사고액, 21년 409억→24년 1조6,537억
3년 새 임대보증 사고 규모도 40배 증가
전세사기 여파에 비아파트 월세 거래 큰폭 증가

지난해 주택 등록임대사업자가 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해 발생한 임대보증 사고 규모가 1조6,500억원에 달하는 것으로 나타났다. 3년 새 임대보증 사고의 규모는 40배 증가했다.

임대보증 사고액 1.6조, 사고건수 8,105건

18일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 임대보증금 보증 사고액은 1조6,537억원으로 집계됐다. 사고 건수는 8,105건이다. 개인 임대보증 사고액은 1조3,229억원으로 전체의 80%를 차지했고, 법인 임대보증 사고액은 3,308억원이었다. 지난해 사고액은 전년(1조4,389억원)보다 14.9%(2,148억원) 증가했다.

지난해 임대보증 발급 규모는 34만3,786가구, 보증 금액은 42조8,676억원이다. 임대보증은 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 HUG의 보증 상품이다. 전세보증금 반환보증이 세입자가 자신의 전세금을 지키기 위해 직접 가입하는 상품이면, 임대보증은 임대사업자가 가입하는 것이다. 지난 2020년 8월부터 민간임대주택특별법에 따라 모든 등록임대사업자가 의무적으로 임대보증에 가입해 보증금 보호 장치를 마련하도록 했다. 임대보증에 가입하지 않은 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다.

임대보증 사고로 HUG가 임대사업자 대신 세입자에게 돌려준 돈인 대위변제액은 지난해 1조6,093억원으로 전년(1조521억원)보다 53% 증가했다. 보증에 가입한 임대인이 전세금을 돌려주지 못해 발생한 사고액은 2021년까지 연간 409억원(524가구) 수준이었다. 그러나 2022년에 831억원(902가구)으로 증가하더니 2023년부터는 1조원대를 기록하고 있다. 지난해 전세보증과 임대보증 사고액을 합치면 6조1,433억원에 이르는 상황이다.

부메랑으로 돌아온 임대보증, '도덕적 해이' 논란

지난 2017년 국토교통부는 '보증금 3억 전세세입자, 연 38만원으로 보증금 전액 보장'이라는 보도자료를 냈다. 국토부는 "제도개선을 통해 역전세난이나 깡통전세로부터 세입자들을 보호하는 조치로 주택시장 안전에 기여할 수 있을 것"이라는 설명을 덧붙였다. 그러나 2025년 현재, 해당 제도는 도덕적 해이 비판에 직면해 있다. 통상적으로 매매가와 전세가의 차이가 거의 없으면 불안한 마음이 들어 계약을 이행하기가 망설여진다. 하지만 공인중개사 등이 국가에서 보장하는 HUG 보증보험 등을 미끼로 계약에 나서게 부추겼다.

실제 중개업자와 짜고 대출을 받아 튀는 신종 전세사기가 등장했던 시기는 2013년으로 전세금 반환보증이 처음 시행되던 때다. 2013년 당시 정부는 전셋값 폭등으로 세입자들의 주거안정을 위한다며 HUG 대출보증과 전세보증보험을 대폭 확대했다. HUG 전세보증보험은 전세가율 100% 주택까지 가입을 허용했다. 전셋값이 집값에 맞먹어도 HUG가 보증한 것이다.

결국 부동산 경기 악화로 인한 부담은 HUG가 떠안았다. HUG는 2022년 1,000억원 규모의 당기순손실을 내면서 13년 만에 적자 전환했다. 전세보증금반환보증보험의 보증금 대위변제액이 늘어난 탓이다. HUG는 주택도시기금법에 근거해 정부의 대주주 지위가 법으로 보장(공사 지분 50% 이상을 정부가 출자)돼 있으며 유사시 손실 보전을 받을 수도 있다. 이는 유사시 국민 세금이 투입된다는 의미로, HUG의 부실은 곧 세금 증가를 뜻한다.

전월세 거래 10건 중 6건은 월세

한편 전세사기 여파는 전세의 월세 전환을 가속화하고 있다. 국토부의 주택통계에 따르면 지난해(1~12월) 서울 주택 전월세 거래(82만585건) 중 월세(보증부월세, 반전세 포함) 비중은 60.3%로 집계됐다. 이는 2022년 53.3%, 2024년 56.2%에 이어 3년 연속 높아진 것이다.

유형별로는 지난해 아파트의 월세 거래 비중이 43.2%, 비아파트의 월세 거래 비중이 69.0%를 각각 기록했다. 아파트의 월세 비중은 직전 연도(42.3%)보다는 높았으나 2022년(44.5%)에 견줘선 낮아지는 등 소폭의 등락이 있었다. 이에 반해 비아파트의 월세 비중은 2022년(57.4%), 2023년(63.7)에 이어 3년 연속 큰 폭으로 상승했다. 이는 전세사기와 역전세 등 여파로 다세대·연립을 중심으로 전세 기피 현상이 확산됐기 때문으로 풀이된다.

주택 전월세 거래량은 한국부동산원이 확정일자를 받은 전월세 계약 건을 집계한 수치로, 누락분이 존재하는 탓에 매매 거래량과는 달리 국가승인 통계는 아니다. 그럼에도 전월세 거래 중 월세의 비중은 최근 5년간 꾸준히 높아지는 추세다. 2020년 40.5%였던 전국 전월세 거래량 중 월세 비중은 2021년 43.5%를 기록한 뒤 2022년 52.0%로 절반을 넘어섰고 2023년 54.9%, 지난해 57.6%를 기록했다.