서울 오피스텔, 거래량 반등하며 가격 '꿈틀'
오피스텔 월세가격도 8개월째 상승세
아파트 주담대 대출 규제의 풍선효과

최근 2년간 가격 하락세를 면치 못했던 서울 오피스텔 시장이 다시 꿈틀거리고 있다. 금융 당국의 주택담보대출 규제가 이어지면서 소비자 수요가 오피스텔로 넘어간 것으로 풀이된다. 특히 신축 역세권 오피스텔을 중심으로 가격이 상승하는 모습이다.

서대문‧영등포‧여의도 신축 실거래가 상승

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 준공 2년차 서울 서대문구 대현동 신촌리브하임2차 오피스텔 전용 25㎡는 올해 8~9월 두 차례 각 4억원에 손바뀜이 일어났다. 지난 5월 같은 면적이 3억6,000만원에 팔린 것에 비하면 11%가량 오른 금액이다. 신촌리브하임2차는 서울 지하철 2호선 이대역까지 도보 5분 거리인 역세권에 자리하고 있다.

지난해 8월 준공한 서울 영등포구 여의도동 브라이튼 여의도 오피스텔 전용 29㎡도 지난해 11월 4억7,000만원에 거래된 뒤 같은 면적이 올해 7월 6억9,000만원에 매매됐다. 이 오피스텔 역시 서울 지하철 5‧9호선 여의도역과 5호선 여의나루역 사이에 위치한 역세권이다. 서울 신축 중대형 면적 오피스텔에서도 상승 거래가 나타나고 있다. 서울 마포구 마포동 나루 오피스텔 전용 63㎡ 실거래가는 2년 전 6억8,500만원에서 올해 8월 11억7,200만원으로 뛰었다. 나루 오피스텔은 준공 3년차로 서울 지하철 5호선 마포역과 가깝다.

서울 신축 역세권 오피스텔 매매가격지수도 1년 11개월 만에 상승 전환했다. 한국부동산원에 따르면 8월 서울 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.03% 올랐다. 2022년 9월 0.08% 하락한 뒤 1년 11개월 만에 오름세로 돌아선 것이다. 서울 권역별 오피스텔 매매가격지수로는 영등포·양천·동작·강서구 등이 있는 서남권(0.09%)과 마포·서대문·은평구 등 서북권(0.06%)의 매매가격지수가 지난 7월보다 상승했다. 오피스텔 월세도 꾸준히 오르고 있다. 8월 서울 오피스텔 월세가격지수는 전달 대비 0.15% 오르며 8개월째 상승세를 이어가고 있다. 직장인 수요가 많은 시내중심부 역세권 신축오피스텔이 상승을 주도하며 월세 오름폭이 확대됐다.

2월 오피스텔 매매 가격지수, 6년래 최저치

올해 초만 해도 전국 오피스텔의 월세 가격은 고공행진한 반면 매매 가격은 하락세를 면치 못했다. 월세 가격이 치솟는 이유로는 전세 기피 현상이 꼽힌다. 지난해 전국적인 전세 사기 사태 이후 오피스텔에 거주하려는 사람들이 전세보다 월세를 더 선호하게 됐기 때문이다. 이에 지난 2월 오피스텔 전월세전환율도 6.07%로 최고 수준을 나타냈다. 전월세전환율은 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 보증금을 월세로 바꾸면서 세값이 올라간다는 뜻이다.

하지만 오피스텔 매매 시장은 좀처럼 살아나지 못했다. 지난 1월 거래시장에서 아파트 거래량은 전월 대비 22.63%로 크게 늘어난 데 반해 오피스텔은 전월대비 0.99% 증가하는 데 그쳤다. 매매가격도 하락을 지속했다. 2월 전국 오피스텔 매매 가격지수는 0.15% 하락한 99.71로 집계됐다. 이는 월세가격과 반대로 2018년 1월 이후 가장 낮은 수준이다. 가산금리 상승, 주택시장 위축과 오피스텔 경매 증가 등 시장 불안정성이 늘어나면서 투자 수요가 위축된 것이다. 이에 더해 세금 부담이 큰 점도 오피스텔 매매의 걸림돌이었다.

아파트 주담대 막히자 오피스텔로 수요 몰려

이처럼 냉기만 돌던 오피스텔 매매 시장의 상승세에는 정부 정책 영향이 컸다. 대출 규제가 대표적이다. 지난 7월 금융당국은 고공행진하는 서울 아파트값과 폭증하는 가계대출을 잡기 위해 시중은행에 대출 문턱을 높일 것을 주문했다. 이에 5대 시중은행(KB국민·하나·신한·우리·NH농협은행)은 가계부채 관리를 위해 최근까지 20여 차례에 걸쳐 주담대 금리를 끌어올렸다.

그러나 인위적으로 금리를 끌어올리다보니 오피스텔 주담대 금리가 아파트 금리보다 낮아지는 등 시장 가격 기능이 교란되는 상황이 발생했다. 통상 오피스텔 주담대 금리는 아파트 대비 높지만, 은행들이 아파트 주담대를 대상으로 금리를 상향 조정하면서 역전 현상이 일어난 것이다. 더욱이 아파트와 달리 주택 담보주택규제 대상이 아닌 오피스텔은 대출방식이 일시상환식이며 총부채상환비율(DTI) 규제도 적용되지 않는다.

최근 정부가 내놓은 비아파트 활성화 정책도 매력을 더하는 요소다. 정부는 지난 8월 비아파트를 구입할 때 세금을 감면해 주는 당근책을 내놨다. 전용 60㎡ 이하 오피스텔, 빌라 등 신축 소형 주택을 구입하면 2027년 12월까지 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 산정 때 주택 수에서 제외해 준다는 내용이 골자다. 기존 소형 주택도 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록하면 세금 산정 때 주택 수에서 빼준다. 수도권 6억원·지방 3억원 이하 주택이 대상이다.

생애 최초로 전용 60㎡ 이하 소형 주택을 구매한 사람에 한해 취득세 감면 한도를 현행 200만원에서 300만원으로 확대하기도 했다. 아울러 청약에서 불이익이 없도록 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 넓혔다. 무주택 공시가격 기준은 수도권은 1억6,000만원 이하에서 5억원 이하로, 지방은 1억원 이하에서 3억원 이하로 높였다. 비아파트를 공급하는 소규모 건설사업자에 대한 취득세 중과 배제 요건도 완화했다. 이에 따라 주택신축판매업자가 주택 건설을 위해 주택을 취득할 때는 최대 12%의 중과세율이 아닌 1~3%의 일반세율이 적용된다. 대신 취득일로부터 1년 내 주택을 멸실한 뒤 취득일로부터 3년 이내에 주택을 신축하고 판매를 완료해야 취득세가 중과되지 않는다.