지난달 과천 아파트 거래 60% 이상 신고가
실수요 몰리며 신축·재건축 단지 모두 강세
4월 수도권 아파트 매매 거래량은 67% 급감

지난달 수도권 부동산 시장 거래량이 다소 주춤한 가운데 경기도 과천시는 신고가 거래의 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 서울 강남 3구와 용산구의 토지거래허가구역 재지정 등 규제의 여파로 매수 심리가 위축된 가운데, 과천은 정비사업 본격화와 비규제 지역이라는 이점 덕분에 실수요와 투자 수요가 집중되며 '준강남' 위상을 입증했다.

과천, 강남 접근성 뛰어나고 고가 아파트 많아

12일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 아파트 거래 자료를 분석한 결과, 지난달 수도권 아파트 거래량은 1만3,423건으로 전월(2만5,464건) 대비 47% 감소했다. 거래가 줄어들면서 수도권 전체 신고가 거래 비중도 낮아졌다. 수도권 신고가 거래는 지난달 5.97%로 직전월보다 약 3%포인트 줄었다. 지역별로는 △서울 18.75%→15.44% △인천 2.97%→2.55% △경기 3.75%→3.08%로 세 지역 모두 소폭 감소했다.

전문가들은 지난 3월 토지거래허가구역 재지정, 7월로 예정된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입, 조기 대선 등 주요 정책과 제도 변화에 대한 관망 심리가 확산하면서 수도권 매매 거래의 감소로 이어진 것으로 보고 있다. 그러나 이 같이 시장이 부진한 상황에서도 강남과 교통 접근성이 뛰어나고 고가 아파트가 많아 '준강남'으로 불리는 경기도 과천시의 경우 이례적인 상승세를 보이며 신고가 거래가 꾸준히 나오고 있다.

직방에 따르면 지난달 과천시의 신고가 거래의 비중은 62.5%로 집계됐다. 일례로 과천시 중앙동 '과천푸르지오써밋' 전용면적 84㎡는 지난달 11일 24억5,000만원에 손바뀜했다. 지난 3월 기록한 23억9,000만원보다 6,000만원 더 올라 신고가를 기록했다. 원문동에 있는 '래미안슈르' 전용 59㎡도 지난달 16억4,000만원에 새 주인을 찾아 직전 거래인 3월 15억9,000만원보다 5,000만원 오른 최고가를 기록했다.

풍선효과에 재건축 호재에 실수요 몰려

신고가 거래 비중이 늘면서 과천시 아파트의 매매가격도 상승했다. KB부동산이 발표한 '주간 아파트 시장동향'에 따르면 4월 7일 기준 과천시의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.74% 상승했다. 같은 기간 0.2%~0.41%의 상승률을 기록한 강남 3구(강남·서초·송파구)보다 높은 수치다. 이 기간 서울 전체 평균 상승률은 0.15%, 전국 상승률은 보합에 그쳤다. 전셋값 또한 0.25% 상승하며 매매가 상승 흐름을 뒤따르는 모습이다. 단순한 단기 반등이 아니라 실수요와 투자 수요가 동시에 작용하고 있다는 해석이다.

이번 상승 흐름의 중심에는 정비사업이 본격화된 재건축 단지들이 있다. 대표적으로 과천 주공5단지는 이미 관리처분인가를 마쳤고, 주공8·9단지는 현재 이주 절차에 들어갔다. 특히 주공5단지는 1,000가구 이상 규모의 대단지이자 서울 지하철 4호선 역세권에 있어 기대감이 크다. 여기에 주변 단지들도 사업 속도를 내고 있어 과천 전역이 대규모 정비사업 벨트로 재편되고 있다. 이들 단지는 과천 재건축의 핵심으로 향후 일반분양가와 시세 흐름에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

서울 강남 3구와 용산구가 지난달 토지거래허가구역으로 재지정되면서 비규제 지역으로 자금이 이동하는 현상, 이른바 풍선효과의 수혜도 입고 있다. 과천은 아직 토지거래허가제의 영향을 받지 않고 있는 지역으로 규제를 피해 유입된 투자 수요가 몰리며 상승세를 키우고 있다는 분석이다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "과천시 내 주요 고가 단지를 중심으로 거래가 이뤄지면서 강남구와 유사한 고급 주거지에 수요가 집중되고 있다"며 "시장을 관망하던 실수요자들이 선호 지역을 중심으로 선별적인 매수에 나서고 있다"고 평가했다.

강남·용산·양천구도 신고가거래 비중 커

강남구 아파트의 신고가 거래도 이어지고 있다. 직방에 따르면 지난달 서울 강남구에서는 전체 거래의 신고가 거래의 59%가 신고가를 기록하며 2022년 4월(53.7%) 이후 처음으로 절반을 넘겼다. 강남구 외에도 용산구(46.2%), 양천구(44.0%) 등 인기 지역에서 신고가 거래 비중이 높았다. 양천구는 목동 신시가지 재건축 기대감이 작용한 것으로 분석된다. 반면 도봉구·강북구·노원구 등 외곽 지역은 신고가 거래 비중이 1% 안팎에 불과했다.

경기 지역에서는 과천 외에 성남시 분당구(15.7%), 부천시 오정구(15.4%), 소사구(10.1%) 등 일부 지역에서 신고가 거래가 이어졌다. 이들 지역은 판교·1기 신도시, 서울 접근성 등이 강점으로 작용했다. 인천에서는 미추홀구가 7.5%로 상대적으로 높은 신고가 비중을 보였다. 다만, 수도권 전체로 보면 4월 신고가 거래 비중은 5.97%로 3월(9.1%) 대비 낮아졌다. 서울과 인천, 경기 모두 신고가 거래 비중은 하락세를 보였다.

수도권 내에서도 부동산 양극화의 골은 더욱 깊다. 2024년 하반기부터 수도권 아파트 값은 반등을 시작하지만 지방은 지금도 여전히 내리막길에서 벗어나지 못하고 있다. 수도권 내에서도 양극화는 진행됐다. 판교와 분당을 낀 성남 아파트 값은 빠른 반등을 보이지만 나머지 경기도 지역은 계속 횡보했다. 서울은 강북이 미약한 반등에 그친 반면 강남의 상승 탄력은 강력했다. 강북 중에는 ‘마·용·성’(마포 용산 성동)이, 강남에서는 ‘남·초·파’(강남 서초 송파)가 상승 기울기가 두드러졌다.