토지 등 비주거용 공매 인기 급락 탓
“PF 시장 경색 탓 물건 많은데 수요 없어”
꽁꽁 언 상가 경매, 10곳 중 9곳 유찰

부동산 경기 한파로 서울 공매 시장의 낙찰가율이 급락한 것으로 나타났다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 경색되면서 토지와 산업용 건물 등 비주거용 건물의 공매 인기가 하락한 영향으로 분석된다.

낙찰가율 1년 새 80%→57%

5일 한국자산관리공사(캠코)의 압류재산 공매낙찰 통계에 따르면 지난해 4분기 서울 지역의 낙찰가율은 57.4%로 2023년 4분기 80.17%와 비교해 22.77%포인트 떨어졌다. 2023년까지 80% 이상의 낙찰가율을 보이던 서울 지역 낙찰가율이 지난해 급격히 떨어진 것이다. 부동산 호황기였던 2021년 4분기 서울의 낙찰가율은 85.09%로, 2023년과 큰 차이가 없었다.

이런 흐름은 지난해 상승 전환한 서울의 주택 가격 동향과 상반된다. 한국부동산원의 전국주택가격동향에 따르면 지난해 12월 서울의 주택 매매가격지수 변동률은 0.08%로 하락세가 2년째 지속됐던 2023년 12월(-0.07%)과 달리 상승 전환했다. 이전까지 공매와 주택 가격의 흐름은 비슷했다. 부동산 가격이 크게 오른 직후인 2021년 12월 서울의 매매가격지수 변동률은 0.26% 상승했고 다음 해인 2022년 하락장으로 전환하면서 서울의 주택 매매가격지수 역시 -1.96% 급락했다.

경기 침체 여파에 상가 공실 급증, 경매 시장도 외면

서울의 주택 가격이 상승 전환했음에도 공매 시장의 인기가 급락한 배경은 전국적인 부동산 시장 불황과 연관이 있다. 과거 서울 시장은 큰 틀에서 전국 추이와 유사한 흐름을 보였다. 전국 12월 주택 매매가격지수는 각각 △2021년 0.29% △2022년 -1.98% △2023년 -0.10%로 서울보다 등락폭이 컸지만 흐름은 같다. 하지만 지난해 12월 전국 매매가격지수는 -0.07%로 전년과 비슷한 하락장이 지속됐다. 서울 주택과 그 외 지역 주택 가격의 양극화가 심해진 것이다.

지난해 서울의 공매 낙찰가율 급락은 토지와 산업용·용도복합용건물 등 비주거용 건물 때문으로 나타났다. 지난해 4분기 서울의 비주거용건물 평균 낙찰가율은 40.96%로 전년 동기(80.12%) 대비 절반 수준으로 떨어졌다. 토지 역시 지난해 평균 낙찰가율 48.34%로 전년 같은 기간(84.19%) 대비 급락했다. 산업용·용도복합용건물도 지난해 평균 낙찰가율 60.08%로 전년 동기(75.05%) 대비 하락했다. 반면 주거용 건물은 지난해 76.27%로 전년 같은 기간(78.55%)과 비슷했다.

경매 시장 상황도 마찬가지다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 1일부터 설 연휴 직전인 24일까지 경매가 진행된 서울 상가 258건 가운데 40건만 주인을 찾아 낙찰률이 15.5%에 그쳤다. 서울 상가 낙찰률은 지난해 9월(15.9%) 10%대로 떨어진 뒤 10월 15.6%, 11월 12.3%, 12월 12.2% 등으로 10%대에서 오르내리고 있다. 감정가 대비 낙찰가를 뜻하는 낙찰가율 역시 지난달 전월 대비 3.0%포인트 하락한 68.1%를 기록했다. 평균 응찰자 수도 1.38명에 그쳤다. 평균 응찰자 수는 지난해 8월(1.68명) 이후 줄곧 1명 대에 머물고 있다.

수도권 지역 상가도 상황이 좋지 않다. 지난 1월 경기도 상가 낙찰률은 14.8%로 전월보다 0.2%포인트 떨어졌으며 낙찰가율은 48.1%로 2023년 3월 이후 처음으로 40%대로 내려앉았다. 낙찰가가 감정가의 절반에도 못 미친다는 의미다. 평균 응찰자 수도 지난해 6월(3.82명)을 마지막으로 2명대를 지속하고 있다. 인천도 1월 낙찰률과 낙찰가율이 각각 16.5%, 65.6%를 기록했다.

공급 과잉에 상가 임대료 뚝

이처럼 경·공매 낙찰률과 낙찰가율이 하락하는 것은 최근 경기 침체로 상가 수요가 급감하고 있기 때문으로 풀이된다. 여기엔 오프라인 매출 감소로 상가 임대료가 약세를 보이는 것이 악재로 작용했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 기준 상가 임대가격지수는 3분기 대비 0.14% 내렸다. 중대형 상가는 -0.16%, 소규모 상가는 -0.5%를 나타냈다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “낙찰가율도 안 좋지만 낙찰률이 10%대를 나타낸 건 아무도 상가 투자에 관심이 없다는 뜻”이라며 “내수 경기 침체로 임대시장 자체가 좋지 않기 때문에 싼값에 상가를 매수해도 수익을 낼 수 없다”고 말했다. 향후 대출 금리가 낮아지더라도 공실률이 높아 임차인을 못 구하면 투자 효용이 없다는 설명이다.

수도권 내 상가 공급 과잉도 문제로 꼽힌다. 대규모 택지지구에 상가 미분양과 공실이 많은데도 공급이 이어지고 있다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “코로나19 사태 이후 소비 패턴이 온라인 주문 방식으로 바뀌었는데 과거 기준에 맞춰 상가를 과잉 공급하고 있다”며 “수도권 외곽 신도시뿐 아니라 서울 한복판 대단지 아파트 상가도 공실이 넘쳐난다”고 지적했다. 이어 “유찰된 상가가 경매시장에 계속 쌓이고 있는 만큼 앞으로도 상가 시장은 찬바람이 불 것”이라고 내다봤다.