상승세 확산에 ‘영끌’ 수요 재점화
가계대출 급증, 금융당국 긴급 개입
규제·공급 정책 균형 필요성 커져

이달 초 새 정부 출범 이후 서울을 중심으로 집값 상승세가 심상치 않게 번지면서 금융당국과 정책 당국이 일제히 대응에 나섰다. 시장에서는 주택담보대출 급증, 패닉바잉 재현, 규제 완화 후폭풍 등이 동시에 겹치면서 규제 강화 가능성에 힘이 실리는 분위기다. 전문가들은 과거 일본의 정책 실패 사례를 거론하며 구조 개혁 없는 단기 부양책에만 의존할 경우 장기적으로 더 큰 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 경고의 메시지를 내놨다.

서울 외곽 아파트도 신고가 행진

16일 부동산업계에 따르면 새 정부가 내놓을 부동산 대책은 규제지역 확대 등 집값 과열을 방지하는 데 그 방점이 찍힐 전망이다. 전문가들은 그중에서도 실거주 의무를 부여하는 토지거래허가구역(토허구역) 확대 가능성을 매우 높게 점쳤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울 집값 상승세가 계속되면서 토허구역 확대는 물론 대출 규제 효과가 나타나는 조정대상지역, 투기과열지구 확대도 가능할 것”이라고 내다봤다.

부동산 시장 과열과 투기 수요를 원천 차단하기 위해 도입된 토지거래허가구역은 일정 규모(주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡) 이상의 부동산을 거래할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받도록 한 제도다. 지정된 구역 내 아파트를 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩은 4년간 직접 운영해야 한다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 사는, 이른바 ‘갭투자’가 불가능하다는 의미다.

토허구역 지정 요건은 △주택 가격의 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 △당해 지역의 특성상 주택 가격의 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있는 지역 △현재 주택의 투기적인 거래가 성행하고 있으며 더욱 극심해질 우려가 있는 지역 등이다. 현재 서울 마포·성동구와 경기 과천·분당 등은 물가 상승률보다 집값 상승률이 높아 규제지역 지정 요건을 충족한 상황이다.

여기에 상대적으로 저렴한 외곽 지역까지도 가격이 급등하면서 실수요자들의 불안감이 걷잡을 수 없이 커지는 모습이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 노원구 공릉동 ‘태릉해링턴플레이스(전용면적 74㎡)’는 지난달 24일 9억9,000만원에 팔리면서 신고가를 기록했다. 지난해 8월 9억원에 매매됐던 동일 면적은 올해 2월 9억4,700만원에 거래됐고, 지난달 역시 10억원 선에 바짝 붙으며 지속적인 증가세를 보이고 있다.

부동산 시장이 정점을 찍었던 2020~2021년 2030세대 수요자들의 영끌(영혼까지 끌어모은 대출)투자가 속출했던 노원 일대는 고금리로 집값 하락세가 본격화한 2022년 하반기부터 가파른 내림세를 보여 왔다. 이 때문에 “가장 늦게 오르고 가장 먼저 떨어진다”는 평가가 나오기도 했다. 그러나 올해 강남 등 주거선호지역을 중심으로 아파트값 오름세가 이어지고, 이 같은 흐름이 토허구역 규제가 적용되지 않는 외곽 지역으로 확산하며 비교적 오름폭이 더뎠던 노원·중랑·도봉 등 강북권까지 상승거래가 이뤄지는 모양새다.

정부는 가용한 정책 수단을 총망라해 대응 방안을 마련하겠다는 입장이다. 이형일 기획재정부 1차관은 지난 12일 정부세종청사에서 ‘부동산시장 점검 태스크포스(TF)’ 회의를 열고 최근 서울을 중심으로 한 부동산 과열 조짐과 가계대출 추이 등을 집중 점검했다. 이 자리에서 이 차관은 “국민 주거 안정을 최우선 과제로 삼고, 실수요자 보호 원칙에 따라 투기·시장교란 행위나 심리 불안으로 인한 가수요 등이 시장 안정을 저해하지 않도록 가용 정책 수단을 총망라해 검토하겠다”고 밝혔다.

“지금 안 사면 늦어” 불안 심리 확산

그러는 사이 서울을 중심으로 한 주택 시장의 과열은 가계대출 급증이라는 결과로 이어졌다. 금융권에 의하면 이달 12일 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 가계대출 잔액은 750조792억원으로 지난달 말(748조812억원)과 비교해 1조9,980억원이 늘었다. 그중에서도 주택담보대출(전세자금대출 포함) 잔액은 595조1,415억원으로 5월 말(593조6,616억원)보다 1조4,799억원 늘었다.

이는 30대 이하 청년들과 신혼부부 등 실수요자들이 정부의 대출 규제 강화 시점을 앞두고 선제적으로 자금을 확보하려는 움직임에 나선 결과다. 이들 은행의 일부 대출 상품은 신청 개시 1초 만에 마감되는 사례가 나타났고, 상담 일정조차 잡기 어려울 정도로 수요가 몰리고 있다. 소셜미디어(SNS)에는 “오전 9시 대출 창 열자마자 대기 번호 1,000번을 넘겼다”는 경험담이 공유되면서 ‘지금이 마지막 기회’라는 불안심리 또한 급속도로 커지는 형국이다.

이에 금융당국도 사태의 심각성을 인식하고 대응에 나섰다. 지난주 금융위원회는 전 은행권에 긴급 점검을 요청하고, 주택 관련 대출 증가세에 대한 원인 분석 및 리스크 요인을 보고하라는 지시를 내렸다. 금융감독원 역시 16일 전 은행권 가계대출 담당 부행장들을 불러 가계부채 간담회를 열기로 했다. 금감원 관계자는 “투기적 수요나 규제를 우회하는 움직임 등으로 부동산 시장이 교란되거나 실수요자를 위한 자금 공급이 저해되면 안 된다는 점을 당부할 것”이라고 설명했다.

초기 대응 성패가 향후 부동산 기조 좌우

대출 증가의 또 다른 원인으로는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제 시행이 다가오고 있다는 점이 꼽힌다. DSR 강화는 개인의 대출 한도를 제한하는 대표적 정책 수단인 만큼 이를 피하려는 선제적 자금 확보가 현재의 대출 급증 현상을 설명하는 핵심 변수로 작용한다. 하지만 금융당국 입장에서는 이 같은 움직임이 자칫 과도한 가계부채로 이어질 수 있다는 점에서 추가 대책 마련에 속도를 낼 수밖에 없는 상황이다.

시장은 새 정부가 내놓을 부동산 대책을 예의주시하는 모양새다. 그간 시장에서는 과거 진보 정권의 규제 일변도 정책이 오히려 매매심리를 자극하고, 집값을 단기적으로만 눌러놓는 역효과를 낳았다는 비판이 주를 이뤘다. 이 같은 정책이 실수요자의 내 집 마련 기회를 위축시켰다는 지적이다. 새 정부 입장에서는 ‘지켜보기만 하다 집값 폭등한다’는 비난과 ‘규제로 실수요까지 잡는다’는 역풍 사이에서 정교한 수위 조절이 필요한 셈이다.

이런 상황에서 정부가 취할 수 있는 현실적 선택은 단기 대응보다 ‘신뢰 회복’이라는 전략이다. 시장은 불확실성에 민감하기 때문에 한 번이라도 정책 신뢰를 잃으면 그 뒤로 어떤 대책도 효과를 발휘하지 못한다. 이에 정부 내부적으로도 “거품이 더 커지기 전에 선제적 조치를 내놓아야 한다”는 요구와 “아직은 신중해야 한다”는 분위기가 혼재하고 있단 전언이다.

한편, 일본 등 해외 사례는 좌파 정권의 ‘신뢰 없는 규제’가 시장을 어떻게 왜곡시킬 수 있는지를 보여준다. 2009년 집권한 일본 민주당 정부는 부동산 투기를 억제하고 임차인 보호를 강화한다는 명목 아래 각종 규제를 도입했으나, 결과적으로 주택 공급이 위축되고 임대료가 상승하는 부작용을 초래했다. 개발 승인 지연, 신규 주택 인허가 감소, 리츠(REITs) 시장 위축 등이 동시에 나타났고, 자산가들이 임대사업에서 줄줄이 철수하면서 도심지 주거 불안정이 심화했다. 이는 부동산 시장에 대한 지나친 개입이 오히려 시장 왜곡을 불러올 수 있다는 점을 보여주는 대표적 사례로 꼽힌다.

이 같은 이유로 전문가들은 정책 타이밍과 일관성이 중요하다고 강조했다. 특히 초기 시장 대응은 나비효과처럼 중장기 흐름을 바꿀 수 있기 때문에 어떤 조치를 하느냐보다 그 조치를 ‘왜, 언제’ 하느냐가 핵심이라는 지적이다. 정책 신뢰가 바탕이 되지 않으면 시장은 독자적으로 과열과 냉각을 반복할 수밖에 없고, 이는 실수요자들에게 더 큰 혼란을 초래한다. 새 정부가 내놓을 부동산 대책이 단기적 수요 억제보다 구조개혁과 예측 가능성을 통한 신뢰 확보에 중점을 둬야 하는 이유다.