사실상 재개발·재건축에 초점을 맞추고 있다. 리모델링 관련 개선안은 전무했다. 이에 불만을 품은 리모델링협의회는 “이번 주택 정책에는 윤 대통령 대선 공약에 따라 주택 공급을 위한 리모델링 제도 개선 및 활성화 방안 역시 포함됐어야 함에도, 재건축과 재개발의 규제만 완화되는 등 대선 공약과 다른 정책이 나오고 있다”고 지적했다.

리모델링협의회는 서울의 고(高)용적률 단지의 경우 종상향이 되더라도 재건축이 사실상 불가하다고 지적한다. 실제 리모델링을 택하는 단지 대다수는 안전진단 문제보다도 높은 용적률로 인해 재건축을 포기하고 있다. 리모델링협의회는 “전국의 리모델링 추진 단지는 약 140여 개 조합, 약 120여 개 추진위원회가 있다. 윤 정부는 40만 가구, 100만 명이 넘는 국민이 주거환경 개선을 위해 공동주택 리모델링을 추진하고 있다는 것을 간과하고 있는 셈”이라고 일갈했다.

형태는 달라도 목적은 '주거환경 개선'

재개발·재건축과 리모델링의 본질적인 차이는 무엇일까. 재개발 사업은 정비기반시설(도로·상하수도·공원·공용 주차장 등)이 열악하고, 노후·불량 건축물(주택·상가 시설 등)이 밀집한 지역에서 주거 환경 및 도시 환경을 개선하기 위해 실시하는 사업이다. 재건축 사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 실시하는 사업으로, 문제 건축물을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 등 주거 환경 개선에 초점을 맞춘다.

리모델링은 건축물의 노후화 억제, 기능 향상을 위한 수선·증축 사업을 일컫는 용어다. 재건축과 달리 건물을 허물지 않고 '고치는' 형태인 셈이다. 리모델링 사업은 재개발·재건축 대비 한층 빠른 진행이 가능하지만, 추가 분양 물량이 다수 발생하는 재건축 대비 조합원 이익이 적다는 단점이 있다. 최근 일부 단지는 이 같은 한계를 해결하기 위해 건축물을 수평 방향으로 증축하거나, 별도의 동을 증설해 신규 분양을 늘리는 방법을 채택하기도 한다.

분명한 사실은 재개발·재건축도, 리모델링 사업도 주거 환경 개선 및 공급 확대 효과가 있는 정비 사업의 일부라는 점이다. 그런 만큼 업계에서는 1·10 대책에 리모델링 개선안이 담기지 않은 것은 사실상 정책 실패라는 분석마저 나온다. 주거 안정 대책을 발표하며 특정 정비 사업을 배제한 것은 어디까지나 정부의 '시장 이해 부족' 문제라는 지적이다.