잠실·삼성·대치·청담동 규제 해소
갭투자 문 열리며 수요 폭증
양천구 목동 ‘큰 기대, 큰 실망’ 토로

서울시 내 아파트 수요가 집중된 강남 일대의 토지거래허가구역 지정이 해제되면서 집값 상승세가 본격화하는 양상이다. 빠른 매매를 위해 가격 인하까지 검토하던 집주인들은 속속 매물을 거둬들이고 있으며, 시장에 남은 물건들도 대부분 가격이 인상됐다. 다만 이들 지역을 제외한 대부분 수도권과 지방에는 여전히 거래 한파가 이어지고 있어 양극화 해소는 역부족이라는 진단이 나온다.

거래량 폭증에 가격강세, 갭투자 수요 유입까지

14일 부동산 중개업계에 따르면 12일 서울시의 잠실·삼성·대치·청담동 토지거래허가구역 해제 발표로 잠실 엘스·리센츠·트리지움과 대치동 래미안대치팰리스 등에 대한 문의가 빗발치고 있다. 실거주 의무가 사라지면서 갭투자(전세 끼고 매매)가 가능해지자, 투자 수요가 단기간 급증한 것이다.

거래가 활기를 띠면서 가격 상승세 또한 가팔라지는 모습이다. 해제 대상 대부분이 정주 여건이 양호한 지역인 데다, 전반적으로 부동산 매수 심리가 얼어붙은 상황에서도 신고가 거래가 이어지는 등 수요자들의 선호 지역으로 꼽히기 때문이다. 일례로 송파구 잠실엘스(84㎡, 19층)는 이달 28억1,000만원에 거래되며 신고가를 새로 쓴 바 있다. 해당 아파트 84㎡ 실거래가격이 28억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

매물도 빠르게 자취를 감추면서 당분간 인근 부동산 가격이 요동칠 전망이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세를 끼고 주택을 매매하려는 상급지로의 교체 수요가 상당해 매도자 우위 시장이 형성되고 있다”고 진단하며 “여기에 거래량 증가와 가격 강세, 갭투자 수요 유입까지 겹쳐 봄 이사철에는 절정에 달할 것”이라고 예측했다.

매매가·전세가 모두 주춤 지방 부동산 시장

다만 이러한 매수세가 전국 시장으로 확산할지는 미지수다. 이번 토지거래허가구역이 해제된 강남권을 제외하면 부동산 시장의 한파가 여전하기 때문이다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 의하면 2월 둘째 주 서울 집값은 0.02% 오르면서 전주의 상승 폭을 유지했다. 이 같은 상승세는 강남권 아파트가 견인했다. 잠실·신천동 주요 단지에서 신고가 거래가 속출한 송파구의 상승 폭이 0.14%로 가장 크게 나타났으며, 서초구는 서초, 잠원동을 중심으로 0.06% 상승하며 평균치를 웃돌았다.

반면 지방은 5대 광역시와 세종특별자치시, 8개 도에서 모두 하락세를 보였다. 5대 광역 중에서는 대구(-0.12%)의 하락 폭이 가장 컸으며, 세종시(-0.07%→-0.12%) 역시 전주 대비 내림 폭을 확대했다. 8개 도는 0.04% 떨어져 하락 폭이 전주와 같았다. 이를 포함한 전국 아파트 가격은 0.04% 하락했다. 지난해 11월 셋째 주에 하락 전환한 후 12주 연속 내림세를 거듭 중이다.

전국 전셋값도 전주 대비 0.01% 떨어지면서 하락세에 접어들었다. 수도권은 보합을 유지했으나, 지방은 0.01% 내림으로 전환했다. 수도권 내에서는 인천과 경기가 각각 하락(-0.07%), 보합(0.00%)을 기록한 반면, 서울(0.02%)은 꾸준한 상승세를 지속했다. 5대 광역시는 0.01% 떨어져 전국 평균치와 유사한 수준을 보였으며, 세종시(-0.02%)와 8개도(-0.01%) 역시 하락을 피하지 못했다.

재건축 밀집한 목동은 암울한 분위기

이 같은 양극화는 서울 내부에서도 확연히 드러난다. 특히 목동, 여의도 등 토지거래허가구역으로 묶인 지역들의 경우 집주인들의 불만이 최고조에 달한 모습이다. 목동에 거주 중인 한 주민은 “학군 때문에 목동을 벗어날 수는 없고, 자녀들이 크면서 큰 면적으로 이사를 가려고 해도 토지거래허가제 때문에 쉽지 않다”며 “지금까지 묶여 있었던 것도 억울한데, 누군 풀어주고 누군 안 풀어주니 주민들로선 부글부글 끓을 수밖에 없다”고 토로했다.

업계에서도 이번 서울시의 결정이 개인의 재산권과 거주이전의 자유를 침해하는 불합리한 제도의 연장이라는 데 의견이 일치했다. 특히 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동에는 일부 재건축 단지를 제외하고 허가구역 지정을 해제하면서도 압구정·여의도·목동·성수동에만 규제를 유지하는 것은 법률의 기본 원칙인 형평성에 크게 어긋난다는 지적이다.

목동 신시가지 인근 공인중개업소 관계자는 “다른 지역과 달리 목동 신시가지 14개 단지는 모두 재건축 대상이라 규제가 유지되면 가격이 전반적으로 떨어질 수밖에 없다”면서 “재건축 아파트 매입을 검토하던 수요자들도 강남권 갭투자로 선회하면서 줄줄이 매수를 철회하는 상황”이라고 전했다. 이어 “개인의 재산을 타당한 이유 없이 정부가 일방적으로 규제하는 것이 옳은 일인지 의문”이라고 일갈했다.

다만 여의도의 경우 상대적으로 타격이 크지 않은 분위기다. 여의도 공작아파트 인근에서 활동 중인 공인중개사는 “여의도 재건축 아파트 보유자 대부분은 중장년층으로, 이동 수요가 다른 지역에 비해서는 낮은 편”이라면서 “당장 집을 급매해야 하는 사람들은 실망감을 느낄 수도 있겠지만, 전체 지역 주민 가운데 이들은 소수에 그친다”고 전했다.