서울시는 시민의 주거안정을 위해 25개 자치구와 함께 신축빌라 일대의 부동산중개사무소를 중심으로 현장 지도점검을 시행할 예정이라고 지난 9일 밝혔다. 최근 집값이 하락세를 이어오면서 전세가가 매매가보다 높은 일명 ‘깡통전세’ 관련 피해사례가 끊이지 않는 현상에 대한 조치로 해석된다.

시는 과거 관련 민원 발생이 잦은 업소를 중심으로 부동산중개사무소를 현장 점검하고 불법행위 등에 대해선 추적 수사나 고발조치 등 무관용 원칙으로 대응할 방침이다. 그밖에도 ▲이중계약서 체결 ▲허위매물 게시·광고 위반 ▲부동산 권리관계 작성 누락 여부 ▲무자격 또는 무등록 불법 중개 ▲중개보수 초과수령 등도 함께 집중적으로 점검할 계획이다.

조남준 서울시 도시계획국장은 “부동산 거래질서를 해치고 시민의 생계를 위협하는 전세사기는 무엇보다 예방이 중요할 것”이라며 “점검을 통해 적발되는 부동산중개사무소에 대해선 엄정 조치하겠다”고 밝혔다. 또한 서울시는 부동산 불법행위 수사 시 시민의 제보가 결정적인 만큼 관련 범죄행위를 발견하거나 피해를 입었을 경우 적극 제보해줄 것을 당부했다.

지난해부터 이어져 온 ‘전세사기’ 대응 노력들

시의 이러한 대응 방침은 올해 처음 시작한 것은 아니다. 서울시는 지난해 9월부터 온라인 서울부동산정보광장에서 ‘전세가격 상담센터’를 운영하며 전세사기 방지를 위한 대책에 나선 바 있다. 서울시 시민 누구나 무료로 이용할 수 있는 전세가격 상담센터는 지난해에 이어 올해에도 전세가격 적정여부에 대한 상담 서비스를 진행 중이다.

또 지난해 강서구에선 서울남부지검이 전세사기 범죄에 대한 철저한 수사를 예고하며 경찰 및 지자체와 함께 긴밀한 공조를 해왔다. 특히 남부지검은 지자체 특별사법경찰관을 지명해 공인중개사법 위반 사건 등 검찰-지자체 지휘체계를 구축하고, ‘전세사기 전담수사팀’을 꾸려 불법 중개행위 등을 적극 수사하고 있다. 남부지검은 “서민의 삶 전체를 무너뜨리는 전세사기 범죄 피해 최소화에 최선을 다할 것”이라고 밝혔다.

깡통전세 폭증에 월세보다 짧은 ‘주세’까지 등장

전세사기에 대한 걱정과 대출 이자 부담을 줄이기 위해 ‘주세 임대’를 고민하는 세입자까지 등장하는 판국이다. 대출 이자 때문에 보증금이 더 적은 집을 찾게 되는 상황에서 비슷한 돈을 내거나 조금 더 주더라도 돈을 잃을 위험이 적은 무보증금 주세 주택을 택하는 경향이 생긴 것이다. 주세 임대는 1주 단위로 측정된 금액을 원하는 기간만큼 계약한 뒤 주세를 매주 집주인에게 지급하는 방식으로, 편의상 월 단위로 묶어서 돈을 지급하기도 한다.

주세 임대는 기존 단기 임대제도와 비슷해 보이지만 그보다 계약 기간이 더 줄고 보증금은 한 달 월세 수준으로 적거나 아예 없는 점에서 차이가 있다. 사실 주세 임대는 미국, 영국, 일본 등 선진국에서는 이미 많이 도입된 제도다. 다만 월에 내는 총비용을 따져 보면 월세보다 주세가 더 높아 주거비 부담이 커질 우려가 있다.

한편 주세 임대는 임대인으로서도 손해가 없는 계약 방식이다. 공실률을 줄일 수 있으면서도 이자나 보유세 비용만큼 월세를 더 높게 받으면서 이득을 취하고 손실을 상쇄할 수 있기 때문이다. 실제 부동산 중개 사이트·애플리케이션과 중개 카페 등을 보면 서울 도심권 중심으로 곳곳에 주세 임대 매물이 나온 것을 확인할 수 있다.

전세사기 피하려면 ‘전세보증보험 가입’ 및 ‘잔금 당일 전입신고’ 해야

전세사기는 부동산 시장 침체기에 더욱 빈번하게 발생했다. 세입자가 전세사기를 피하기 위해선 무엇보다 잔금 당일 전입신고를 통해 우선 변제권을 갖추고, HUG 등 국가기관이 보증하는 전세보증보험에 가입해 우선적으로 전세 보증금을 되돌려받을 수 있는 대비책을 마련해 두어야 한다.

먼저 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 받는 일은 전세 계약 시 가장 기본으로 지켜야 할 사항이다. 만일 집이 경매에 넘어가더라도 세입자가 점유, 전입신고, 확정일자 등 3가지 요건을 충족하면 우선 변제권(대항력)을 갖춰 전세금을 돌려받을 수 있기 때문이다. 이때 중요한 점은 반드시 잔금 당일 전입신고를 해야 한다는 점이다. 현행법상 근저당권(집주인이 집을 담보로 대출받는 등의 권리 행사)은 당일 즉시 효력이 발생하지만, 전입신고와 확정일자는 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문이다.

하지만 전입신고를 받아서 1순위가 된다고 하더라도 집주인의 재무상황에 문제가 생겨 전세금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 올 수 있다. 이를 대비해 일정 보증료를 내고 전세 보증금을 되돌려 주는 전세보증보험 가입도 필수다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 세 기관에서 가입 가능하며, 기관마다 가입조건 및 보증료율에 차이가 있으니 가입자의 상황과 임대 조건에 맞는 제도를 활용해야 한다. 이와 관련해서는 앞서 언급한 서울부동산정보광장의 ‘전세가격 상담센터’를 통해 자세한 상담을 진행해보는 것도 방법이다.