작년 3Q 말 1조6199억…전년比 48.9%↑
대출 내줬지만 빚 못 갚는 취약차주 증가
경기 침체 장기화에 대출 문턱 높일 듯

유동성 부족 사태로 신동아건설이 기업회생절차(법정관리)를 신청하자 금융권에도 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우려가 확산되는 모습이다. 특히 손해보험사 대출 연체액이 사상 처음 1조원을 넘어선 이후 가라앉을 기미를 보이지 않는다. 부동산 PF를 적극 취급했던 일부 손보사들을 향해 불안을 거두지 못하고 있다.

보험사 가중부실자산, 1년 새 5,000억원 증가

14일 금융감독원에 따르면 생명보험사를 포함한 보험사 39곳이 보유한 가중부실자산은 지난해 3분기 기준 1조6,199억원으로 전년 동기 대비 48.9%(5,315억원) 증가했다. 가중부실자산은 정상·요주의·고정·회수의문·추정손실 등 5단계로 구분되는 자산 건전성 분류에서 하위 3단계에 속하는 고정·회수의문·추정손실 자산들을 더한 값이다. 업종별로 살펴보면 생보사는 6,642억원에서 9,183억원으로 38.3%, 손보사는 4,242억원에서 7,016억원으로 65.4%나 급증했다.

보험사별로 살펴보면 한화생명이 2,580억원으로 가중부실자산이 가장 많았고 이어 메리츠화재(1,480억원), 롯데손보(1,347억원), 삼성생명(1,308억원), 현대해상(925억원), DB손보 (840억원), 교보생명(812억원) 등의 순으로 나타났다. 가중부실자산 비율은 롯데손보가 0.96%로 가장 많았다. 뒤를 이어 하나생명·MG손해보험(0.63%), 흥국화재(0.48%), 메리츠화재·처브라이프(0.36%) 등의 순으로 나타났다. 그 외 보험사들은 0.30% 미만으로 집계됐다.

가계·기업 대출 연체액도 2배 가까이 들어

금감원에 따르면 지난해 3분기 기준 국내 손해보험사 22곳이 가계 및 기업에 내준 대출 잔액(보험계약대출 제외)은 79조6,831억원으로 집계됐다. 이 중 3개월 이상 연체돼 사실상 회수가 어려운 대출금인 '고정이하금액'은 1조278억원으로 1년 새 2배 가까이 증가했다. 그동안 손보사가 취급한 대출의 고정이하금액은 연간 1,000억~3,000억원대를 유지하다 2023년 4분기 1조1,816억원으로 고점을 찍은 뒤 1조원대를 지속하고 있다.

특히 손보사들은 상대적으로 자금여력이 부족한 중소기업을 대상으로 대출채권 취급을 확대했다. 2023년 3분기 3,702억원이던 중소기업 대출채권은 1년 만에 6,531억원으로 76.4% 불었다. 보험사별 고정이하금액을 보면 메리츠화재가 5,431억원으로 가장 많았고 이어 △롯데손보 1,217억 △흥국화재 1,116억원 △DB손보 1,047억원 △현대해상 635억원 순으로 집계됐다.

메리츠화재는 손보사 중에서도 가장 적극적으로 부동산 PF를 취급했다. 전체 고정이하금액 중 부동산PF 대출로 인한 연체액은 5,003억원에 달한다. 부동산 PF 위험노출액(익스포저)도 가장 높다. 메리츠화재의 부동산 PF 익스포저는 지난해 3분기 기준 16조5,000억원으로 전체 보험업권 PF 위험노출액 39조2,000억원의 42%를 차지한다. 

이에 대해 메리츠화재는 당장 연체가 발생할 수는 있어도 실제 손실로 이어질 가능성은 적다는 입장이다. 메리츠화재 측은 "고정이하금액 중 부동산 시장 경기 악화와 신사업성평가 도입으로 지난해 부동산PF 대출이 1분기 1,637억에서 3분기 5,003억으로 늘었지만 회수에는 문제가 없다"며 "부동산PF 대출 안전성은 대출 순위와 LTV(담보인정비율) 수준에 좌우되는데, 회사는 선순위 대출 비중 98%, LTV 40%로 대출채권 회수에 안정성을 확보하고 있다"고 말했다.

고금리에 따른 부동산 시장 침체가 원인

이 같이 대출 연체액이 급증한 원인으로는 고금리에 따른 부동산 시장 침체가 꼽힌다. 팬데믹 이후 금리가 급등하며 부동산 PF 리스크가 빠르게 확산됐고 대출 규제로 부동산 수요는 줄어드는 가운데 고금리로 공사비 등 사업비가 증가하면서 중소 건설사의 자금 여건이 급속도로 악화됐다. 실제로 손보사 대출 연체액의 상당 부분은 건설사 및 부동산 임대업종에서 발생했다. 지난해 3분기 건설업, 부동산업 및 임대업 업종에서 발생한 연체액은 4,653억원으로 2022년 3분기(1,475억원)에 비해 215.4% 증가했다.

다만, 여전히 높은 금리와 공사비 증가 등으로 인해 부동산PF 익스포져의 건전성 저하 위험은 지속될 것으로 보인다. 부동산 경기가 살아나려면 결국 금리인하와 대출규제 완화가 이뤄져야 하는데 시장에서 체감할 만한 수준까지 이뤄지지 않는다면, 경색이 해소되기는 어려울 것이라는 시각이다. 이에 금융당국은 지속적인 모니터링을 통해 시장 불안이 확산하지 않도록 대응한다는 방침이다. 전체 보험업권 고정이하여신비율 지표를 관리, 충당금을 쌓게하는 등 미래손실에 대비하겠다는 설명이다. 

앞서 금감원, 보험협회 등은 지난해 8월 30일 부동산 투자 부실 사태를 사전에 막기 위해 '보험회사 대체투자 리스크관리 모범규준' 개정안을 확정하고 보험사 대체투자 관리·감독을 대폭 강화했다. 투자자산을 트랜치, 만기, 투자지역 등으로 세분화해 관리하고 현장실사를 원칙으로 하되 불가능한 경우 대체절차를 마련하는 내용을 골자로 한다.

금융당국은 위기상황 점검을 위해 자산가치, 공실률, 임대율, LTV, DSCR, 자본환원율, 부도율 등 구체적인 변수를 명시했고 자산가치가 20% 이상 손실될 경우에는 상환·매각 여부 등 대응방안을 구체적으로 마련하도록 했다. 이 과정에서 실사 대상의 범위가 크게 확대됐다. 해외 투자는 물론, 국내 무위험 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장까지 현장실사 대상에 포함된 것이다.

PF 사업성 부실 평가 보험사에 경영유의 조치

최근 금융당국은 일부 부동산 PF 사업성 평가를 제대로 하지 않은 현대해상과 흥국화재에 대해 '경영유의' 지적 처분을 했다. PF 사업성 평가 등급은 양호·보통·유의·부실우려로 나뉜다. '유의'와 '부실우려' 등급부터 고정이하여신으로 분류되고 이와 관련한 충당금을 쌓아야 한다. 흥국화재는 부동산 PF 공사 진행이 미진하고 분양 위험이 현실화될 가능성이 높음에도 이를 제대로 검토하지 않고 '양호' 등급으로 사업성 평가를 매긴 사례가 있었다. 현대해상도 지난해 6월 '반포 쉐라톤호텔 부지 담보대출 브릿지론' 사업성 평가를 '유의'가 아닌 '보통'으로 분류했다.

흥국화재는 PF 리스크 관리에도 소홀했다. 흥국화재는 2017년부터 2023년까지 진행된 신규 대체투자·부동산 PF에서 약 57%에만 현지실사를 진행했다. 투자 의사 결정 이후 최대 2658일(약 7년)이 지나서야 현지실사를 진행한 경우나 실사 후 관련 보고서를 별도로 작성하지 않고 체크리스트만 만들어 둔 사례도 있었다. 현대해상은 낙관적 전망에 출자를 확대했다가 손실 규모를 1,100억원대로 키웠다.

해외 부동산 투자를 잘못해 막대한 손실을 입은 사례도 있었다. 현대해상은 지난해 3월 말 3건의 해외 부동산 대체투자에서 1115억원의 평가 손실을 봤다. 최초 투자 원금은 1628억원, 평가 손실은 458억원이었다. 그러나 이후 706억원을 추가로 출자해 손실 규모를 키웠다.

금감원은 "해외부동산 가격이 하락해 자산 부실화가 현실화했음에도 앞으로 금리가 하락해 자산 가격이 다시 상승할 것이라는 낙관적인 전망을 버리지 못해 이를 근거로 추가 출자를 반복했다"며 "손실 발생 시 추가 출자의 근거와 기준을 명확히 하고 손실 관리 방안을 적시에 마련해 시행해야 한다"고 지적했다. 다만 현대해상·흥국화재가 지적받은 내용은 '경영유의'와 '개선사항'으로 금융당국 제재 대상은 아니다. 금융사는 '경영유의' 관련 사안은 6개월 이내, '개선사항'은 3개월 이내에 조치사항과 그 결과를 금감원장에 보고해야 한다.