정부가 도시 규제로부터 자유로운 개발이 가능하도록 도시혁신구역, 복합용도구역, 도시계획시설 입체복합구역 등 공간혁신 3종 구역을 도입한다. 국토교통부는 최근 시대 변화에 맞게 도시계획 체계를 개편하기로 하면서, 올해 대통령 업무보고에 제시된 ‘도시계획 혁신 방안’을 발표했다.

현행 도시계획 체계는 제조업 시대에 마련된 것으로, 주거환경 보호를 위해 토지의 용도(주거·상업·공업 등)와 밀도(용적률·건폐율)를 엄격하게 구분해 운용하고 있다. 그러나 4차 산업혁명과 디지털 전환으로 인해 경제 및 사회구조가 변화되면서 직주근접, 고밀·복합 개발 등 새로운 공간전략이 요구되고 있다. 이에 국토부는 ‘도시계획 혁신 방안’에 이를 적극 반영했다.

전면적인 도시공간 혁신, ‘한국형 화이트존(White Zone)’

정부가 추진하고 있는 '도시계획체계 개편'은 단순히 고밀 주거지역 등을 신설해 주택공급을 늘리기 위한 목적이 아니다. 88년 전에 도입된 용도지역제와 20년 전에 제정된 국토계획법으론 변화된 도시 여건을 담아낼 수 없다는 판단이 깔려있다. 이제는 전면적인 도시공간 혁신이 필요하다는 문제의식이다. 법 개정이 완료되면 주택공급 확대뿐 아니라 도시 모습 자체가 크게 달라질 전망이다.

먼저 국토부는 지자체와 민간이 도시 규제 제약 없이 창의적으로 도시를 개발할 수 있도록 ‘도시혁신구역(한국형 White Zone)’을 도입했다. 화이트존(White zone) 제도는 싱가포르의 마리나베이 조성의 기반이 된 정책으로, 세계적 복합도시를 짓기 위해 지자체나 민간이 자유롭게 용적률과 건폐율을 정하도록 한 것이다. 다만 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율은 70%, 주거용도는 50+α 이하로 한정한다.

나아가 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우에는 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제한다. 또한 제안자에게 도시개발법상 사업시행 자격도 부여할 계획이다. 민간의 참여를 활성화하기 위함이다. 이를 통해 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등의 다양한 시설이 융복합되는 개발 사업이 활성화될 것으로 기대된다.

복합용도구역, 기존 용도지역의 변경 없이도 시설 설치 허용

복합용도지구는 다양한 토지 이용 수요에 대응해 유연한 토지 이용을 유도하고자 2017년 신설된 용도 지구다. 도시 관리 목적에 따라 주거·상업·공업지역 등 용도지역을 지정하고 있다. 그러나 용도에 맞게 설치 가능한 시설과 밀도를 각기 다르게 허용하고 있어 창의적으로 도시개발을 진행하는 데 한계가 있다.

이에 국토부는 주거지역 내 상업시설 설치, 공업지역에 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치를 허용하는 복합용도구역을 도입한다. 복합용도구역의 밀도는 조화로운 경관, 복합화 촉진 등을 고려해 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용한다. 전면 재개발보다는 점진적·융합적 전환이 필요한 지역에 지정할 예정이다.

이를 통해 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 점진적 전환하여 직주근접 수요 등에 부응할 것으로 보인다.

도시계획시설 입체복합구역, 시설의 융복합 꿈꾼다

공공서비스 수요가 꾸준히 증가하고 있음에도 불구하고, 체육시설, 대학교, 터미널 등 다중 이용 도시계획시설은 용적률·건폐율·입지 제한 등으로 인해 평면적으로 활용되고 있다.

이러한 문제점을 소거하고자 국토부는 ‘도시계획시설 입체복합구역’ 또한 제시했다. 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용하고, 시설의 본래 기능도 고도화하기 위함이다. 시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 도시계획시설의 설치 제한을 푸는 것은 물론, 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 높일 계획이다.

도시계획시설을 향한 민간투자 활성화를 도모하고자 민간의 국공유재산 장기사용 등 특례 부여도 관계기관 협의를 거쳐 추진할 예정이다. 이를 통해 한정된 공간에 다양한 기반 시설을 확보할 수 있을 것으로 기대된다.

도시혁신구역과 복합용도구역을 적용하게 되면 인근의 주거·교통 계획, 기반 시설 등에 변화가 생긴다. 따라서 사전에 영향을 검토하는 과정이 필요하다. 이에 국토부는 도시혁신구역과 복합용도구역의 지정 위치 및 계획 내용, 도시 전체에 미치는 영향 등을 담은 공간재구조화계획을 수립하도록 했다. 해당 계획을 통해 지역 단위의 공간 변화를 종합적으로 분석한다.

공간재구조화계획에 대한 민간 사업자 제안을 허용하는 것은 물론, 재구조화계획 승인 때에는 기존 도시계획 변경 효과도 부여한다. 빠르게 변화하는 시대에 맞게 신속한 도시개발을 이뤄낼 수 있도록 절차도 간소화한다. 아울러 규제 완화 효과의 남용 방지를 위해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 공간재구조화계획을 승인하도록 절차를 마련하고, 일반적인 도시군관리계획 수립·변경 절차를 적용하도록 한다.

환수방식은 기존의 규칙을 유지한다. 토지가치 상승 범위 내에서 지자체와 사업자 간의 사전협상으로 결정하도록 했다. 지자체의 원활한 공공기여 제도 운영을 지원하기 위해 공공기여 가이드라인도 마련할 계획이다.

길병우 국토부 도시정책관은 “도시계획은 국토 이용의 제도적인 근간으로서 우리나라의 경제·사회 성장을 뒷받침해왔으며, 변화하는 경제·사회 환경에 맞춰 도시계획을 혁신함으로써 글로벌 도시 경쟁력을 높이고, 국민 삶의 질도 업그레이드할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

이어 “기존 주어진 틀에 박힌 도시개발에서 벗어나 도시계획에서 민간의 제안을 폭넓게 허용하고, 대폭적인 규제 완화를 통해 민간이 개발 역량을 최대로 발휘할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.