주담대 금리, 한은 기준금리 인하에도 상승세
금융당국, 은행권에 가계대출 총량 관리 주문
3단계 스트레스 DSR 규제 시행도 목전

한국은행이 기준금리를 인하했음에도 불구, 은행권의 주택담보대출 금리는 오히려 상승하고 있는 것으로 확인됐다. 금리 산정 기준이 되는 지표금리가 오른 가운데, 은행들이 대출 수요 조절을 위해 자체적으로 금리를 상향 조정한 결과다.

치솟는 주담대 금리

16일 금융권에 따르면, 은행들은 이달 들어 줄줄이 주담대 금리 인상에 나섰다. 한국은행이 기준금리를 인하한 지난달 29일 이후 2주 사이 KB국민은행은 주요 비대면 주담대 상품 금리를 전월 대비 0.26%p 상향했으며, 우리은행도 주담대 금리를 0.15%p 올려 잡았다. 케이뱅크도 지난 2일 아파트담보대출 가산금리를 0.29%p 인상했다. SC제일은행은 오는 18일부터 주담대 영업점장 우대금리를 0.15%p 축소할 예정이다.

주담대 금리가 뛰어오른 배경에는 지표금리(은행채 금리) 상승세가 있다. 은행 대출 금리는 은행채와 코픽스(COFIX) 등 시장금리에 가산금리를 더해 산출된다. 금융투자협회에 따르면 13일 기준 5년 만기 은행채(무보증·AAA)의 평균 금리는 2.883%로, 지난달 7일(연 2.685%) 대비 0.198%p 올랐다. 여기에 서울을 중심으로 부동산 시장이 과열되며 급증한 대출 수요 역시 은행권의 금리 조정 결정에 영향을 미쳤다.

지난 4월에는 주담대 금리가 자영업자의 보증서 기반 대출 금리를 뛰어넘는 이례적 현상이 나타나기도 했다. 해당 기간 은행별 대출 금리를 살펴보면, 자영업자대출 금리가 주담대보다 높았던 곳은 우리은행뿐이었다. 자영업자 대출은 주담대와 비교했을 때 위험가중자산(RWA) 비중을 높여 보통주자본(CET1)비율을 낮추는데, 우리은행의 경우 보험사 인수 등으로 이에 민감한 상황이라 금리 격차가 컸다. KB국민은행은 자영업자대출 금리와 주담대 금리 평균이 3.98%로 같았고, 신한·하나·NH농협은행은 주담대 금리가 훨씬 높았다.

금감원, 은행권 압박 나서

향후 주담대 문턱은 한층 높아질 것으로 전망된다. 가계대출 잔액 급증세에 주목한 금융당국이 대출 총량 관리에 힘을 싣기 시작했기 때문이다. 지난 12일 기준 KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협은행 등 주요 시중은행 5곳의 가계대출 잔액은 750조792억원으로 전월 말(748조812억원) 대비 1조9,980억원 늘어났다. 이 같은 추세가 지속된다면 6월 가계대출 증가폭은 5조원을 훌쩍 뛰어넘을 가능성이 크다.

금융감독원은 대책 마련을 위해 이날 오후 3시 여의도 본원에서 20개 은행 가계대출 담당 부행장들을 소집해 비공개회의를 열었다. 박충현 금감원 은행담당 부원장보는 회의에서 은행들에 '비가격조치'를 통해 가계대출을 자율적으로 관리해 달라고 주문한 것으로 전해진다. 가산금리 인상을 통해 대출 수요를 억누르지 말고, 대출 심사나 대출 방식을 통해 대출 총량을 관리하라는 의미다. 비가격조치의 대표적인 예로는 주담대 만기 축소가 꼽힌다. 앞서 주담대 만기를 40년으로 확대했던 일부 시중은행들은 최근 이어지는 가계대출 급증세를 고려, 만기를 재차 30년으로 조정할 예정이다. 주담대 대출 만기가 줄어들면 원리금 상환 부담이 가중되며 대출 총량이 조절되는 효과가 있다.

또 금감원은 은행이 연초 제출한 자율 관리 현황을 점검하기로 했다. 갭투자 등 규제를 우회해 대출이 승인된 사례는 없는지 서면 및 현장 점검을 통해 살펴보겠다는 방침이다. 앞서 주요 시중은행은 전세대출이 갭투자에 활용되는 것을 막기 위해 서울 지역의 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 중단했고, '신탁등기 해지 ' 등의 조건을 강화한 바 있다.

내달부터 DSR 규제도 강화돼

오는 7월부터 본격 시행되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 역시 가계대출 증가세를 억제하는 효과를 낼 것으로 기대된다. 스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 적용해 원리금 상환액을 산출하도록 하는 제도다. 스트레스 금리는 DSR 산정 시 미래 금리 상승 위험을 반영해 가산하는 금리를 일컫는다.

3단계 스트레스 DSR은 '전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출'에 적용되며, 스트레스 금리는 1.50%로 확정됐다. 단 지방(서울, 경기, 인천 외 모든 지역) 주담대에 대해서는 올해 말까지 2단계 스트레스 금리(0.75%)가 적용된다. 사실상 오는 7월에는 수도권의 스트레스 금리만 1.20%에서 1.50%로 상승하는 셈이다. 신용대출의 경우 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 부과된다.

아울러 금융당국은 순수 고정금리 대출 취급 확대를 유도하기 위해 혼합형·주기형 주담대에 대한 스트레스 금리 적용 비율을 상향하기로 했다. 혼합형의 경우 현행 20~60%인 적용 비율이 40~80%로, 주기형은 기존 10~30%에서 20~40%로 변경된다. 단 오는 6월 30일까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 집단 대출과 부동산 매매 계약이 체결된 일반 주담대에 대해서는 종전 규정인 2단계 스트레스 DSR(은행 수도권 주담대 1.2%·지방 0.75%)이 적용된다.