노도강에 구로구까지 서울 집값 하락세 가시화
집값 하락 이유, 가계대출 축소와 고금리에 있어
당분간 급등락 없는 '힘겨루기' 장세 이어질 듯

서울 집값이 심상치 않다. 상대적으로 실수요자들의 선호도가 낮은 ‘노·도·강(노원구·도봉구·강북구)' 지역을 비롯해 구로구까지 집값 하락세에 동참했다. 고금리 여파로 부동산 시장이 약세로 돌아서면서 전국 아파트값 상승 폭이 5주 연속 축소되는 가운데 전문가들 사이에선 이번 집값 하락의 원인이 정부의 가계대출 축소 정책에 있다는 목소리가 나온다.

서울 노도강, 2주째 집값 하락 관측돼

19일 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.05% 상승하며 전주와 비슷한 상승 폭을 유지했다. 그러나 노원구와 강북구의 매매가격은 0.01% 하락하며 2주 연속 내림세를 보였고, 도봉구는 전주 0.01% 대비 0%로 내려앉으며 보합으로 전환했다. 강남권 외곽인 구로구마저 전주 대비 0.02% 하락했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 중계동에 있는 '중계그린1단지' 전용 39㎡는 지난 6월 4억6,000만원에 거래됐지만 이달 15일 4억5,000만원으로 손바뀜했다. 지난 7월 7억500만원에 거래됐던 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전용 84㎡도 지난 2일 약 7,000만원가량 하락한 6억3,300만원에 거래됐다. 집값이 급등했던 2021년 8억5,000만원보다는 2억원 넘게 내려간 수치다. 또 지난 8일 구로구 고척동에 있는 '고척파크푸르지오' 전용 59㎡ 역시 지난 6월 10억500만원에 매매된 데 비해 절반가량 내려간 5억4,000만원에 직거래 됐다.

가장 먼저 내리고 가장 늦게 오르는 노도강 지역의 집값 흐름은 서울 아파트값 변동기마다 나타나는 현상이다. 실제로 지난 4월 강남 3구 집값이 상승세로 돌아서며 서울 집값 회복세를 이끌었으나, 노도강은 3개월 후인 지난 7월부터 상승 흐름을 보였다. 하지만 최근 부동산 시장 분위기가 가라앉기 시작하자 노도강부터 다시 집값이 떨어지는 모양새다.

집값 하락의 결정타: 특례보금자리론 공급 중단

서울 집값은 불과 두 달 전까지만 해도 상승세에 있었다. 지난 9월 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 2주차 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 상승하며 16주 연속 상승세를 기록했다. 특히 압구정·대치동 등 정비사업을 추진 중인 강남권 주요 지역에서는 신고가 거래가 이어졌다. 강남구 삼성동 중앙하이츠빌리지 전용 152㎡는 지난 9월 6일 37억9,000만원에 거래됐으며, 압구정동 한양1차(영동한양) 전용 78㎡은 35억원(3층)에 거래됐다. 압구정동의 경우 지난 2021년 4월 기록한 종전 최고가 27억원(12층)보다 8억원 이상 높은 수준이다.

부동산 전문가들은 이번 서울 집값 하락의 결정적 이유로 정부의 가계대출 관리 움직임을 꼽았다. 실제로 한국주택금융공사는 지난 9월 27일부터 특례보금자리론 일반형 공급을 중단했다. 사실상 금리 혜택을 받는 대출상품이 없어진 셈이다. 이와 관련해 여경희 부동산R114 수석연구원은 “서울에서 노도강 지역은 6억원에서 9억원대 중저가 단지가 몰려있는 곳으로 특례보금자리론 일반형 대출이 중단된 이후 거래 비중이 확실히 줄었다”며 현 상황에 대해 “거래가 둔화하면서 급매가 나오고 가격이 자연스럽게 낮아진 흐름"이라고 설명했다. 다만 지난해와 같은 집값 급락장은 없을 것이라고 내다봤다. 내년 총선 이후 수도권 신규 입주 물량 부족에서 기인하는 공급 불안감과 고분양가에 대한 심리적 저항감이 가격 하방을 지지할 것이라는 이유에서다.