국토교통부, 디딤돌대출 맞춤형 관리 방안 발표
눈에 띄게 불어난 디딤돌대출 급증액, 가계대출 억제 '발목'
은행권도 대출 문턱 높이며 가계대출 조이기 동참

오는 12월부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 한도가 줄어든다. 소득 요건 완화와 저금리 등의 영향으로 부동산 정책대출 수요가 폭증하며 가계대출 증가세가 가팔라진 가운데, 부동산 시장이 과열됐던 수도권을 중심으로 '정책대출 조이기'가 본격화하는 양상이다. 정부의 가계대출 축소 압박이 이어지며 은행권의 자체적인 대출 규제도 점차 강화되는 추세다.

디딤돌대출 조이는 정부

6일 국토교통부는 주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고, 정책대출 재원인 주택도시기금의 지속 가능성을 높이기 위해 '디딤돌대출 맞춤형 관리 방안'을 시행한다고 밝혔다. 디딤돌대출은 연 소득 6,000만원 이하 무주택자가 5억원 이하의 집을 살 때 연 2∼3%대 금리로 최대 2억5,000만원을 빌려주는 상품이다. 연 소득 8,500만원 이하 신혼부부가 6억원 이하 집을 살 때는 4억원까지 대출해준다.

정부는 아직 등기가 되지 않은 신축 아파트를 대상으로 하는 '후취 담보대출'과 이른바 '방 공제 면제'를 원칙적으로 중단할 예정이다. 방 공제 면제란 한국주택금융공사 보증에 가입할 시 소액 임차인을 위한 최우선 변제금을 포함해 대출해 주는 것을 의미한다. 방 공제 면제가 중단될 경우 최우선 변제금만큼 대출 한도가 줄어들게 되는 셈이다. 다만 해당 조치는 수도권 소재 아파트에 한해서 적용한다. 서울 외곽이나 경기·인천의 5억원 이하(신혼 6억원 이하) 아파트가 주요 적용 대상이며, 수도권이라도 빌라 등 비아파트는 규제 대상에서 제외된다.

생애 최초 구입자의 LTV(담보인정비율)은 기존과 같이 80%로 유지한다. 연 소득 4,000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 살 때도 대출 한도를 줄이지 않는다. 대출 축소로 인한 상대적 부담이 크다는 점을 고려했다. 신생아특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 대출 역시 규제 대상에 포함되지 않는다.

"금리도 낮으니까" 집행액 폭증

정부가 대표적인 ‘서민 대출’로 꼽히는 디딤돌대출에 규제 칼날을 들이댄 이유는 최근 들어 디딤돌대출 신청액이 급격하게 증가하고 있기 때문이다. 국토부가 국회 국토교통위원회 더불어민주당 이연희 의원에게 제출한 자료에 따르면, 주택도시기금을 재원으로 하는 정책대출인 디딤돌·버팀목대출은 올해 1∼9월 42조847억원 집행됐다. 이는 지난해 같은 기간(27조7,868억원)보다 14조3,979억원(51.5%) 증가한 수치이자, 정부의 올해 정책 상품 공급 목표액(55조원)의 78.2%에 달하는 규모다.

특히 디딤돌대출의 올해 1∼9월 집행액은 22조3,202억원으로 작년 같은 기간(8조1,196억원)보다 2.7배 늘었다. 전세 자금용인 버팀목대출이 올해 1∼9월 19조7,645억원 규모로 집행돼 전년 동기(19조6,672억원)과 비슷한 수준을 유지했다는 점을 고려하면 폭발적 증가세다. 국토교통부는 올해 연간 디딤돌대출 집행액이 30조 원을 기록할 것으로 예상하고 있다. 이는 전년 대비 약 30% 늘어난 규모다.

디딤돌대출 수요가 급증한 근본적인 원인으로는 '소득 요건 완화'가 지목된다. 정부는 지난해 10월 신혼부부 디딤돌대출 소득 요건을 10월부터 부부 합산 연 소득 기준 7,000만원에서 8,500만원으로 확대됐다. 올해 1월 출시된 신생아 특례 디딤돌 대출의 부부 합산 소득 요건은 1억3,000만원 수준이며, 다음 달 2일부터 2억원으로 요건이 완화될 예정이다. 정책대출 특유의 낮은 금리 역시 수요 폭증에 영향을 미쳤다. 고금리 기조가 장기화하며 시중은행 주택담보대출 금리가 치솟는 와중에도 디딤돌대출 금리는 연 2∼3%대로 유지돼 왔으며, 최저 1%대 저금리 상품이 등장하기도 했다.

은행권도 가계대출 축소에 '총력'

정부는 디딤돌대출을 비롯한 정책금융을 조이는 한편, 은행권에도 꾸준히 가계부채 축소 압박을 가하고 있다. 이에 최근 다수의 주요 은행은 다주택자 대출을 중단하고 주담대 금리를 상향 조정하는 등 대출 문턱을 높이고 나섰다. 한국은행에 따르면 예금은행의 지난 9월 가계대출 금리(신규취급액 기준)는 연 4.23%로 전월(4.08%)대비 0.15%p 상승했다. 특히 주담대 금리는 전월 대비 0.23%p 상승하며 3.74%까지 치솟았다. 이는 2022년 9월 이후 가장 큰 상승폭이다.

시중은행권의 가계대출 증가세는 이 같은 노력에 힘입어 점차 완만해지고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 10월 말 기준 가계대출 잔액은 전월(730조9,671억원) 대비 1조1,141억원 증가한 732조812억원으로 집계됐다. 지난 9월 가계대출 잔액이 전월 대비 5조629억원 폭증했다는 점을 고려하면 증가폭이 눈에 띄게 축소된 것이다. 10월 주담대 잔액은 575조6,687억원으로 전월(574조5,764억원) 대비 1조923억원 증가했다. 9월 주담대 잔액이 전월 대비 5조9,148억원 늘었던 것에 비하면 증가세가 확연하게 꺾였다.

최근에는 제2금융권도 '대출 조이기'에 속속 동참하는 추세다. 새마을금고는 지난 5일부터 수도권의 다주택자 대상 주담대 취급을 전면 중단하고, 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 1억원으로 제한했다. 농협중앙회와 신협중앙회 역시 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하기로 했으며, 수협중앙회도 이번 주 중으로 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대 한도 제한, 거치기간 폐지 등의 내용을 담은 공문을 전국 단위조합에 발송할 예정이다.